Selon moi, il faut retraiter le résultat d’exploitation. Il faut y ajouter la dotation aux amortissements, les salaires des anciens dirigeants et les frais annexes liés à ces mêmes dirigeants (frais de réception, de missions et de déplacements), ainsi que les frais excessifs enregistrés lors d’opérations spéciales durant un exercice (par exemple frais d’avocats et d’experts comptables).
Attention à certains frais qui peuvent se balader dans le fonds du compte d’exploitation et qui sont des charges réelles.
Enfin, il faut de toute manière y ajouter aussi le loyer. Premièrement, cela est nécessaire en cas de rachat murs et fonds, et deuxièmement, même si on achète que le fonds, il faudra réactualiser éventuellement le bail.
Dernière opération, il faut regarder de très près les charges de personnel, car parfois l’équipe en place n’est pas en adéquation avec le schéma de reprise. Il se peut qu’on puisse faire des économies au niveau des réceptionnistes par exemple si un couple reprend l’hôtel alors qu’une personne seule le tenait auparavant.
Tout cela devrait vous donner un Ebe rectifié vous permettant de connaître parfaitement ce que dégage l’entreprise comme marge.
Je ne sais toujours pas comment il faut appeler cette marge. J’entends souvent parler de « Résultat brut d’exploitation », ou de « Cash Flow » (appelé cache flou chez les financiers). J’avais un moment essayé d’appeler cette marge « Excédent de Trésorerie d’exploitation » ce qui est un terme impropre, même si les décalages de paiement entre client – fournisseur – stock n’existent pas réellement dans l’hôtellerie. Tout ce que je sais, c’est que cette marge ou « Excédent brut d’exploitation rectifié (Eber)» correspond vulgairement à ce qui reste dans la poche du nouveau propriétaire, avant de se payer et de rembourser ses emprunts. Cet Eber est donc bien une notion de trésorerie d’où mon envie de la nommer « Excédent brut de trésorerie d’exploitation (Ebte) ».
Cet Ebe rectifié ou Ebte sera, en cas de rachat des murs, amputé des sorties de trésorerie correspondant aux emprunts (murs + fonds) et du salaire des nouveaux propriétaires.
Cet Ebe rectifié ou Ebte sera diminué du nouveau loyer, en cas de rachat du fonds seulement, puis ensuite amputé des sorties de trésorerie correspondants à l’emprunt (fonds) et du salaire des nouveaux propriétaires.
C’est ce fameux Ebte qui rapporté au Ca hors taxes de l’entreprise doit nous donner 45% dans le cas de l’achat murs et fonds et 33% (avec un loyer de 12%) dans le cas de l’achat d’un fonds seulement.
Tout le monde comprendra que je consolide tous les éléments ici. Je ne m’occupe pas des structures qui accueillent soit le fonds, soit les murs. Je raisonne en trésorerie globale. En réalité, si les murs sont logés dans une Sci, les sorties de trésorerie liées à l’emprunt sont compensées par un loyer qui se retrouve dans les comptes de la société d’exploitation.
Bonjour,
Je suis actuellement a la recherche d'une nouvelle affaire hotel-restaurant region Languedoc roussillon. Apres plusieurs visites il semblerait que pour l'achat d'un fonds seul le loyer tourne autour de 8-10% du CA Ht contrairement aux 12% mentionnés dans votre article. D'apres votre experience y a t il des tendances generales sur le montant d'un loyer ? Quels peuvent etre les pieges ?
D'avance merci pour vos remarques et votre pertinence.
Cordialement
FA
Rédigé par : Franck | 01 février 2009 à 16:19