Ne cherchez pas plus loin

     Dans ma note de décembre 2011, j'avais déjà abordé le sujet de l'apport. J'y reviens. On a un marché qui se ferme de plus en plus, car l'attitude des banquiers, et au delà de cela, la réalité même, font qu'il faut être vigilant en cas de rachat d'un hôtel. Ma conclusion : dans tous les cas, il faut au minimum 25 % d'apport du prix packagé si vous êtes déjà hôtelier, et 33 % au minimum d'apport si vous êtes en reconversion.

 

Ne cherchez pas plus loin !

     Ne me dites pas que cela dépend de la taille de l'hôtel, c'est non. Ne me dites pas que cela dépend du Ca, c'est toujours non. 

 

Regardez. Un hôtel murs et fonds vaut X fois son Ca et avec les frais 1,1 * X * Ca. J'apporte "A" et j'emprunte une somme "E". Donc A + E = 1,1 * X * Ca. La marge standard "m" est de 0,45 du Ca et dans cette marge, je dois placer les remboursements de mon emprunt E soit "e", le salaire "s", le bénéfice "b. Donc e + s + b = 0,45 * Ca. Partons d'un cas semi-réaliste où le prix murs et fonds se répartit en 40 % pour le fonds et 60 % pour les murs. Comme nous cherchons un emprunt minimum, on supposera que nous allons emprunter la totalité sur les murs et le delta sur le fonds.

Le coût des murs (voir note sur les taux) sera de 0,6 * 1,1 * X * Ca * 0,095 soit 0,0627 * X * Ca.

Le coût du fonds sera de ( 0,4 * 1,1 * X * Ca - A) * 0,165 soit 0,0726 * X * Ca - 0,165 * A.

Le total des deux fait e.

Le s et le b doivent être égal au moins à 0,15 * Ca.

Malaxons le tout. 0,15 * Ca + 0,0627 * X * Ca + 0,0726 * X * Ca - 0,165 * A = 0,45 * Ca.

ou

0,1353 * X * Ca - 0,165 * A = 0,30 * Ca.

Si X = 4, alors 0,2412 * Ca = 0,165 * A, donc mon apport est égal à 1,46 * Ca et comme mon prix est ici 4,4 * Ca, mon apport représente 1,46 / 4,40 = 33 %.

Si X  = 5 alors 0,3765 * Ca = 0,165 * A, donc mon apport est égal à 2,28 * Ca et comme mon prix est ici de 5,5 * Ca, mon apport représente 2,28 / 5,50 = 41 %.

 

     Alors vous me direz que bien sûr, je ne vais peut être pas l'acheter 4 fois le Ca, peut être que le taux de marge est meilleur que 45 %, peut être que je n'aurais pas besoin d'avoir tant de salaires, peut être que les frais d'achat ne seront pas de 10 % du prix de vente, peut être que la réparttion entre murs et fonds ne sera pas celle là, mais je vous dirais que peut être il y aura des travaux de commercialisation et que peut être aussi il y aura des frais de rénovation. Pour tout cela, je dis, prenons une marge supplémentaire.

 

Mais quand même, si vous n'avez pas 30 % du prix final, et si le prix de l'hôtel est standard, je le dis, vous ne pouvez pas l'acheter.