Je viens de lire un énième article sur le calcul de la valeur des hôtels. Nous ne sommes jamais au bout de nos surprises. Six critères entrent en jeu selon l’auteur. D'abord l'analyse du bilan. Ça c'est bien. Où cela se corse, c'est que selon l'auteur, il ne s’agit pas vraiment d’apprécier le Rbe ni l’Ebe mais plutôt le Résultat d'exploitation en tenant compte des économies réalisables et des recettes exceptionnelles. C'est justement la notion de Rbe car celui-ci est par définition un Ebe corrigé. Bon passons. Ensuite, il faut évaluer l'hôtel en multipliant le Ca par un coefficient qui varie selon le lieu. Qu'on prenne Paris et la Province, pourquoi pas, mais je rappelle quand même qu'un fonds d'hôtel, je dis un fonds vaut à peu près la même chose à Orléans qu'à Toulouse. Certes, il y a un attrait certain pour des villes proches de la mer ou pour des villes de charme, mais le soleil et l'eau ne modifient en rien le Rbe. Ensuite, troisième point, il faut croiser la valeur bilan et la valeur Ca, car dit l'auteur il y a des affaires avec un bon Ca sans rentabilité. Ouf c'est du lourd. Car voyez vous, c'est le propre de l'hôtellerie, le Ca entraîne la marge, et justement toute constatation d'une marge déficiente ne peut provenir que d'éléments perturbateurs que tout à chacun saura retrouver dans le Rbe qui lui corrige ces effets.
Quatrième point. C’est l'analyse des composantes propres à savoir l'emplacement, la surface, les mètres linéaires, l'état des lieux, la situation locative, la sécurité. Il y a un peu à boire et à manger là dedans, mais bon. On passe ensuite sur l'aspect professionnel de l'affaire, c'est à dire la qualité de l'outil, les moyens commerciaux, l'efficacité, etc.... Dernier point, il faut faire une comparaison avec les prix de marché environnants.
Moi je crois qu’on se complique un peu l’esprit. Avant tout l’acheteur ne cherche un hôtel que dans des régions définies. Ensuite l’apport va le guider vers un type de bien avec un Ca et un nombre de chambres. Ensuite, selon ma formule magique, il doit répondre à la question « Est ce que je me vois y vivre et y travailler ». Et c’est seulement ensuite qu’il va se poser la question de la rentabilité, de la sécurité, de la commercialité et de tout le reste. Je définis, je cherche, je trouve, je vérifie, je contrôle.
Ah autre chose. L’auteur dit que chacun a sa propre méthode guidée par ses propres intérêts selon qu’il est acheteur, vendeur, agent immobilier, investisseur…Je crois que c’est faux. Chacun a son prix en tête en revanche mais le cabinet d’affaire lui, qui est par définition, l’homme du marché, n’a pas sa propre méthode de calcul. Tout après est une manière d’appréciation, de réalisation, et d’opportunité.
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