J'entends souvent les clients dire : j'ai 100 K€ et je cherche un 40 chambres. Heureusement que ce n'est pas un murs et fonds ! Soyez réaliste. Combien faut-il pour passer ? Beaucoup trop de paramètres entrent en jeu pour répondre d'une manière certaine mais quand même, on peut se risquer à évaluer.
Pour un murs et fonds, cela s'achète 4 fois son Ca et avec les frais de 10%, cela fera 4,4 fois. La marge est disons de 50%. Je peux financer 10 fois ma marge si l'emprunt est sur 15 ans, donc 5 fois le Ca. Mais dans ce cas idéal d'autofinancement, je n'ai pas de marge, pas de salaire, et on suppose que rien n'est à faire dans l'hôtel. Il me faut donc une marge de 10% de mon Ca, et un salaire de 50 minimum chargés et il faut surtout que la répartition murs fonds soit à mon avantage car tout emprunt sur 7 ou 10 ans abîme fortement ma marge. Ma seconde marge sera sonc de 40% du Ca - 50 K€ ou encore 40% * PV/4,4 - 50. Mon emprunt sur 15 ans (restons sur cette hypothèse) ne devra pas dépasser 10 * 0,0909 * PV - 500 soit 0,909 PV - 500. Dans le cas dun hôtel faisant 400 K, le prix de vente sera de 4,4 soit 1.760 K, ma marge initiale sera de 200 K, ma marge rectifiée sera de 40% Ca - 50 soit 110. Je ne pourrais emprunter que 1.100 avec un apport de 660. On retrouve ce montant dans la formule de 0,909 PV - 500 car cela donne 1.100. Donc dans ce cas, Il me faut 37,5% d'apport.
Eh bien imaginez vous, qua dans ce cas idéal, ou les murs avec leurs frais valent 1.100 et le fonds 660, où le prix n'est pas trop cher, où il n' y a rien à faire, il faut quand même 37,5% d'apport.
Et si l'hôtel faisait 200 de Ca, il vaudrait 880, la marge rectifié serait de 30. Je ne pourrais emprunter que 300 et apporter 580. Là le rapport est inversé (66% d'apport) car le salaire demandé de 50 entame la capacité de financement.
Et si l'hôtel faisait 800 de Ca, il vaudrait 3,520, la marge rectifié serait de 270. Je ne pourrais emprunter que 2.700 avec un apport de 820. Là le rapport est de 23% mais le salaire demandé ne correspond pas à l'apport exigé.
Conclusion : dans tous les cas, il faut au minimum 25% d'apport du prix packagé si vous êtes déjà hôtelier, et 33% d'apport si vous êtes en reconversion.
Mais attention, je suis parti sur un hôtel valant 4 fois son Ca, en état parfait, avec appartement, certes avec un taux d'occupation standard, et avec une répartition telle que les murs valent toujours plus que le fonds.
Qu'en pensez vous ?
je veux acheter le fond d'un hotel qui vaut 450000 Euro quel sera mon apport personel et dans cet hotel ya des travaux a faire
Rédigé par : mecheti hami | 31 juillet 2015 à 00:09