JTF

En direct du marché...

Je vous invite à lire les deux réactions sur ma note du 6 juin. Toutes les deux vont dans le même sens et évoquent le rôle un peu bizarre des banquiers en ce moment. Les temps en effet ont changé.. Nous avons généralement en face de nous et des acheteurs, des banquiers de terrain plus ou moins vieux, mais des gens qui connaissent parfaitement la dure réalité du business. Et puis derrière eux, se trouvent, ce que Fb appelle des directions financières, et ce que JC appelle des tours d'ivoire. Moi qui ai été directeur financier, je peux vous assurer qu'ils n'en ont que le nom, et que cette nouvelle race de pseudo-banquiers enchaînés à leurs ratios ne comprennent rien au monde des entreprises. Certes, ils ne sont pas tous comme cela et heureusement car les dossiers ne passeraient jamais. Mais il existe quelque part dans quelques banques, des individus formés à l'école des cases à remplir, des impunis qui prennent des décisions alors que eux mêmes ne savent pas grand chose, des empêcheurs de tourner en rond car ils estiment que l'hôtel est mal situé alors qu'ils ne savent pas où cela se trouve, que les acheteurs ont un mauvais profil alors qu'il est meilleur que le leur, qu'il n'y a pas d'avenir dans le tourisme français, et pire du pire, en retrouvant une bible datant de 1674, à l'époque où le relais de poste existait, dans laquelle est mentionné qu'un hôtel bureau vaut au grand maximum 1 fois son chiffre d'affaires.

On pourrait tous en rire mais hélas voyez vous, c'est pas drôle. Car même minoritaires, ces faux banquiers existent.

Souvenez vous......

"Ces êtres étranges venus d'une autre planète. Leur destination : la Terre. Leur but : en faire leur univers. David Vincent les a vus. Pour lui, cela a commencé par une nuit sombre, le long d'une route de campagne, tandis qu'il cherchait un raccourci que jamais il ne trouva. Cela a commencé par une auberge abandonnée et par un homme que le manque de sommeil avait rendu trop las pour continuer sa route. Cela a commencé par l'atterrissage d'un engin spatial venu d'une autre galaxie. À présent, David Vincent sait que les envahisseurs sont là, qu'ils ont pris une apparence humaine, il s'est fixé pour tâche de convaincre un monde incrédule car il sait que le cauchemar a déjà commencé…"

En direct du marché...

Les temps ne changent pas trop. La question centrale sur un hôtel reste toujours la même. Quelle est la rentabilité ? J'ai beau dire que c'est 50% du chiffre d'affaires hors taxes si on parle de murs et fonds, et de 50% - le loyer si on parle que de fonds, rien n'y fait. Souvent les acheteurs doutent de ce que je dis, mais si je vous l'affirme aussi ouvertement, c'est que j'ai pu faire le test sur environ 500 hôtels. Ah bien sûr, n'allez pas me mettre là dedans les 75 chambres 3*, les Chateaux 4*, et les hôtels qui sont détenus pas des investisseurs. Si on constate un Rbe reconstitué inférieur, c'est que le Chiffre d'affaires est trop faible pour amortir les frais fixes. Si on constate un Rbe reconstitué supérieur, c'est que le taux d'ocupation commence à flirter avec des sommets. Dans tous les cas, prenez le chiffre d'affaires et divisez le par deux, vous aurez déjà une partie de la solution.

En direct du marché...

Moi qui suis confronté en permance à la dure réalité du marché, je voulais vous dire, à vous acheteurs, qu'un phénomène nouveau arrive. Hier, nous avions connu les banquiers enthousiastes, puis ensuite raisonnables, et enfin frileux depuis quelques temps. Je vous répète deux trois conversations venant du marché. Sans les nommer, voilà une première banque qui me dit que mon dossier n'est pas viable car le fonds d'un hôtel bureau se vend entre 1 fois et 1,5 fois son chiffre d'affaires et jamais plus. En voilà une deuxième, qui me dit qu'elle ne finance plus d'hôtels. Enfin en voilà une troisième qui demande 75% d'apport. Moi je vais vous dire, la nullité me fait froid dans le dos. Tout le monde sait bien que la banque c'est une chose et que le banquier en est une autre. Même mes amis banquiers sont effarés ce qu'ils entendent, mais que voulez vous, il doit se passer quelque chose quelque part qui fait que les réticents et les mauvais sont en train de prendre le pouvoir sur les réalistes et les bons. Courage, un bon dossier est toujours un bon dossier.

En direct du marché...

Incontestablement, tout en ne sachant pas si cela sera durable ou pas, tout se complique. Je ne sais pas si cela est du au marché très turbulent, mais je trouve que les dossiers deviennent de plus en plus techniques à la limite du très complexes. Bizaremment, acheteurs et vendeurs n'y sont pour rien. Mais c'est la machine bancaire, juridique et fiscale qui est enrayée. Les banquiers manquent de plus en plus de visibilté donc renforcent leurs demandes de garanties, et avocats et notaires ont tendance à exiger des documents de toutes sortes pour mieux sécuriser leurs clients. Certes, les ventes portent de plus en plus sur des cessions de parts et non plus sur des fonds, mais quand même. Cela devient très compliqué et là où avant les dossiers se traitaient dans des temps raisonnables, aujourd'hui tout prend du retard. Affaire à suivre.