Achat d'un fonds d'un hôtel bureau
Maintenant, on va raisonner fonds et non plus murs et fonds. On prendra un loyer standard de 10% du Ca, toujours une rémunération de 10% du Ca. Nous négligerons ici la marge de sécurité de 5% qui nous servirait en cas de coups durs car on peut penser que les salaires peuvent varier. Il ne reste que 30% pour placer la charge d’emprunt et ma formule devient : A = P (1 – 1,75/T).
Pour être encore plus réaliste, on notera que le prix d’achat doit toujours s’entendre frais compris.
L’apport est de 0 uniquement si T = 1,75.
Par exemple si T = 3,5, il faut apporter 50% du prix.
Si nous avons un coefficient de 2,75, il faut apporter 33%.
Exemple : J’achète un fonds d’hôtel qui fait un Ca de 250. Je le paye 2,60 soit 650 mais je rajoute les frais de transaction et les frais d’enregistrement ainsi que les frais d’actes soit 10% en plus. Cela me revient à 715 soit en fait un coefficient de 2,86.
Il faut que j’apporte avec ce taux exactement 39% de 715 soit 278. L’emprunt portera sur 437.
Vérifions. Sur 250, j’ai un Ebe de 125, un loyer de 25, une rémunération de 25 et il reste 75 pour placer l’emprunt. 75 de sorties annuelles d’emprunt correspondent à un emprunt sur 7 ans de 437. Cqfd.
Il faut nuancer le propos parce que les frais supplétifs parfois sont moindres (réduction de la commission, frais d’enregistrement réduit en cas de Sas etc.…). Il faut aussi nuancer l’approche car le loyer peut être différent (en plus ou en moins) et la rémunération n’est pas toujours de 10% dans le cas des hôtels qui font un Ca élevé. Il est clair aussi que des marges de sécurité de 5% ou 10% peuvent être envisagées. De même, si l’hôtel est étoilé, l’Ebe n’est plus obligatoirement de 50% mais plutôt 45%, et vice et versa dans les petits hôtels ou dans ceux où le taux d’occupation flirte avec les 80%. Enfin, un investisseur aura une autre conduite des affaires qu’un exploitant.
Mais si nous avions déjà un peu raison, cela signifie que pour successivement les T suivants soit 1,75 2,00 2,25 2,50 2,75 3,00 3,25 3, 50 4,00 4,50 4,75 5,00 les A devront être de
0% 12% 22% 30% 36% 42% 46% 50% 56% 61% 64% 65%. Mais tout est nuance quand même.
Exemple : un hôtel qui fait un Ca de 275 se vend frais compris 800. Apport 250.
D’après le schéma, on devrait, avec le T de 2,91, apporter 40%.
La marge est de 135 et il y a un loyer de 35. Il reste 100 et les nouveaux propriétaires se servent 35 de salaires. Il reste une marge de 65 pour placer l’emprunt. Dans un 1 étoile, la marge est bien meilleure et on gagne 15 de marge en plus et on étale l’emprunt sur 10 ans ce qui fait que la marge devient 80 et peut couvrir un emprunt de 550,000 sur 10 ans soit 70 et avoir une marge de 10.
On apportera 31%.
Exemple : un hôtel qui fait un Ca de 320 se vend frais compris 900. Apport 350.
T est égal à 2,81 et on devrait apporter 38%.
La marge est de 180 (+ 20 par rapport au 50%) avec un loyer de 50. Les propriétaires ne prennent que 30 de salaires. Il reste 100 pour l’emprunt. Sur 10 ans on peut placer un emprunt de 550 ce qui donne 70 et il reste 30 de marge.
On apportera 31%.
Exemple : un hôtel fait 500,000 de Ca et se vend 1,500,000 frais compris. Apport 500.
T est égal à 3 et nous devrions apporter 42%.
Le loyer est faible et l’Ebe est de 225 après loyer. Les propriétaires prendront 50 de salaires et il reste 175 pour l’emprunt. Les 1000 ne coûteront sur 10 ans que la somme de 130 et il ne restera que 45 de marge.
On apportera 30%.
Tout cela pour vous dire que tout n’est pas facile, mais retenons que sur un fonds ou une société qui abrite le fonds, avec 30% d’apport on passe, si certaines conditions sont remplies, sinon il va falloir augmenter l’apport et bénéficier d’un loyer faible, de frais annexes négociés et étaler son emprunt sur 10 ans et non pas 7 ans.
Suite au prochain brouillard…
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