Vous savez tous compter. Alors je reviens sur ma logique de rentabilité. Reprenons nos calculs. Pour un hôtel, murs et fonds, qui fait 400 K€ de Ca, nous devrions avoir une rentabilité pure de 45% soit 180 K€ . Si j’achète cet hôtel suivant le ratio de 5, cela me coûtera 2.000 K€ . Si j’apporte, supposons 600 K€ , et en faisant l’hypothèse que la répartition entre murs et fonds est bien 50 / 50, j’emprunte donc 400 sur 7 ans et le reste soit 1.000 sur 15 ans. Résultat des courses : cela me coûte 68 + 100 soit 168 et il me reste 12. Comme par hasard et nous l’avions vu précédemment, si les murs valent 1.400 et le fonds 600, cela me coûterait 140. En fait bizarrement, je retrouve avec le 60 exactement 10% de mon apport. D’abord on peut continuer longtemps ainsi. Si j’apporte en règle général le montant du fonds, il me restera comme marge toujours 10% de mon apport. Plus je dois financer le fonds, plus j’abîme ma marge, ce qui peut se comprendre puisque je finance sur 7 ans et non sur 15. Que dire alors, si on va chercher du 20 ans ? Je conseille parfois cette durée lorsque les acheteurs sont jeunes et qu’ils pensent que c’est une affaire qu’ils tiendront longtemps. On comprend aisément que cette solution permet aussi de compenser une valeur haute du fonds dans la répartition murs / fonds. Rappelons d’abord que dans un achat d’hôtels murs et fonds, il ne faut pas faire n’importe quoi, tant sur la valeur du fonds en la baissant trop bas car il doit y avoir une correspondance avec les valeurs fiscales, et tant sur le niveau des murs en les augmentant trop car il doit y avoir une correspondance immobilière. De toute manière, n’en déplaise aux vendeurs, un fonds d’un hôtel qui est vendu murs et fonds vaut généralement moins cher qu’un fonds vendu seul.
Alors vous comprendrez aisément que le nombre de variables de notre équation est en train de se multiplier.
A rentabilité constante soit 45% (ici 180), quand je baisse de 10% le prix de vente total (soit 0,10 *2.000 = 200), je gagne 8,5% de marge supplémentaire (0,17 * 5 * 0,10) ce qui ramène mon coefficient d’achat à 4,5 et non plus 5. Si j’achète avec un coefficient de 4 soit une baisse de 20%, j’aurais gagné en rentabilité cette fois-ci 17%. On voit bien donc que toute baisse de prix entraîne une augmentation de la marge et ce dans une proportion de 85% de la baisse.
A prix constant, maintenant, si au lieu de financer sur 2.000, avec toujours un apport de 600, non plus 400 le fonds et 1.000 les murs, mais 200 le fonds et 1.200 les murs, soit en fait un décalage de 10% du prix de vente du fonds vers les murs, on gagne 14 (10% * 2.000 * (0,17 – 0,10)).
Quand je bascule 10% du prix de vente du fonds vers les murs, je gagne en rentabilité 3,5% (0,07 * 0,10 * 5).
Reprenons et vous verrez. Mes données de base sont celles-là. J’ai un hôtel qui fait 400 K€ de Ca, qui dégage 180 K€ de marge standard (45%) et qui est vendu murs et fonds 2.000 K€ (1.000 les murs et 1.000 le fonds). J’apporte 600 donc je dois emprunter 1.000 sur 15 ans (coût de 100) et 400 sur 7 ans (coût de 68). Il me reste dans ma poche 12 (180 – 100 – 68).
Je change les données. Non seulement, le prix baisse et passe de 2.000 à 1800 avec 1.000 sur les murs et 800 sur le fonds, mais en plus j’obtiens du vendeur qu’il bascule 180 du fond vers les murs soit en définitive 1.180 sur les murs et 620 sur le fonds. Cela me coûtera donc avec mon apport de 600, 118 (0,10 * 1.180) sur les murs et 3.4 (0,17 * 20) sur le fonds. Ma marge sera de 58.6 (180 – 118 – 3,4) soit 9,7% de mon apport. J’ai économisé 46.6 K€.
Mathématiquement, je pouvais la calculer autrement. J’ai gagné comme marge 8,5% (0,17 * 5 *10) par la baisse du prix et 3,15% (0,07 * 0,10 * 4,5) par le basculement. Soit un total de 11,65% soit 46.6 K€.
Conclusion : à chaque fois que je baisse le prix de 10%, je gagne 8% en rentabilité et à chaque fois que je bascule 10% du prix de vente du fonds vers les murs, je gagne 3%.
Pour les clients qui me suivent, ces calculs sont à vous.
Pour les agents immobiliers qui me copient, faites attention à vous.
Oui mais les frais de mutations sont-ils les même sur les mûres et sur le fond
Rédigé par : Goncalves | 21 mai 2013 à 17:41
Personne ne calcule jamais la non-rentabilité de l'apport... Si j'ai 600 ke d'apport j'achète des murs commerciaux avec un institutionnel comme locataire et je tire 42 à 50 keuros de revenus annuels sans me faire chier à nettoyer la merde des clients et à filer 17 % de mon chiffre à Booking et et je vais m'installer au Belize qui vient d'ouvrir un "retirement programm" pour les plus de 45 ans. L'autre solution plus judicieuse est d'acheter un terrain et faire construire un hôtel c'est très avantageux fiscalement et la notion de fond en France est absurde puisque grâce aux éléments de commercialisation comme Booking ou Expedia en - de 3 mois on peut mettre un hôtel sur les rails alors pourquoi payer 3 4 ou 5 fois un chiffre d'affaire que l'on peut créer en 3 mois ? uniquement grâce ou à cause de l'emplacement... donc revenons à des vraies valeurs vendons des emplacements et plus des années de CA. Les chiffres d'affaire ne nous appartiennent plus ils sont la résultante d'une équation comprenant : le lieu, la situation, la notoriété, l'accueil, l'ambiance, la marque,la façade sur internet ...
L'intervention du propriétaire du fond est de moins en moins importante alors revenons à la raison anglo-saxonne, rentabilité sur l'investissement en tenant compte de l'apport..... Plutôt que ce calcul Français "apportez 800 000 euros et vous pourrez acheter un hôtel dans lequel vous allez gagnez 2000 euros / mois et dans 15 ans vous pourrez peut être mais ce n'est pas sur... le revendre..." "Ah mais vous allez capitaliser !" c'est le même discours qui a été servi au agriculteurs dans les années 80, peu ont capitalisé ave le retournement de situation... En France avec les règles comptables qui empêche l'amortissement des fonds de commerce, tu payes pour avoir le droit de toucher un smic horaire.....Mais en attendant une révolution structurelle des mentalités commerçantes en France, est-il vraiment raisonnable d'acheter un fond de commerce 4 ou 5 fois le chiffre en 2014 ? Pensez-vous réellement que le prix des fonds de commerce va se maintenir avec ces règles de calcul ne tenant pas compte des rentabilités ?
Rédigé par : john | 17 juin 2014 à 11:56