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Et si vous décidiez de vous dire oui

   Dans la vie, il faut d'abord savoir ce que l'on veut. Ensuite, il faut le courage de le dire. Enfin, il faut l'énergie de le faire. (Georges Clemenceau).

Je rejoins l'avis de Christophe Labarde. Nous passons l'essentiel de notre vie à dire oui aux autres et pas assez à dire oui à nous mêmes. il est temps de changer. Messieurs les hôteliers, changeons ensemble.

Black Friday

Jean Tronchon Finance
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LE « BLACK FRIDAY »
C'EST AUSSI CHEZ JTF

NEWS

Comme à chaque rentrée de nouveaux produits au sein du Cabinet JTF, je tiens
personnellement à vous faire part de ces derniers. Peut-être parmi eux trouverez vous
le bien que vous recherchiez. Un manoir en Bourgogne (64), un classique de
Haute-Normandie, un bouchon de Champagne (67), un must (68), ou bien encore
un 20 chambres au coeur de la Provence (69). Il est possible également que vous
trouviez la perle rare parmi nos produits déjà enregistrés.

En attendant, en ce " Black
Friday " faites vous plaisir.

Quel apport pour un hôtel bureau ? Magie...

     Je disais dernièrement que plus le prix monte, plus l'apport doit être conséquent. En fait, c'est un peu plus "sioux". Si on considère que par précaution, le Rbe est de 42,5% du Ca et qu'il faut 15% du Ca comme marge (salaires et bénéfice), alors mathématiqument, si A/P est le rapport entre l'apport et le prix de vente packagé (prix + commissions + frais enregristrement + travaux + divers) et si T est le multiplicateur du Prix de vente par rapport au Ca, nous aurons :

A/P = 1 - 3/T

Cela signifie que pour T = 3 l'apport peut être de 0, pour T = 4 l'apport doit être 25%, pour T = 4,5 l'apport doit être 33%, pour T = 5 l'apport doit être 40%, pour T = 5,5 l'apport doit être 45%, pour T = 6 l'apport doit être 50%, pour T = 6,5 l'apport doit être 55%, etc.

Attention, cette formule ne s'applique qu'à un achat murs et fonds d'hôtel bureau exploité par un couple et évidemment avec un apport qui en fait couvre le prix du fonds.

À méditer.

Statistiques Françaises 16/11/12

Indicateurs conjoncturels Banque de France (16/11/12)

Cette semaine : selon les premiers résultats publiés par l’Insee, le PIB en volume de la France est en hausse de 0,2 % au 3e trimestre 2012. L’inflation (IPCH en ga) ralentit en octobre à + 2,1 %, après + 2,2 % en septembre. Nette baisse de l’emploi salarié marchand (estimation flash) au 3e trimestre 2012 (– 0,3 %, soit – 50 400 emplois). Le solde de la balance des transactions courantes s’améliore en septembre (– 3,3 milliards d’euros, après – 3,6 milliards d’euros en août).

http://www.banque-france.fr/economie-et-statistiques/actualites.html

Vous avez vu mon banquier ?

     Il y a un toujours un truc qui m'étonne, c'est la réaction des banquiers sur un dossier. Souvent, on me dit, ils sont de plus en plus frileux. Non. En revanche, je crois que certains (et très peu rassurons nous) sont de plus en plus mauvais. Exemple, je présente un gros dossier (le même rire à la virgule près).

Le premier me demande de signer le business plan : ça on ne me l'a jamais fait encore. On s'en va.

Le deuxième me dit qu'il est très occupé et nous laisse en compagnie de son conseiller qui selon moi n'a pas encore lu un seul bilan de sa vie. Enfin, il essaye de faire semblant, mais le plus grave arrive quand on parle de Rbe. Alors silence, et je crois qu'à ce jour, il hésite encore entre Revenu bancaire éternel ou Responsabilité binaire exceptionnel. il y a du travail. Finalement, ils diront non, car le dossier ne franchira pas la porte de son bureau, étant incapable de comprendre quoique ce soit.

Le troisième ne parlera pas, mais quand je dis pas, je dis pas du tout. Il écoutera les clients. Il ne manquait que le divan ! Ils diront non mais je ne sais pas encore pourquoi ? il faudrait qu'on retourne pour une séance de divan peut être.

Le quatrième dira oui tout de suite, parce qu'il a tout lu, tout compris, que ses chefs étaient là, et que le banquier est un pro de chez pro.

Le cinquième dira oui une semaine trop tard mais il avait tout lu, tout assimilé, tout enregistré. Un pro.

Le sixième dira oui aussi, et s'est déplacé en force avec conseillers pros, analystes et tout le monde. Tout a été épluché, disséqué, re analysé, re disséqué, mais ils répondront trois semaines trop tard.

Le septième dira oui sans nous avoir vu ! Du grand art de de la finance ou le dossier financier prime sur les personnes. Un pro jugeant le dossier point par point mais sans voir les gens.

Conclusion : un con, un ignare, un psy, quatre banquiers. Le problème, c'est que ce sont toujours les mêmes banques qui sont des pros parfois à une exception près. Je crois qu'à la fin, la bêtise et l'ignorance vont nous envahir. Ce que je constate là dedans, c'est que c'est souvent le banquier qui fait la banque, mais ils restent quand même des banques où c'est bien la banque qui fait les banquiers.

Le retour de deux autres petits cochons

     Décidément, je ne sais pas si en ce moment c'est la saison des petits cochons, mais selon moi ils se reproduisent vite.

Je fais visiter dans le sud un hôtel à un type normal, mais c'est vrai qu'il avait une drôle de voiture, et une drôle de femme. Plus de nouvelles car il n'aimait pas l'hôtel. Boum, il l'a acheté dans mon dos. Il ne sait plus qui je suis !. Pas grave, il a réussi le tour de force en trois mois, en n'oubliant les normes et en n'y connaissant rien, à plomber la boîte. Fabuleux. Post scriptum : depuis il a du vendre sa belle voiture et sa femme est partie.

Je parle d'un hôtel dans l'ouest à un autre petit cochon. Je visite, je ne visite pas, j'y vais, j'y vais pas. Conclusion, elle n'y va pas. Mais en fait elle ira. Pas très loin. Le cochon est stoppé à temps, mais l'attention de doubler était là.

Dieu reconnaîtra les siens.....et il paraît d'après ce que l'on me dit en ce moment, Dieu en a pris une dizaine la main dans le sac. C'est pas beaucoup mais ouf cela en fait dix de moins.

L'honnêteté est seule payante et nous sommes 99%. Cela devrait aller quand même.

Je dis que...

     Il n'y a rien à faire, je ne m'y ferais pas. Regardez quelque chose. Un hôtel se vend packagé frais compris à maximum 5 fois son Ca. Faisons la courte mais très courte. Supposons que le Rbe soit de 50% et non pas 45% comme je le dis souvent. J'ai toujours dit et redit que l'apport se rémunère à 10%.

Prenons un exemple. J'ai un hôtel qui fait 400 k€ de Ca et que j'achète 5 fois son Ca soit 2.000 k€. Son Rbe est de 200 k€, donc je peux placer 2.000 k€ d'emprunt. Sur le papier, il s'autofinance si tout est sur les murs mais je n'ai pas de marge ni de salaires. Donc, quand on dit qu'il faut de l'apport, c'est pour se payer et se constituer une marge et puis tous les hôtels de province ne s'achètent pas 5 fois le Ca murs et fonds. Si dans notre cas, j'achetais l'hôtel toujours 2.000 k€, avec 600 k€ sur le fonds et 1.400 k€ sur les murs, et si j'apporte 30% soit 600 k€, je paye le fonds et j'emprunte 1.400 k€ sur les murs, soit 140 k€ de sorties d'emprunt et il me reste 60 k€ de marge soit 10% de mon apport. Cqfd.

...Quand le prix baisse,

     Regardons maintenant quelque chose. Si le prix baisse et si j'achète 1.800 k€, à données constantes, j'améliore de 200 k€ mon prix donc de 20 k€ ma marge et donc mon salaire. Moins j'achète cher, plus je gagne. Logique. On peut même penser que j'ai de moins en moins besoin d'apport. Vrai et faux car en effet tout cela présuppose que les données soient constantes. À 1.600 k€, soit 4 fois le Ca, et suivant la même répartition (200 sur le fonds et 1.400 sur les murs), ma logique reste vrai. Mais hélas on aura plutôt dans ce cas un prix de fonds plus élevé (600) et un prix de murs à la baisse (1.000). Là la marge s'améliore, car elle passe de 60 à 100, mais mon apport devrait rester le même. Si je changeais l'apport par exemple à 200 car le prix a baissé de 400 k€, alors là déjà le banquier va tousser, et en plus il va falloir que je finance mon fonds sur 7 ans (les 400 me coûteront 70 k€) et mes murs sur 15 ans (1.000 sur 15 ans soit 100). Il me reste que 30 de marge alors que si je n'avais rien changé dans la répartition, j'aurais eu 100.

     Conclusion. Quand on fait baisser le prix, il faudrait faire baisser que le prix du fonds et non pas celui des murs pour faire baisser l'apport (problème du banquier) sinon on est obligé d'apporter le maximum sur le fonds pour ne pas abîmer la marge finale. En fait, tout vient de la répartition murs et fonds et de l’apport. Plus le prix est bas, plus je gagne. Plus l’apport est haut, plus je gagne. Plus le prix du fonds est bas dans la répartition murs et fonds, plus je gagne.

...Quand le prix monte,

     Et quand mon prix monte ? Supposons dans le même exemple que mon prix doit à 6,5 fois le Ca soit ici 2.600 k€. Restons sur notre répartition initiale pour le fonds (600) et le reste sur les murs (2.000). On comprend tout de suite qu’un apport de 600 k€ autofinance l’achat, mais ne dégage rien. Pour retrouver notre marge de départ soit 60, il faut que j’apporte cash le prix du fonds (600) + 600 encore sur le prix des murs, soit 1.200 k€ sur 2.600 k€. Plus le prix de vente est haut, plus il faut apporter de cash au départ, et même, il faut apporter tout ce qui dépasse 5 fois le prix.

il faut quand même faire attention !

     Conclusion finale. Achetez moins cher, c’est mieux surtout si le prix du fonds est bas. De toute manière, il faut sauf exception acheter avec 30% d’apport. Acheter plus cher, vous contraint in fine, à apporter tout ce qui dépasse le 5 fois le Ca en apport. Tout cela est à prendre avec prudence, car un hôtel ne ressemble pas un autre, et le fait d’être exploitant, seul ou pas, investisseur ou pas joue. Je n’ai pas intégré les travaux. J’ai simplifié le calcul en prenant 50% et non pas 45% de Rbe. J’ai fait plein de raccourcis de manière délibérée. Et puis, je pense que ce n’est pas 5 fois la base mais plutôt 4,5 le Ca. Au bout du bout, faites attention quand vous achetez, car cela peut vous coûter cher, de payer un hôtel à prix normal si la répartition murs fonds n’est pas la bonne (rentabilité). Cela peut vous coûte très cher aussi si vous le payez au dessus du prix (apport très conséquent).