C’est 2 ou rien. Décidemment, le marché nous réserve toujours des surprises. À en croire les annonces dont les miennes aussi, le décalage se crée entre le prix demandé et la réalité. Les clients sont de plus en plus frileux et les moindres défauts ou les moindres manquements viennent de facto en baisse du prix. Pas la peine de tout comparer, car rien n’est comparable. À tel point que l’écart type de prix devient de plus en plus important. Si l’hôtel est bien placé et s’il est dans une région top niveau, si le loyer est normal, si le Ca est stable et en plus éventuellement si ce Ca est améliorable, s’il est aux normes de sécurité, s’il est rénové et s’il a une décoration tendance, s’il possède un très bel appartement, s’il est tout çà, alors il vaut certainement 3 fois son Ca. Mais comme généralement, et c’est un euphémisme, il manque un de ces facteurs, alors le prix baisse sinon chute. À tel point que certains hôtels sont à 1,5 le Ca, quand rien n’est là et encore ils ne se vendent pas. Emplacement, loyer, Chiffre d’affaires, norme, décoration, appartement, voilà entre autres 6 facteurs qui peuvent retourner un prix. Pas possible de les chiffrer un par un, car chaque facteur est discriminant et discriminatoire. Cela ne veut pas dire que chaque facteur pèse 0,25 du prix (3,0 – 1,5 = 1,5 et 1,5/6 = 0,25), mais c’est tout comme. Un appartement petit, boum ! Cela enlève de la valeur. Un hôtel à rénover Badaboum ! Et on continue. L’acheteur va chiffrer point par point les défauts, quitte, à les faire payer très cher. Et dans le contexte actuel de scepticisme, de frilosité, de doute bancaire, l’acheteur veut réduire son risque. Il a raison mais parfois cela tourne au ridicule car il exagère et mets des barrières là ou vraiment il n’y en a pas. Et puis tout devient problème. Emplacement mais demain ? Loyer mais fin de bail ? Ca oui mais ? Norme et 2015 ? Décoration mais à revoir ? Appartement oui mais nous sommes 4 ? Les gens rêvent leur vie, leur vie future, et là ils la voient tous sans nuages. Normal. C’est l’histoire d’un petit hôtel avec un petit appartement (-0,25), avec un loyer acceptable, qui est aux normes, mais la décoration sera à revoir (-0,25), avec un emplacement bien mais pas totalement idyllique (-0,25). Le Ca fluctue dans une fourchette stable mais il est au taquet (-0,25). Cela fait 1 et il s’est vendu 2 fois le Ca. C’est l’histoire d’un grand hôtel qui est bien placé, aux normes, sans appartement (-0,25), avec une belle décoration, au loyer très excessif (-0,25), au Ca pas du tout stabilisé mais progressif (-0,25). Cela fait 0,75 et il s’est vendu 2,25. Ne tirons pas de conclusion hâtive, car la norme 2015 peut coûter très cher, et l’absence d’appartement peut être rédhibitoire, comme un loyer à 20%, etc etc…Et puis, il y a le reste, genre je suis en rase campagne donc isolé, genre le bruit de la rue est gênant, genre j’ai vu le même hôtel ailleurs et il était moins cher. Et cette phrase qui revient sans cesse, c’est 2 ou rien. Non, dans le ciel, il y a aussi des nuages. Alors le 3 fois c’était hier, le 2 fois c’est aujourd’hui, mais quand même parfois la vérité est au milieu. De temps en temps, cette vérité n’est même pas au milieu, car oublions Paris avec ses 5 ou 6 fois, passons les endroits exceptionnels ou le 4 fois règne encore, passons les coups de cœur ou le multiplicateur n’a plus rien à voir, et oublions tout le reste. Si personne ne sonne à la porte du vendeur, alors ne vous y trompez pas, car peut être la sonnette ne marche pas, ou le coin ne plait pas. En un mot, ne ratez pas l’acheteur. Si tout le monde sonne, peut être la porte était ouverte et il faisait beau. En un mot, ne ratez pas le vendeur. Je passe mon temps à comprendre les acheteurs, je passe mon temps à comprendre les vendeurs, je passe mon temps à comprendre le marché. Le marché c’est vous tous.
Mardi 25 Novembre 2014
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