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Ah si je savais.

                Ah si je savais. Je me souviens avoir un jour travaillé sur les modèles de deux économistes Robert Clower et Axel Leijonhufvud. J’étais passionné par ce débat et il me permit d’avoir à Hec une très bonne note. En fait au départ, des économistes vont modéliser Keynes et ce dans un cadre dit néo-classique. Mais ces économistes vont se scinder en deux clans. Les premiers sous l’égide de John Hicks (Nobel 1972), affirment que l’équilibre général est la règle et que le déséquilibre est un cas exceptionnel supposant par la même qu’une force endogène ramène toujours l’économie à l’équilibre. Les seconds d’après le travail de Robert Clower et Axel Leijonhufvud, estiment que l’équilibre est un cas d’école et que le déséquilibre est la règle. En un mot, ils disent que c’est rare que l’offre soit égale à la demande naturellement.
Du premier clan, découlera Robert Solow (Nobel 1987), William Philipps et Paul Samuelson (Nobel 1970), Robert Mundell (Nobel 1999). De la politique de l’offre est née la politique de la demande. Du second clan, sortira Edmond Malinvaud, Joseph Stiglitz (Nobel 2001), Paul Krugman (Nobel 2008). De l’équilibre idéal est sorti le déséquilibre comme vérité. Que du beau monde pour dire que personne ne sait si le verre est à demi plein ou à demi vide. Ce sujet peut paraître philosophique, mais en vérité, nous retombons encore et encore une fois sur la notion de valeur, car c’est elle qui fait basculer avant, pendant et après peut être l’équilibre vers le déséquilibre, à moins…….que cela ne soit le contraire. Rien que pour cela, la valeur et le prix ne se confondent jamais.

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Normandie Hôtel Bureau 4 **** 100 Ch

N° 600

 Hôtel Bureau Fabuleux

HÔTEL 4 **** 100 Chambres

Département Calvados

CA 2.500 K€

Murs et Fonds - 15.000 K€

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Dictionnaire amusé de l'hôtellerie

À force de jongler avec les mots, on perd le sens du réel. Allez revisitons le dictionnaire :

 

Prix de vente vendeur : Souvent trop haut, peut être révisable à la baisse.

Prix de vente acheteur : Souvent trop bas, peut être révisable à la hausse.

Prix d'acquisition : Pas le vrai prix, mais c’est le prix qui figurera sur le chéquier.

Prix de marché : Prix virtuel dont seuls les hommes de marché ont connaissance.

Valeur : Notion qui n'est pas le prix, mais parfois se confond avec. La valeur est une notion d'espérance de gain, donc se situe entre tout. On suppose la valeur donc on paye le prix, mais on ne connaîtra le vrai prix donc la valeur qu’à la fin.

Rbe : Sorte de serpent de mer que certains préfèrent appeler par le terme anglo-saxon Ebitda, ou Ebe retraité, ou Cash-flow. Tellement flow qu’on dit chez les financiers que c’est du Cash Flou. C’est la trésorerie qui reste pour payer les emprunts (intérêts et capital), se payer comme dirigeants (salaires chargés), dégager une marge bénéficiaire.

Avocats et Notaires : Savants facilitateurs parfois un peu compliqués.

Banquiers : Hommes de confiance mais parfois méfiance.

Compte d’exploitation et Bilan : Tout est dedans, mais il faut apprendre à lire.

To : Taux d’occupation très utile sauf si on vend peu cher la nuitée.

Impôts : Mot qui change de définition tout le temps surtout en ce moment.

Normes : Invention étatique qui a ses utilités mais qui emmerde tout le monde.

Client : Roi mais on préfèrerait de temps en temps avoir à faire au roitelet.

Yield Management : Invention pour dire que tout peut fluctuer.

Météo : Notion de premier ordre.

Intermédiaire : Individu souvent décrié qui vous présente des affaires, et pas forcement celles que vous recherchez. À le mérite d’être un homme du marché, mais il faut qu’il connaisse la fiscalité, la comptabilité, la gestion, la finance, les hôtels, et tout le reste car en plus il faut qu’il soit à l’écoute et qu’il sache parler.

 

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Citation

C'est une idée fausse et qui a causé de grands dommages  de vouloir tester les hypothèses de base.

Non seulement, il n'est pas nécessaire qu'elles soient réalistes mais même, il est avantageux qu'elles ne le soient pas.

Milton Friedman

Prix Nobel d'Économie 1976

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Citation

Certains investissements ont des rendements attendus plus élevés que d'autres. Lesquels ? 

Eh bien, dans l'ensemble, ce sont ceux qui feront le pire dans les mauvais moments.

William Sharpe

Prix Nobel d'Économie 1990

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Normandie Hôtel Bureau 3* 30 Ch

N° 597

 Hôtel  Bureau avec Immense Appartement

HÔTEL 3 * 30 Chambres

Orne

CA 320 K€

Murs et Fonds - 900 K€

Hôtel Vendu par JTF

Hôtel Bellevue - Caen

https://www.caen-hotel-bellevue.com/

Cotentin Hôtel Bureau 3* 45 Ch

N° 596

Basse Normandie - Hôtel Bureau

HÔTEL BUREAU 3* 45 Chambres

Département 50

CA 700 K€

Fonds - 1.500 K€

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Valeur et prix

           Ma recherche du graal comptable se fait à travers la notion de Rbe. Cela fait très longtemps que je cherche la solution de la lecture la plus directe de la rentabilité. Je ne vois vraiment pas comment on peut dissocier valeur - rentabilité et prix – bénéfice. Il n’y a rien de théorique là-dedans, au contraire. Le prix est la réalité d’aujourd’hui alors que la valeur est la réalité de demain. Le bénéfice, c’est la constatation réaliste tandis que la rentabilité, c’est l’espérance de gains. Le prix est ce que je paye, la valeur est ce que j’en retire. La somme des bénéfices donnera mon prix, mais la somme des rentabilités me donnera la valeur. On achète toujours un hôtel pour son prix, mais on pense toujours que sa valeur est supérieure. Tout au moins on l’espère. Hélas, la lecture du futur n’est jamais possible, et comme je l’ai déjà dit, la valeur est la somme de toutes les satisfactions matérielles et immatérielles que l’on retire d’un achat. Tout ce que je sais, c’est qu’il ne faut pas se tromper sur le prix, car là, la valeur sera faussée.

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Normandie Hôtel Bureau 3 *** 50 Ch

N° 593

Basse Normandie - Hôtel Bureau

HÔTEL BUREAU 3* 50 Chambres

Département 50

CA  900 K€

Murs et Fonds - 3.200 K€

Hôtel Vendu par JTF

Hôtel Le Bord'O - La Rochelle

https://hotel-lebordo.com/

Normandie Hôtel Bureau 3* 40 Ch

N° 588

  Hôtel Bureau Bord de Mer

HÔTEL BUREAU 3*  40 Chambres

Calvados

CA 1.000 K€

Fonds - 1.650 K€

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Le Lexique des Valeurs

          Avant la pandémie, les hôtels avaient une valeur donc un prix. Pendant la pandémie, la valeur a disparu ainsi que la notion de prix. Petit à petit, depuis que l’économie se redresse, la valeur revient donc le prix revient. Beaucoup ont compté sur cette crise pour essayer de faire de bonnes affaires. Beaucoup ont déchanté, car les aides de l’état ont pallié de nombreuses difficultés de trésorerie. Ceux qui étaient à la vente avant le sont toujours souvent. De nouveaux vendeurs sont apparus certes, mais ce sont ceux qui ont mal passé la pandémie tant au nouveau psychologique qu’humain. Il y a ceux qui sont repartis et d’autres qui ont du mal à repartir. Le secteur hôtelier lié au tourisme international remonte lentement la pente. Le secteur hôtelier lié au tourisme français semble être reparti. Quant aux hôtels d’affaire, tout va mieux. Mais quand on dit cela, on ne dit rien. Car d’un hôtel à l’autre dans la même ville, tout est différent. Le grand écrémage des hôtels est en route. D’abord, seuls les plus beaux resteront dans la course, et en plus seuls ceux qui offriront un quelque chose en plus, seront les gagnants. Ce quelque chose en plus, cela peut être la qualité, le charme, le zéro défaut, l’emplacement top, le restaurant qui plaît, l’accueil, la modernité, la différence etc…….Pour la première fois de ma vie professionnelle, je vois certains hôtels qui auront du mal à se vendre mais beaucoup d’autres qui se vendront encore une fois mais pas une seconde fois. Les banquiers déjà frileux, le sont encore plus, et eux se méfient de toutes informations dont ils disposent. La concurrence va être féroce et il va falloir acheter juste. Les acheteurs le savent. Mai la valeur reste malgré toujours la valeur et le prix de hôtels ne s’est pas effondré. Sur la base de 2019, on reste grosso modo sur les mêmes tempos. Fonds 1,75 à 2,25 fois le Ca – Murs et fonds 3,50 à 4,50 fois le Ca. Et parfois murs et fonds, c'est plus car l'endroit est en termes d'immobilier très prisé. Tout dépend en fait de l’établissement, de sa qualité, des travaux, des normes, et surtout de la régularité de son Ca. Tellement de choses viennent faire varier le prix, qu’il faudrait un lexique des valeurs.

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Finistère Hôtel 3* 20 Ch Bord de Mer

N° 587

Hôtel Restaurant Superbe Établissement Pieds dans l'eau

HÔTEL RESTAURANT 3* 20 Chambres

Finistère

CA 800 K€ (Hôtel  400 Restaurant 400)

Murs et Fonds - 1.650 K€

 

 

N°1 Bourgogne Hôtel Bureau 3* 30 Ch

N° 586

  Hôtel Bureau Emplacement N°1 dans une Ville N°1

HÔTEL BUREAU 3*  30 Chambres

Côte d'Or

CA 850 K€

Fonds - 1.800 K€