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En direct du marché... 28/06/09

Tous les jours, le marché apporte son lot de surprises.
Ici, un hôtel qui se vend 10 fois son Chiffre d’affaires. On rêve. Mais pourquoi pas si on veut acheter de l’immobilier. Comme on estime qu’il faut 30% d’apport si on achète au prix (5 fois), considérons que le surplus doit être dans l’apport. Normal. Donc il faut 30% pour un prix normal soit 1,5 fois + 5 fois donc au total un apport de 6,5 fois le Chiffre soit 65% d’apport. Ça fait cher.
Ici, un hôtel qui se vend 3 fois son Chiffre d’affaires. Le premier hic, c’est que le contrat en cours avec une société qui assurait 25% du chiffre vient à terme. Le second hic, c’est que l’hôtel n’est pas aux normes 2011 avec un impact de travaux équivalant à 50% du chiffre d’affaires. On pensait faire une affaire à 3 et l’on finit à 4,75. C’est embêtant tout ça.
Conclusion : regardez ce que vous achetez…

En direct du marché... 26/06/09

Je ne voudrais pas que vous puissiez penser que je défends que les vendeurs…Je veux seulement vous alerter sur les pièges et vous faire faire de bonnes affaires à vous acheteurs. Il existe quelque part un hôtel qui vous attend mais il sera certainement plus cher que vous ne croyez. Aujourd’hui, il faut vraiment se baser sur 2,75 le fonds et 4,50 murs et fonds. Voilà la base. Ensuite, tout est question de feeling. Je viens de vendre un hôtel sur la base de 2,90 avec 11% de loyer remis à neuf avec normes 2011 au point. Tout se joue donc sur la marge. Si vous achetez un hôtel peu cher, demandez vous pourquoi. Si vous l’achetez trop cher, demandez vous comment.

En direct du marché... 25/06/09

Je remercie Karmapa d’avoir laissé un commentaire très judicieux. Mais en continuant la réflexion, il n’y a, avant tout qu’une seule chose qui compte, comme diraient les vieux de la vieille : l’emplacement ! Vous savez, on lit toujours cette expression : trois choses à retenir l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Il faut y lire celui d’hier qui a fait la réputation, celui d’aujourd’hui qui fait la renommée, celui de demain qui fait la postérité. Ne vous trompez pas d’endroit car le monde bouge. Mais on assoit un taux d’occupation sur des réalités et aussi sur des visions. L’investisseur est celui qui prend des risques. À vous de les mesurer et à moi de vous aider…

En direct du marché... 24/06/09

Un des problèmes les plus récurrents en ce moment, c’est le montant du loyer quand on achète un fonds. On se retrouve parfois avec des 15% et même des 18% et plus. Un loyer, selon mon expérience ne doit pas dépasser 13% et encore cela doit se justifier par le fait d’un bon appartement et d’un bail équilibré. Un loyer élevé change le prix. Je vous dis pourquoi. Tout dépassement de loyer par rapport à la norme de 13%, abîme l’excédent de trésorerie.
La formule finale est simple si on pose « Ca » le chiffre d’affaires, « La » le loyer actuel et « Dpv » la dépréciation du prix de vente du fonds : Dpv = La/0,13 – Ca.

Exemple : Si nous avons un Ca de 300, le loyer normal devrait être de 13% soit 39. Il est en réalité de 49. J’ai donc perdu 10 de marge. Le prix de vente du fonds doit être déprécié de 75.

Cela signifie que si je veux acheter mon hôtel sur un coefficient multiplicateur de 2,5 soit 750 en acceptant le loyer actuel, cela est équivalent de le payer 825 avec un loyer normal soit un  coefficient de 2,75.

En direct du marché... 23/06/09

Incontestablement, le marché bouge. Compte tenu de la baisse du Chiffre d’affaires (5% en moyenne), les acheteurs attendent la baisse du prix de vente et les vendeurs croient que cela repartira. Avec l’imminence de la norme 2011, jamais autant d’hôtels n’ont été sur le marché, et le flux des acheteurs ne se ralentit pas. Bizarrerie quand même : peu d’affaires se font et si, elles se font, on revient sur des standards de prix plus bas. Cela ne veut pas dire que les normes de 3 fois pour le fonds et de 5 fois pour murs et fonds ne sont plus valables. Au contraire. Un bel hôtel vaut toujours cher et quand vous voyez un fonds qui se vend seulement 2 fois son Chiffre d’affaires, demandez vous pourquoi ? Généralement, ou les travaux de normalisation sont lourds, ou le loyer est cher, ou l’appartement privatif n’existe pas. Alors faites attention...
Il faut savoir trier et toujours trier dans les offres nombreuses, car beaucoup d’hôtels sont en perdition et ne pourront pas faire face à 2011 et aux modifications très rapides des emplacements. Mais je le répète, privilégiez les hôtels à fort taux d’occupation, aux normes, avec appartement… Tout se joue là : il vaut mieux assurer que remonter des pentes savonneuses. À propos, les banques ne sont pas frileuses, elle croient toujours aux bons dossiers et favorisent toujours l’aspect humain et la pérennité du Chiffre d’affaires.