Le principe est toujours le même. Dans le cas d’hôtels bureaux, la valeur des établissements, murs et fonds, se fait par des multiplicateurs de Ca hors taxes. La notion de rentabilité n’intervient que très rarement puisque le standard de résultat est clairement toujours le même soit 45% du Ca, comme nous l’avions déjà dit.
Ces multiplicateurs sont aujourd’hui de 4 ou de 5. Bien sûr, des facteurs indépendants de l’emplacement et donc qui ne joueront aucun rôle sur le Ca actuel peuvent être pris en compte. Il y a par exemple le « grand charme » de l’endroit qui plaît au nouveau propriétaire, ou bien encore la « taille de l’hôtel », ainsi que la possibilité d’avoir un appartement mais aussi les travaux nécessaires pour se mettre en conformité avec les normes 2011 et 2015 et surtout l’état dans lequel se trouve l’hôtel. On peut évoquer aussi l’évolution, sur 5 voire 10 ans, de la ville dans laquelle on se trouve. On peut aussi relever la marge de manœuvre dont peut disposer l’acquéreur, soit en développant le nombre de chambres, soit en chaînant l’hôtel. D’autres y intègrent la flexibilité du personnel ainsi que les extensions de parking, mais aussi la grandeur des chambres pour passer les lits en « king size » avec couettes et envisager de mettre des écrans plats dans toutes les chambres. Beaucoup de choses viennent donc interférer la première vision.
De toute manière, tout se voit à travers le Ca et le taux d’occupation. Ceux-ci sont le reflet de la situation actuelle et sont déjà très parlants.
Quand ces facteurs ne sont pas tous réunis, la tendance est de revenir sur un ratio inférieur à 4, voire 3 à 3,5. En effet les freins au confort, ainsi qu’au développement, sont des handicaps. Il faut parfois tellement investir pour remettre l’hôtel en marche et assurer son parfait redémarrage que le prix de départ doit être très largement revu à la baisse.
Et puis, intervient la valeur immobilière. Mais, celle-ci n’est pas selon moi déterminante au point de surpayer un hôtel. On peut comprendre que l’immobilier est un facteur crucial mais pas à ce point. Normalement, le multiplicateur maximum de 5 inclut tout. On peut aussi comprendre l’aspect spéculatif sur des murs. Paris en est le bon exemple, mais à ce moment, ce surprix donné à l’immobilier nuit à la rentabilité, même si à termes, on peut éventuellement jouer gagnant. Nous sommes, déjà entré dans la spéculation immobilière, donc c’est un autre jeu, et celui-ci est à risque.
Conclusion : 5 ou 4 ou 3, il faut faire son choix mais j’espère vous avoir donné quelques pistes de réflexion.
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