Un des problèmes les plus récurrents en ce moment, c’est le montant du loyer quand on achète un fonds. On se retrouve parfois avec des 15% et même des 18% et plus. Un loyer, selon mon expérience ne doit pas dépasser 13% et encore cela doit se justifier par le fait d’un bon appartement et d’un bail équilibré. Un loyer élevé change le prix. Je vous dis pourquoi. Tout dépassement de loyer par rapport à la norme de 13%, abîme l’excédent de trésorerie.
La formule finale est simple si on pose « Ca » le chiffre d’affaires, « La » le loyer actuel et « Dpv » la dépréciation du prix de vente du fonds : Dpv = La/0,13 – Ca.
Exemple : Si nous avons un Ca de 300, le loyer normal devrait être de 13% soit 39. Il est en réalité de 49. J’ai donc perdu 10 de marge. Le prix de vente du fonds doit être déprécié de 75.
Cela signifie que si je veux acheter mon hôtel sur un coefficient multiplicateur de 2,5 soit 750 en acceptant le loyer actuel, cela est équivalent de le payer 825 avec un loyer normal soit un coefficient de 2,75.
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