Je réponds ici à un commentaire de Jean Emmanuel. La question posée était la suivante : Jusqu'où peut-on aller par les temps qui courent avec un apport de 400 K€ dans la reprise d'une entreprise hôtelière viable ?
Premièrement, comme le prix minimum d'un hôtel est de 300 k€, tout ce qui est en deçà de 150 k€ d'apport ne peut être jugé de modeste. Après, il est vrai, que les temps bancaires sont difficiles même très difficiles, et que je ne vois plus comment, on peut rentrer sur une affaire si l'apport n'est pas égal au minimum à 35%. On parlait dans le temps d'un autofinancement systématique des murs mais ce temps là est bien révolu. Je crois maintenant que ce qui effraie le banquier, c'est non seulement la rentabilté de l'hôtel, l'âge du capitaine, son apport, son professionalisme, l'état de l'hôtel, mais aussi le montant emprunté. Je m'explique.
Dans le cadre d'un fonds, avec 400 k€ d'apport, il faut chercher un fonds dont le prix packagé (prix + frais + honoraires) n'excède pas 1.200 k€. Sincèrement 1.000 k€ c'est encore mieux. C'est typiquement un hôtel qui fait 400 k€ de Ca. Si vous avez la moindre expérience dans l'hôtellerie, cela passera mieux. Mais si on achète les murs, le prix packagé va tourner autour de 1.700 k€ disons. Et là, la banquier va se retrouver à prêter 1.300 k€ et c'est à où le bas blesse.
Vu le marché aujourd'hui, je pense que le banquier va demander 40% sur un fonds et 30% sur un mur et fonds. Évidemment, tout change d'une affaire à une autre, mais au vu de mes dernières ventes, je peux vous dire, que tout est discuté et rediscuté. Cela est même très discutable. Mais la frilosité bancaire a de quoi faire peur, d'abord ils ont peur pour eux-mêmes.
Effectivement difficile par les temps qui courent de trouver un placement qui permette un revenu interessant par rapport a l'investissement, c'est pourtant le cas des options en Bourse.
Rédigé par : les options binaires | 25 juin 2012 à 17:06
Merci pour cette réponse !
Rédigé par : Jean Emmanuel | 26 juin 2012 à 12:26