Continuons sur ma dernière note. Donc, le prix d'un fonds seul (x') n'a pas le même prix qu'un fonds (x) acheté dans le cadre murs et fonds (z). Idem le prix des murs seul (y') n'a pas la même valeur que des murs (y) achetés dans le cadre murs et fonds (z). Et si z = x' + y et si z = x + y', nous pourrons écrire que (x' - x) = (y' - y). Pratiquement dans tous les cas de figure x' est supérieur à x. Prenons un exemple : un hôtel de 50 chambres fait 1 m€ de Ca et il est vendu 5 m€ (z). Si le fonds était vendu seul, il vaudrait 3 m€ (x'). Peu importe mais nous pourrions dire que les murs valent par différence 2 m€ (y). Si on achète murs et fonds, l'intérêt pour un acheteur est de maximiser les murs (rentabilité) et il dira si le vendeur est ok, que le fonds vaut 2 m€ (x) et que les murs valent 3 m€. Mais quel est ce y que nous avons. En fait, c'est le y' comme si nous avions acheté les murs seul. Mais toujours nous avons les fausses égalités z # x + y et z # x' + y'. Comme cela, on voit des vendeurs dire qu'un fonds vaut x' et que les murs (avec des calculs de m2) valent y'. Cela donne un prix trop élevé hors marché. La somme de deux éléments pris séparément est toujours fausse.
Jeudi 9 Janvier 2014
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