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Hôtel à vendre...

HÔTEL DE CHARME NANTES - jeantronchon@me.com

Conjoncture septembre 2009

Résultats de septembre 2009

La fréquentation française reste stable, les clientèles lointaines sont de retour mais la fréquentation européenne reste en repli.

La fréquentation de l'hôtellerie de tourisme recule de 1,9 % au mois de septembre 2009 par rapport à septembre 2008. Le nombre de nuitées de la clientèle française reste stable alors que celui de la clientèle étrangère est en recul de 4,9 %. Les clientèles américaine, asiatique et du Moyen-Orient sont de retour mais la fréquentation européenne (qui représente les trois quarts des nuitées étrangères) reste en baisse.

Les régions du centre et du littoral atlantique bénéficient d'une hausse de fréquentation de la clientèle française. Par contre, la fréquentation étrangère est en baisse dans presque toutes les régions. En effet, la fréquentation européenne poursuit son repli, ce qui affecte particulièrement les zones urbaines.

Source Ministère du Tourisme

-Téléchargement Conjoncture septembre 2009

Hôtel de charme à vendre...Exclusivité...Hérault...

HÔTEL BUREAU DE CHARME 17 CHAMBRES CENTRE VILLE - APPELEZ MOI AU 06 07 28 27 80

Hôtels à vendre...la sélection du dimanche...

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Hôtel Bureau Sous Enseigne 50 Chambres Indre et Loire 47 - Fonds

Hôtel Restaurant Grand charme 50 Chambres Cantal 15 – Murs et Fonds

Hôtel Bureau Charme 20 Chambres Ille et Vilaine 35  – Fonds

Hôtel Bureau Centre ville 20 Chambres Marseille 13 – Murs et Fonds

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JTF

Je suis très heureux de vous savoir de plus en plus nombreux à visiter mon site. Je veux à cette occasion vous rappeler le cadre des mes différentes interventions qui vont bien au-delà de mon blog, ouvert à tous.

Mon premier métier, c'est avant tout la transaction hôtelière.

Si vous êtes acheteur, je vous propose à travers les annonces et les listes, certaines opportunités, mais sachez que certaines ne sont pas publiées. Vous pouvez aussi me contacter si vous cherchez un hôtel précis dans une région précise, car mon job consiste aussi à chercher ce que vous n'avez pas encore trouvé.

Si vous êtes vendeur, n'hésitez pas à me contacter, car mon panel d'acheteurs est assez grand, et je peux assez rapidement trouver le bon acheteur.

Mon second métier, c'est le conseil.

Je peux accompagner les acheteurs, parfois les vendeurs, dans ce que j'appelle souvent la sécurisation du dossier. Je ne veux pas me substituer à l'intermédiaire en place s'il y en a un, mais je peux vous accompagner tout au long du processus d'achat afin de vous éviter tous les pièges. De par mon expérience et ma formation, je peux être à vos côtés pour vous aider, pour vous conseiller, vous monter le dossier bancaire, vous sécuriser, en un mot être votre conseil hôtelier du début jusqu'à la fin.

Mon blog est un léger aperçu de ce que je sais faire et je suis certain que ma manière d'aborder les dossiers vous plaît, vu le nombre de visiteurs et de contacts que j'ai.

Alors, n'hésitez pas à me contacter par mail ou me téléphoner.

jeantronchon@me.com

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ANGERS HOTEL BUREAU

Hôtels à vendre...la sélection du dimanche...

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Hôtel Bureau Hyper centre ville 30 Chambres Pyrénées-Atlantiques 64 – Fonds

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Hôtel Restaurant Sous Enseigne 50 Chambres Hérault 34 – Murs et Fonds

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Hôtel à vendre Pays-de-Loire...Exclusivité...

HOTEL BUREAU 2* PAYS-DE-LOIRE HYPER CENTRE VILLE 20 CHAMBRES CA 300 FONDS 850 AVEC APPARTEMENT

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5 Novembre 2009

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Hôtels à vendre...la sélection du jeudi...

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Hôtel Bureau Indépendant 20 Chambres Pays de Loire 49 - Fonds

Hôtel Bureau Charme 15 Chambres Normandie 14 – Murs et Fonds

Hôtel Bureau Sous Enseigne 40 Chambres Charente 16 – Murs et Fonds

Hôtel Bureau Charme 20 Chambres Saint-Malo 35 – Fonds

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Hôtel Bureau Indépendant 20 Chambres Pays de Loire 49 - Fonds

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Hôtel Bureau Sous Enseigne 40 Chambres Charente 16 – Murs et Fonds

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Hôtels à vendre...la sélection du dimanche...

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Hôtel Bureau Indépendant 30 Chambres Loiret 45 - Fonds

Hôtel Restaurant Grand charme 30 Chambres Normandie 14 – Fonds

Hôtel Restaurant Grand charme 20 Chambres Finistère 29  – Murs et Fonds

Hôtel Bureau Hyper centre ville 20 Chambres Bordeaux 33 – Fonds

Article de P.A DELHOMMAIS du journal Le Monde "On peut toujours rêver"

Les grandes crises offrent une chance unique aux experts et aux dirigeants économiques de rentrer dans l'Histoire. Soit en apparaissant comme des prophètes quand ils ont annoncé le pire, soit, au contraire, en prononçant des bourdes qui résistent au temps. Les subprimes ont déjà leurs mots célèbres. On eut un joli : "La crise des subprimes n'aura pas d'effets dramatiques sur la croissance" de Dominique Strauss-Kahn et "Il est largement excessif de conclure que nous sommes à la veille d'une grande crise économique" de Christine Lagarde.

Aujourd'hui, l'immense majorité des économistes prédisent une reprise poussive, une croissance durablement molle, une longue convalescence pour l'économie mondiale qui a frôlé la mort. Et s'ils se trompaient tous à nouveau ? Et si la reprise était bien plus forte qu'annoncée ? Et si les prochains mois nous réservaient de très bonnes surprises en matière de croissance.

Il n'y a objectivement que très peu de raisons de croire à ce scénario rose. Les sorties de récession aux Etats-Unis et en Europe doivent beaucoup aux plans de relance des Etats et aux mesures de soutien exceptionnelles prises par les banques centrales. En d'autres termes, elles sont bien artificielles et fragiles tant que le secteur privé n'aura pas pris le relais, ce qui est loin d'être gagné, compte tenu de l'envolée des dettes publiques et du chômage.

Un redémarrage poussif, voilà donc pour le raisonnable, pour le rationnel, le très probable. Mais il n'est pas interdit de songer - rêver - un instant au déraisonnable, à l'irrationnel, à l'improbable. Notamment en observant ce qui est en train de se passer en Asie.

La Chine réaccélère sans avoir jamais vraiment décéléré. Son produit intérieur brut a progressé de 8,9 % au troisième trimestre. Pendant la même période, la Corée du Sud a enregistré son rythme de croissance le plus élevé depuis sept ans. Le deuxième constructeur automobile japonais, Honda, qui prévoyait de lourdes pertes, vient d'annoncer qu'il dégagera des bénéfices grâce à des performances meilleures que prévu dans la région.

Il y a bien sûr cette thèse en vogue qui voudrait que l'Asie redémarre toute seule, de façon autonome, dans une sorte de découplage inédit où l'Occident resterait en rade. Mais on est assez de l'avis du gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, pour qui "cette théorie n'a aucun sens dans le cadre d'une économie mondialisée". Difficile d'imaginer que toute cette richesse générée en Asie y reste cantonnée et ne se diffuse pas au reste de la planète, par le biais de la consommation, mais aussi par le biais aussi de l'épargne. Cela permet de financer sans difficulté des déficits budgétaires et de maintenir les taux d'intérêt à long terme à de bas niveaux.

En dehors de l'Asie, un autre élément est de nature à nourrir un optimisme sans doute injustifié. Il tient à l'origine même de la crise des subprimes. A savoir une perte de confiance fulgurante et absolue des agents financiers entre eux, laquelle s'est ensuite propagée aux entreprises et aux particuliers.

La confiance est aujourd'hui revenue dans les milieux bancaires. Le moral des industriels et des ménages remonte lui aussi en flèche. D'où l'espoir de voir l'économie mondiale parcourir vers le haut le chemin qu'elle a dévalé il y a un an. C'est ce que pensent certains  économistes qui disent que le commerce mondial ne s'est effondré qu'à cause de facteurs de court terme (psychologiques et financiers) et non pour des raisons de fond et qu'il pourrait donc redémarrer vite et fort.

La crise des subprimes est venue rappeler que le scénario économique le plus probable n'est pas toujours celui qui se réalise. Alors ? 

Hôtel à vendre Normandie...Exclusivité...

MAGNIFIQUE HOTEL BUREAU 3* NORMANDIE 30 CHAMBRES CA 490 MURS ET FONDS 2.200

En direct du marché...

Décidément, je trouve en ce moment que le marché de la transaction hôtelière marche un peu sur la tête. Les acheteurs sont de plus en plus indécis et les vendeurs sont de plus en plus excessifs. Ne jetons la pierre à personne, car le contexte est difficile pour tout le monde. Ce qui est surtout préoccupant, c’est la conjoncture. Nous notons des reculs de plus en plus sensibles sur le Chiffre d’affaires et sur le taux d’occupation. Heureusement pas pour tout le monde. Mais nous avons des vendeurs qui restent sur des ratios appliqués sur le Ca n-1 qui était plus haut, et des acheteurs qui appliquent ces mêmes ratios sur le Ca n+1 revu encore à la baisse. Conclusion, il était déjà compliqué de conclure hier, aujourd’hui c’est pire. On dit sur le marché hôtelier que les cycles sont de trois ans. Je ne sais pas si c’est vrai, mais aujourd’hui, il faut se méfier des miroirs aux alouettes car même si le Ca d’un hôtel baisse cette année, il faut absolument savoir si la tendance sur cet hôtel est lourde ou pas. Je m’explique car tout se confond. On a sur une ville du Sud par exemple de gros reculs de l’ordre de 13%. Vous avez de fortes disparités. Certains hôtels baissent car l’offre hôtelière se multiplie avec l’arrivée en masse d’hôtels de 1 étoile. En contrepartie, certains hôtels disparaissent dans le cœur des villes à cause des normes 2011. Les hôtels existants se battent pour maintenir leur part de marché en faisant des discounts impressionnants. Conséquence : les 3 étoile empiètent sur le marché des 2 étoile et ainsi de suite. Confusion des genres et perturbation. Néanmoins, vous avez des hôtels qui résistent et demain seront les gagnants. Vous avez aussi ceux qui reculent parce que leur offre ne s’est pas bien encore adaptée au marché. Et puis vous avez enfin ceux qui reculent et qui incontestablement auront du mal à remonter la pente le jour de la reprise. Tout cela pour vous dire que l’emplacement fait tout ainsi que la qualité de l’hôtel. J’avais évoqué dans une note antérieure le fameux marketing mix (Produit « qualité caractéristiques performance marque » - Place « emplacement » - Promotion « publicité relations publiques » - Prix « niveaux et remises »). C’est ce marketing mix qui fait la différence car il doit être souple et doit pouvoir permettre de gérer, anticiper, comprendre et rebondir. Mais ne nous leurrons pas, un hôtel bien placé ne bougera jamais. Je reste donc toujours persuadé qu’il vaut mieux payer plus cher un bel hôtel bien placé que payer moins cher un hôtel à problème mal situé.

Conjoncture août 2009

Résultats d'août 2009

En août, la fréquentation française est en hausse et les clientèles américaine et asiatique confirment leur retour. Par contre, la clientèle européenne recule encore.

La fréquentation de l’hôtellerie de tourisme recule de 2,5 % au mois d’août 2009 par rapport à août 2008. Le nombre de nuitées françaises augmente de 0,9 % alors que les nuitées étrangères sont en recul de 7,6 %.

Ce repli recouvre de fortes disparités selon les clientèles : la fréquentation européenne poursuit sa chute alors que les clientèles américaine et asiatique sont de retour pour le deuxième mois consécutif. 

Les régions du littoral atlantique ont bénéficié de la hausse de fréquentation de la clientèle française. L’hôtellerie urbaine, par contre, a pâti de la baisse de fréquentation étrangère.

Source Ministère du tourisme

Téléchargement Conjoncture août 2009

Hôtels à vendre...la sélection du jeudi...

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Hôtel Bureau Indépendant 35 Chambres Caen 14 - Murs et Fonds

Hôtel Bureau Centre ville 25 Chambres Côte d'azur 06 - Fonds

Hôtel Bureau Sous enseigne 50 Chambres Bordeaux 33 - Murs et Fonds

Hôtel Bureau Centre ville 25 Chambres Finistère 29 - Fonds

Hôtels à vendre...la sélection du dimanche...

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Hôtel Bureau Grand Charme 30 Chambres Normandie 50 – Murs et Fonds

Hôtel Bureau De charme Centre ville 20 Chambres Toulouse 31 – Fonds

Hôtel Bureau Luxe 30 Chambres Cannes 06 – Fonds

Hôtel Bureau Hyper centre ville 30 Chambres Loiret 45 – Fonds

En direct du marché...

Quelques réflexions apparaissent ici et là en ce moment. Eric Maurin nous livre dans son ouvrage « La peur du déclassement », son idée comme quoi « La société française a peur et que cette anxiété induit des stratégies individuelles et des politiques publiques qui en fin de compte alimentent et entretiennent la peur ». Cette nouvelle approche sociologique démontre bien le mécanisme des blocages. Guy Sorman dans son article « L’économie  ne ment pas », reprend cette fameuse formule du Gérard Debreu, un des deux français prix Nobel d’économie qui disait que « Les économistes savent tout faire sauf prévoir ». On retrouve dans un autre article signé Pierre Antoine Delhommais, « La deuxième mort du socialisme », une remarque sur le fait « Qu’on avait peut-être crié un peu rapidement à la mort du marché et à la résurrection du politique dans la vie des affaires ».Que dire de ces idées sur la mesure des performances économiques et du progrès social donc du Bonheur national Brut repris en chœur au plus haut niveau de l’Etat ? Certes, les statisticiens et les économistes se soucient des lacunes du chiffrage mais la plaisanterie de Paul Samuelson, prix Nobel d’économie et un des plus grands économistes de tous les temps reste célèbre « Qu’arrive-il au Pib quand un professeur épouse sa domestique ? ». Tout cela pour vous dire que les blocages, la réalité économique mais le manque de prévision, un marché toujours existant et qui reprend systématiquement le dessus, et enfin l’intégration d’autres données que de simples chiffres, sont quatre réflexions qui concernent aussi le domaine de l’hôtellerie. On sait mais on ne sait pas et l’on se bloque, on pense savoir mais on ne saura pas, le marché saura même si on croit savoir, et enfin on saura peut-être un jour ce que l'on ne savait hier.

JTF

5 Octobre 2009

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Hôtels

À vendre…

Hôtel Bureau 30 Chambres Normandie 14 – Fonds
Hôtel Bureau 15 Chambres Béziers 34 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 45 Chambres Nice 06 – Fonds
Hôtel Bureau 35 Chambres Charente-Maritime 17 - Murs et Fonds
Hôtel Bureau 35 Chambres Rhône-Alpes 42 – Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Auvergne 63 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Centre 45 – Fonds
Hôtel Bureau 30 Chambres Centre 18 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 35 Chambres Centre 18 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 50 Chambres Ardèche 07 – Murs et Fonds
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Hôtel Bureau 40 Chambres Hérault 34 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 40 Chambres Bourgogne 89 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Côte d’azur 06 – Fonds
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Hôtel Bureau 60 Chambres Basse-Normandie 61 – Fonds
Hôtel Bureau 40 Chambres Seine-Maritime 76 – Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Aquitaine 47 – Fonds
Hôtel Bureau 35 Chambres Aquitaine 64 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Saint-Malo 35 – Fonds
Hôtel Bureau 45 Chambres Aquitaine 47 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 50 Chambres Poitiers 86 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 40 Chambres Centre 28 - Fonds
Hôtel Bureau 15 Chambres Bretagne Sud 56 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 10 Chambres Basse-Normandie 50 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 35 Chambres Bourgogne 10 – Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Bourgogne 58 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Pays de Loire 53 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 30 Chambres Centre 45 – Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Caen 14 – Fonds
Hôtel Bureau 50 Chambres Centre 28 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 10 Chambres Saint-Malo 35 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Bouches-du-Rhône 13 - Murs et Fonds
Hôtel Bureau 10 Chambres Vaucluse 84 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 40 Chambres Poitou Charente 16 – Murs et Fonds

Hôtel Restaurant 20 Chambres Basse-Normandie 14 - Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 30 Chambres Basse-Normandie 14 - Fonds
Hôtel Restaurant 20 Chambres Basse-Normandie 50 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 35 Chambres Bretagne Sud 56 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 20 Chambres Basse-Normandie 50 - Fonds
Hôtel Restaurant 30 Chambres Bretagne Nord 35 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 50 Chambres Montpellier 34 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 70 Chambres Nord 62 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 35 Chambres Nord 62 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 70 Chambres Auvergne 63 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 20 Chambres Bretagne Nord 22 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 15 Chambres Normandie 14 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 15 Chambres Eure 27 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 15 Chambres Var 83 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 10 Chambres Aude 11 – Murs et Fonds

Mais aussi…

Hôtel Bureau 30 Chambres Loire-Atlantique 44 – Fonds
Hôtel Bureau 70 Chambres Région Bordelaise 33 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Charente-Maritime – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 15 Chambres Drôme 26 – Fonds
Hôtel Bureau 15 Chambres Pays de Loire – Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Finistère 29 –Murs et Fonds
Hôtel Bureau 30 Chambres Côte D’azur – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 35 Chambres Côte D’azur – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Toulouse 31 – Fonds
Hôtel Bureau 40 Chambres Côte d’azur 06 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Seine-Maritime 76- Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Eure 27 – Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Bordeaux 33 – Fonds
Hôtel Bureau 15 Chambres Calvados 14 – Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Ille et Vilaine 35 – Fonds
Hôtel Bureau 60 Chambres Région Bordelaise 33 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 30 Chambres Normandie 50 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Ille et Vilaine 35 – Fonds
Hôtel Bureau 15 Chambres Vendée 85 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 30 Chambres Charente-Maritime 17 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Yonne 89 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 35 Chambres Côte d’azur 06 – Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Côte d’azur 06 – Fonds
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Hôtel Bureau 15 Chambres Côte d’azur 06 – Fonds
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Hôtel Bureau 20 Chambres Aquitaine 24 – Fonds
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Hôtel Bureau 50 Chambres Région Bordelaise - Fonds
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Hôtel Bureau 20 Chambres Centre 28 – Fonds
Hôtel Bureau 15 Chambres Bordeaux 33 – Murs et Fonds
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Hôtel Bureau 50 Chambres Rhône-Alpes 26 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 35 Chambres Basse-Normandie 14 – Fonds
Hôtel Bureau 30 Chambres Bordeaux 33 – Fonds
Hôtel Bureau 30 Chambres Bretagne Sud 56 – Fonds
Hôtel Bureau 20 Chambres Rouen 76 – Fonds
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Hôtel Restaurant 50 Chambres Région Parisienne 91 – Murs et Fonds
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Hôtel Restaurant 15 Chambres Haute-Marne 52 – Murs et Fonds
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Hôtel Restaurant 10 Chambres Gard 30 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 40 Chambres Manche 50 – Murs et Fonds
Hôtel Restaurant 15 Chambres – Finistère 29 – Murs et Fonds

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En direct du marché...

Je ne vais pas pour la énième fois réitérer ma charge contre certains agents immobiliers très légers. Mes confrères qui exercent le même métier que moi et qui ont la même déontologie, sauront se reconnaître dans mes propos et les approuver. Messieurs les acheteurs, sachez qu’un intermédiaire n’est surtout pas un « ouvreur de portes ». Notre prestation doit être complète. Et c’est uniquement pour cela que notre commission est justifiée. Je pense que nos compétences doivent être comptable, fiscale, juridique, commerciale, financière. Notre métier, au-delà de vous trouver un hôtel, passe évidemment par la compréhension des comptes comptables et notre capacité à vous sécuriser tout au long de l’achat. Il ne faut pas être un spécialiste mais un généraliste. Un généraliste qui sache de quoi il parle et surtout qui sait en parler avec tous les intervenants sur une opération. Un véritable intermédiaire doit pourvoir vous parler des normes 2011, 2015 et peut-être 2018. Il doit lire les comptes comptables en 10 minutes et en tirer l’essence même. Il doit pouvoir être à vos côtés avant pendant et après la promesse. Il doit pourvoir établir le business plan tout seul en accord avec l’expert-comptable et le soutenir personnellement auprès des banques. Il doit être à même de vous proposer le meilleur montage juridique, fiscal et financier afin d’optimiser l’achat. Il doit veiller au respect de toutes les procédures d’acquisition. Il doit avoir une connaissance parfaite du marché et il doit vous indiquer tous les écueils et les imperfections, en un mot les points forts et les points faibles de l’hôtel. Il doit être à même d’être à vos côtés pour réfléchir sur la stratégie marketing que vous voulez mettre en œuvre. Il doit connaître tous les rouages de la perfectibilité du Rbe. Il doit être le lien entre avocats, notaires, banquiers, assureurs et donc les comprendre et se faire comprendre. Il doit tout surveiller, même à aller dans les plus petits recoins pour savoir, pour vous renseigner, pour vous aider. Il doit être l’intermédiaire de qualité qui doit vous sécuriser sur une opération.

C’est pour tout cela que je fais ce métier.

Valeur et prix

Je remercie mon ami Jean-Pierre Arbon de m’avoir laissé un commentaire sur mon blog. En effet, il a raison quand il parle de ma recherche du graal comptable à travers la notion de Rbe. Cela fait très longtemps que je cherche la solution de la lecture la plus directe de la rentabilité. Je ne vois vraiment pas comment on peut dissocier valeur - rentabilité et prix – bénéfice. Il n’y a rien de théorique là-dedans, au contraire. Le prix est la réalité d’aujourd’hui alors que la valeur est la réalité de demain. Le bénéfice, c’est la constatation réaliste tandis que la rentabilité, c’est l’espérance de gains. Le prix est ce que je paye, la valeur est ce que j’en retire. La somme des bénéfices donnera mon prix, mais la somme des rentabilités me donnera la valeur. On achète toujours un hôtel pour son prix, mais on pense toujours que sa valeur est supérieure. Tout au moins on l’espère. Hélas, la lecture du futur n’est jamais possible, et comme je l’ai déjà dit, la valeur est la somme de toutes les satisfactions matérielles et immatérielles que l’on retire d’un achat. Tout ce que je sais, c’est qu’il ne faut pas se tromper sur le prix, car là, la valeur sera faussée.

Pour le fun...

J'avais envie de vous faire découvrir un chanteur pas comme les autres. Hec comme moi, j'ai connu Jean-Pierre Arbon chez Flammarion où il était le Directeur Général, et il m'avait demandé à l'époque de rejoindre son équipe en tant que Directeur de gestion du Groupe. De là est né une profonde amitié, et c'est au nom ce cette amitié que je veux vous faire découvrir tout ce qu'il sait faire. Écoutez le et vous comprendrez...

http://www.arbon-lesite.com/

JTF

10.000  Visiteurs

 Mon blog a aujourd’hui 1 an d’existence.

J’espère, sans prétention, que j’arrive à répondre parfois à des questions que vous vous posez. Je ne détiens aucune vérité. J’ai simplement une toute petite expérience du marché et tous les jours, je suis confronté aux demandes des acheteurs et des vendeurs. Je ne sais toujours pas quelle est la valeur d’un hôtel, même si j’ai des pistes. Méfions nous des illusions pour ne pas tomber dans la désillusion. Méfions nous des normes. Méfions nous des emplacements dits de rêve et qui ne sont que de faux-semblants. Un hôtel, c’est toujours une espérance de gains et un choix de vie. C’est cela qui fait la différence entre prix et valeur. Je suis là pour être à vos côtés, mais surtout, je suis là pour faire acheter ou vendre des hôtels.

Mon portefeuille est fourni et vous me pardonnerez ne pas être trop explicite dans mes annonces mais je me méfie, non pas de mes confrères honnêtes que je respecte, mais des « indélicats» de la profession immobilière qui chassent et recopient mon blog. En plus, comme ils ne sont pas très  subtils , ils font des erreurs en le recopiant.

À vous acheteurs et vendeurs, sachez que je suis là tous les jours et que je suis là pour longtemps et que je serai toujours là pour vous écouter, vous comprendre et vous aider.

Comme tout financier, j’aime les comptes ronds. Depuis 1 an, le nombre des visiteurs est de 10.000 pour 11.350 visites et pour 27.150 pages vues.

Merci à vous tous

 

Le Rbe

Franchement, je ne sais toujours pas comment les gens peuvent s’exciter sur le fameux Ebe et faire des calculs insensés. Je l’ai déjà écrit ici, l’Ebe est un terme impropre, car sa simple lecture ne suffit jamais à connaître la vraie rentabilité d’un hôtel. L’Ebe a, certes l’avantage d’exclure la dotation, mais il n’intègre pas des produits et charges de gestion courante, et il ne tient pas compte de certaines rectifications. J’avais longtemps pensé que l’Ete ou Excédent de trésorerie d’exploitation, pouvait combler ce manque, or celui-ci ne fait que rectifier l’Ebe en incorporant les variations du besoin en fonds de roulement. Le but est toujours le même : c’est de savoir combien il reste en trésorerie dans la poche de l’actionnaire. J’insiste ici sur le fait que les décalages de trésorerie, donc du besoin en fonds de roulement, n’existent pas dans l’hôtellerie, car le client paie cash et, on paye les fournisseurs de manière décalée. La marge d’exploitation est toujours améliorable en termes de trésorerie. Il faut selon moi toujours repartir du résultat d’exploitation et y ajouter :

-la dotation aux amortissements.

-les salaires des anciens dirigeants et les frais annexes liés à ces mêmes dirigeants (frais de réception, de missions et de déplacements).

-les frais excessifs enregistrés lors d’opérations spéciales durant un exercice (par exemple frais d’avocats et d’experts-comptables).

-le loyer. Premièrement, cela est nécessaire en cas de rachat murs et fonds, et deuxièmement, même si, on achète que le fonds, il faudra réactualiser éventuellement le bail, et remettre le bon montant.

-les charges de personnel, car parfois l’équipe en place n’est pas en adéquation avec le schéma de reprise. Il se peut qu’on puisse faire des économies au niveau des réceptionnistes par exemple si un couple reprend l’hôtel alors qu’une personne seule le tenait auparavant. Souvent aussi, on a d’autres restructurations à faire pour alléger certaines prestations.

Avec ces quelques données, on arrive à un Ebe rectifié, qui en réalité est le cash dont dispose l’acheteur pour placer son emprunt (fonds ou murs et fonds) même si cela est dans la société holding, se payer lui, et définir sa marge de manœuvre avant impôt. En fait, on parle du nouveau Ebe après achat. Alors Ebe non car trop comptable, Ete non car le besoin en fonds de roulement n’est pas significatif, Cash-flow surtout pas car lui intègre des éléments hors exploitation.

Rien n’est comptable dans cette notion, car nous parlons de trésorerie. Souvent, on nomme cette notion Rbe, et en fait, elle me paraît assez proche de ce que nous recherchons, car le Rbe s’apparente à un Ebe rectifié, et fait bien apparaître cette notion de flux de trésorerie provenant de l’exploitation et rien que de l’exploitation.

C’est ce fameux Rbe, qui rapporté au Ca hors taxes de l’entreprise, doit nous donner 45% dans le  cas de l’achat murs et fonds et 33% (avec un loyer de 12%) dans le cas de l’achat d’un fonds seulement. Tout le monde comprendra que je consolide tous les éléments ici. Je ne m’occupe pas des structures qui accueillent soit le fonds, soit les murs. Je raisonne en trésorerie globale.

En direct du marché...

Je suis sur le pont comme mes acheteurs et mes vendeurs. Pas de vacances, on verra cela plus tard. Croyez-moi, Il n’y a pas de saisonnalité dans les transactions d’hôtels. Il y a ceux qui veulent acheter et il y a ceux qui ne font que chercher. Quand on tombe sur une belle affaire, quel que soit le moment de l’année, on y va. Certes, il y a ceux qui aimeraient être en place pour septembre pour la rentrée des classes, ceux qui veulent commencer en début d’année, et ceux qui veulent commencer avant la saison. Tout cela pour vous dire que c’est toujours la même chose : c’est le produit qui guide l’achat. Et comme il y a 5 fois moins de produits que de clients, le chemin de la recherche est toujours long.

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Hôtel Bureau 25 Chambres Centre 45 – Fonds
Hôtel Bureau 30 Chambres Centre 18 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 35 Chambres Centre 18 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 50 Chambres Ardèche 07 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Tarn 81 – Fonds
Hôtel Bureau 40 Chambres Hérault 34 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 40 Chambres Bourgogne 89 – Murs et Fonds
Hôtel Bureau 25 Chambres Côte d’azur 06 – Fonds
Hôtel Bureau 40 Chambres Toulouse 31 – Fonds
Hôtel Bureau 60 Chambres Basse-Normandie 61 – Fonds
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Hôtel Bureau 20 Chambres Aquitaine 47 – Fonds
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Hôtel Bureau 20 Chambres Saint-Malo 35 – Fonds
Hôtel Bureau 45 Chambres Aquitaine 47 – Murs et Fonds
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Mais aussi…

Hôtel Bureau 20 Chambres Finistère 29 –Murs et Fonds
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En direct du marché...29/07/09

Quand vous allez voir un hôtel et qu’on vous dit, on peut largement mieux faire, méfiez vous. Certes on peut toujours un peu mieux faire et améliorer le taux d’occupation. Mais en général, on ne me fera jamais croire que l’hôtelier qui est en place n’a pas déjà tout essayé. Donc les hausses de 20% et plus, je n’y crois pas du tout. Souvent les intermédiaires ont cet argument en poche pour vous convaincre. Moi, je doute que cela soit une bonne approche. Si vous investissez en travaux, alors là oui. Exemple. Je tombe sur un hôtel de 20 chambres qui fait 250 K€. Le Vendeur dit : on peut progresser de 25% si on s’y prend mieux. Bizarre, il est là depuis 7 ans et son Ca n’a pas bougé. L’intermédiaire dit : même peut-être plus. On se moque du monde. Si vous rénovez toutes les chambres et si vous investissez, alors je dis qu’on peut proposer un tarif différent pour une prestation différente. Je suis d’accord. Votre hôtel de 20 chambres fera demain peut-être un Ca de 300 K€, mais cela vous aura coûté cher. Toute évolution significative de Ca est la résultante d’investissements.

En direct du marché...13/07/09

J’entends en ce moment que le marché de la transaction hôtelière est baissier. Je réponds oui pour les mauvaises affaires. Je réponds non pour les bonnes affaires. Si les acheteurs estiment que compte tenu de la baisse de chiffre d’affaires et des normes 2011, le marché va se retourner à leur avantage, je leur souhaite bonne chance. Supposons qu’un hôtelier, dans un  hôtel sain, enregistre, compte tenu de la conjoncture, une baisse de son chiffre. L’année suivante, il va attendre que cela remonte pour vendre. Si ce n’est pas le cas, cela sera encore l’année suivante. Mais si cela dure plus longtemps, le vendeur se décidera peut-être mais l’acheteur achètera une affaire, certes, moins cher, mais avec un chiffre d’affaires en baisse. Je ne vois pas l’intérêt. On n’achète jamais sur une espérance baissière et un vendeur, surtout dans l’hôtellerie, n’est jamais pressé, sauf accident. Un marché n’évolue que par adaptation.

JTF

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En direct du marché... 28/06/09

Tous les jours, le marché apporte son lot de surprises.
Ici, un hôtel qui se vend 10 fois son Chiffre d’affaires. On rêve. Mais pourquoi pas si on veut acheter de l’immobilier. Comme on estime qu’il faut 30% d’apport si on achète au prix (5 fois), considérons que le surplus doit être dans l’apport. Normal. Donc il faut 30% pour un prix normal soit 1,5 fois + 5 fois donc au total un apport de 6,5 fois le Chiffre soit 65% d’apport. Ça fait cher.
Ici, un hôtel qui se vend 3 fois son Chiffre d’affaires. Le premier hic, c’est que le contrat en cours avec une société qui assurait 25% du chiffre vient à terme. Le second hic, c’est que l’hôtel n’est pas aux normes 2011 avec un impact de travaux équivalant à 50% du chiffre d’affaires. On pensait faire une affaire à 3 et l’on finit à 4,75. C’est embêtant tout ça.
Conclusion : regardez ce que vous achetez…

En direct du marché... 26/06/09

Je ne voudrais pas que vous puissiez penser que je défends que les vendeurs…Je veux seulement vous alerter sur les pièges et vous faire faire de bonnes affaires à vous acheteurs. Il existe quelque part un hôtel qui vous attend mais il sera certainement plus cher que vous ne croyez. Aujourd’hui, il faut vraiment se baser sur 2,75 le fonds et 4,50 murs et fonds. Voilà la base. Ensuite, tout est question de feeling. Je viens de vendre un hôtel sur la base de 2,90 avec 11% de loyer remis à neuf avec normes 2011 au point. Tout se joue donc sur la marge. Si vous achetez un hôtel peu cher, demandez vous pourquoi. Si vous l’achetez trop cher, demandez vous comment.

En direct du marché... 25/06/09

Je remercie Karmapa d’avoir laissé un commentaire très judicieux. Mais en continuant la réflexion, il n’y a, avant tout qu’une seule chose qui compte, comme diraient les vieux de la vieille : l’emplacement ! Vous savez, on lit toujours cette expression : trois choses à retenir l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Il faut y lire celui d’hier qui a fait la réputation, celui d’aujourd’hui qui fait la renommée, celui de demain qui fait la postérité. Ne vous trompez pas d’endroit car le monde bouge. Mais on assoit un taux d’occupation sur des réalités et aussi sur des visions. L’investisseur est celui qui prend des risques. À vous de les mesurer et à moi de vous aider…

En direct du marché... 24/06/09

Un des problèmes les plus récurrents en ce moment, c’est le montant du loyer quand on achète un fonds. On se retrouve parfois avec des 15% et même des 18% et plus. Un loyer, selon mon expérience ne doit pas dépasser 13% et encore cela doit se justifier par le fait d’un bon appartement et d’un bail équilibré. Un loyer élevé change le prix. Je vous dis pourquoi. Tout dépassement de loyer par rapport à la norme de 13%, abîme l’excédent de trésorerie.
La formule finale est simple si on pose « Ca » le chiffre d’affaires, « La » le loyer actuel et « Dpv » la dépréciation du prix de vente du fonds : Dpv = La/0,13 – Ca.

Exemple : Si nous avons un Ca de 300, le loyer normal devrait être de 13% soit 39. Il est en réalité de 49. J’ai donc perdu 10 de marge. Le prix de vente du fonds doit être déprécié de 75.

Cela signifie que si je veux acheter mon hôtel sur un coefficient multiplicateur de 2,5 soit 750 en acceptant le loyer actuel, cela est équivalent de le payer 825 avec un loyer normal soit un  coefficient de 2,75.

En direct du marché... 23/06/09

Incontestablement, le marché bouge. Compte tenu de la baisse du Chiffre d’affaires (5% en moyenne), les acheteurs attendent la baisse du prix de vente et les vendeurs croient que cela repartira. Avec l’imminence de la norme 2011, jamais autant d’hôtels n’ont été sur le marché, et le flux des acheteurs ne se ralentit pas. Bizarrerie quand même : peu d’affaires se font et si, elles se font, on revient sur des standards de prix plus bas. Cela ne veut pas dire que les normes de 3 fois pour le fonds et de 5 fois pour murs et fonds ne sont plus valables. Au contraire. Un bel hôtel vaut toujours cher et quand vous voyez un fonds qui se vend seulement 2 fois son Chiffre d’affaires, demandez vous pourquoi ? Généralement, ou les travaux de normalisation sont lourds, ou le loyer est cher, ou l’appartement privatif n’existe pas. Alors faites attention...
Il faut savoir trier et toujours trier dans les offres nombreuses, car beaucoup d’hôtels sont en perdition et ne pourront pas faire face à 2011 et aux modifications très rapides des emplacements. Mais je le répète, privilégiez les hôtels à fort taux d’occupation, aux normes, avec appartement… Tout se joue là : il vaut mieux assurer que remonter des pentes savonneuses. À propos, les banques ne sont pas frileuses, elle croient toujours aux bons dossiers et favorisent toujours l’aspect humain et la pérennité du Chiffre d’affaires.

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Question d'apport...Deuxième bonne idée

Achat d'un fonds d'un hôtel bureau

Maintenant, on va raisonner fonds et non plus murs et fonds. On prendra un loyer standard de 10% du Ca, toujours une rémunération de 10% du Ca. Nous négligerons ici la marge de sécurité de 5% qui nous servirait en cas de coups durs car on peut penser que les salaires peuvent varier. Il ne reste que 30% pour placer la charge d’emprunt et ma formule devient : A = P (1 – 1,75/T).

Pour être encore plus réaliste, on notera que le prix d’achat doit toujours s’entendre frais compris.

L’apport est de 0 uniquement si T = 1,75.

Par exemple si T = 3,5, il faut apporter 50% du prix.

Si nous avons un coefficient de 2,75, il faut apporter 33%.

Exemple : J’achète un fonds d’hôtel qui fait un Ca de 250. Je le paye 2,60 soit 650 mais je rajoute les frais de transaction et les frais d’enregistrement ainsi que les frais d’actes soit 10% en plus. Cela me revient à 715 soit en fait un coefficient de 2,86.

Il faut que j’apporte avec ce taux exactement 39% de 715 soit 278. L’emprunt portera sur 437.
Vérifions. Sur 250, j’ai un Ebe de 125, un loyer de 25, une rémunération de 25 et il reste 75 pour placer l’emprunt. 75  de sorties annuelles d’emprunt correspondent à un emprunt sur 7 ans de 437. Cqfd.

Il faut nuancer le propos parce que les frais supplétifs parfois sont moindres (réduction de la commission, frais d’enregistrement réduit en cas de Sas etc.…). Il faut aussi nuancer l’approche car le loyer peut être différent (en plus ou en moins) et la rémunération n’est pas toujours de 10% dans le cas des hôtels qui font un Ca élevé. Il est clair aussi que des marges de sécurité de 5% ou 10% peuvent être envisagées. De même, si l’hôtel est étoilé, l’Ebe n’est plus obligatoirement de 50% mais plutôt 45%, et vice et versa dans les petits hôtels ou dans ceux où le taux d’occupation flirte avec les 80%. Enfin, un investisseur aura une autre conduite des affaires qu’un exploitant.

Mais si nous avions déjà un peu raison, cela signifie que pour successivement les T suivants soit 1,75  2,00  2,25  2,50  2,75  3,00  3,25  3, 50  4,00  4,50  4,75  5,00  les A devront être de
0%   12%  22%  30%  36%  42%  46%  50%  56% 61%  64%  65%. Mais tout est nuance quand même.

Exemple : un hôtel qui fait un Ca de 275 se vend frais compris 800. Apport 250.
D’après le schéma, on devrait, avec le T de 2,91, apporter 40%.
La marge est de 135 et il y a un loyer de 35. Il reste 100 et les nouveaux propriétaires se servent 35 de salaires. Il reste une marge de 65 pour placer l’emprunt. Dans un 1 étoile, la marge est bien meilleure et on gagne 15 de marge en plus et on étale l’emprunt sur 10 ans ce qui fait que la marge devient 80 et peut couvrir un emprunt de 550,000 sur 10 ans soit 70 et avoir une marge de 10.
On apportera 31%.

Exemple : un hôtel qui fait un Ca de 320 se vend frais compris 900. Apport 350.
T est égal à 2,81 et on devrait apporter 38%.
La marge est de 180 (+ 20 par rapport au 50%) avec un loyer de 50. Les propriétaires ne prennent que 30 de salaires. Il reste 100 pour l’emprunt. Sur 10 ans on peut placer un emprunt de 550 ce qui donne 70 et il reste 30 de marge.
On apportera 31%.

Exemple : un hôtel fait 500,000 de Ca et se vend 1,500,000 frais compris. Apport 500.
T est égal à 3 et nous devrions apporter 42%.
Le loyer est faible et l’Ebe est de 225 après loyer. Les propriétaires prendront 50 de salaires et il reste 175 pour l’emprunt. Les 1000 ne coûteront sur 10 ans que la somme de 130 et il ne restera que 45 de marge.
On apportera 30%.

Tout cela pour vous dire que tout n’est pas facile, mais retenons que sur un fonds ou une société qui abrite le fonds, avec 30% d’apport on passe, si certaines conditions sont remplies, sinon il va falloir augmenter l’apport et bénéficier d’un loyer faible, de frais annexes négociés et étaler son emprunt sur 10 ans et non pas 7 ans.

Suite au prochain brouillard…

Question d'apport...Première fausse idée

Achat Murs et Fonds d'un hôtel bureau

À la grande question qui est : quel doit être mon apport pour telle ou  telle affaire ? je vais essayer de vous apporter un début de réponse.

Plaçons nous dans un cadre, certes simpliste, que toute affaire rapporte en Ebe 50% du Ca, que je me rémunère à hauteur de 10% du Ca et que j’emprunte sur 15 ans. Vous comprendrez aisément que toute situation réelle ne fera qu’aggraver mon cas d’école.

Dans ce cas et d’avance pardon pour la formule, si A est mon apport, P le prix de vente et T mon coefficient multiplicateur de Ca, le résultat sera tout simplement : A = P (1 - 4/T).

Cela signifie que si j’achète un hôtel bureau murs et fonds sur la base de 4 fois son Ca, je peux apporter 0.

Cela ne sera jamais le cas en fait, car une partie du financement se portera sur du fonds donc sur une durée plus courte mais…

Cela signifie aussi que si j’achète l’hôtel sur la base de 8 fois son Ca, il me faudra apporter obligatoirement la moitié du prix en cash.

Prenons un exemple. J’ai un hôtel qui fait 300 de Ca et que j’achète murs et fonds 4 fois, c’est-à-dire 1.200 mais attention frais compris. Je dégage un Ebe de 150, je me verse 30 comme salaire et j’ai 120 pour placer un emprunt, soit en fait 1.200 d’emprunt total. C’est bon.

Si j’achète le même hôtel 6 fois son Ca soit frais compris 1.800. Je dois apporter, d’après ma formule -- 1.800 (1 – 4/6) – la somme de 600. Les 120 de marge de trésorerie couvriront mon emprunt de 1.200.

En fait, plus j’achète cher, plus je dois apporter d’argent frais ce qui est logique. Cela nous donne pour successivement un T à 4 5 6 7 8 9 10, un A de 0 20% 33% 43% 50% 56% 60%.

Mais la surprise va être derrière. Suite au prochain épisode…

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