On dit beaucoup de choses sur le marché. On me site tout le temps le "fameux hôtel" qui faisait 400 k€ de Ca et dont le fonds s'est vendu 600 k€. Ou alors on me parle "d'un sublime hôtel" qui fait 800 k€ et qui va se vendre 600 k€. Ou encore, on me reparle de ce "magnifique hôtel" qui faisait 500 k€ et qui a été vendu 4.000 k€. Ohlala ! Dites moi, au moins, on peut dire que dans les prix d'hôtels, il y a du yield. Non restons sérieux un moment. Un hôtel a un prix. Restons hors paris et hors zones comme Biarritz, Cannes, Saint Tropez etc. On ne peut comparer que des choses comparables. À un prix de vente, on doit ajouter tous les frais de remise aux normes, tous les frais qui paraissent indispensables pour le faire tourner, tous les frais pour le recommercialiser. Mais, on doit avant tout, comprendre sur quel emplacement on est. Car rien n'est plus grave de perdre son temps à superposer des situations qui n'ont rien à voir entre elles.
Par exemple, j'ai un hôtel sans mises aux normes, sans rénovation, avec un bel appartement, un loyer de 11%, et qui fait un très beau To, il vaudra 2,5 fois son Ca au minimum. Si cet hôtel se trouve les pieds dans l'eau, sa valeur va monter. Plus, il y aura un des facteurs pré cités manquants, plus sa valeur sera abaissée. Je m'explique. Si l'appartement n'est pas là, il va falloir prendre des veilleurs de nuits et se loger, s'il faut faire tant de travaux pour la mise aux normes idem, s'il faut recommercialiser la boutique, boum il faut en tenir compte, si il y a une partie de restaurantion, il faut enlever ce Ca du multiplicateur etc etc.
Rien n'est gravée dans le marbre, mais retenez cette base de 2,5 fois le Ca pour un fonds. Mais je rappelle souvent que sur un bel hôtel, rien n'empêche de le trouver à 2,25 ou 2,0 car telles ou telles circonstances, du genre volonté des propriétaires, ou du genre baisse du Ca, ou du genre opportunité car les emprunts sont terminés, sont actuelles.
Pour un murs et fonds idem. La valeur est de 4,0 ou de 4,5. Mais tout dépend de sa situation, bien que des murs d'hôtels généralement seront toujours des murs d'hôtels. Mais on voit des 3 fois car il y a en travaux 1 ans de Ca à faire. On voit des 5 fois car justement on est pieds dans l'eau et que les frais de peinture, on a beau les chercher, on ne les trouve pas. Tout hôtel a un prix basé sur des raisons qui ne sont peut être pas celles de l'acheteur.
De plus, les seuls prix de référence ne seront jamais les prix demandés, mais bien les prix achetés. Combien de fois, j'ai vu des hôtels ou le prix demandé était de 100, pour se terminer à 75. Et puis autre chose, ce n'est pas l'apport qui fait le prix. On peut ou on ne peut pas l'acheter. Encore une fois, si parfois on croise des hôtels hors prix, c'est soit une attente de pigeon, soit un prix de non vente, soit une attente de coup de coeur, soit un hôtel déja acheté à la base trop cher. Et puis dans l'autre sens, si on croise un hôtel pas cher, méfiance, méfiance. Tout peut s'expliquer certes, mais généralement, il y anguilles sous roches. Dans la plupart des cas heureusement, l'acheteur est heureux. Pour être heureux, pas d'anguilles et pas de pigeons.
Dimanche 6 Octobre 2013
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