JTF

Paroles d'acheteur

Chercher un hôtel c'est un peu comme trouver une aiguille dans une botte de foin. Les offres se succèdent tout comme les vendeurs. Or la plupart des négociateurs de fonds s'apparentent plus à des agents immobiliers qu'à des professionnels de l'hôtellerie. Et au milieu de de toutes ces propositions on trouve Jean Tronchon ! Au premier abord on peut être dérouté par l'homme mais le discours est clair et sans concessions et l'on peut dire que la franchise est une de ses vertus. Les discussions sont parfois animées mais franches et Jean Tronchon a sû nous amener vers ce que l'on souhaitait. Un hôtel à notre image, certes plus petit que celui qu'on aurait voulu mais rentable !
Bernay aujourd'hui avec Jean Tronchon demain ailleurs avec Jean Tronchon....

Sophie et Stéphane Godard

http://www.hotel-liondor-bernay.com

Un peu d’humilité s’il vous plaît !

     Je vais vous avouer certaines choses. J'ai fait de longues études et n'en déplaise à certains, ce n'est pas par l'argent qu'on réussit, mais bien par la volonté et par le travail. À l'université, j'ai appris à réfléchir sur des questions qui ne servent à rien. À Sciences Po, j'ai appris par cœur. À Hec, j'ai appris à apprendre et à oser. Je garde un profond respect de cette époque pour quelques camarades, Guy Odri, Florence Woerth, Philippe Berterottiere, Georges Guillaumot et  Roland Banton.

     Chez Arthur Andersen, j'ai appris à compter et lire un bilan en trois minutes. À l'Afnor, j'ai appris à quoi servait la trésorerie. Chez J'ai Lu, j'ai trouvé mon maître à penser qui m'a tout appris de mon métier, Jacques Goupil. Chez Flammarion, auprès de mon ami Jean Pierre Arbon, j'ai appris à comprendre. Enfin chez Mauboussin, j'ai compris enfin la trésorerie, et appris à diriger grâce à François Laforest.

     Cela fait 15 ans que je vends des hôtels et j'en ai vendu 85. Je connais le métier, je connais le calcul du Rbe et je pense savoir parler aux acheteurs et aux vendeurs. J'aime les banquiers et parfois je ne les aime pas. Je maîtrise assez bien le marché de l'hôtellerie.

     Mais voyez vous, je ne sais pas grand chose. Car rien n'est certain. Tous les jours, il faut réapprendre, car l'être humain bouge tout le temps. Alors messieurs les savants qui connaissaient tout, revenez sur terre. Ne dites pas je sais à tout va ! Un peu d’humilité s’il vous plaît !

Ne cherchez pas plus loin

     Dans ma note de décembre 2011, j'avais déjà abordé le sujet de l'apport. J'y reviens. On a un marché qui se ferme de plus en plus, car l'attitude des banquiers, et au delà de cela, la réalité même, font qu'il faut être vigilant en cas de rachat d'un hôtel. Ma conclusion : dans tous les cas, il faut au minimum 25 % d'apport du prix packagé si vous êtes déjà hôtelier, et 33 % au minimum d'apport si vous êtes en reconversion.

 

Ne cherchez pas plus loin !

     Ne me dites pas que cela dépend de la taille de l'hôtel, c'est non. Ne me dites pas que cela dépend du Ca, c'est toujours non. 

 

Regardez. Un hôtel murs et fonds vaut X fois son Ca et avec les frais 1,1 * X * Ca. J'apporte "A" et j'emprunte une somme "E". Donc A + E = 1,1 * X * Ca. La marge standard "m" est de 0,45 du Ca et dans cette marge, je dois placer les remboursements de mon emprunt E soit "e", le salaire "s", le bénéfice "b. Donc e + s + b = 0,45 * Ca. Partons d'un cas semi-réaliste où le prix murs et fonds se répartit en 40 % pour le fonds et 60 % pour les murs. Comme nous cherchons un emprunt minimum, on supposera que nous allons emprunter la totalité sur les murs et le delta sur le fonds.

Le coût des murs (voir note sur les taux) sera de 0,6 * 1,1 * X * Ca * 0,095 soit 0,0627 * X * Ca.

Le coût du fonds sera de ( 0,4 * 1,1 * X * Ca - A) * 0,165 soit 0,0726 * X * Ca - 0,165 * A.

Le total des deux fait e.

Le s et le b doivent être égal au moins à 0,15 * Ca.

Malaxons le tout. 0,15 * Ca + 0,0627 * X * Ca + 0,0726 * X * Ca - 0,165 * A = 0,45 * Ca.

ou

0,1353 * X * Ca - 0,165 * A = 0,30 * Ca.

Si X = 4, alors 0,2412 * Ca = 0,165 * A, donc mon apport est égal à 1,46 * Ca et comme mon prix est ici 4,4 * Ca, mon apport représente 1,46 / 4,40 = 33 %.

Si X  = 5 alors 0,3765 * Ca = 0,165 * A, donc mon apport est égal à 2,28 * Ca et comme mon prix est ici de 5,5 * Ca, mon apport représente 2,28 / 5,50 = 41 %.

 

     Alors vous me direz que bien sûr, je ne vais peut être pas l'acheter 4 fois le Ca, peut être que le taux de marge est meilleur que 45 %, peut être que je n'aurais pas besoin d'avoir tant de salaires, peut être que les frais d'achat ne seront pas de 10 % du prix de vente, peut être que la réparttion entre murs et fonds ne sera pas celle là, mais je vous dirais que peut être il y aura des travaux de commercialisation et que peut être aussi il y aura des frais de rénovation. Pour tout cela, je dis, prenons une marge supplémentaire.

 

Mais quand même, si vous n'avez pas 30 % du prix final, et si le prix de l'hôtel est standard, je le dis, vous ne pouvez pas l'acheter.

Le mieux est l'ennemi du bien

     Il existe une manière fort simple de savoir combien va coûter un crédit en sorties de cash annuel. Il suffit sur une base de données relativement fiable de calculer à l'envers. Ainsi, si sur un crédit de 7 ans, on retient un taux de 3,50 %, on obtient une mensualité avec assurances donc une annualité. À l'envers, le taux sera de 0,165 sur 7 ans. De même, sur 15 ans, avec un taux de 4,10 %, il sera de 0,095. Sur 10 ans, avec un taux de 3,70 %, on obtiendra 0,125.

Pour un emprunt de 300.000 €, sur 7 ans cela coûtera en annuité 49.500 € (300.000 * 0,165).

Pour un emprunt de 300.000 €, sur 10 ans cela coûtera en annuité 37.500 € (300.000 * 0,125).

Pour un emprunt de 300.000 €, sur 15 ans cela coûtera en annuité 28.500 € (300.000 * 0,095).

     Ne cherchez pas à vous compliquer la vie. Le mieux est l'ennemi du bien.

On perd le fil du bon prix

     Comment voulez-vous sincèrement qu'un marché concurrentiel devienne haussier ? Regardez, à la date de la mondialisation, ce qui se passe sur le marché des coûts. Tout se tend et il est difficile de lutter contre tel ou tel fournissseur étranger qui n'applique pas les mêmes taux horaires. Mais regardez aussi ce qui se passe sur le marché des prix. Tout le monde y va de sa politique baissière et dans le domaine de l'hôtellerie, notez que les marchands de remise y vont fort. Afin de remplir son hôtel, chacun utilise les remiseurs, en ouvrant certes seulement quelques chambres à ce marché, mais quand même.

     Yield management ou pas, le client maximise le rapport qualité prix à outrance, et si, en apparence, cela satisfait certains, force est de constater que cette tendance se généralise, et qu'elle tue chaque année de plus en plus d'hôtels. Les vases communicants fonctionnent à plein régime. À vouloir toujours discutailler sur le prix d'une chambre, on est en train de perdre le fil du bon prix.

Business ou Crise

     Dans la revue Hec, six spécialistes livrent leurs visions et j'ai trouvé à chaque fois le titre révélateur.

La bulle de crédit arrangeait tout le monde, car elle générait de la croissance (N.Arditi)                          

Le marché génère sa propre instabilité (O.Lacoste)

La pensée unique domine sur les marchés (M.Fiorentino)

Quand une bulle dure 10 ans, les investisseurs finissent par baisser la garde (D.Thesmar)

Les marchés ne sont pas aussi efficients qu'on a pu le laisser croire (P.Messager)

Nous devons faire les États Unis d'Europe (E.Tétreau)

Trois impasses pour une grande crise

     Où va le monde ? C'est à cette question que le sociologue Paul Jorion s'est attaqué. "Nous avons le sentiment de vivre dans des sociétés stables, or nous allons vivre un grand tournant". Nous vivons une époque où se conjuguent les conséquences de notre activité sur la planète, de la complexité croissante des sociétés et de la crise financière."

Premier défi : un environnement épuisé. Nous sommes une espèce colonisatrice qui ne réfléchit pas à ce qu'elle fait des ressources qui l'entourent. Nous pratiquons la politique de la terre brûlée et cette stratégie n'est pas viable à long terme.

Deuxième défi : une complexité croissante incontrôlable. L'homme a conçu des machines et des ordinateurs dont l'intelligence a dépassé la nôtre. L'ordinateur fait disparaître des personnes et il devient de plus en plus difficile d'anticiper les évènements, car cette complexité nous dépasse. " La seule solution possible consiste à simplifier le système pour que les décisions prises aient les conséquences prévues".

Troisième défi : la concentration des richesses. L'argent ne se dirige plus vers la production mais vers la spéculation. "Cette dynamique fragilise le système financier en produisant de l'endettement et en amenant une concentration de richesse". Il n'y a plus de nouveaux continents à conquérir et les fuites en avant ne sont plus accessibles.

Que faire ? Il faut recréer un ordre monétaire et une nouvelle solidarité doit commencer à agir, car c'est elle qui nous sauvera, sinon ce sera la fin de l'empire, voire l'extinction.