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C'est parfois bizarre de répeter les mêmes choses pour ne pas dire les mêmes évidences. Il y a deux sortes d'acheteurs : les exploitants et les investisseurs. Les deux ne réagissent pas de manière identique face au produit, face au prix, face à la rentabilité. Je le dis souvent aux futurs exploitants, vous devez avant tout répondre à cette fameuse question " Est ce que vous vous voyez vivre et travailler dans l'hôtel que vous voulez acheter ? ". Après vous vous demanderez, bien que le terrain ait été déminé avant je suppose, si financièrement ca passe en apportant 300, en empruntant 500, pour un prix de 800, sachant qu'il me restera 40 pour vivre tout en remboursant les dettes. C'est donc bien, selon moi, une qualité de vie qui prime sur la rentabilité, sachant que la rentabilité doit être au rendez-vous afin d'assurer le choix de vie. On voit donc clairement que la rentabilité sans être accessoire, est en fait la contre-partie de la vérité, une sorte de pérennisation du bon choix. Or justement, les investisseurs occultent cette partie pour ne se caler que sur la certitude de la rentabilité. Pour eux, le but est de jouer sur les trois tableaux de la rentabilité soit la rémunération des capitaux investis (40), l'effet de de levier (500), la sortie (vendre au dessus de 800). Cette sortie finale à un prix plus haut que le prix d'achat ne peut se comprendre que si un investissement intervient de façon significative, ce qui va normalement équilibrer nouvel emprunt et nouvelle marge. L'exploitant vise le court et le moyen terme tout en n'oubliant pas le long terme. L'investisseur vise le moyen et le long terme tout en n'oubliant pas le court terme.