Question d'apport...Première fausse idée

Achat Murs et Fonds d'un hôtel bureau

À la grande question qui est : quel doit être mon apport pour telle ou  telle affaire ? je vais essayer de vous apporter un début de réponse.

Plaçons nous dans un cadre, certes simpliste, que toute affaire rapporte en Ebe 50% du Ca, que je me rémunère à hauteur de 10% du Ca et que j’emprunte sur 15 ans. Vous comprendrez aisément que toute situation réelle ne fera qu’aggraver mon cas d’école.

Dans ce cas et d’avance pardon pour la formule, si A est mon apport, P le prix de vente et T mon coefficient multiplicateur de Ca, le résultat sera tout simplement : A = P (1 - 4/T).

Cela signifie que si j’achète un hôtel bureau murs et fonds sur la base de 4 fois son Ca, je peux apporter 0.

Cela ne sera jamais le cas en fait, car une partie du financement se portera sur du fonds donc sur une durée plus courte mais…

Cela signifie aussi que si j’achète l’hôtel sur la base de 8 fois son Ca, il me faudra apporter obligatoirement la moitié du prix en cash.

Prenons un exemple. J’ai un hôtel qui fait 300 de Ca et que j’achète murs et fonds 4 fois, c’est-à-dire 1.200 mais attention frais compris. Je dégage un Ebe de 150, je me verse 30 comme salaire et j’ai 120 pour placer un emprunt, soit en fait 1.200 d’emprunt total. C’est bon.

Si j’achète le même hôtel 6 fois son Ca soit frais compris 1.800. Je dois apporter, d’après ma formule -- 1.800 (1 – 4/6) – la somme de 600. Les 120 de marge de trésorerie couvriront mon emprunt de 1.200.

En fait, plus j’achète cher, plus je dois apporter d’argent frais ce qui est logique. Cela nous donne pour successivement un T à 4 5 6 7 8 9 10, un A de 0 20% 33% 43% 50% 56% 60%.

Mais la surprise va être derrière. Suite au prochain épisode…