Ma recherche du graal comptable se fait à travers la notion de Rbe. Cela fait très longtemps que je cherche la solution de la lecture la plus directe de la rentabilité. Je ne vois vraiment pas comment on peut dissocier valeur - rentabilité et prix – bénéfice. Il n’y a rien de théorique là-dedans, au contraire. Le prix est la réalité d’aujourd’hui alors que la valeur est la réalité de demain. Le bénéfice, c’est la constatation réaliste tandis que la rentabilité, c’est l’espérance de gains. Le prix est ce que je paye, la valeur est ce que j’en retire. La somme des bénéfices donnera mon prix, mais la somme des rentabilités me donnera la valeur. On achète toujours un hôtel pour son prix, mais on pense toujours que sa valeur est supérieure. Tout au moins on l’espère. Hélas, la lecture du futur n’est jamais possible, et comme je l’ai déjà dit, la valeur est la somme de toutes les satisfactions matérielles et immatérielles que l’on retire d’un achat. Tout ce que je sais, c’est qu’il ne faut pas se tromper sur le prix, car là, la valeur sera faussée.
Une des questions qui revient souvent en ce moment est de savoir si la crise immobilière a un impact sur la valeur des hôtels ? Selon moi, c’est non. Un hôtel ne vaut que par sa rentabilité comme je l’ai déjà dit. Que le prix de l’immobilier baisse, cela ne signifie en rien que la rentabilité de l’hôtel bouge. En revanche, la hausse du smic par exemple aurait un impact direct sur la rentabilité. Il en va de même si les charges externes augmentent de manière sensible. Les multiplicateurs restent donc les mêmes. Ce qui change en revanche, c’est peut-être la répartition entre murs et fonds. Les acheteurs avaient tendance à maximiser la valeur des murs afin d’allonger la durée d’emprunt. À partir du moment où la valeur des murs n’est plus justifiable de la même façon, il faut revoir à la baisse cette répartition et cela en défaveur de l’acheteur. Ici, se trouve certainement un léger début d’impact sur le prix. En effet, une baisse de 10% du prix de l’immobilier par exemple fera bouger les lignes de crédit. Au lieu d’emprunter ces 10% sur 15 ans, il faudra se replier sur un emprunt à 7 ans. Sur 100 empruntés, au lieu d’avoir un coût de 10, on aura un coût de 17. Cela signifie que le prix global peut varier de 1% ou 2% ce qui est totalement négligeable et ne peut servir en aucune manière à une remise en question du prix de vente.
Cette réflexion sur la baisse de l’immobilier est totalement psychologique à mon avis. Comme Raymond Barre disait, en économie tout se joue sur le mot confiance. Aujourd’hui, acheteurs et vendeurs attendent et quand je leur pose la question ce qu’ils attendent, ils ne savent pas trop. Qui, quand, où et comment... ? Tout décidément se passe à la marge. Baisse de l’immobilier ou future baisse des taux, marasme ambiant, moral défaillant, tout concourre à l’immobilisme, à l’attentisme. Mais un jour viendra…En attendant certains font des affaires…
Je me permets de revenir sur la valeur d’un hôtel restaurant. Je disais qu’un hôtel restaurant ne valait pas plus cher et même un peu moins qu’un hôtel bureau à Ca Hôtellerie constant. Cela sous entend néanmoins beaucoup de précautions à prendre. Si nous sommes sur une taille d’hôtels de 30 chambres avec par exemple 300 K€ en hôtellerie et 300 K€ en restaurant, la valeur du fonds est certainement de 2,5 fois le Ca hôtel soit 750 K€. On peut certes monter sur des 900 K€ en cas d’exception mais je pense que le propriétaire est alors le chef et nous ne sommes plus dans un produit investisseur mais bien un produit particulier. En revanche, si nous avons toujours 300 K€ en hôtellerie mais 600 K€ en restauration, il faudra nuancer le prix. En effet, l’impact quantité jouera sur la rentabilité, et nous pouvons considérer que le prix sera plus élevé. Ainsi, si une marge de 5% est dégagée, nous aurons avec un Per de 10, une valeur de 50% du Ca restaurant. Il n’est donc pas toujours possible de faire l’impasse sur ce Ca restaurant. Dans notre cas, nous aurions un fonds hôtel restaurant estimé à 1.250 K€.
Affaire à suivre.
La valeur d’un hôtel restaurant, restons fidèles à nos principes, correspond toujours à des multiplicateurs de Ca. Mais au lieu de retenir le Ca global, hôtel + restaurant, il ne faut retenir que le Ca de l’hôtel, puisqu’on sait que la restauration n’est pas génératrice de rentabilité. Nous resterons donc sur notre idée d’un multiplicateur du Ca. Nous avons vu que ce multiplicateur naviguait entre 3 et 5. En général, nous sommes sur 4 et au maximum sur 5. Il faut bien voir que le restaurant n’est pas un facteur toujours positif et la demande est moins forte dans les achats de ce type de bien. Beaucoup d’hôtels de ce type sont à vendre et en plus, beaucoup d’investisseurs particuliers, anciens propriétaires d’hôtel restaurant, ne cherche que des hôtels bureaux pour en finir avec le management du personnel. On peu considérer donc qu’un hôtel restaurant à Ca constant hôtellerie vaut un peu moins qu’un hôtel bureau. Nous serions donc sur une perte de à 0,5 sur le multiplicateur. Cela nous donne 3,5 avec un maximum à 4,5. Ca c’est pour le cas murs et fonds. Pour le fonds, même punition. Nous étions entre 2,5 et 3,3 et bien là aussi, retirons aussi 0,5 ce qui ramène le fonds à 2 ou 2,8 du Ca.
Mais comme rien n’est tout à fait dans la norme, bienvenue aux « exceptions » car il y en a. En fait, je crois que beaucoup de paramètres entrent en jeu. C’est comme l’âge du nouveau capitaine, mais cela, on pouvait le deviner !