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Le Rbe ou la vraie rentabilité

     Décidemment, le mot rentabilité n'a pas la même signification chez tout le monde. Revenons au grand principe. Le Rbe ou Résultat Brut d'Exploitation est bien ce qui reste dans la poche de l'exploitant. Pas besoin dans les hôtels de se lancer dans des calculs de variation de besoin en fonds de roulement, car le delta entre paiements clients et fournisseurs est non significatif. Ce Rbe s'apprécie après loyer si on achète le fonds. Ce Rbe sera donc le total de quatre choses : la somme dédiée au remboursement de la dette, le salaire chargé des dirigeants, le bénéfice, et l'impôt.

En aucun cas, comme je l'ai vu, on ne peut simplifier le schéma en disant que seul le bénéfice après impôt définit la rentabilité de l'affaire. Cela est ridicule, car ce bénéfice est un arbitrage entre dette (apport et emprunt), impôt (revenu et sociétés), salaires.

Exemple : j'achète 1200 un hôtel et j'apporte 500 et j'emprunte 700 pour un hôtel qui fait 500 de Ca avec Rbe de 200 après loyer de 50. Si j'élimine un salaire dirigeant minimum à 40, il me reste 160 pour le reste. Mon emprunt de 700 me coûtera 110 en sortie de trésorerie et il restera un bénéfice avant impôt de 50. Quelle est ma rentabilité ? 50 ? Non car celle ci est faciale alors que mon effet de levier (le fait de lever un emprunt) est réel. Ma rentabilité faciale d'abord aurait été changée du tout au tout si au lieu d'avoir apporter 500, j'avais apporté 1000. Dans ce cas, mon bénéfice avant impôt aurait été de 130. Quelle est ma rentabilité ? 130 ? Non, toujours pas.

On voit bien que seul le Rbe permet de visualiser l'espace financier qui permet à tout acheteur de couvrir dette, salaire et  bénéfice. Ne faites pas trop de calculs, à la fin, on intellectualise tout et trop.

Dimanche 27 Octobre 2013

Pause Banane

     Au début, on les disait incompétents. Les résultats le prouvaient. Remarquez, ils n'y étaient pas toujours pour quelque chose, vu le contexte économique. Après, comme rien ne s'arrangeait, on a commencé à avoir des frissons, car ils ont dogmatiquement imposé leur loi avec des taxes, des surtaxes, des nouvelles taxes, des anciennes taxes. Une pluie. Mais rien n'y faisait, la pluie tombait et les orages des mauvaises nouvelles étaient toujours là. Ce qui était bizarre, chez ces gens là, c'est qu'ils n'étaient jamais d'accord entre eux. Quand l'un disait quelque chose, son ami d'hier disait le contraire. On parlait de cacophonies, de couacs. On en a même vu un piquer dans la caisse et un autre enfiler une barboteuse. Ils faisaient des choses bizarres. Mais c'étaient des humanistes. Ils n'aimaient que le service public et les étrangers. Les riches, c'était sale pour eux. L'entreprise, ils n'y comprenaient rien car ils ne savaient même pas que cela existait. Ils ont mis en place des plans de restructuration pour fausser les chiffres du chômage mais ca ne marchait pas. Alors, ils ont mis d'autres plans en place pour embaucher dans le public. Cela ne marchait toujours pas. Un jour, on y a cru, mais c'était le téléphone qui était tombé en panne. Un autre jour, un des chefs ou le chef qui n'était pas très populaire, a eu une grande idée. Il a décrété la pause fiscale. Car, il voyait bien que les gens n'en pouvaient plus. Mais chez ces gens, comme c'est le dogme qui marche et pas autre chose, cela a fait vite pschitt. Alors deux secondes après, cela a été une nouvelle pluie, mais les gens riches, il faut le savoir, eux ils sont à l'abri. Donc, tout le monde a été trempé. Aujourd'hui, ils ont mis des taxes rétroactives en place. Même les grands sorciers humanistes n'en reviennent pas. Ils vont l'enlever car, il faut que je vous dise, ils aiment bien faire peur, faire un pas en avant, un en arrière, comme cela ils n'avancent pas. Pour cela, on les appelle des mous, mais des humanistes mous, ou des fous mous humanistes. D'autres disent dans le monde des commerçants et des entreprises, qu'on les surnomme les dangereux, les incapables, les charlots. J'ai même entendu un jour quelqu'un dire que c'étaient des socialistes. C'est grave de dire cela, mais quand même, maintenant, je me demande en fait si ce ne sont pas des communistes voilés qui ont honte, car au moins eux, les vrais communistes, ils ont du courage.

Samedi 26 Octobre 2013

Combien faut-il ?

Combien d’économistes marxistes faut-il pour changer une ampoule ?
Aucun. Elle porte en elle les germes de sa propre révolution. On croit entendre les communistes réactionnaires ou les écologistes !

Combien d’économistes néoclassiques faut-il pour changer une ampoule ?
Ca dépend du taux de salaire d’équilibre. Cà, c’est du pur sucre Droite bien de chez nous !

Combien d'économistes keynésiens faut-il pour changer une ampoule ?
Huit. Un pour changer l'ampoule et les sept autres pour maintenir toutes les autres choses égales par ailleurs dans la pièce. Pas la peine de savoir que ce sont les socialistes qui auront donc embauché 7 personnes. Et que nous les paierons justement à ne rien faire.

Combien d’économistes de l’école libérale faut-il pour changer une ampoule ?
Aucun, si elle doit être changée, le marché s’en chargera.

Voilà, vous venez de comprendre enfin la vérité !

Mardi 8 Octobre 2013

Pour être heureux, pas d'anguilles et pas de pigeons

 

On dit beaucoup de choses sur le marché. On me site tout le temps le "fameux hôtel" qui faisait 400 k€ de Ca et dont le fonds s'est vendu 600 k€. Ou alors on me parle "d'un sublime hôtel" qui fait 800 k€ et qui va se vendre 600 k€. Ou encore, on me reparle de ce "magnifique hôtel" qui faisait 500 k€ et qui a été vendu 4.000 k€. Ohlala ! Dites moi, au moins, on peut dire que dans les prix d'hôtels, il y a du yield. Non restons sérieux un moment. Un hôtel a un prix. Restons hors paris et hors zones comme Biarritz, Cannes, Saint Tropez etc. On ne peut comparer que des choses comparables. À un prix de vente, on doit ajouter tous les frais de remise aux normes, tous les frais qui paraissent indispensables pour le faire tourner, tous les frais pour le recommercialiser. Mais, on doit avant tout, comprendre sur quel emplacement on est. Car rien n'est plus grave de perdre son temps à superposer des situations qui n'ont rien à voir entre elles.

Par exemple, j'ai un hôtel sans mises aux normes, sans rénovation, avec un bel appartement, un loyer de 11%, et qui fait un très beau To, il vaudra 2,5 fois son Ca au minimum. Si cet hôtel se trouve les pieds dans l'eau, sa valeur va monter. Plus, il y aura un des facteurs pré cités manquants, plus sa valeur sera abaissée. Je m'explique. Si l'appartement n'est pas là, il va falloir prendre des veilleurs de nuits et se loger, s'il faut faire tant de travaux pour la mise aux normes idem, s'il faut recommercialiser la boutique, boum il faut en tenir compte, si il y a une partie de restaurantion, il faut enlever ce Ca du multiplicateur etc etc.

Rien n'est gravée dans le marbre, mais retenez cette base de 2,5 fois le Ca pour un fonds. Mais je rappelle souvent que sur un bel hôtel, rien n'empêche de le trouver à 2,25 ou 2,0 car telles ou telles circonstances, du genre volonté des propriétaires, ou du genre baisse du Ca, ou du genre opportunité car les emprunts sont terminés, sont actuelles.

Pour un murs et fonds idem. La valeur est de 4,0 ou de 4,5. Mais tout dépend de sa situation, bien que des murs d'hôtels généralement seront toujours des murs d'hôtels. Mais on voit des 3 fois car il y a en travaux 1 ans de Ca à faire. On voit des 5 fois car justement on est pieds dans l'eau et que les frais de peinture, on a beau les chercher, on ne les trouve pas. Tout hôtel a un prix basé sur des raisons qui ne sont peut être pas celles de l'acheteur.

De plus, les seuls prix de référence ne seront jamais les prix demandés, mais bien les prix achetés. Combien de fois, j'ai vu des hôtels ou le prix demandé était de 100, pour se terminer à 75. Et puis autre chose, ce n'est pas l'apport qui fait le prix. On peut ou on ne peut pas l'acheter. Encore une fois, si parfois on croise des hôtels hors prix, c'est soit une attente de pigeon, soit un prix de non vente, soit une attente de coup de coeur, soit un hôtel déja acheté à la base trop cher. Et puis dans l'autre sens, si on croise un hôtel pas cher, méfiance, méfiance. Tout peut s'expliquer certes, mais généralement, il y anguilles sous roches. Dans la plupart des cas heureusement, l'acheteur est heureux. Pour être heureux, pas d'anguilles et pas de pigeons.

Dimanche 6 Octobre 2013