JTF

Exemple Hôtel Vendu par JTF

Hôtel du Parc à Châteauneuf sur Loire

http://www.hotel-du-parc-45110-chateauneuf-sur-loire.com/

En direct du marché...

C'est parfois bizarre de répeter les mêmes choses pour ne pas dire les mêmes évidences. Il y a deux sortes d'acheteurs : les exploitants et les investisseurs. Les deux ne réagissent pas de manière identique face au produit, face au prix, face à la rentabilité. Je le dis souvent aux futurs exploitants, vous devez avant tout répondre à cette fameuse question " Est ce que vous vous voyez vivre et travailler dans l'hôtel que vous voulez acheter ? ". Après vous vous demanderez, bien que le terrain ait été déminé avant je suppose, si financièrement ca passe en apportant 300, en empruntant 500, pour un prix de 800, sachant qu'il me restera 40 pour vivre tout en remboursant les dettes. C'est donc bien, selon moi, une qualité de vie qui prime sur la rentabilité, sachant que la rentabilité doit être au rendez-vous afin d'assurer le choix de vie. On voit donc clairement que la rentabilité sans être accessoire, est en fait la contre-partie de la vérité, une sorte de pérennisation du bon choix. Or justement, les investisseurs occultent cette partie pour ne se caler que sur la certitude de la rentabilité. Pour eux, le but est de jouer sur les trois tableaux de la rentabilité soit la rémunération des capitaux investis (40), l'effet de de levier (500), la sortie (vendre au dessus de 800). Cette sortie finale à un prix plus haut que le prix d'achat ne peut se comprendre que si un investissement intervient de façon significative, ce qui va normalement équilibrer nouvel emprunt et nouvelle marge. L'exploitant vise le court et le moyen terme tout en n'oubliant pas le long terme. L'investisseur vise le moyen et le long terme tout en n'oubliant pas le court terme.

Hubert Jousset Président Gefip Bulletin Mars 2011

Je  m’indigne, mais  je  reste  vigilant. 
Indignez-vous nous demande Stephan Hessel dans son opuscule saule pleureur de 20 pages. A la suite de ses 800.000 lecteurs, j’ai donc moi aussi décidé de m’indigner. Il faut dire que les motifs ne manquent pas. Entre les virées tunisiennes de Mam, la construction de logements sociaux sur les contre-allées de l’Avenue Foch, ou la transformation des voies sur berge en luna park pour bobos fatigués, on peut hésiter. Entre la grève des Crs pour maintenir leurs casernes au soleil, la grève des dockers de Marseille dans le but de travailler moins de 16 heures par semaine, ou plus encore celle des magistrats incapables de rendre un jugement en moins de cinq ans et qui laissent croupir dans les prisons des innocents (n’est-ce pas Outreau ?) pendant qu’ils relaxent des criminels notoires (n’est-ce pas Erignac ?), vraiment, il y a matière. Mais j’ai choisi de traiter un sujet plus directement relié à notre métier : la lutte contre le blanchiment. La presse nous apprend que la fortune des Moubarak qui, selon les experts, serait comprise entre 4 et 70 milliards de dollars, doit être désormais gelée. Vous noterez comme moi l’extrême précision du montant. Là je m’interroge. Ces milliards comme d’ailleurs ceux des Ben Ali ou Trabesi, Khadafi ou des autres n’ont pas circulé dans les airs par l’opération du Saint Esprit. Les flux ont bien transité par des comptes bancaires. Les nombreux immeubles et propriétés achetés en France, en Italie et ailleurs ont bien donné lieu à des transactions officielles. Et personne nulle part ne s’est ému de la provenance des fonds ? Ni de leur origine délictueuse ? Car enfin il s’agit purement et simplement de vols des trésors publics nationaux. C’est bien beau de bloquer mais il eut été préférable d’empêcher. Alors à quoi servent les directives de Tracfin contre le blanchiment ? A quoi riment ces demandes incessantes du régulateur pour que nous rédigions procédure sur procédure et que nous sensibilisions : « Tout notre personnel » (8 personnes !) au problème du blanchiment ? Que signifie La liste terroriste unique que nous a adressée la Commission de Bruxelles le 7 février et qui fait 174 pages (ça c’est précis !) ? Si ce n’est de la poudre aux yeux. Mais de la poudre aux yeux extrêmement coûteuse pour la profession et pour les épargnants. Car on ne peut plus ni recevoir ni adresser un chèque ou un virement de 50.000 € sans que le contrôleur des risques du dépositaire ne nous assaille de questions et de demandes de preuves sur l’origine ou la destination des fonds. Toute cette régulation absurde qui ne sert qu’à empoisonner des milliers de braves gens, tous ces coûts supplémentaires supportés par les clients sans aucun bénéfice pour eux, tout ce temps perdu, ces moyens informatiques mobilisés, pour apprendre par Le Monde du 23 février qu’une brave dame de Luxembourg qui désirait envoyer une modeste obole à deux orphelins touaregs algériens, dénommés Ali et Mohammed, avait contribué à mettre en branle toutes les autorités de régulation du Grand Duché pour in fine se voir refuser le virement. Alors là oui, franchement, je m’indigne ! Mais rassurez-vous je ne fais pas que cela, je reste vigilant ! C’est la dernière tarte à la crème de nos talk show télévisés. Cher Monsieur l’expert, ne craignez-vous pas que les extrémistes musulmans ne finissent par détourner la révolution à leur profit ? Réponse le front emprunt d’une gravité étudiée : certes, c’est un risque, mais il est peu probable. Il convient toutefois de rester vigilant ».
Vigilants, nous devons donc l’être pour tout : les révoltes du monde arabe, la politique étrangère, les contrats en euros, sans oublier bien sûr les médicaments poisons, les pesticides et les Ogm.
Donc je vigile, nous vigilons, ils vigilent, c’est à peu près la seule chose que les commentateurs de tout poil savent faire après s’être indignés.

Hubert Jousset

http://www.gefip.fr/

Exemple Hôtel Vendu par JTF

Hôtel Alcyon à Saumur

http://www.alcyon-saumur.com/

 

En direct du marché...

Je ne vais pas vous surprendre  car je pense dire et redire les mêmes choses depuis un certain temps sur le marché. Je crois que la méfiance s'est installée et que la litanie des politiques, la morosité maladive des banquiers, la connerie ambiante, la crise internationale et tout le tralala font que les choses bougent lentement. Cependant, les  acheteurs sont bel et bien là et même si les produits sont rares, il y a des ventes. Mes grands confrères en témoignent mais je suis toujours surpris de revoir pour la enième fois le produit x qui au bout de trois ans est toujours sur le marché. Cela ne signifie en rien que les beaux produits partent dans les deux mois, mais cela montre que les produits quelconques ne partent pas du tout. On aurait pu penser que la rareté allait créer une hausse des prix mais il n'en est rien, au contraire. Je reste toujours convaincu qu'un fort d'occupation pérenne, dans le genre Paris ou Centre de très grande ville, fait monter le prix ou le stabilise sur des coefficients élevés. Pour les autres, je ne sais plus.

En direct du marché...

Une nouvelle fois, le marché bouge dans tous les sens. Vous me direz que c’est un peu la tendance qui se dessine depuis un an. Les vendeurs vendent et les acheteurs achètent. Le marché n’est pas sclérosé comme il a été il y a environ 2 ou 3 ans. Je pense que les normes 2011 y sont pour quelque chose car il semble bien que le texte qui doit entrer en application le 4 août ne soit pas retardé comme certains l’espéraient. La période de ce début d’année y est aussi pour quelque chose. Quant au prix, je reste de plus en plus sceptique, car là aussi, cela part dans toutes les directions. On voit de tout ce qui montre que le marché une nouvelle fois a toujours raison, pardon d’avance pour les anti libéraux. Cependant, les fondamentaux doivent toujours être présents à l’esprit. Je vous en prie, messieurs les acheteurs et surtout messieurs les primo accédants, ne tentez pas le diable et reprenez un hôtel qui marche. Ne cherchez pas le coup à tout prix. Rien ne vaut un hôtel qui tourne déjà bien et qui peut encore être améliorable par des investissements de décoration ou des actions de repositionnement. On revient toujours sur l’emplacement. Emplacement dans la ville et emplacement de la ville dans la région et même qualité de la région en France. Il y a, dites le vous pour dit, des villes qui marchent et d’autres qui ne sont pas dynamiques. Il y a parfois aussi saturation d’hôtels et demandez vous à contrario pourquoi dans cette ville, il n’y en a pas beaucoup. Toutes ces questions s’entremêlent mais croyez moi, les miroirs aux alouettes, je les vois souvent hélas.

 

Exemple Hôtel Vendu par JTF

Hôtel Ibis à Auray

http://www.ibishotel.com/fr/hotel-3435-ibis-auray/index.shtml

 

Exemple Hôtel Vendu par JTF

Hôtel Les Tennis La Baule

http://hotel-lestennis.com/

JEAN TRONCHON FINANCE

 

BONNE ANNÉE 2011...ET SURTOUT SOYEZ TOUS LÀ L'ANNÉE PROCHAINE

Exemple Hôtel Vendu par JTF

Fast Hôtel d'Agen

http://www.fasthotel.com/hotel/61

 

Exemple Hôtel Vendu par JTF

Hôtel Casa Cosy Le Pouliguen

http://www.casacosy.fr/

 

En direct du marché...Réponse à un commentaire...

Enfin un propos désagréable sur mon blog. Le dénommé Jean Bart me dit là « Pour parler ainsi, apparemment vous ne lisez pas encore assez !! » et dit ici « Moi j'ai beaucoup de mal à modérer mon opinion. Quelles purges ces philosophades sur les évaluations de fonds de commerce et sur l'hôtellerie en général!! Et ces calculs fumeux !! ». Je ne cherche pas à me justifier, mais au moins, je dis qui je suis, et de plus, mes acheteurs ou mes vendeurs m’écoutent. Certes, je ne dis pas que je détiens les vérités comme certains ou comme vous ----- puisque vous savez. Je crois que je lutte contre les enfumeurs de tout poil, ces sortes de savants de bureau qui savent tout, qui ont tout vu, qui devinent tout, mais qui en fait, sont tellement loin des gens qu’ils deviennent ridicules.

1. Je fais la différence entre acheteurs exploitants et acheteurs investisseurs.

2. Rentrant sur le marché parisien, j’accepte de faire la différence entre Paris et Province.

3. Si vous ne voulez pas de calculs, demandez déjà à tous les experts-comptables d’arrêter de faire les leurs.

4. Si vous voulez du simple, n’entrez pas dans le monde de l’entreprise et ne faites pas appel aux avocats.

5. Si vous n’aimez la philosophie, c’est que vous n’aimez pas la réflexion en général donc épargnez nous la vôtre.

6. Si vous pensez que mes propos sont comme des discours du président de l’Umih lus par Sarkozy, alors je vais penser que le vôtre est celui d’un dirigeant d’un hôtel sans étoiles lu par Mélenchon.

7. Quand vous dites que ce sont des discours faits pour des gens qui ont peu de Qi, non seulement vous insultez ma clientèle, mais je crois que vous sur estimez le vôtre.

Et pourtant je publie. C’est peut-être de la « philosophade » , vous pouvez même dire que ce j’écris ne sert à rien, mais à priori, cela aide  des gens. Je ne dis même pas que j’ai raison, je donne simplement mon point de vue, celui d’un petit gars qui a vu plus de 2.000 hôtels vivre, et qui est à la croisée des chemins entre acheteurs, vendeurs et cabinets d’intermédiation.

Alors Monsieur Jean Bart, merci d’avoir écrit cela. Ainsi tout le monde vous aura lu et vous aurez eu une fois dans votre vie une tribune dans laquelle vous aurez exposé vos jérémiades.

Et encore merci à mes 28.331 autres visiteurs ...

En direct du marché...

Je lis parfois. Je vois que certains acheteurs me parlent et me reparlent que de rentabilité. Moi aussi, je ne fais que cela. Je vois aussi certains dire qu’il vaut mieux multiplier le Rbe que le Ca par un multiplicateur pour obtenir le prix d’un hôtel. Pourquoi pas ? J’en vois certains affirmer haut et fort que le prix, c’est tant et pas un sou de plus. Bien sûr ! Que voulez-vous faire ? Chacun a sa méthode pour dire « c’est le prix ». Moi j’affirme que je travaille sur des hôtels à taille humaine et je laisse aux grands groupes dicter leur loi sur le prix des hôtels. La seule chose que je sais faire, c’est compter. Et je compte pour mes clients à leur place et pour le moment, ça marche. Car en fait, le seul truc qui est intéressant, bizarrement et naïvement intéressant, c’est de mettre tant dans une affaire et que cela rapporte de l’argent, tout en ayant investi dans un hôtel qui continuera à marcher et à se développer. Et qu’au bout du bout, je puisse, après avoir bien vécu, le revendre à un bon prix, donc en tirer un bénéfice. Point. C’est ce que les financiers de haut vol, milieu dont je viens, appelle de l’épicerie. Et voyez-vous, si les Polytechniciens s’appellent des X, si les Centraliens se nomment des Pistons, et bien les Hec, école dont j’ai l’honneur d’avoir fait partie, s’appellent des épiciers. Moi j’aime l’épicerie.

Théorie de la valeur et des prix 4

Gary Becker (1930), prix Nobel d’Économie en 1992, de l’école des nouveaux néo-classiques, fait de l’hédonisme (chacun cherche à satisfaire à moindre coût son intérêt) l’élément quasi exclusif de compréhension du comportement humain. Il faut admettre que l’intérêt ne se mesure pas simplement de manière monétaire mais dans un calcul savant coût - avantage. Ici, la valeur des choses est très individualisée et le lien entre investissement et satisfaction est bien déconnecté du prix.

Théorie de la valeur et des prix 3

Adam Smith (1723-1790), qui se situe entre les physiocrates et les classiques, affirme de manière tranchée le rôle bénéfique du marché et de la concurrence, s’identifiant ainsi comme le père du libéralisme. Il dit que chacun exprimant sa volonté individuelle concourt à l’harmonie. Une « main invisible » fait que le marché se régule par la concurrence ce qui conduit à l’équilibre. Il est le premier théoricien de la valeur travail, chère au marxiste. Cela signifie qu’un prix ne reflète que la quantité de travail incorporé. Pour lui, l’intérêt qu’on porte aux affaires est le régulateur du système.

Théorie de la valeur et des prix 2

Condorcet (1743-1794) de l’école des physiocrates a affirmé que chaque choix individuel est transitif, c’est-à-dire que si un acheteur préfère A à B, et B à C, alors il préfèrera A à C. Au plan collectif, il n’en va pas de même d’où le paradoxe. On voit bien ici toute la difficulté de la naissance d’une grande vérité, car la somme de toutes les vérités personnelles n’en donne pas une mais plusieurs. La valeur d’un bien n’est donc pas unique.

En direct du marché...

C’est toujours bizarre de constater que les prix des hôtels varient dans des proportions très fortes. J’ai toujours été partisan d’un bon prix, ou d’un juste prix, ou même d’une vraie valeur, mais cela est un autre discours.  Je constate des fonds d’hôtels à 2 fois le Chiffre d’affaires ce qui n’existait pas, il y a seulement 6 mois. Pour moi, je reste persuadé qu’un bon hôtel peut même valoir 3 fois son chiffre à partir du moment où nous avons une décoration top, un appartement digne de ce nom, des normes 2011 et une classification 2012 identifiables, et un emplacement de qualité avec un taux d’occupation confortable, et enfin un loyer raisonnable à 12%. Certes, cela fait beaucoup de choses, mais tout se retrouve dans le prix à payer. Et pourtant, le marché révèle que des hôtels pas si mal que cela, ont des prix bas. Je pense donc clairement que le marché s’effrite. Les difficultés du Monde, de la France, des Régions, des Villes, et celles du tourisme et de l’hôtellerie, sont autant de facteurs qui me font penser que Raymond Barre a toujours eu raison quand il disait, que la confiance, est le vrai moteur de l’économie.

Théorie de la valeur et des prix 1

Böhm-Bawerk (1851-1914) de l’école néo-classique autrichienne montre  que ce qui détermine l’acte d’investissement, ce ne sont pas les sommes à mobiliser, mais bel et bien, le résultat obtenu après avoir sacrifié du temps. Il faut toujours essayer de fournir la réponse la plus durable au problème posé. Rien ne sert de faire si on ne peut pas se défaire. Pour lui, la valeur ne vient pas du passé des biens mais de leur avenir.

En direct du marché...

Il y a décidément toujours quelque chose qui me surprend. Quand on se dit spécialiste de la vente de fonds de commerce, comment se fait-il que certains intermédiaires soient fâchés avec les chiffres à ce point ? J’entends et je lis ce qui est pire, que vous pouvez acheter un fonds vendu sous forme de parts pour, disons, 500 K€. L’acheteur est content, un peu troublé, car moi je le vends 700 K€ et je précise « valeur du fonds servant à déterminer la valeur des parts ». Sans vergogne, l’autre intermédiaire dit, oui oui, monsieur l’acheteur, je l’ai à 500 K€. En effet, l’acheteur devra faire un chèque de 500 K€, mais il héritera d’un emprunt de 200 K€ et cela on ne lui dit pas parce qu’on ne sait pas compter. Conclusion : cela coûtera toujours 700 K€. C’est drôle et ce qui est triste, c’est que même mon chat le comprend.

Suite au prochain numéro…..

 

Exemple Hôtel Vendu par JTF

 

Hôtel du Mail Angers

http://www.hotel-du-mail.com/

 

En direct du marché...

Je ne veux pas raviver de vieilles querelles d’économistes, mais il est dit quelque part que toute offre crée sa propre demande. Regardez ce qui se passe sur le marché hôtelier, même si rien n’est comparable. J’ai un hôtel et j’en veux 100. Il existe quand même des prix de marché. Donc dans l’inconscient collectif, même si l’hôtel est beau et normé et bien placé, son prix c’est son prix. Ce n’est toujours pas sa valeur, je vous le rappelle qui est une autre notion. Donc les acheteurs sans se concerter estiment qu’il vaut 80. Le vendeur a raison de tenter, car, il peut tomber sur celui qui veut, celui qui peut, celui qui doit. Quand il arrivera à son prix de 80 car il aura une offre acceptable et susceptible de passer en banque, cet hôtel se vendra. Mais justement, cet hôtel ne se vendra pas en réalité à 80 et je vais vous dire pourquoi. Il se vendra peut-être à 70 parce que le marché est frileux et les acheteurs cherchent la bonne affaire et que le vendeur est pressé. Peut-être il se vendra à 90, car pour un acheteur précis qui est lui aussi pressé, dégoûté d’avoir attendu 2 ans pour trouver la bonne affaire, va craquer, en acceptant de mettre plus sur la table. Qui a raison et quel est le bon prix ? Personne n’a raison et le bon prix n’existe pas. Seule la valeur, notion d’espérance et de retour sur le bonheur et la rentabilité, a lieu d’être. Et si c’était la demande qui créait l’offre ? Méditons.

JTF

5 Septembre 2010

Mon blog a 2 ans

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Exemple Hôtel Vendu par JTF

 

Hôtel Le lion d'Or à Bernay

http://www.hotel-liondor-bernay.com/

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Nous revoilà encore en plein milieu de l’été avec beaucoup trop d’incertitude. Les acheteurs se posent des questions sur l’opportunité ou pas d’un achat et les vendeurs se demandent si c’est trop tôt ou déjà trop tard pour vendre. Jamais les taux bancaires n’ont été aussi bas et jamais la mise 2011 n’a été autant remise en question. Cependant, tout montre clairement que le marché, de par ses mauvais résultats, est très volatil. C’est ainsi que les bons produits et les bons acheteurs sont rares. Mettez dessus l’hyper comptabilisation des affaires par les experts-comptables, l’hyper complication des dossiers par les avocats et les notaires, et ajoutez une pincée d’hyper frilosité de la part de nos banquiers nationaux, et « hop » le tour est joué : personne ne bouge. On dira que c’est la mi-août mais quand même, je commence à regretter le temps où le mieux était clairement l’ennemi du bien. Vous savez le temps où l’on disait oui en réfléchissant mais sans se compliquer la vie, le temps où l’intuition était encore vivante.

 

En direct du marché...

Incontestablement, les banques sont aujourd’hui de plus en plus regardantes. Les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas, et les banquiers ont parfois du mal à jouer le jeu. Ils demandent de l’apport, de l’expérience, et veulent un beau dossier. Le banquier a toujours été un peu fâché avec les chiffres, car il ne regarde que le passé et rarement le futur. Allez expliquer à un banquier que le Chiffre d’affaires de l’année n-1 était bas pour telle ou telle raison et que cette année il va remonter, il ne vous croit pas. Allez lui dire que les acheteurs connaissent le tourisme et savent diriger une entreprise, le banquier n’en est pas convaincu. Le problème, c’est que souvent le directeur d’agence comprend, mais que derrière lui, l’homme du crédit ne comprend pas, car lui ne se fixe que sur les chiffres passés et n’intègre pas les données qualitatives. De quoi quand même de se faire du souci !