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CABINET JTF

Ici vous êtes sur un Blog. Mais ne vous y trompez pas, même si j’écris beaucoup sur l’hôtellerie, derrière ces mots, se cache un financier qui manie et remanie les chiffres. Hec, Sciences Po  puis Arthur Andersen ont fait de moi un chiffrier parfois savant mais souvent réaliste.

Mais avant tout je  suis un intermédiaire, un marchand de biens, pire peut être un agent immobilier. Derrière se cache un homme qui dirige une équipe qui vend des hôtels.

Je suis un Cabinet de Transactions Hôtelières.

Je suis un Cabinet National et je couvre la France Entière.

Tout n’est pas sur le site mais vous avez déjà 100 hôtels à la vente.

Le reste se trouve dans des boîtes et le reste c’est 300 hôtels.

Chaque hôtel a une référence.

Alors c’est simple chez nous comme chez des gens simples, il suffit de m’écrire, de me dire «  je veux en savoir plus sur telle référence » ou je cherche un hôtel dans telle région » ou «  je veux que quelqu’un me conseille » ou « je veux vendre mon hôtel »  ou « j’ai un projet de vie » etc.

Appelez moi, je vous répondrais toujours, tout le monde le sait. À propos, je ne vends que des hôtels et j’en ai déjà vendu 150.

[email protected]

06 07 28 27 80

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Question posée à ChatGPT...

Quel est le prix d'achat d'un hôtel ?

Le prix d'achat d'un hôtel peut varier considérablement en fonction de divers facteurs tels que l'emplacement, la taille, l'état de l'hôtel, les équipements, la réputation, la rentabilité, la demande du marché, etc. Il n'existe pas de prix standard pour l'achat d'un hôtel, car chaque transaction est unique.

Le prix d'achat d'un hôtel peut être déterminé par plusieurs méthodes, telles que l'évaluation basée sur les revenus (en utilisant des multiples des bénéfices ou des revenus générés par l'hôtel), l'évaluation basée sur les actifs (en évaluant les propriétés physiques et les équipements de l'hôtel), ou encore l'évaluation basée sur les comparables (en se référant aux prix de vente d'autres hôtels similaires dans la région).

Dans certains cas, des facteurs tels que les négociations entre les parties, les conditions du marché immobilier local et les motivations des vendeurs et des acheteurs peuvent également influencer le prix final d'achat de l'hôtel.

En raison de la grande variabilité des facteurs mentionnés ci-dessus, il est difficile de donner un prix spécifique pour l'achat d'un hôtel sans connaître les détails spécifiques de l'établissement et du marché immobilier concerné.

Je pense que je vais être utile encore longtemps !!!

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Citation

La valeur d'une entreprise dépend de la performance future attendue et du niveau de risque associé à cette performance.

Merton Miller

Prix Nobel d'Économie 1990

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Pays de la Loire Somptueux et Unique Hôtel Bureau 3* 30 Chambres

N° 625

Coeur de Ville -  Somptueux Hôtel  Bureau

HÔTEL BUREAU 3 *** 30 Chambres

Pays de la Loire

CA 675 K€

Murs et Fonds - 4.200 K€

Fabuleux et Rare Normandie Hôtel 2* les Pieds dans l'eau 30 Chambres

N° 623

Fabuleux Spot - Hôtel Restaurant les pieds dans l'eau

HÔTEL RESTAURANT 2* 30 Chambres

Basse Normandie

CA 1.000 K€ (Hôtel 500 Restaurant 500)

 Murs et Fonds - 3.500 K€

Normandie Centre Ville Fabuleux et Luxueux Hôtel 3 *** 40 Chambres

N° 624

 Exceptionnel Hôtel  Restaurant

HÔTEL 3 *** 40 Chambres

Basse - Normandie

CA 1.550 K€ (Hôtel  1.000 Restaurant 550)

Murs et Fonds - 4.500 K€

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À la recherche de la Valeur Perdue

     Je le répète une fois pour toute. Un prix vendeur est un prix vendeur. Il ne peut être que le prix le plus haut. C’est clair. Un prix acheteur est un prix acheteur. Il ne peut être que le prix le plus bas. C’est clair. Au milieu, il existe un prix de vente qui n’est ni le prix vendeur, ni le prix acheteur, et qui parfois est le prix de marché, et qui parfois ne l’est pas. Derrière, il y a la valeur, qui intègre le futur de l’acheteur et le passé du vendeur. Et cette valeur, c’est elle qui définit tout. C’est elle qui lisse, diminue, augmente, fausse le prix. L’acheteur détient son prix. Le vendeur détient le sien. Moi je ne détiens qu’un début de prix de marché, parce que je connais, je confronte, j’écoute, j’entends mais je ne sais pas. Je dis un point c’est tout. Quant à la valeur, elle ne sort de nulle part, car elle est invisible. Il n’y a pas de vérité car aucun hôtel ne se ressemble, et aucun emplacement n’est identique, et parce qu’aucun ressenti n’est pareil. Tout ce que je sais, c’est ce que le marché dit. Le marché dit qu’il est devenu chaotique depuis 3 ans. Donc les prix acheteurs et les prix vendeurs sont parfois tirés vers le bas, parfois vers le haut. Le fonds perd de sa valeur alors que les murs en gagnent. Mais là aussi, ne nous méprenons pas, il y a une prime aux beaux hôtels normés sur de beaux emplacements. Par différence, il y a de la casse sur ceux qui ne sont ni normés, aux emplacements difficiles.  J’ai tout dit mais en fait je n’ai rien dit. Pas très difficile de comprendre quand même que le marché intègre la notion du temps. Ce qui est peut être vrai aujourd’hui, sera à coup sûr faux demain. Attention au miroir.  À la recherche de la valeur perdue !

 

Hôtel Vendu par JTF

https://hotelcarline-caen.fr/

Ebe Rbe Ete et Tutti Quanti

     Je ne sais pas combien j'ai pu faire de notes sur le fameux Rbe. Ebe (excédent brut d'exploitation) retraité ou Rbe (résultat brut d'exploitation) ou Ete (excédent de trésorerie d'exploitation), voilà trois mêmes choses. Tout est simple dans la vie et ne croyez pas les marchands de soupe. Pour un murs et fonds acheté par un exploitant, un Rbe est égal minimum à 40% du Ca hors taxes. Point. Quand vous achetez simplement un fonds, votre Rbe après loyer sera de 40 % moins le loyer. Vous devez reconstituer ce Rbe mécaniquement en ajoutant au résultat d'exploitation, la dotation, les salaires chargés des dirigeants, le loyer, les charges liées à l'ancienne exploitation (voiture - missions - déplacements etc) et peut être des frais divers de confort. Exemple : j'ai un hôtel qui fait 500 k€ de Ca, donc le Rbe fait 0,40 * 500 = 200 k€. Je suis certain que si vous ajoutez tout ce que je vous ai dit, vous êtes sur le 200. Et si vous tombez sur 180, on s'en fiche, car cela veut dire qu'on est pas trop loin ou que vous avez oublié quelques chose. En finance comparativement à la comptabilité, le mieux est l'ennemi du bien.

Faites le test, c'est simple et si vous n'y arrivez pas, appelez moi. Chez JTF, le conseil est gratuit. Join The Future.

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Bourgogne Superbe Hôtel Bureau 25 Chambres 3 *** Avec Maison

N° 622

Coeur de Ville -  Hôtel  Bureau + Très Belle Maison de Fonction

HÔTEL BUREAU 3 *** 25 Chambres

Bourgogne - Département 89

CA 430 K€

Murs et Fonds - 1.500 K€

Aude Fabuleux Château Hôtel Restaurant 4 **** 30 Chambres

N° 621

Fabuleux Château Hôtel Restaurant

HÔTEL RESTAURANT 4* 30 Chambres

Languedoc Roussillon

CA 1.150 K€ (Hôtel 575 Restaurant 575)

 Fonds - 900 K€

Normandie Hôtel Bureau Exceptionnel 4 **** 20 Chambres

N° 620

 Hôtel Bureau Exceptionnel

HÔTEL 4 **** 20 Chambres

Manche

CA 650 K€

Murs et Fonds - 2.800 K€

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Citation

Le prix est ce que vous payez, la valeur est ce que vous obtenez.

Milton Friedman

Prix Nobel d'Économie 1976

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Citation

Le risque c'est ce que l'on ne sait pas.

Harry Markowitz

Prix Nobel d'Économie 1990

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À Vendre Normandie Hôtel Restaurant 3 *** 20 Chambres

N° 619

 Hôtel Restaurant 

HÔTEL RESTAURANT 3 *** 20 Chambres

Normandie Plages du Débarquement

CA 1.000 K€ (Hôtel  500 Restaurant 500)

Murs et Fonds - 2.000 K€

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Attention les planchers craquent

     Je voudrais vous parler d'un économiste américain du nom de Steven Levitt. Cet économiste est connu pour ses travaux de recherche sur une économie plus proche de la réalité des faits sociaux. En cela, il suit les traces de son maître Gary Becker qui a étendu dès les années 1950 l'analyse économique à l'ensemble des comportements humains. Dans son ouvrage "Freakonomics" ou "Économie saugrenue", il développe plusieurs thèmes liant vie sociale et comportement économique.

     Un des thèmes abordés est celui des agents immobiliers. Il va enfoncer des portes ouvertes. Un agent immobilier ne vend pas un bien au meilleur prix pour le vendeur, mais au prix qui lui apporte le meilleur rapport « quantité de travail fourni/commission finale ». En un mot, messieurs les vendeurs, ne dites jamais à un agent immobilier quel est votre prix plancher, car l'intermédiaire aura tendance à aller au plus court. De là à penser que les experts utilisent les informations en leur possession pour servir leurs propres intérêts.

     La valeur n'étant jamais le prix, on voit bien que les notions de prix naviguent entre un prix d'appel, un prix plancher, et un prix de cession. Il est toujours faux de dire que le prix de cession est le prix du marché, car ce prix intègre des notions valorisantes ou dévalorisantes. Mais attention, messieurs les vendeurs, le prix plancher doit être caché jusqu'au dernier moment car les planchers craquent.