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Valeur et prix

Je remercie mon ami Jean-Pierre Arbon de m’avoir laissé un commentaire sur mon blog. En effet, il a raison quand il parle de ma recherche du graal comptable à travers la notion de Rbe. Cela fait très longtemps que je cherche la solution de la lecture la plus directe de la rentabilité. Je ne vois vraiment pas comment on peut dissocier valeur - rentabilité et prix – bénéfice. Il n’y a rien de théorique là-dedans, au contraire. Le prix est la réalité d’aujourd’hui alors que la valeur est la réalité de demain. Le bénéfice, c’est la constatation réaliste tandis que la rentabilité, c’est l’espérance de gains. Le prix est ce que je paye, la valeur est ce que j’en retire. La somme des bénéfices donnera mon prix, mais la somme des rentabilités me donnera la valeur. On achète toujours un hôtel pour son prix, mais on pense toujours que sa valeur est supérieure. Tout au moins on l’espère. Hélas, la lecture du futur n’est jamais possible, et comme je l’ai déjà dit, la valeur est la somme de toutes les satisfactions matérielles et immatérielles que l’on retire d’un achat. Tout ce que je sais, c’est qu’il ne faut pas se tromper sur le prix, car là, la valeur sera faussée.

Valeur d'un hôtel (Nouvelles fraîches)

En ce moment, je vous l’avoue, la chasse est ouverte. Bizarre en temps de crise mais c’est comme cela. Je suis de plus en plus surpris par certaines pratiques de prix. Pour passer ma journée à en parler, je tiens à vous faire le résumé des propos entendus ici ou là. Incontestablement, à écouter certaines personnes, les bonnes affaires sont de retour. Je n’y crois pas plus aujourd’hui qu’hier. Certes oublions les cas où nous sommes face à des divorces ou des deuils, mais un hôtel vaut toujours le même prix selon moi. Bien sûr, nous allons toujours tomber sur le cas des vendeurs qui prennent leur retraite ou d’autres gens qui veulent voir d’autres horizons. Certes, cela constitue une part non négligeable, mais ce n’est pas la majorité.

Je reviens donc sur ma grande théorie et ma non moins grande pratique. Je parlerais ici que des hôtels bureaux.

J’ai toujours dit que le fonds d’un hôtel bureau valait entre 2,5 et 3,3 son Ca hors taxes. On s’approche aujourd’hui de 3. Je dis qu’un hôtel bureau murs et fonds vaut entre 4 à 5 fois son Ca et nous sommes proches de 4,5.

On voit apparaître en ce moment des coefficients de 2 pour des fonds et de 3,5 pour des murs et fonds. Pourquoi donc ? Tout simplement pour deux raisons essentielles.

La première tient au fait que les grands groupes sont en train de quadriller le territoire de manière évidente. Tous les jours, j’entends parler de gros porteurs qui arrivent. Je prendrais par exemple le cas d’une ville de Basse-Normandie que je connais bien. Ce sont deux hôtels voir trois qui arrivent sur cette ville de moyenne importance. Croyez-vous que cela sera neutre pour les petits hôtels de centre ville ? Croyez-vous qu’il n’y aura pas de bataille de prix ? Croyez-vous que les clients hésiteront longtemps entre un hôtel 2* de chaîne neuf et un hôtel 2* sans charme de centre ville ?

La deuxième raison, c’est la nouvelle distribution des étoiles qui va bousculer les idées, mais c’est surtout la norme 2011 et 2015. Comment voulez-vous dans un hôtel vétuste de centre ville qu’on puisse se mettre aux normes sans frais ? Depuis longtemps les gros porteurs sont prêts à ce changement puisque ce sont eux mêmes qui l’ont provoqué…Alors, changer le système d’alarme, mettre des portes coupe-feu partout, encloisonner l’escalier, éventuellement mettre un escalier de secours ou donc des détecteurs incendie dans toutes les chambres, l’addition va être lourde pour certains. Certains acheteurs devraient être prudents. Moi je vous le dis. Les fermetures des hôtels s'annoncent pour 2011 avec les dernières estimations 2000 à 2500. Principe de base…pas de dérogation sauf si…

J’ai eu les cas d’un acheteur A qui me parle d’un hôtel de 20 chambres centre ville 2* et disons sans charme évident mais il est centre ville avec appartement. Ca de 200 et prix de vente du fonds 450. Un gros porteur arrive dans un an en périphérie. Pour moi l’hôtel est cuit, car il va falloir le « charmer » pour lui donner de la valeur. Prix de travaux 100. On pensait l’acheter sur un coefficient de 2,2 et il sera en réalité de 2,7.

J’ai le cas d’un acheteur B qui me parle d’un hôtel de 40 chambres. L’hôtel est bien et le Ca 800 avec un prix de fonds de 1800. Tout serait parfait si un Mercure ne venait pas à côté. Ca prévisionnel environ 600. On pensait l’acheter sur un coefficient de 2,2, il sera de 3.

J’ai le cas d’un acheteur C qui me parle d’un hôtel 2* centre ville de 30 chambres. Montant de la facture 2011 environ 75. Là aussi, le prix est intéressant mais la chute va être sévère car le montant emprunté compte tenu de l’apport est trop élevé.

Alors messieurs les acheteurs, soyons sérieux et surtout faites attention. Vous êtes dans l’obligation de demander combien coûtera le montant de la facture 2011 et vous devez parfaitement mesurer l’impact 2015. Et puis, je vous en prie, ouvrez les yeux, et regardez si le fameux 50 chambres de la périphérie ne va pas ouvrir l’année prochaine.

Un bon hôtel vaut un prix car il est bien placé, ne souffrira pas de la concurrence, et qu’il est aux normes. Ca vaut cher tout cela…

Valeur d'un hôtel restaurant (Nouvelles du front)

Une des questions qui revient souvent en ce moment est de savoir si la crise immobilière a un impact sur la valeur des hôtels ? Selon moi, c’est non. Un hôtel ne vaut que par sa rentabilité comme je l’ai déjà dit. Que le prix de l’immobilier baisse, cela ne signifie en rien que la rentabilité de l’hôtel bouge. En revanche, la hausse du smic par exemple aurait un impact direct sur la rentabilité. Il en va de même si les charges externes augmentent de manière sensible. Les multiplicateurs restent donc les mêmes. Ce qui change en revanche, c’est peut-être la répartition entre murs et fonds. Les acheteurs avaient tendance à maximiser la valeur des murs afin d’allonger la durée d’emprunt. À partir du moment où la valeur des murs n’est plus justifiable de la même façon, il faut revoir à la baisse cette répartition et cela en défaveur de l’acheteur. Ici, se trouve certainement un léger début d’impact sur le prix. En effet, une baisse de 10% du prix de l’immobilier par exemple fera bouger les lignes  de crédit. Au lieu d’emprunter ces 10% sur 15 ans, il faudra se replier sur un emprunt à 7 ans. Sur 100 empruntés, au lieu d’avoir un coût de 10, on aura un coût de 17. Cela signifie que le prix global peut varier de 1% ou 2% ce qui est totalement négligeable et ne peut servir en aucune manière à une remise en question du prix de vente.

Cette réflexion sur la baisse de l’immobilier est totalement psychologique à mon avis. Comme Raymond Barre disait, en économie tout se joue sur le mot confiance. Aujourd’hui, acheteurs et vendeurs attendent et quand je leur pose la question ce qu’ils attendent, ils ne savent pas trop. Qui, quand, où et comment... ? Tout décidément se passe à la marge. Baisse de l’immobilier ou future baisse des taux, marasme ambiant, moral défaillant, tout concourre à l’immobilisme, à l’attentisme. Mais un jour viendra…En attendant certains font des affaires…

Valeur d'un hôtel restaurant (Deuxième vision)

Je me permets de revenir sur la valeur d’un hôtel restaurant. Je disais qu’un hôtel restaurant ne valait pas plus cher et même un peu moins qu’un hôtel bureau à Ca Hôtellerie constant. Cela sous entend néanmoins beaucoup de précautions à prendre. Si nous sommes sur une taille d’hôtels de 30 chambres avec par exemple 300 K€ en hôtellerie et 300 K€ en restaurant, la valeur du fonds est certainement de 2,5 fois le Ca hôtel soit 750 K€. On peut certes monter sur des 900 K€ en cas d’exception mais je pense que le propriétaire est alors le chef et nous ne sommes plus dans un produit investisseur mais bien un produit particulier. En revanche, si nous avons toujours 300 K€ en hôtellerie mais 600 K€ en restauration, il faudra nuancer le prix. En effet, l’impact quantité jouera sur la rentabilité, et nous pouvons considérer que le prix sera plus élevé. Ainsi, si une marge de 5% est dégagée, nous aurons avec un Per de 10, une valeur de 50% du Ca restaurant. Il n’est donc pas toujours possible de faire l’impasse sur ce Ca restaurant. Dans notre cas, nous aurions un fonds hôtel restaurant estimé à 1.250 K€.
Affaire à suivre.

Valeur d'un hôtel restaurant (Première vision)

La valeur d’un hôtel restaurant, restons fidèles à nos principes, correspond toujours à des multiplicateurs de Ca. Mais au lieu de retenir le Ca global, hôtel + restaurant, il ne faut retenir que le Ca de l’hôtel, puisqu’on sait que la restauration n’est pas génératrice de rentabilité. Nous resterons donc sur notre idée d’un multiplicateur du Ca. Nous avons vu que ce multiplicateur naviguait entre 3 et 5. En général, nous sommes sur 4 et au maximum sur 5. Il faut bien voir que le restaurant n’est pas un facteur toujours positif et la demande est moins forte dans les achats de ce type de bien. Beaucoup d’hôtels de ce type sont à vendre et en plus, beaucoup d’investisseurs particuliers, anciens propriétaires d’hôtel restaurant, ne cherche que des hôtels bureaux pour en finir avec le management du personnel. On peu considérer donc qu’un hôtel restaurant à Ca constant hôtellerie vaut un peu moins qu’un hôtel bureau. Nous serions donc sur une perte de à 0,5 sur le multiplicateur. Cela nous donne 3,5 avec un maximum à 4,5. Ca c’est pour le cas murs et fonds. Pour le fonds, même punition. Nous étions entre 2,5 et 3,3 et bien là aussi, retirons aussi 0,5 ce qui ramène le fonds à 2 ou 2,8 du Ca.

Mais comme rien n’est tout à fait dans la norme, bienvenue aux « exceptions » car il y en a. En fait, je crois que beaucoup de paramètres entrent en jeu. C’est comme l’âge du nouveau capitaine, mais cela, on pouvait le deviner !

Valeur du fonds d'un hôtel bureau (Deuxième constatation)

Maintenant, nous savons trois choses. La valeur d’un hôtel bureau murs et fonds correspond, si tout est réuni, à 5 fois le Ca hors taxes. La rentabilité d’un hôtel doit être de 45% pour un achat murs et fonds et de 33% si on achète que le fonds. Bien sûr, cela ne peut être vrai que dans des conditions  parfaites que nous avons déjà évoquées dans les notes précédentes.

Intéressons nous à la valeur du fonds d’un hôtel bureau ? Il ya toujours un rapport entre un prix et une rentabilité. C’est ce que les anglo-saxons appelle le Per ou Price Earning Ratio. Ce Per permet de calculer en combien de temps, on rembourse une affaire. Théoriquement, ce Per doit être de 7 ou 8 dans les meilleurs cas. Celui-ci varie et nous pouvons considérer que les investisseurs classiques dans l’hôtellerie le fixe entre 8 et 10 et que nous pouvons aller pour un particulier jusqu’à 11.

Il faut remarquer la logique des choses car si on multiplie 0,45 par 11, on retrouvera 5 qui est le prix murs et fonds d’un hôtel. On voit clairement qu’en cas de besoin d’investissement pour rénover un hôtel, toute somme investie devra être déduite. Prenons un exemple concret. Un hôtel bureau parfait fait 400 K€ de Ca. Sa rentabilité est de 45% soit 180 K€. Son prix maximum sera de 11 fois sa rentabilité soit 2.000 K€, soit donc 5 fois son Ca. S’il y a des travaux de rénovation pour 200 K€ à prévoir (sans qu’on intègre le Ca prévisionnel en résultant), il faudrait donc acheter 1.800 K€ cet hôtel ce qui revient à se baser sur un Per de 10. Nous donnons ici des valeurs maximum en estimant que l’hôtel est supposé quasiment parfait et ici perfectible.

Revenons sur la valeur du fonds d’un hôtel bureau. Le principe est quasiment le même. Si la rentabilité est de 33%, il suffit de prendre ce Per de 11 maximum et nous aurons le prix du fonds, soit 3,3 du Ca.

Payer donc un fonds au-delà de 3,3, relève donc de la folie spéculative ou d’un désir non marchand. En réalité, un fonds varie entre 2,5 et 3,3 et semble toujours plus proche de 3 aujourd’hui. Mais attention, tout dépend du loyer, facteur crucial dans notre calcul. Un loyer de 15% diminue le prix de l’hôtel comme un loyer de 7% l'augmente. Après tout est question d’appréciation. Affaire à suivre.

Valeur d'un hôtel bureau murs et fonds (Première constatation)

La valeur d’un hôtel bureau n’est pas une mince affaire. Oublions le discours de l’acheteur qui veut toujours acheter le moins cher possible et celui du vendeur qui veut vendre le plus haut possible. Il est parfois amusant de constater en cas de cession et d’achat, que ce sont parfois les mêmes qui tiennent des discours différents. Restons objectif.

Le principe est toujours le même. Dans le cas d’hôtels bureaux, la valeur des établissements, murs et fonds, se fait par des multiplicateurs de Ca hors taxes. La notion de rentabilité n’intervient que très rarement puisque le standard de résultat est clairement toujours le même soit 45% du Ca, comme nous l’avions déjà dit.

Ces multiplicateurs sont aujourd’hui de 4 ou de 5. Bien sûr, des facteurs indépendants de l’emplacement et donc qui ne joueront aucun rôle sur le Ca actuel peuvent être pris en compte. Il y a par exemple le « grand charme » de l’endroit qui plaît au nouveau propriétaire, ou bien encore la « taille de l’hôtel », ainsi que la possibilité d’avoir un appartement mais aussi les travaux nécessaires pour se mettre en conformité avec les normes 2011 et 2015 et surtout l’état dans lequel se trouve l’hôtel. On peut évoquer aussi l’évolution, sur 5 voire 10 ans, de la ville dans laquelle on se trouve. On peut aussi relever la marge de manœuvre dont peut disposer l’acquéreur, soit en développant le nombre de chambres, soit en chaînant l’hôtel. D’autres y intègrent la flexibilité du personnel ainsi que les extensions de parking, mais aussi la grandeur des chambres pour passer les lits en « king size » avec couettes et envisager de mettre des écrans plats dans toutes les chambres. Beaucoup de choses viennent donc interférer la première vision.

De toute manière, tout se voit à travers le Ca et le taux d’occupation. Ceux-ci sont le reflet de la situation actuelle et sont déjà très parlants.

Quand ces facteurs ne sont pas tous réunis, la tendance est de revenir sur un ratio inférieur à 4, voire 3 à 3,5. En effet les freins au confort, ainsi qu’au développement, sont des handicaps. Il faut parfois tellement investir pour remettre l’hôtel en marche et assurer son parfait redémarrage que le prix de départ doit être très largement revu à la baisse.

Et puis, intervient la valeur immobilière. Mais, celle-ci n’est pas selon moi déterminante au point de surpayer un hôtel. On peut comprendre que l’immobilier est un facteur crucial mais pas à ce point. Normalement, le multiplicateur maximum de 5 inclut tout. On peut aussi comprendre l’aspect spéculatif sur des murs. Paris en est le bon exemple, mais à ce moment, ce surprix donné à l’immobilier nuit à la rentabilité, même si à termes, on peut éventuellement jouer gagnant. Nous sommes, déjà entré dans la spéculation immobilière, donc c’est un autre jeu, et celui-ci est à risque.

Conclusion : 5 ou 4 ou 3, il faut faire son choix mais j’espère vous avoir donné quelques pistes de réflexion.