En direct du marché... 23/06/09

Incontestablement, le marché bouge. Compte tenu de la baisse du Chiffre d’affaires (5% en moyenne), les acheteurs attendent la baisse du prix de vente et les vendeurs croient que cela repartira. Avec l’imminence de la norme 2011, jamais autant d’hôtels n’ont été sur le marché, et le flux des acheteurs ne se ralentit pas. Bizarrerie quand même : peu d’affaires se font et si, elles se font, on revient sur des standards de prix plus bas. Cela ne veut pas dire que les normes de 3 fois pour le fonds et de 5 fois pour murs et fonds ne sont plus valables. Au contraire. Un bel hôtel vaut toujours cher et quand vous voyez un fonds qui se vend seulement 2 fois son Chiffre d’affaires, demandez vous pourquoi ? Généralement, ou les travaux de normalisation sont lourds, ou le loyer est cher, ou l’appartement privatif n’existe pas. Alors faites attention...
Il faut savoir trier et toujours trier dans les offres nombreuses, car beaucoup d’hôtels sont en perdition et ne pourront pas faire face à 2011 et aux modifications très rapides des emplacements. Mais je le répète, privilégiez les hôtels à fort taux d’occupation, aux normes, avec appartement… Tout se joue là : il vaut mieux assurer que remonter des pentes savonneuses. À propos, les banques ne sont pas frileuses, elle croient toujours aux bons dossiers et favorisent toujours l’aspect humain et la pérennité du Chiffre d’affaires.

Comments

[Rédigé par : karmapa]

Concernant le marché de la vente d'hôtel :

Je suis actuellement gérant d'un hôtel bureau et j'envisage de le mettre en vente et d’en acquérir un autre ; cela va dans l'ordre des choses et c'est comme cela que l'on avance.

J'ai beaucoup d'expérience aujourd'hui ; j'ai en effet appris beaucoup dans ma première affaire, dans beaucoup de domaines. Il ne faut pas perdre de vue que tout le monde ne peut reprendre un hôtel compte tenu des diverses compétences que cela demande.

Donc, si vous le permettez, je vais vous donner mon ressenti face à tout ce que je peux entendre de la part de certains vendeurs, acheteurs ou cabinets d'affaires.
Pour résumer, je vais vous parler d'un vrai panier de crabes dans lequel chacun essaie de tirer son épingle du jeu coûte que coûte.

Reprenons point par point :

Concernant l'acheteur :

Comme le dit M. Tronchon, les banques ne sont pas frileuses et je suis bien d'accord à condition que le dossier soit bon et que le repreneur donne une bonne impression auprès du banquier et ayant un bon cv.

Bien souvent, l'acheteur n'a pas le profil même s’il a un apport lui permettant d'acheter un hôtel et les banquiers ne s'y trompent plus.

Alors, messieurs les acheteurs, commencez par vous poser les bonnes questions à savoir : avez-vous le profil pour cette profession ? N’attendez pas les visites d'hôtels pour découvrir si le métier va vous plaire ou vous correspondre, c'est en amont que ça se prépare.

Ensuite : que voulez vous acheter ?où ? De quel apport disposez vous? Et surtout quelle place aurez vous dans votre affaire ? Il est bien évident que c'est du cas par cas et il n’y a pas deux affaires identiques comme il n'y a pas non plus deux acquéreurs identiques sauf exception...

Si on part du principe que vous avez le profil et que vous avez bien défini le produit que vous désirez acquérir, il va falloir prendre plusieurs facteurs en considération.

Aujourd’hui, comme toujours, lorsque l'on veut reprendre une entreprise, il ne faut rien négliger et tenir compte de tout. C’est à dire savoir reconnaître les points positifs comme les points négatifs.

Mais il faut bien partir d’une base pour faire nos calculs et monter nos dossiers, et je rejoins Jean Tronchon : je prends toujours 3 fois le chiffre d’affaires HT pour le fonds et 5 fois murs et fonds.ensuite on tiens compte de tout a savoir:l'emplacement,le chiffre,le bail,l'etat,le potentiel de developpement,la situation economique de la ville ,urbanisme et surtout la réglementation,et oui n'oubliez pas que l'on parled'un erp ,et oui..certain acheteur ne connaissent meme pas la définition et ils se permettent de vous annoncer des prix de vente d'hotel a 2 fois le chiffre tout simplement parceque qu'elqu'un leur a soufflé.

Si un hôtel est bien placé, s’il est dans un secteur économique qui vous convient, en bon état, aux normes en vigueur, s’il a un appartement de fonction, si les chiffres sont bons et, en plus, si vous avez le coup de cœur… pourquoi attendre ?

Ça vaut 3 fois le chiffre.

Effectivement, vous pouvez toujours trouver une autre affaire dans le même secteur à 2 fois le chiffre voire moins, car à entendre certains acheteurs, ils peuvent trouver moins cher…on est en droit de se demander pourquoi ils n'ont toujours pas acheté !

Mais il y a une raison à tout : quand on parle d'hôtel, on parle aussi de sécurité et aujourd’hui il y a encore beaucoup d’hôteliers qui ne veulent pas entendre parler des normes 2011 ou qui font la sourde oreille.

C'est donc facile de mettre en vente à 2 fois le chiffre mais quand on demande les rapports des différents bureaux de contrôle, bizarrement la conversation tourne court.

Quand on parle des différents contrats de maintenance et des vérifications obligatoires, on vous répond que s’il fallait faire tout ce qu’on nous demande, on ne s’en sortirai pas !
J’y ai eu le droit plusieurs fois, je peux vous dire qu’en ce qui me concerne, je tourne les talons et je ne demande pas mon reste.

Il faut tout prendre en considération car les beaux hôtels qui se vendent 3 fois le chiffre et qui peuvent vous paraître chers aujourd’hui seront encore là demain.

Chaque acheteur devra arriver avec une liste de questions très précise et nécessaire.
Tout comme les vendeurs qui devraient faire preuve de transparence dans leur dossier de vente et donner un maximum d’informations pour crédibiliser leur prix de vente.

Si vous cherchez un hôtel pas cher, vous trouverez, ce n’est pas un problème, il y en a plein, mais je le répète, posez-vous les bonnes questions. Ce que vous économiserez aujourd’hui, vous le payerai le double demain.

A suivre...