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La Contre Vérité du Vendeur

        Le vendeur n’est pas un être étrange. Cependant, il a cette immense particularité d’avoir été un acheteur. Ce qui n’est pas un moindre paradoxe. Alors, parfois l’âge ou l’entêtement de certains vendeurs peuvent expliquer beaucoup de choses, mais néanmoins tout a une limite. En effet, le vendeur ne sait qu’une seule chose en fait, c’est le prix qu’il a payé. C’est sa principale réalité. Il sait aussi qu’il a amorti son prêt, et il sait aussi à combien se vend un hôtel et pour cela il a un accès permanent à la nébuleuse des prix de vente de certains de ses concurrents ou voisins. En revanche dans le concert des prix baissiers, le vendeur n’est quand même pas idiot. Il ne veut pas perdre d’argent et il veut même en gagner. C’est donc naturellement et même logique qu’il en demande plus que le prix disons normal. Et c’est ainsi que les prix sont trop élevés ou paraissent élevés. Et souvent tout cela n’est pas vrai du tout, car il manque un ou deux trucs qui font que………La contre vérité est détenue par le vendeur, lui seul.

Hôtel vendu par JTF

Hôtel Les Embruns - Les Sables-d 'Olonne

http://www.hotel-sables-d-olonne.com/fr/

Hôtel Vendu par JTF

Hôtel de la Marée - île de Ré - Rivedoux Plage (17)

http://www.hoteldelamaree.com/

Hôtel Vendu par JTF

Hôtel Best Western les Voyageurs à Fougères (35)

http://www.hotel-fougeres.fr/

Hôtel Vendu par JTF

Hôtel Château de Verrières à Saumur (49)

http://www.chateau-verrieres.com/

Hôtel Vendu par JTF

 

Hôtel Best Western Montgomery à Pontorson Mont Saint Michel

http://www.hotel-montgomery.com/

Mercredi 31 Juillet 2013

Marque Pages

NEWSLETTER

Sélection de bons ouvrages, JTF, sera pour 2013 un précieux marque-pages.

En cette nouvelle année, toute l’équipe JTF tient à vous souhaiter ses meilleurs voeux pour 2013. Nous le savons, la sortie de ces dîners orgiaques coïncident souvent avec les bonnes résolutions, la notre est simple, vous trouver le bien correspondant à vos attentes, et pour cela nous mettons tout en oeuvre. Nous avons fouillé cette semaine dans notre bibliothèque à hôtel et nous y en avons extrait quelques bons crus. Un classique, de ceux qui ne déçoivent jamais (76), un vrai roman policier (77), un roman historique (78), un roman d’amour (79) ainsi qu’un beau livre relié (80). Bien entendu, vous pouvez toujours consulter notre index, peut-être trouverez-vous le bon roman parmi nos produits déjà enregistrés.

Toute l’équipe JTF vous souhaite une bonne lecture !

Exceptionnel...

Région Centre

Hôtel Bureau de Chaîne 2* 50 Chambres

État parfait avec un To de 80 %

Très grand Appartement

Ca 550 k€ --- Rbe 280 K€

Murs et Fonds 2.200 K€

Appelez moi

Exemple Hôtel vendu par JTF

Hôtel Best Western Le Colisée Nantes

http://www.hotel-lecolisee.com/

Concession et Négociation ?

     Deuxième Réflexion de Daniel Kahneman Prix Nobel d'économie en 2002 sur l'art de la négociation.

    D'après moi, la contribution la plus importante que nous ayons apportée, c'est de montrer l'asymétrie des attitudes envers les pertes et les gains à cause de l'aversion de l'être humain pour les pertes. Cela explique que toute négociation soit en général difficile : les concessions que je fais aux autres sont souvent considérées comme des pertes pour moi (et des gains pour eux) alors que les concessions que les autres font à mon égard, je les considère comme des gains (et eux comme des pertes). Donc, l'aversion aux pertes crée des obstacles dans les négociations !

Exemple Hôtel vendu par JTF

Hôtel Best Western de Ducey

http://www.moulindeducey.com/

 

Ne cherchez pas plus loin

     Dans ma note de décembre 2011, j'avais déjà abordé le sujet de l'apport. J'y reviens. On a un marché qui se ferme de plus en plus, car l'attitude des banquiers, et au delà de cela, la réalité même, font qu'il faut être vigilant en cas de rachat d'un hôtel. Ma conclusion : dans tous les cas, il faut au minimum 25 % d'apport du prix packagé si vous êtes déjà hôtelier, et 33 % au minimum d'apport si vous êtes en reconversion.

 

Ne cherchez pas plus loin !

     Ne me dites pas que cela dépend de la taille de l'hôtel, c'est non. Ne me dites pas que cela dépend du Ca, c'est toujours non. 

 

Regardez. Un hôtel murs et fonds vaut X fois son Ca et avec les frais 1,1 * X * Ca. J'apporte "A" et j'emprunte une somme "E". Donc A + E = 1,1 * X * Ca. La marge standard "m" est de 0,45 du Ca et dans cette marge, je dois placer les remboursements de mon emprunt E soit "e", le salaire "s", le bénéfice "b. Donc e + s + b = 0,45 * Ca. Partons d'un cas semi-réaliste où le prix murs et fonds se répartit en 40 % pour le fonds et 60 % pour les murs. Comme nous cherchons un emprunt minimum, on supposera que nous allons emprunter la totalité sur les murs et le delta sur le fonds.

Le coût des murs (voir note sur les taux) sera de 0,6 * 1,1 * X * Ca * 0,095 soit 0,0627 * X * Ca.

Le coût du fonds sera de ( 0,4 * 1,1 * X * Ca - A) * 0,165 soit 0,0726 * X * Ca - 0,165 * A.

Le total des deux fait e.

Le s et le b doivent être égal au moins à 0,15 * Ca.

Malaxons le tout. 0,15 * Ca + 0,0627 * X * Ca + 0,0726 * X * Ca - 0,165 * A = 0,45 * Ca.

ou

0,1353 * X * Ca - 0,165 * A = 0,30 * Ca.

Si X = 4, alors 0,2412 * Ca = 0,165 * A, donc mon apport est égal à 1,46 * Ca et comme mon prix est ici 4,4 * Ca, mon apport représente 1,46 / 4,40 = 33 %.

Si X  = 5 alors 0,3765 * Ca = 0,165 * A, donc mon apport est égal à 2,28 * Ca et comme mon prix est ici de 5,5 * Ca, mon apport représente 2,28 / 5,50 = 41 %.

 

     Alors vous me direz que bien sûr, je ne vais peut être pas l'acheter 4 fois le Ca, peut être que le taux de marge est meilleur que 45 %, peut être que je n'aurais pas besoin d'avoir tant de salaires, peut être que les frais d'achat ne seront pas de 10 % du prix de vente, peut être que la réparttion entre murs et fonds ne sera pas celle là, mais je vous dirais que peut être il y aura des travaux de commercialisation et que peut être aussi il y aura des frais de rénovation. Pour tout cela, je dis, prenons une marge supplémentaire.

 

Mais quand même, si vous n'avez pas 30 % du prix final, et si le prix de l'hôtel est standard, je le dis, vous ne pouvez pas l'acheter.

Le mieux est l'ennemi du bien

     Il existe une manière fort simple de savoir combien va coûter un crédit en sorties de cash annuel. Il suffit sur une base de données relativement fiable de calculer à l'envers. Ainsi, si sur un crédit de 7 ans, on retient un taux de 3,50 %, on obtient une mensualité avec assurances donc une annualité. À l'envers, le taux sera de 0,165 sur 7 ans. De même, sur 15 ans, avec un taux de 4,10 %, il sera de 0,095. Sur 10 ans, avec un taux de 3,70 %, on obtiendra 0,125.

Pour un emprunt de 300.000 €, sur 7 ans cela coûtera en annuité 49.500 € (300.000 * 0,165).

Pour un emprunt de 300.000 €, sur 10 ans cela coûtera en annuité 37.500 € (300.000 * 0,125).

Pour un emprunt de 300.000 €, sur 15 ans cela coûtera en annuité 28.500 € (300.000 * 0,095).

     Ne cherchez pas à vous compliquer la vie. Le mieux est l'ennemi du bien.