JTF

Le Prix final devient la Valeur

     Offre et Demande. La demande s’est intellectualisée et l’offre s’est rationnalisée. Il y a bien sûr une offre et une demande, mais les deux ne se rencontrent pas. Il n’y a pas de prix d’équilibre. Il n’y a que des tendances. La vérité des prix est artificielle. La demande vit sa vie comme l’offre vit la sienne. La demande est fonction d’envies, de rentabilités, de besoins matériels et immatériels, de présents et de futurs. Elle est réfléchie. L’offre est fonction de gains, de fins d’ennuis, de besoins de changements ou de nouveaux départs ou de fuites, ou de nouveaux espoirs. Elle est pragmatique. La forte demande ne fait pas monter les prix. La baisse des prix ne fait monter la demande. Le prix est un accord rien d’autre sur une offre particulière et sur une demande particulière. Mais il y a beaucoup de prix. Il y a le prix vendeur qui est le prix d’appel (haut) et le prix acheteur qui est le prix de la proposition (bas). Parfois, c’est le même mais c’est rare car tout est discuté et rediscuté. En revanche, il existe quelque part dans les inconscients de chacun, ce que l’on appelle un prix de marché. Ce prix n’est rien d’autre que la moyenne connue ou moins connue de ce qui se passe sur le marché. Ce prix de marché est volatile, incertain, variable, estimatif. Les intermédiaires comme moi et comme d’autres connaissent le prix de marché. Les banquiers parfois le connaissent comme les acheteurs et les vendeurs. Je veux bien vendre mon hôtel à 800 k€ (prix d’appel du vendeur), j’achèterai bien cet hôtel à 600 k€ (prix de proposition de l’acheteur), il vaut selon l’intermédiaire 700 k€ (prix de marché). Les trois en fait sont des faux prix. La rencontre se fait sur la base d’une autre notion qui est la valeur. La valeur c’est ce qui vient après. Pour l’acheteur, c’est son espoir de devenir et de faire, pour le vendeur c’est son espoir de redevenir et de défaire. Le prix final sera en fait de 680 k€. Tout cela pour dire que le prix final sera un faux milieu de ces trois prix, et que la vérité de cet acheteur face à ce vendeur, ne peut pas être érigé en modèle car X1 qui achète, n’aura pas les mêmes valeurs que X2 ou X3, et idem pour les vendeurs. Il n’y donc pas de système d’offre et de demande dans l’hôtellerie, il n’y a que des faux prix, et quand tout le monde tombe d’accord, le prix final devient une valeur.

Vendredi 31 Janvier 2014

L'offre se rationnalise

      Offre. Longtemps ce fut bas. Les prix étaient bas. Puis vint le temps de l’hôtellerie. Les prix devinrent normaux, puis élevés. Arrivèrent les ennuis avec les normes, les anciennes normes, les nouvelles normes. Arrivèrent en même temps les résidences hôtelières, une plaie. Arrivèrent en masse les chambres d’hôtes, parfois une honte. Concurrence déloyale sur un marché porteur, toujours porteur. Mais les ennuis de normalisation ont mis à mal les petits hôtels qui n’ont qu’un seul devenir, celui de devenir des hôtels de charme. Les chaînés eux offrent des prestations de plus en plus de qualité. En fait l’offre devient de plus en plus qualitative tout en restant quantitative, mais une chambre d’hôtel ca coûte cher aujourd’hui. Mort aux petits, mort à ceux qui ne saurons pas évoluer pour être soit dans le créneau du charme soit dans le créneau du grand. Puis Booking dans la révolution du low cost a tué la marge. Car les gens, vous comme moi aussi, veulent, du beau pas trop cher. C’est la mode et celle là, je ne la vois s’arrêter hélas. L’offre se rationnalise. Les hôteliers perdent leur marge et dans l’air du temps, avec des incapables au pouvoir, ils perdent du chiffre d’affaires. Tout va mal quand la météo s’en mêle. Grosso modo, le chiffre d’affaires parfois s’est maintenu, mais la marge a baissé. Tout devient plus difficile et il faut aller chercher le client un par un. Le banquier lui, il a oublié le prix d’achat, mais il voit le baisse et les frais. Pas de faillite dans les hôtels bureaux. Mais à bout de souffle, il reste des queues de 2011, des hôtels non classés 2012 et surtout l’angoisse de 2015. On imagine déjà la norme 2022 ! Alors dans un paysage avec des hôteliers d’une certaine génération, on veut vendre. Pas à n’importe quel prix, mais on vend car on a tout payé. Donc on baisse marginalement et cette baisse marginale fait que cela se voit, se sait. L’Offre rencontre la Demande.

Vendredi 24 Janvier 2014

La demande s'intellectualise

     Demande. Nous pouvons penser que la demande a été très longtemps soutenue. Beaucoup de personnes ont imaginé se reconvertir dans l'hôtellerie et ils ont eu raison. Hier, les investisseurs avaient de l'apport et ne craignaient rien de l'économie. Ils avaient 100 et mettaient 95. Même avec 100, ils levaient 300 ou 400 d'emprunt. Aujourd'hui, en dehors de toute offre, le contexte est plus négatif. On a peut être toujours 100, même si c'est plutôt 90, et les acheteurs gardent 20 et investissent 70. L'apport a diminué. Le risque a augmenté car la banque freine les enthousiasmes avec parfois ses ratios de vente venus d'ailleurs. Le contexte économique et fiscal surtout ont fait dérailler des projets. Avec moins, on lève beaucoup mais beaucoup moins d'emprunt. Et puis les banques deviennent regardantes car elles ont peur de prêter pour rien. Pour elles, c'est je veux bien gagner moins avec les taux en baisse, mais je veux être certain de gagner à coup sûr. Moins d'apport, moins d'enthousiasme, plus de contraintes bancaires, et voilà comment la demande s'étiole. On rêve moins. De plus, les acheteurs sont de plus en plus regardants et savent maintenant s'entourer de conseils, qui les préviennent et qui même parfois les sur protègent pour rien. Mais bon ! Disons que la demande s'est intellectualisée et cela correspond aussi à un marché de moins en moins "commerçant" et de plus en plus "entreprenariat". D'abord, on achète de moins en moins des fonds et de plus en plus des sociétés. Cette demande intelligente fait baisser les prix du marché obligatoirement. En fait, cette demande plus structurée, plus rationnelle, même si le facteur humain est très présent, voit de plus en plus ce qui se passe dans les hôtels et surtout, comme ils cherchent plus, ils voient plus de choses et c’est là ou l’offre arrive.

Mardi 21 Janvier 2014

Citation

L'Offre crée sa propre Demande.

Jean Baptiste Say

Dimanche 19 Janvier 2014

Offre et Demande - Vilaine Mayonnaise

     Offre et demande. Mais pouvons nous parler de cela dans un marché aussi ténu ? Pourquoi pas ? Mais pas dans les mêmes conditions qu'ailleurs. Nous ne sommes pas sur des maisons mais sur des hôtels, et on ne peut pas comparer les produits, les uns aux autres, bien que ! Avec des Ca 2013 en général baissiers ou très tendus et des prix de vente qui tardent à se rectifier, l'offre reste présente et élevée. La demande, elle aussi, est toujours là, mais la crainte d'investir, fait que les réticences sont plus nombreuses. La mathématicité du prix de vente est impossible et même si des ratios existent, ils sont de plus en plus difficiles applicables de manière systématique. Les fondamentaux servent de fil conducteur et non plus couperai. Alors comment faire ? N'oublions pas quand même que parfois la notion de valeur induit la notion du prix. Ce que je veux, pour des raisons personnelles en terme de qualité de vie ou de devenir, est différent, de ce que je pourrais vouloir en purs termes économiques. On voit bien que la demande est régie par plusieurs lois, à la fois humaines, économiques, irrationnelles ou concrètes. L'offre reste une offre avec ses qualités et ses défauts, son passé et son futur. Un hôtel perdu au fond de la cambrousse, même très beau, aura moins de chance d'attirer des gens, qu'un hôtel moyen au bord de la mer. Pourtant les euros sont les mêmes, et rien ne dit en plus que cet hôtel bord de mer rapporte plus d'argent que celui qui est dans la campagne. Question de désir et toujours de devenir. Rentabilité, Manière de vivre, et Futur souvent s'entrechoquent. Puis reste l'adéquation entre prix et apport car ce n'est jamais l'apport qui fait le prix, même s'il peut le rectifier à la marge. En revanche, comme je crois que les banquiers ne gagnent plus beaucoup d'argent sur les prêts, ils ne veulent plus trop courir de risques, et ce sont eux aussi qui font tout pour baisser les prix de vente, afin de limiter les catastrophes. Vilaine mayonnaise.

Vendredi 17 Janvier 2014

Re re fausses évaluations et fin

     Et re. Maintenant comme nous pouvons dire que le tout n'est pas la somme des parties, nous savons qu'un fonds acheté seul n'a pas jamais la même valeur qu'un fonds acheté dans le cadre d'une transaction murs et fonds. Donc j'ai Mr X qui me dit la dernière fois : vous avez tort, je fais une affaire, on me propose un fonds à 1 fois le Ca (mais il achetait les murs 4 fois). Donc j'ai Mr Y qui me dit hier : vous avez raison, je suis dans le prix, on me propose un fonds à 2,5 fois le Ca. Bizarre car il s'agissait du même produit ! Tout ne s'additionne pas. C'est pour cela que nous voyons peu sur le marché de murs vendus seuls, sauf pour les foncières et sauf pour les biens très chers ou très prestigieux. Il est illusoire de donner des valeurs à y et d'en déduire un x. Le y en plus est souvent déterminé par un loyer. Mais souvent ce loyer est tellement fluctuant que tout pose un problème. Tenez par exemple. J'ai un hôtel qui fait 500 k€ de Ca et que j'achète sur la base de 5 fois le Ca (2.500) avec une répartition très avantageuse de 2 fois pour le fonds (1.000) et 3 fois pour les murs (1.500). Mon hôtel va mal et demain je fais 350 k€. Le fonds a perdu de sa valeur, c'est certain. Il ne vaut plus que 700. Et les murs, ils valent combien ? Toujours 1.500 ? Certains diront oui mais franchement soyons sérieux, les murs sont obligatoirement un multiplicateur du Ca car le fonds l'est tout comme l'est murs et fonds. C'est ainsi que le loyer, reflet d'une pseudo valeur des murs, est un couperet dangereux, car c'est une variable qui monte toujours et ne descend jamais. Aie. Et comme le dit un commentaire sur cet article et il a raison, n'oublions pas la variable du temps t !

Dimanche 12 Janvier 2014

Citation

Les bonnes questions ne se satisfont pas de réponses faciles.

Paul Samuelson

Vendredi 10 Janvier 2014

Et re fausses évaluations

     Continuons sur ma dernière note. Donc, le prix d'un fonds seul (x') n'a pas le même prix qu'un fonds (x) acheté dans le cadre murs et fonds (z). Idem le prix des murs seul (y') n'a pas la même valeur que des murs (y) achetés dans le cadre murs et fonds (z). Et si z = x' + y et si z = x + y', nous pourrons écrire que (x' - x) = (y' - y). Pratiquement dans tous les cas de figure x' est supérieur à x. Prenons un exemple : un hôtel de 50 chambres fait 1 m€ de Ca et il est vendu 5 m€ (z). Si le fonds était vendu seul, il vaudrait 3 m€ (x'). Peu importe mais nous pourrions dire que les murs valent par différence 2 m€ (y). Si on achète murs et fonds, l'intérêt pour un acheteur est de maximiser les murs (rentabilité) et il dira si le vendeur est ok, que le fonds vaut 2 m€ (x) et que les murs valent 3 m€. Mais quel est ce y que nous avons. En fait, c'est le y' comme si nous avions acheté les murs seul. Mais toujours nous avons les fausses égalités z # x + y et z # x' + y'. Comme cela, on voit des vendeurs dire qu'un fonds vaut x' et que les murs (avec des calculs de m2) valent y'. Cela donne un prix trop élevé hors marché. La somme de deux éléments pris séparément est toujours fausse. 

Jeudi 9 Janvier 2014

Mensonge

     Mensonge du gouvernement. Car. Le choc fiscal a coupé la France de la reprise. Le taux de marge des entreprises est au plus bas. Le nombre des chômeurs augmente et plus il augmente, plus la courbe de progression devrait en effet s'inverser. La destruction des emplois marchands va plus vite que la création d'emplois publics. Le pacte de responsabilité pour les entreprises est un leurrre, alors que celles ci luttent pour leur survie contre l'augmentation des coûts et l'envol de l'endettement. Le programme des retraites est un fisaco quand on sait que focntion publique et secteur privé ne sont soumis aux mêmes régimes. Cynique de dire que la pause fiscale est en route alors qu'on vient de recoller des milliards d'impôts sur le dos des gens et des entreprises. Grotesque de déclarer qu'on baisse les dépenses publiques alors qu'on ne fait que ralentir la progression. Attention car face aux mensonges, c'est souvent le débordement, la violence, le désespoir et la colère qui reviennent.

Lundi 6 Janvier 2014

Attention aux fausses évaluations

     Question simple : soit l'équation x + y = z. On peut estimer séparemment x que nous nommerons x' et on peut évaluer ausi séparamment y (soit y') et z (nommé toujours z). Dans tous les cas de figures, si x' est seul à être évalué, peu importe de connaître y ou z. En revanche, si on évalue z, cela ne sera jamais le total de x' + y' mais bien delui de x + y. Tout cela pour vous dire que le prix d'un fonds d'hôtel n'a pas la même valeur s'il est acheté seul (x') ou dans un package murs et fonds (x). Souvent j'entends dire des gens qu'ils ont acheté un fonds d'hôtel à 1 fois le Ca, mais ils oublient de dire que c'est dans un package ou ils ont payé murs et fonds 4 fois le Ca et que pour des demandes économiques, il est plus intéréssant pour le vendeur d'optilmiser le prix des murs à celui du fonds. Parfois aussi c'est l'inverse.  Soit z est le prix, soit c'est x', mais en aucun cas x = x'. D'autre part y est bien une résultante et c'est rare de voir un y'. S'il y a un x', il faut dire y = z - x'. Si c'est z qu'on cherche, on écrira z = x + y. Et puis même s'il y avait un y', alors il y aurait donc un x donc x = z - y'. Attention aux fausses évaluations.

Dimanche 5 Janvier 2014

Et le moral là dedans ?

     Sondage réalisé par l'Ifop, le moral des Français est tombé à son niveau le plus bas en une vingtaine d'années. Seules 30% des personnes se disant optimistes contre 49% il y a un an. C'est le plus bas niveau depuis 20 ans. De quoi faire peur ! Mais attendez c'est plus grave encore. Car si ce pessimisme est très visible chez les inquiets de toujours (Retraités 76%), s'il est présent chez les sympathisants de la droite (centriste, libérale ou populaire 80%), s'il est palpable chez les ouvriers (70%) ou chez les ruraux (72%), en revanche tout ne va pas si mal que cela à Paris grâce certainement à nos innocents "bobos parisiens" (58%), et enfin pompom, pour les symptahisants socialistes tout va assez bien puisque 54% sont optimistes. Ah décidèment, pour certains (je suis gentil je ne vise que 50% des gens) être planqués devient une honte pour tous autres qui se lèvent le matin, qui ne savent si le soir ils vont être virés, et qui tous les jours frissonnent car ils ne savent pas de quoi est fait l'avenir. Je vous en prie. Libérez, déstructurez ou communisez la société et faites ce que vous voulez mais ne la socialisez plus !

Samedi 4 Janvier 2014

En attendant je ne sais pas quoi

     J'aurais bien aimé commencer la nouvelle année avec de grands espoirs. Mais il faut reconnaître que la hausse de la Tva crée d'emblée un désenchantement. Et tout cela pour financer des emplois aidés. Je reste sceptique. Plus grave peut être. Tout dépendra en 2014 du pilotage assuré par la banque centrale américaine. Les pays émergents quant à eux cherchent un nouveau modèle en raison de la fuite des capitaux. En Chine, la dette des collectivités locales en est déjà à un tiers du Pib. L'Europe semble sortir de la récession mais tellement lentement qu'on ne la sent pas. Pendant ce temps, la dette publique monte inexorablement. Conclusion : il faut tenir encore et encore la barre, en attendant, je ne sais pas quoi.

Jeudi 2 Janvier 2014

JTF

Mercredi 1 Janvier 2014