Quel apport pour un fonds d'hôtel ? Magie...

Magie ! Pour un exploitant qui achète un fonds de commerce, il est souvent très difficile pour lui de connaître quel est l'apport nécessaire pour financer l'opération. On va partir d'un principe que le Rbe est de 45% du Ca. Deux incertitudes pèsent sur l'équilibre financier. Il y a le loyer (t) qui est un taux du Ca (t*Ca) et son salaire (s) minimum, lui aussi un taux de Ca (s*CA).

 

P désigne le prix de vente et A l'apport. On sait sans se tromper que plus le loyer est élevé, plus le revenu minimum est élevé et plus le taux de vente (TV=P/Ca) est élevé, plus le taux d'apport utile sera lui même important (TA=A/P).

 

Ce que l'on ne sait pas, c'est comment ces trois facteurs inter agissent entre eux. On se heurte souvent à des bizarreries. Or de toute manière, TA = f (TV).

 

Supposons qu'on parte d'un équilibre de  base soit un taux de vente de 2 (TV=2), et que le couple loyer - salaire soit à 20% (par exemple le loyer est à 10% du Ca et le salaire est à 10% du Ca), nous sommes sur un apport minimum de 25% (TA=0,25).

 

Ce qui est capital, c'est de savoir deux choses :

1/ Toute dégradation du loyer ou du salaire de 5 points (25% au lieu de 20% - cela donc peut être un loyer à 15% au lieu de 10%), entraînera un apport supplémentaire de 8 points (33% et non plus 25% - TA=0,33).

2/ Toute dégradation du taux de vente de 100 points (TV=3 et non plus 2), entraînera un apport supplémentaire de 25 points (50% et non plus 25% - TA=0,50).

 

En fait on peut tout combiner maintenant. Par exemple, si on achète un hôtel avec un prix de vente à 2,25 (TV=2,25), si le loyer est à 12% mais le salaire à 10%, on aura donc à apporter 0,34=0,25+0,25/4+0,08*2/5=0,25+0,06+0,03.

 

Bien sûr, nous sommes partis sur un fonds à 7ans, or si on venait à acheter une société abritant un fonds, on peut gagner 3 points. Cela signifie dans notre cas précis que un 31% d’apport suffirait au lieu de 34%.

 

Cette règle n’est pas toujours extensible car un moment le 10% de salaire ne suffit pas pour un hôtel faisant peu de Ca et dans le sens contraire, c’est trop important pour un hôtel faisant un gros Ca.

 

Conclusion néanmoins : il faut bien 1/3 pour acheter un hôtel sauf si le loyer est bas et sauf si on veut un petit salaire. Compris ?