Il n'y a rien à faire, je ne m'y ferais pas. Regardez quelque chose. Un hôtel se vend packagé frais compris à maximum 5 fois son Ca. Faisons la courte mais très courte. Supposons que le Rbe soit de 50% et non pas 45% comme je le dis souvent. J'ai toujours dit et redit que l'apport se rémunère à 10%.
Prenons un exemple. J'ai un hôtel qui fait 400 k€ de Ca et que j'achète 5 fois son Ca soit 2.000 k€. Son Rbe est de 200 k€, donc je peux placer 2.000 k€ d'emprunt. Sur le papier, il s'autofinance si tout est sur les murs mais je n'ai pas de marge ni de salaires. Donc, quand on dit qu'il faut de l'apport, c'est pour se payer et se constituer une marge et puis tous les hôtels de province ne s'achètent pas 5 fois le Ca murs et fonds. Si dans notre cas, j'achetais l'hôtel toujours 2.000 k€, avec 600 k€ sur le fonds et 1.400 k€ sur les murs, et si j'apporte 30% soit 600 k€, je paye le fonds et j'emprunte 1.400 k€ sur les murs, soit 140 k€ de sorties d'emprunt et il me reste 60 k€ de marge soit 10% de mon apport. Cqfd.
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