Maintenant, nous savons trois choses. La valeur d’un hôtel bureau murs et fonds correspond, si tout est réuni, à 5 fois le Ca hors taxes. La rentabilité d’un hôtel doit être de 45% pour un achat murs et fonds et de 33% si on achète que le fonds. Bien sûr, cela ne peut être vrai que dans des conditions parfaites que nous avons déjà évoquées dans les notes précédentes.
Intéressons nous à la valeur du fonds d’un hôtel bureau ? Il ya toujours un rapport entre un prix et une rentabilité. C’est ce que les anglo-saxons appelle le Per ou Price Earning Ratio. Ce Per permet de calculer en combien de temps, on rembourse une affaire. Théoriquement, ce Per doit être de 7 ou 8 dans les meilleurs cas. Celui-ci varie et nous pouvons considérer que les investisseurs classiques dans l’hôtellerie le fixe entre 8 et 10 et que nous pouvons aller pour un particulier jusqu’à 11.
Il faut remarquer la logique des choses car si on multiplie 0,45 par 11, on retrouvera 5 qui est le prix murs et fonds d’un hôtel. On voit clairement qu’en cas de besoin d’investissement pour rénover un hôtel, toute somme investie devra être déduite. Prenons un exemple concret. Un hôtel bureau parfait fait 400 K€ de Ca. Sa rentabilité est de 45% soit 180 K€. Son prix maximum sera de 11 fois sa rentabilité soit 2.000 K€, soit donc 5 fois son Ca. S’il y a des travaux de rénovation pour 200 K€ à prévoir (sans qu’on intègre le Ca prévisionnel en résultant), il faudrait donc acheter 1.800 K€ cet hôtel ce qui revient à se baser sur un Per de 10. Nous donnons ici des valeurs maximum en estimant que l’hôtel est supposé quasiment parfait et ici perfectible.
Revenons sur la valeur du fonds d’un hôtel bureau. Le principe est quasiment le même. Si la rentabilité est de 33%, il suffit de prendre ce Per de 11 maximum et nous aurons le prix du fonds, soit 3,3 du Ca.
Payer donc un fonds au-delà de 3,3, relève donc de la folie spéculative ou d’un désir non marchand. En réalité, un fonds varie entre 2,5 et 3,3 et semble toujours plus proche de 3 aujourd’hui. Mais attention, tout dépend du loyer, facteur crucial dans notre calcul. Un loyer de 15% diminue le prix de l’hôtel comme un loyer de 7% l'augmente. Après tout est question d’appréciation. Affaire à suivre.
La valeur d'un hôtel varie selon sa situation, son nombre de chambres et la complexité de son organisation (hôtel bureau ou hôtel restaurant). Personnellement, je considère un hôtel comme un outil de production et je me limite à sa rentabilité pour estimer sa valeur murs et fonds en partant du Rev/Par. Le principe est de considérer qu'un chambre vaut 1000 fois son Rev/Par calculé uniquement sur la partie hébergement. Un Hôtel de 30 chambres dont le Rev/Par représente 50 € HT (C.A. annuel hébergement 547 500 €) est estimé à 1 500 K€, soit 2.74 son CA annuel. Pour la partie restaurant, selon le cas, je prends en compte le 80 à 120 % du C.A. HT du restaurant s'il représente une activité complémentaire à l'activité de l'hôtel. Si le taux de captage du restaurant est inférieur à 0.5, la valeur est de 0. Si l'activité de restauration est aussi liée à des ventes externes ou des soirées étapes je prends en compte une pondération. A la valeur brute obtenue, il y a lieu de déduire les travaux de mises aux normes ou de remise en état. Il y en a toujours.
Rédigé par : LOURDJANE JC | 30 mars 2017 à 08:55