JTF

Exemple Hôtel vendu par JTF

Hôtel Les Sternes à Perros Guirec

http://www.hotel-sternes-perros.com/

En direct du marché...

La société est ainsi faite que de plus en plus tout vient à nous. Nous sommes partis de l'eau, du gaz et de l'électricité. Nous avons connu les livraisons de pizza et aujourd'hui, plus la peine de se déplacer pour acheter un meuble, un livre, un vêtement, un cd, un appareil, de la nourriture et la liste est longue. Même aux États Unis, il suffit de rentrer dans un restaurant, de prendre la carte, et de dire vous me livrerez ces plats chez moi à 20h. Le phénomène tend à s'accélerer. Mais voyez vous, il y a beaucoup de choses qu'on n'arrivera pas à déplacer, et par essence, là ou l'on va donc les hôtels. Rien que pour cela, l'hôtellerie en général a de beaux jours devant elle.

Quel apport pour acheter un hôtel murs et fonds ?

J'entends souvent les clients dire : j'ai 100 K€ et je cherche un 40 chambres. Heureusement que ce n'est pas un murs et fonds ! Soyez réaliste. Combien faut-il pour passer ? Beaucoup trop de paramètres entrent en jeu pour répondre d'une manière certaine mais quand même, on peut se risquer à évaluer.

Pour un murs et fonds, cela s'achète 4 fois son Ca et avec les frais de 10%, cela fera 4,4 fois. La marge est disons de 50%. Je peux financer 10 fois ma marge si l'emprunt est sur 15 ans, donc 5 fois le Ca. Mais dans ce cas idéal d'autofinancement, je n'ai pas de marge, pas de salaire, et on suppose que rien n'est à faire dans l'hôtel. Il me faut donc une marge de 10% de mon Ca, et un salaire de 50 minimum chargés et il faut surtout que la répartition murs fonds soit à mon avantage car tout emprunt sur 7 ou 10 ans abîme fortement ma marge. Ma seconde marge sera sonc de 40% du Ca - 50 K€ ou encore 40% * PV/4,4 - 50. Mon emprunt sur 15 ans (restons sur cette hypothèse) ne devra pas dépasser 10 * 0,0909 * PV - 500 soit 0,909 PV - 500. Dans le cas dun hôtel faisant 400 K, le prix de vente sera de 4,4 soit 1.760 K, ma marge initiale sera de 200 K, ma marge rectifiée sera de 40% Ca - 50 soit 110. Je ne pourrais emprunter que 1.100 avec un apport de 660. On retrouve ce montant dans la formule de 0,909 PV - 500 car cela donne 1.100. Donc dans ce cas, Il me faut 37,5% d'apport.

Eh bien imaginez vous, qua dans ce cas idéal, ou les murs avec leurs frais valent 1.100 et le fonds 660, où le prix n'est pas trop cher, où il n' y a rien à faire, il faut quand même 37,5% d'apport.

Et si l'hôtel faisait 200 de Ca, il vaudrait 880, la marge rectifié serait de 30. Je ne pourrais emprunter que 300 et apporter 580. Là le rapport est inversé (66% d'apport) car le salaire demandé de 50 entame la capacité de financement.

Et si l'hôtel faisait 800 de Ca, il vaudrait 3,520, la marge rectifié serait de 270. Je ne pourrais emprunter que 2.700 avec un apport de 820. Là le rapport est de 23% mais le salaire demandé ne correspond pas à l'apport exigé.

Conclusion : dans tous les cas, il faut au minimum 25% d'apport du prix packagé si vous êtes déjà hôtelier, et 33% d'apport si vous êtes en reconversion.

Mais attention, je suis parti sur un hôtel valant 4 fois son Ca, en état parfait, avec appartement, certes avec un taux d'occupation standard, et avec une répartition telle que les murs valent toujours plus que le fonds.

Qu'en pensez vous ?

En direct du marché...

J'entends souvent les clients dire et redire : la bonne taille pour la rentabilité d'un hôtel c'est minimum 40 chambres. Je ne sais pas qui a dit cela mais les idées mauvaises ont la vie longue. Pourquoi voudriez vous que la rentabilité varie en focntion du nombre de chambres ? Rien. De tout ce que je vois, la rentabilité est toujours d'environ 50% et je l'ai dit et redit, la seule chose qui puisse faire varier la marge, c'est le taux d'occupation (à loyer égal et à travaux égaux). En revanche, il est vrai que plus le nombre de chambres est important, plus le chiffre d'affaires est généralement élevé, donc plus la marge en valeur absolue est confortable, et plus il y a de la possibilité de faire travailler des équipes. C'est donc une vérité d'investisseur et non d'exploitant. Alors laissons les investisseurs à leur règle, mais je vous en prie, vous exploitants, ne l'appliquez pas à vous mêmes. Autre chose : il est vrai que plus l'hôtel est petit, plus vous exploitez, donc moins vous avez de possibilités de vous faire remplacer. Et alors ? J'ai même connu un client qui voulait que d'un 40 chambres. Je lui ai expliqué cette règle. Non. Je lui ai même montré un 25 chambres qui faisait 500 K€ de Ca. Non. Il a acheté un 40 chambres qui faisait 500 K€. Même prix, mais pas même taux d'occupation. Plouf plouf plouf, l'année suivante, le père Noel n'est pas passé chez lui.

De la valeur des choses...

On dit souvent à raison : « Les marchés ont leur folie, bien fol qui s’y fie ». Mais retournons la logique. Si les marchés étaient efficients, complets, sans phénomènes d’illiquidité et si les agents étaient rationnels, si l’information était symétriquement partagée par tous, alors, précisément, le prix ne serait qu'un inventaire de chiffres. Dans un tel monde, les prix pour toutes les transactions présentes et futures seraient fixes. C’est précisément parce que les marchés ne sont pas efficients qu’on a besoin du principe de juste valeur, à savoir une distance raisonnée par rapport au prix. Il n’y a que les inconditionnels des marchés pour égaliser rigidement en toute occasion la juste valeur au prix. Mais la valeur n'est toujours pas la juste valeur, qui n'est donc pas le prix. Conclusion : chacun a son prix, mais chacun aussi aura sa valeur.

En direct du marché...

Décidement, il ne se passe pas un jour sans avoir des surprises de la part de nos amis banquiers. Certains ne financent plus, mais plus du tout, et même font part de leurs états d'âme. C'est décourageant. D'autres sont en Rtt. Nos remplisseurs de case quant à eux remplissent toujours les cases. Et bizaremment, d'autres banquiers sont gourmands de prêts, et eux ils travaillent, tous les jours, donnent leur portable,  et ne remplissent pas les cases. Ceux là croient dans l'hôtellerie et vont de l'avant. La France bancaire s'est coupée en deux.

Exemple Hôtel vendu par JTF

Hôtel Châteaubriand à Nantes

http://www.hotel-chateaubriand-nantes.fr/