Une vendeuse me dit un jour : « Merci Monsieur Tronchon, grâce à votre blog et vos calculs, l’acheteuse X n’a pas acheté mon hôtel ». Je tiens à rappeler ici qu’il n’existe pas de formule magique pour déterminer la valeur d’un hôtel et que je me contente de donner des pistes. Je me suis déjà longuement expliqué sur ce sujet à travers de nombreuses notes. Un fonds de commerce vaut entre 2 et 3 fois le Chiffre d’affaires hors taxes et un murs et fonds vaut maximum 5 à 6 fois. Je suis large, mais en fait tout dépend de la qualité de l’hôtel (travaux de rénovation – travaux de mise aux normes 2011 ), de son emplacement (pérenne ou pas), de sa capacité à évoluer (fermeture sur 5 mois par exemple alors qu’on peut l’ouvrir toute l’année), et surtout de la qualité de vie future de l’acheteur. L’exemple de la vendeuse était simple. Voilà un hôtel qui fait 130 K€ de Ca et qui est vendu 870 K€ murs et fonds. Nous sommes sur un multiplicateur de 6,7. Cher vous me direz. Mais cet hôtel ne nécessite aucun investissement, est aux normes, et en plus est ouvert 7 mois de l’année. En ouvrant toute l’année et cela sans frais excessifs, on peut monter le Ca à 180 K€. Le coefficient passe de 6,7 à 4,8. C’est un très bon achat. Conclusion : à force de vouloir négocier, on s’invente des faux calculs, des faux prétextes, des faux alibis, et l’on interprète mal l’avis des experts et bien sûr on n’achète rien.
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