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Le Rbe ou la vraie rentabilité

     Décidemment, le mot rentabilité n'a pas la même signification chez tout le monde. Revenons au grand principe. Le Rbe ou Résultat Brut d'Exploitation est bien ce qui reste dans la poche de l'exploitant. Pas besoin dans les hôtels de se lancer dans des calculs de variation de besoin en fonds de roulement, car le delta entre paiements clients et fournisseurs est non significatif. Ce Rbe s'apprécie après loyer si on achète le fonds. Ce Rbe sera donc le total de quatre choses : la somme dédiée au remboursement de la dette, le salaire chargé des dirigeants, le bénéfice, et l'impôt.

En aucun cas, comme je l'ai vu, on ne peut simplifier le schéma en disant que seul le bénéfice après impôt définit la rentabilité de l'affaire. Cela est ridicule, car ce bénéfice est un arbitrage entre dette (apport et emprunt), impôt (revenu et sociétés), salaires.

Exemple : j'achète 1200 un hôtel et j'apporte 500 et j'emprunte 700 pour un hôtel qui fait 500 de Ca avec Rbe de 200 après loyer de 50. Si j'élimine un salaire dirigeant minimum à 40, il me reste 160 pour le reste. Mon emprunt de 700 me coûtera 110 en sortie de trésorerie et il restera un bénéfice avant impôt de 50. Quelle est ma rentabilité ? 50 ? Non car celle ci est faciale alors que mon effet de levier (le fait de lever un emprunt) est réel. Ma rentabilité faciale d'abord aurait été changée du tout au tout si au lieu d'avoir apporter 500, j'avais apporté 1000. Dans ce cas, mon bénéfice avant impôt aurait été de 130. Quelle est ma rentabilité ? 130 ? Non, toujours pas.

On voit bien que seul le Rbe permet de visualiser l'espace financier qui permet à tout acheteur de couvrir dette, salaire et  bénéfice. Ne faites pas trop de calculs, à la fin, on intellectualise tout et trop.

Dimanche 27 Octobre 2013

"Ricardo, reviens ! Ils sont restés keynésiens"

"Ricardo, reviens! Ils sont restés keynésiens", c’est le titre du livre de l’économiste Jean-Marc Daniel. Pour lui, « nous ne traversons ni une crise de l’économie de marché, ni du capitalisme, mais une crise de la politique économique ». L’universitaire ose écrire que « la crise ne vient pas de la folie des banques », mais de l’arbitraire de l’Etat dominant. Les politiques keynésiennes ont fait exploser la dette publique américaine et les dirigeants américains l’ont vendu à l’étranger et en créant de la monnaie sans limites. Son analyse de la perte d’efficacité keynésienne part des observations suivantes ; les bas taux d’intérêt ne créent pas de croissance. Leur seul mérite est d’alléger le coût de la dette à un moment où les déficits budgétaires explosent. Car l’outil de référence demeure budgétaire et la politique monétaire lui est subordonnée.

Sous l’angle plus théorique, le critère fondamental qui oppose Ricardo à Keynes, c’est l’approche du temps, selon l’auteur. La comparaison nous offre alors la partie la plus instructive de l’ouvrage. Keynes sacrifie en effet le futur à l’immédiat. Il espère que le temps effacera les problèmes. Avec Ricardo, la politique budgétaire sert au contraire à régler les problèmes du long terme (formation, infrastructures). Il se concentre sur la qualité de la dépense et son action sur l’offre. Pour Ricardo, l’action de l’Etat consiste à renforcer la concurrence, créatrice de croissance et de richesses. Mais l’Etat n’est pas une entreprise. S’il commet des erreurs, il laisse aux autres le soin de payer les dettes.

Pour le long terme, c’est la politique monétaire qui doit occuper les premières loges et mettre en place les conditions de la croissance. La France ne souffre pas d’un problème de compétitivité, mais de productivité. Le coût du travail est passé de 100 en 1998 à 153 fin 2011 tandis que les prix à la production étaient montés à 120 et la productivité à 115. La croissance faiblit de cycle en cycle.

La solution « ricardienne » de l’auteur passe par la combinaison d’une baisse des dépenses publiques et d’un accroissement du PIB par une politique de l’offre. Il propose un allégement des dépenses de transferts sociaux, la réduction de la masse salariale dans la fonction publique surtout dans l’éducation où la France a créé une sorte de prolétariat cognitif et la mise sur le marché de jeunes aux qualifications imprécises. La solution ne passe pas davantage par une hausse d’impôts, sachant que le taux de prélèvements obligatoires atteint déjà 44% du PIB et celui des dépenses publiques 56% du PIB. Sur les recettes fiscales, il propose une réorientation de l’imposition des ménages vers les externalités afin d’accroître la fiscalité verte (à peine 2% du PIB), en remplaçant les impôts indirects par une taxe carbone. Et il l’accompagnerait d’une baisse de l’impôt sur les sociétés à 15%. Enfin, comme l’Etat français n’a pas vocation à se faire producteur, la dette devrait être apurée en vendant des actifs.

La croissance par la concurrence et l’investissement ou le déclin par le déficit public : il faut aujourd'hui choisir.

Jeudi 9 mai 2013

Quel apport pour un fonds d'hôtel ? Magie...

Magie ! Pour un exploitant qui achète un fonds de commerce, il est souvent très difficile pour lui de connaître quel est l'apport nécessaire pour financer l'opération. On va partir d'un principe que le Rbe est de 45% du Ca. Deux incertitudes pèsent sur l'équilibre financier. Il y a le loyer (t) qui est un taux du Ca (t*Ca) et son salaire (s) minimum, lui aussi un taux de Ca (s*CA).

 

P désigne le prix de vente et A l'apport. On sait sans se tromper que plus le loyer est élevé, plus le revenu minimum est élevé et plus le taux de vente (TV=P/Ca) est élevé, plus le taux d'apport utile sera lui même important (TA=A/P).

 

Ce que l'on ne sait pas, c'est comment ces trois facteurs inter agissent entre eux. On se heurte souvent à des bizarreries. Or de toute manière, TA = f (TV).

 

Supposons qu'on parte d'un équilibre de  base soit un taux de vente de 2 (TV=2), et que le couple loyer - salaire soit à 20% (par exemple le loyer est à 10% du Ca et le salaire est à 10% du Ca), nous sommes sur un apport minimum de 25% (TA=0,25).

 

Ce qui est capital, c'est de savoir deux choses :

1/ Toute dégradation du loyer ou du salaire de 5 points (25% au lieu de 20% - cela donc peut être un loyer à 15% au lieu de 10%), entraînera un apport supplémentaire de 8 points (33% et non plus 25% - TA=0,33).

2/ Toute dégradation du taux de vente de 100 points (TV=3 et non plus 2), entraînera un apport supplémentaire de 25 points (50% et non plus 25% - TA=0,50).

 

En fait on peut tout combiner maintenant. Par exemple, si on achète un hôtel avec un prix de vente à 2,25 (TV=2,25), si le loyer est à 12% mais le salaire à 10%, on aura donc à apporter 0,34=0,25+0,25/4+0,08*2/5=0,25+0,06+0,03.

 

Bien sûr, nous sommes partis sur un fonds à 7ans, or si on venait à acheter une société abritant un fonds, on peut gagner 3 points. Cela signifie dans notre cas précis que un 31% d’apport suffirait au lieu de 34%.

 

Cette règle n’est pas toujours extensible car un moment le 10% de salaire ne suffit pas pour un hôtel faisant peu de Ca et dans le sens contraire, c’est trop important pour un hôtel faisant un gros Ca.

 

Conclusion néanmoins : il faut bien 1/3 pour acheter un hôtel sauf si le loyer est bas et sauf si on veut un petit salaire. Compris ?

Bottom up bien sûr

     Olivier PASTRÉ, économiste français, vient de sortir un livre dont le titre est Repenser l'économie. Son analyse est comme d'habtitude très riche d'enseignements. Les analystes boursiers partent, soit du haut (macroéconomie) pour en déduire le bas (microéconomie) - système du top-down - , soit ils partent du bas (entreprise) pour analyser le haut (marché) - système du bottom-up. Il applique cette vision sur la France. Aujourd'hui, au niveau de l'état, on ne fait que du top-down et les mesures prises sont plus jacobines et exemplaires sans réalité du terrain. Il dit qu'il faut tout changer et faire du bottom-up, casser la société de méfiance et enfin réorganiser le pays, et enfin faire sauter tous les verrous pour huiler la machine.

Je ne peux pas m'empêcher de penser à notre réflexion hôtelière. L'acheteur dit le marché va mal et j'en déduis que......Le vendeur dit je me bats donc en définitive......

Non je vous le dis, si on veut sortir de la crise, il faut changer d'état d'esprit et faire du bottom-up à outrance. Croyez moi.

Statistiques Françaises 30/11/12

Indicateurs conjoncturels Banque de France (30/11/12)

Cette semaine : d’après l’OCDE, la croissance du PIB serait de + 0,2 % en 2012 et de + 0,3 % en 2013. En novembre, l’indicateur de la confiance des ménages de l’Insee est stable à 84. À fin octobre 2012, le nombre de logements autorisés est en hausse de 1,0 % en moyenne mobile sur trois mois, par rapport aux trois mois précédents, alors que le nombre de logements mis en chantier baisse de 4,3 %. Le nombre de demandeurs d’emploi en catégorie A a augmenté pour le 18e mois consécutif en octobre et atteint son plus haut niveau depuis avril 1998, à 3 103 300 personnes. En octobre, la consommation des ménages en biens recule de 0,2 %.

http://www.banque-france.fr/economie-et-statistiques/actualites.html

Quel apport pour acheter un hôtel murs et fonds ?

J'entends souvent les clients dire : j'ai 100 K€ et je cherche un 40 chambres. Heureusement que ce n'est pas un murs et fonds ! Soyez réaliste. Combien faut-il pour passer ? Beaucoup trop de paramètres entrent en jeu pour répondre d'une manière certaine mais quand même, on peut se risquer à évaluer.

Pour un murs et fonds, cela s'achète 4 fois son Ca et avec les frais de 10%, cela fera 4,4 fois. La marge est disons de 50%. Je peux financer 10 fois ma marge si l'emprunt est sur 15 ans, donc 5 fois le Ca. Mais dans ce cas idéal d'autofinancement, je n'ai pas de marge, pas de salaire, et on suppose que rien n'est à faire dans l'hôtel. Il me faut donc une marge de 10% de mon Ca, et un salaire de 50 minimum chargés et il faut surtout que la répartition murs fonds soit à mon avantage car tout emprunt sur 7 ou 10 ans abîme fortement ma marge. Ma seconde marge sera sonc de 40% du Ca - 50 K€ ou encore 40% * PV/4,4 - 50. Mon emprunt sur 15 ans (restons sur cette hypothèse) ne devra pas dépasser 10 * 0,0909 * PV - 500 soit 0,909 PV - 500. Dans le cas dun hôtel faisant 400 K, le prix de vente sera de 4,4 soit 1.760 K, ma marge initiale sera de 200 K, ma marge rectifiée sera de 40% Ca - 50 soit 110. Je ne pourrais emprunter que 1.100 avec un apport de 660. On retrouve ce montant dans la formule de 0,909 PV - 500 car cela donne 1.100. Donc dans ce cas, Il me faut 37,5% d'apport.

Eh bien imaginez vous, qua dans ce cas idéal, ou les murs avec leurs frais valent 1.100 et le fonds 660, où le prix n'est pas trop cher, où il n' y a rien à faire, il faut quand même 37,5% d'apport.

Et si l'hôtel faisait 200 de Ca, il vaudrait 880, la marge rectifié serait de 30. Je ne pourrais emprunter que 300 et apporter 580. Là le rapport est inversé (66% d'apport) car le salaire demandé de 50 entame la capacité de financement.

Et si l'hôtel faisait 800 de Ca, il vaudrait 3,520, la marge rectifié serait de 270. Je ne pourrais emprunter que 2.700 avec un apport de 820. Là le rapport est de 23% mais le salaire demandé ne correspond pas à l'apport exigé.

Conclusion : dans tous les cas, il faut au minimum 25% d'apport du prix packagé si vous êtes déjà hôtelier, et 33% d'apport si vous êtes en reconversion.

Mais attention, je suis parti sur un hôtel valant 4 fois son Ca, en état parfait, avec appartement, certes avec un taux d'occupation standard, et avec une répartition telle que les murs valent toujours plus que le fonds.

Qu'en pensez vous ?

Le Rbe

Franchement, je ne sais toujours pas comment les gens peuvent s’exciter sur le fameux Ebe et faire des calculs insensés. Je l’ai déjà écrit ici, l’Ebe est un terme impropre, car sa simple lecture ne suffit jamais à connaître la vraie rentabilité d’un hôtel. L’Ebe a, certes l’avantage d’exclure la dotation, mais il n’intègre pas des produits et charges de gestion courante, et il ne tient pas compte de certaines rectifications. J’avais longtemps pensé que l’Ete ou Excédent de trésorerie d’exploitation, pouvait combler ce manque, or celui-ci ne fait que rectifier l’Ebe en incorporant les variations du besoin en fonds de roulement. Le but est toujours le même : c’est de savoir combien il reste en trésorerie dans la poche de l’actionnaire. J’insiste ici sur le fait que les décalages de trésorerie, donc du besoin en fonds de roulement, n’existent pas dans l’hôtellerie, car le client paie cash et, on paye les fournisseurs de manière décalée. La marge d’exploitation est toujours améliorable en termes de trésorerie. Il faut selon moi toujours repartir du résultat d’exploitation et y ajouter :

-la dotation aux amortissements.

-les salaires des anciens dirigeants et les frais annexes liés à ces mêmes dirigeants (frais de réception, de missions et de déplacements).

-les frais excessifs enregistrés lors d’opérations spéciales durant un exercice (par exemple frais d’avocats et d’experts-comptables).

-le loyer. Premièrement, cela est nécessaire en cas de rachat murs et fonds, et deuxièmement, même si, on achète que le fonds, il faudra réactualiser éventuellement le bail, et remettre le bon montant.

-les charges de personnel, car parfois l’équipe en place n’est pas en adéquation avec le schéma de reprise. Il se peut qu’on puisse faire des économies au niveau des réceptionnistes par exemple si un couple reprend l’hôtel alors qu’une personne seule le tenait auparavant. Souvent aussi, on a d’autres restructurations à faire pour alléger certaines prestations.

Avec ces quelques données, on arrive à un Ebe rectifié, qui en réalité est le cash dont dispose l’acheteur pour placer son emprunt (fonds ou murs et fonds) même si cela est dans la société holding, se payer lui, et définir sa marge de manœuvre avant impôt. En fait, on parle du nouveau Ebe après achat. Alors Ebe non car trop comptable, Ete non car le besoin en fonds de roulement n’est pas significatif, Cash-flow surtout pas car lui intègre des éléments hors exploitation.

Rien n’est comptable dans cette notion, car nous parlons de trésorerie. Souvent, on nomme cette notion Rbe, et en fait, elle me paraît assez proche de ce que nous recherchons, car le Rbe s’apparente à un Ebe rectifié, et fait bien apparaître cette notion de flux de trésorerie provenant de l’exploitation et rien que de l’exploitation.

C’est ce fameux Rbe, qui rapporté au Ca hors taxes de l’entreprise, doit nous donner 45% dans le  cas de l’achat murs et fonds et 33% (avec un loyer de 12%) dans le cas de l’achat d’un fonds seulement. Tout le monde comprendra que je consolide tous les éléments ici. Je ne m’occupe pas des structures qui accueillent soit le fonds, soit les murs. Je raisonne en trésorerie globale.

Question d'apport...Première fausse idée

Achat Murs et Fonds d'un hôtel bureau

À la grande question qui est : quel doit être mon apport pour telle ou  telle affaire ? je vais essayer de vous apporter un début de réponse.

Plaçons nous dans un cadre, certes simpliste, que toute affaire rapporte en Ebe 50% du Ca, que je me rémunère à hauteur de 10% du Ca et que j’emprunte sur 15 ans. Vous comprendrez aisément que toute situation réelle ne fera qu’aggraver mon cas d’école.

Dans ce cas et d’avance pardon pour la formule, si A est mon apport, P le prix de vente et T mon coefficient multiplicateur de Ca, le résultat sera tout simplement : A = P (1 - 4/T).

Cela signifie que si j’achète un hôtel bureau murs et fonds sur la base de 4 fois son Ca, je peux apporter 0.

Cela ne sera jamais le cas en fait, car une partie du financement se portera sur du fonds donc sur une durée plus courte mais…

Cela signifie aussi que si j’achète l’hôtel sur la base de 8 fois son Ca, il me faudra apporter obligatoirement la moitié du prix en cash.

Prenons un exemple. J’ai un hôtel qui fait 300 de Ca et que j’achète murs et fonds 4 fois, c’est-à-dire 1.200 mais attention frais compris. Je dégage un Ebe de 150, je me verse 30 comme salaire et j’ai 120 pour placer un emprunt, soit en fait 1.200 d’emprunt total. C’est bon.

Si j’achète le même hôtel 6 fois son Ca soit frais compris 1.800. Je dois apporter, d’après ma formule -- 1.800 (1 – 4/6) – la somme de 600. Les 120 de marge de trésorerie couvriront mon emprunt de 1.200.

En fait, plus j’achète cher, plus je dois apporter d’argent frais ce qui est logique. Cela nous donne pour successivement un T à 4 5 6 7 8 9 10, un A de 0 20% 33% 43% 50% 56% 60%.

Mais la surprise va être derrière. Suite au prochain épisode…

Excédent Brut d'exploitation (Ebe) ou Excédent Brut de Trésorerie d'exploitation (Ebte)

Selon moi, il faut retraiter le résultat d’exploitation. Il faut y ajouter la dotation aux amortissements, les salaires des anciens dirigeants et les frais annexes liés à ces mêmes dirigeants (frais de réception, de missions et de déplacements), ainsi que les frais excessifs enregistrés lors d’opérations spéciales durant un exercice (par exemple frais d’avocats et d’experts comptables).
Attention à certains frais qui peuvent se balader dans le fonds du compte d’exploitation et qui sont des charges réelles.
Enfin, il faut de toute manière y ajouter aussi le loyer. Premièrement, cela est nécessaire en cas de rachat murs et fonds, et deuxièmement, même si on achète que le fonds, il faudra réactualiser éventuellement le bail.
Dernière opération, il faut regarder de très près les charges de personnel, car parfois l’équipe en place n’est pas en adéquation avec le schéma de reprise. Il se peut qu’on puisse faire des économies au niveau des réceptionnistes par exemple si un couple reprend l’hôtel alors qu’une personne seule le tenait auparavant.

Tout cela devrait vous donner un Ebe rectifié vous permettant de connaître parfaitement ce que dégage l’entreprise comme marge.

Je ne sais toujours pas comment il faut appeler cette marge. J’entends souvent parler de « Résultat brut d’exploitation », ou de « Cash Flow » (appelé cache flou chez les financiers). J’avais un moment essayé d’appeler cette marge « Excédent de Trésorerie d’exploitation » ce qui est un terme impropre, même si les décalages de paiement entre client – fournisseur – stock n’existent pas réellement dans l’hôtellerie. Tout ce que je sais, c’est que cette marge ou « Excédent brut d’exploitation rectifié (Eber)» correspond vulgairement à ce qui reste dans la poche du nouveau propriétaire, avant de se payer et de rembourser ses emprunts. Cet Eber est donc bien une notion de trésorerie d’où mon envie de la nommer « Excédent brut de trésorerie d’exploitation (Ebte) ».

Cet Ebe rectifié ou Ebte sera, en cas de rachat des murs, amputé des sorties de trésorerie correspondant aux emprunts (murs + fonds) et du salaire des nouveaux propriétaires.

Cet Ebe rectifié ou Ebte sera diminué du nouveau loyer, en cas de rachat du fonds seulement, puis ensuite amputé des sorties de trésorerie correspondants à l’emprunt (fonds) et du salaire des nouveaux propriétaires.

C’est ce fameux Ebte qui rapporté au Ca hors taxes de l’entreprise doit nous donner 45% dans le  cas de l’achat murs et fonds et 33% (avec un loyer de 12%) dans le cas de l’achat d’un fonds seulement.

Tout le monde comprendra que je consolide tous les éléments ici. Je ne m’occupe pas des structures qui accueillent soit le fonds, soit les murs. Je raisonne en trésorerie globale. En réalité, si les murs sont logés dans une Sci, les sorties de trésorerie liées à l’emprunt sont compensées par un loyer qui se retrouve dans les comptes de la société d’exploitation.