JTF: avril 2010

Je voulais revenir sur deux commentaires récents. Je vous les livre tels quels. « Méthode spéciale de calcul qui n'a qu'un but faire baisser les prix du marché, mais du point de vue comptable ça me laisse perplexe, même chiffre d'affaires = même prix, utopie » « Si je suis bien votre raisonnement. À même Ca , on devrait acheter un hôtel dans la creuse le même prix qu'au bord de la mer? Les chiffres et les généralités, c'est bien joli !!! je voudrais un appartement dans le 16 eme arrondissement de Paris et le payer le même prix qu'à Limoges. Parce qu'il fait la même surface.... » Sur le premier commentaire, mon intention n’est pas de faire baisser les prix. Pourquoi le ferais-je ? Je pense que les vendeurs sont assez grands pour connaître le prix espéré de leur établissement. Je dis simplement qu’il faut faire attention de ne pas confondre espérance et réalité. Le marché est là pour toujours rectifier le tir. Dans notre contexte actuel assez turbulent économiquement, je reste persuadé que les prix de vente sont baissiers, hélas, et que la perspective de la norme 2011 est en train de révéler de nombreuses lacunes dans certains hôtels. Quant à la méthode dite - même chiffre d’affaires = même prix – je voudrais ici la nuancer mais sans trop m’en écarter. Les euros à priori sont les mêmes à Bourges, Cannes et Honfleur. Alors en matière de fonds, je dis bien en matière de fonds seulement, un hôtel qui fait par exemple 300 K€ de chiffre d’affaires à Bourges vaut pour moi le même prix qu’un hôtel à Honfleur. En revanche, trois phénomènes peuvent venir perturber cette analyse que l’on me taxe de spéciale. Bourges est moins demandé qu’Honfleur donc il sera certes plus difficile de vendre Bourges qu’Honfleur. Parfois aussi, la rareté des produits au-delà de la ville recherché fait monter les prix. Enfin et troisième constatation, le taux d’occupation pérenne de l’affaire fait évoluer le prix à la hausse. Donc ces trois éléments viennent plaider que toutes choses étant égales par ailleurs, un hôtel à Honfleur vaudra plus cher qu’un hôtel à Bourges. Mais remarquons que tout cela est très subjectif car ma marge, à taux d’occupation identique et à loyer identique, sera la même. Alors ??? En revanche, je pense et je l’ai toujours dit que deux hôtels qui font le même Ca mais qui n’ont pas le même taux d’occupation (genre l’un fait 60% et l’autre 90%) ne valent pas la même chose en partant du principe que le Rbe ne serait plus du tout le même. Il y aura une prime à celui qui affiche un Rbe plus élevé. Je passe au second commentaire. Pardonnez-moi mais nous sommes dans la confusion des genres ici. Là, on me taxe non pas d’être spécial mais d’être un généraliste ! On sort de la notion de fonds pour entrer dans celle de murs et fonds. Je le répète, intrinsèquement, à priori, un hôtel à Paris devrait valoir le même prix qu’un hôtel à Bourges. Pour le fonds, je viens d’expliquer que ce n’est pas toujours vrai (demande – rareté – taux d’occupation pérenne). Donc par exemple Paris qui est demandé avec peu de produits valables et avec des taux fabuleux, fait que nous avons, en effet, des prix beaucoup plus élevés que pour Bourges. Mais il y a un autre phénomène qui intervient qui s’appelle les murs. Je ne reviendrais pas sur les définitions de « valeur » ici mais je vous signale tout simplement que le croissant à Paris vaut toujours plus cher que le croissant de Bourges : le loyer n’est pas le même. Donc sans revenir sur un cas d’appartement – qui est un argument fallacieux – mais bien en parlant d’hôtel, bien sûr qu’un hôtel murs et fonds, à Ca identique, ne vaut pas la même chose, à Paris, à Honfleur et à Bourges. Cela me semble logique et je ne dis jamais le contraire. L’hôtellerie de Paris est un cas à part, mais pour disons, 800 K€ de Ca, je vais payer Paris 3,50 - 4 fois le fonds et 7 - 8 fois murs et fonds, je vais payer Honfleur 2,75 -3 fois le fonds et 5 – 6 fois les murs, et enfin je vais payer Bourges 2,25 – 2,50 le fonds et 4 – 4, 50 murs et fonds. Demande, rareté, taux d’occupation, loyer et valeur des murs expliquent à eux quatre ces variations. En revanche et dommage pour les généralités, il me restera selon moi, le même Rbe.

Je vous laisse commenter si vous voulez le reste.

Je trouve le marché plein de soubresauts. Certes, on constate de plus en plus de vendeurs et d’acheteurs, mais toujours les mêmes hésitations. L’indécision est toujours de mise. Les mois se succèdent et ne se ressemblent pas, un peu comme les fluctuations économiques et politiques du pays. Ces errements sont peut-être en fait le signe de la reprise. Mais Mars n’est pas Février et qu’en sera-il d’Avril. Le prix des hôtels semble se tasser et je ne suis pas le seul à le penser, mais je crois que la conjoncture baissière, la mise aux normes des hôtels et maintenant le risque d’augmentation des loyers, tout cela mis bout à bout, fait que les prix des hôtels ont atteint un maximum. Je le constate de jour en jour et de régions en régions. Seuls certains bastions résistent de par leur emplacement et aussi du fait que certains hôteliers ont déjà tout fait pour normer leurs établissements. Il n’y a rien à faire et je le répète tous les jours à mes clients, un hôtel qui fait plus de 75% de taux d’occupation et ce depuis longtemps vaut toujours, mais toujours plus cher qu’un hôtel qui fait 55% de taux d’occupation. Ce phénomène d’accélérateur du To se comprend. Pour un fonds avec un to de 55%, si le Rbe est de 33%, il sera de 47% pour un to de 75%. Ensuite, reste l’impact de la mise aux normes, reste aussi la date d’expiration du bail. En cas de murs et fonds, reste aussi la valeur immobilière. Paris, Nice, Cannes par exemple ne sont pas Bourges, Alençon ou Nevers. Tout cela pour vous dire messieurs les vendeurs que vous avez souvent raison de vendre cher vos hôtels et que de temps en temps, vous rêvez aussi.Quant à vous messieurs les acheteurs, je comprends parfois vos états d’âme, mais choisissez le bon hôtel et quand vous aurez dit : je m’y vois y vivre, je m’y vois y travailler, l’hôtel est bien, ça passe financièrement, alors allez y. Il y a le temps de la réflexion et celui de l’action. Le contexte d’aujourd’hui est favorable à l’investissement.