Et re. Maintenant comme nous pouvons dire que le tout n'est pas la somme des parties, nous savons qu'un fonds acheté seul n'a pas jamais la même valeur qu'un fonds acheté dans le cadre d'une transaction murs et fonds. Donc j'ai Mr X qui me dit la dernière fois : vous avez tort, je fais une affaire, on me propose un fonds à 1 fois le Ca (mais il achetait les murs 4 fois). Donc j'ai Mr Y qui me dit hier : vous avez raison, je suis dans le prix, on me propose un fonds à 2,5 fois le Ca. Bizarre car il s'agissait du même produit ! Tout ne s'additionne pas. C'est pour cela que nous voyons peu sur le marché de murs vendus seuls, sauf pour les foncières et sauf pour les biens très chers ou très prestigieux. Il est illusoire de donner des valeurs à y et d'en déduire un x. Le y en plus est souvent déterminé par un loyer. Mais souvent ce loyer est tellement fluctuant que tout pose un problème. Tenez par exemple. J'ai un hôtel qui fait 500 k€ de Ca et que j'achète sur la base de 5 fois le Ca (2.500) avec une répartition très avantageuse de 2 fois pour le fonds (1.000) et 3 fois pour les murs (1.500). Mon hôtel va mal et demain je fais 350 k€. Le fonds a perdu de sa valeur, c'est certain. Il ne vaut plus que 700. Et les murs, ils valent combien ? Toujours 1.500 ? Certains diront oui mais franchement soyons sérieux, les murs sont obligatoirement un multiplicateur du Ca car le fonds l'est tout comme l'est murs et fonds. C'est ainsi que le loyer, reflet d'une pseudo valeur des murs, est un couperet dangereux, car c'est une variable qui monte toujours et ne descend jamais. Aie. Et comme le dit un commentaire sur cet article et il a raison, n'oublions pas la variable du temps t !
Dimanche 12 Janvier 2014
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