JTF: novembre 2022

On peut dire beaucoup de choses sur la détermination d’un prix d’un hôtel. Nous savons que les facteurs endogènes (emplacement – rentabilité – normalisation – etc) expliquent l’essentiel. Nous savons que les facteurs exogènes (coup de cœur – désir – besoins – etc) ont des effets correcteurs. Enfin, nous savons aussi que les facteurs de faisabilité (banque) sont déterminants au final. Tout se passe donc comme dans une chaine avec des éléments logiques (économie classique) et avec des éléments supposés irrationnels mais rationnels au final (économie comportementale). Nous savons aussi que l’effet de mémoire de prix joue un rôle essentiel sur le marché dans sa composante offre – demande. Plusieurs acteurs sur le marché ont un rôle à jouer : l’acheteur et le vendeur, l’intermédiaire, les conseils (avocat et expert des deux côtés) et les banquiers (l’agence et le décisionnaire). Au départ ils étaient trois (vendeur – intermédiaire – acheteur), au final ils seront dix. Tout le monde a son idée et c’est le banquier décisionnaire qui aura le mot de la fin. Sur un marché morose de la transaction hôtelière (liée en grande partie dans le manque de confiance dans l’économie et dans les gouvernants), les prix sont tirés vers le bas, parfois quand même sans raisons. Le vendeur est un peu plus à la peine dans ses produits (Ca) et dans ses charges (travaux – normes – fiscalité – charges sociales) et l’acheteur devient de plus en plus exigeant (comparaison – doute – inquiétude). Le rêveur vendeur parfois rêve et l’acheteur songeur souvent songe. L’attentisme devient une règle, doublé par des facteurs endogènes passés au crible et des facteurs exogènes de plus en plus précis. La froideur des conseils, et surtout le scepticisme chronique du banquier décisionnaire, sont autant d’éléments qui aggravent l’érosion des prix. On ne compare pas toujours les mêmes choses mais cela reste toujours un hôtel. Si je suppose que les conseils seront dubitatifs et que le banquier décisionnaire sera un frein, alors au delà de la mémoire des prix, j’anticipe le risque en m’assurant que tous les clignotants sont au vert. Pour cela, j’exige que les facteurs exogènes soient parfaits, je demande à être totalement satisfait sur les facteurs exogènes, et enfin en intégrant une adéquation supposée idéale entre apport – prix - rentabilité, je fais tout pour minimiser mon risque, comme cela conseils et banquiers seront des soutiens. En fait, on sait tous que le prix est ce que l’on paye et la valeur est ce que l’on en retire. Or justement, au delà de tout cela, c’est bien l’acheteur aujourd’hui qui fait le prix de vente, car il intègre tous ces facteurs. Et encore au delà de tout cela, c’est toujours l’acheteur, qui par comparaison des prix et des biens, disons par mémoire des prix et des biens, fait non plus le prix de vente, mais la valeur. Comme l’acheteur estime qu’il en retirera moins qu’avant (exigence – satisfaction – revente), alors la valeur baisse, donc le prix baisse. C’est donc bien plus la mémoire de la valeur que la mémoire des prix qui fait le marché.