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Question d'apport...Deuxième bonne idée

Achat d'un fonds d'un hôtel bureau

Maintenant, on va raisonner fonds et non plus murs et fonds. On prendra un loyer standard de 10% du Ca, toujours une rémunération de 10% du Ca. Nous négligerons ici la marge de sécurité de 5% qui nous servirait en cas de coups durs car on peut penser que les salaires peuvent varier. Il ne reste que 30% pour placer la charge d’emprunt et ma formule devient : A = P (1 – 1,75/T).

Pour être encore plus réaliste, on notera que le prix d’achat doit toujours s’entendre frais compris.

L’apport est de 0 uniquement si T = 1,75.

Par exemple si T = 3,5, il faut apporter 50% du prix.

Si nous avons un coefficient de 2,75, il faut apporter 33%.

Exemple : J’achète un fonds d’hôtel qui fait un Ca de 250. Je le paye 2,60 soit 650 mais je rajoute les frais de transaction et les frais d’enregistrement ainsi que les frais d’actes soit 10% en plus. Cela me revient à 715 soit en fait un coefficient de 2,86.

Il faut que j’apporte avec ce taux exactement 39% de 715 soit 278. L’emprunt portera sur 437.
Vérifions. Sur 250, j’ai un Ebe de 125, un loyer de 25, une rémunération de 25 et il reste 75 pour placer l’emprunt. 75  de sorties annuelles d’emprunt correspondent à un emprunt sur 7 ans de 437. Cqfd.

Il faut nuancer le propos parce que les frais supplétifs parfois sont moindres (réduction de la commission, frais d’enregistrement réduit en cas de Sas etc.…). Il faut aussi nuancer l’approche car le loyer peut être différent (en plus ou en moins) et la rémunération n’est pas toujours de 10% dans le cas des hôtels qui font un Ca élevé. Il est clair aussi que des marges de sécurité de 5% ou 10% peuvent être envisagées. De même, si l’hôtel est étoilé, l’Ebe n’est plus obligatoirement de 50% mais plutôt 45%, et vice et versa dans les petits hôtels ou dans ceux où le taux d’occupation flirte avec les 80%. Enfin, un investisseur aura une autre conduite des affaires qu’un exploitant.

Mais si nous avions déjà un peu raison, cela signifie que pour successivement les T suivants soit 1,75  2,00  2,25  2,50  2,75  3,00  3,25  3, 50  4,00  4,50  4,75  5,00  les A devront être de
0%   12%  22%  30%  36%  42%  46%  50%  56% 61%  64%  65%. Mais tout est nuance quand même.

Exemple : un hôtel qui fait un Ca de 275 se vend frais compris 800. Apport 250.
D’après le schéma, on devrait, avec le T de 2,91, apporter 40%.
La marge est de 135 et il y a un loyer de 35. Il reste 100 et les nouveaux propriétaires se servent 35 de salaires. Il reste une marge de 65 pour placer l’emprunt. Dans un 1 étoile, la marge est bien meilleure et on gagne 15 de marge en plus et on étale l’emprunt sur 10 ans ce qui fait que la marge devient 80 et peut couvrir un emprunt de 550,000 sur 10 ans soit 70 et avoir une marge de 10.
On apportera 31%.

Exemple : un hôtel qui fait un Ca de 320 se vend frais compris 900. Apport 350.
T est égal à 2,81 et on devrait apporter 38%.
La marge est de 180 (+ 20 par rapport au 50%) avec un loyer de 50. Les propriétaires ne prennent que 30 de salaires. Il reste 100 pour l’emprunt. Sur 10 ans on peut placer un emprunt de 550 ce qui donne 70 et il reste 30 de marge.
On apportera 31%.

Exemple : un hôtel fait 500,000 de Ca et se vend 1,500,000 frais compris. Apport 500.
T est égal à 3 et nous devrions apporter 42%.
Le loyer est faible et l’Ebe est de 225 après loyer. Les propriétaires prendront 50 de salaires et il reste 175 pour l’emprunt. Les 1000 ne coûteront sur 10 ans que la somme de 130 et il ne restera que 45 de marge.
On apportera 30%.

Tout cela pour vous dire que tout n’est pas facile, mais retenons que sur un fonds ou une société qui abrite le fonds, avec 30% d’apport on passe, si certaines conditions sont remplies, sinon il va falloir augmenter l’apport et bénéficier d’un loyer faible, de frais annexes négociés et étaler son emprunt sur 10 ans et non pas 7 ans.

Suite au prochain brouillard…

Question d'apport...Première fausse idée

Achat Murs et Fonds d'un hôtel bureau

À la grande question qui est : quel doit être mon apport pour telle ou  telle affaire ? je vais essayer de vous apporter un début de réponse.

Plaçons nous dans un cadre, certes simpliste, que toute affaire rapporte en Ebe 50% du Ca, que je me rémunère à hauteur de 10% du Ca et que j’emprunte sur 15 ans. Vous comprendrez aisément que toute situation réelle ne fera qu’aggraver mon cas d’école.

Dans ce cas et d’avance pardon pour la formule, si A est mon apport, P le prix de vente et T mon coefficient multiplicateur de Ca, le résultat sera tout simplement : A = P (1 - 4/T).

Cela signifie que si j’achète un hôtel bureau murs et fonds sur la base de 4 fois son Ca, je peux apporter 0.

Cela ne sera jamais le cas en fait, car une partie du financement se portera sur du fonds donc sur une durée plus courte mais…

Cela signifie aussi que si j’achète l’hôtel sur la base de 8 fois son Ca, il me faudra apporter obligatoirement la moitié du prix en cash.

Prenons un exemple. J’ai un hôtel qui fait 300 de Ca et que j’achète murs et fonds 4 fois, c’est-à-dire 1.200 mais attention frais compris. Je dégage un Ebe de 150, je me verse 30 comme salaire et j’ai 120 pour placer un emprunt, soit en fait 1.200 d’emprunt total. C’est bon.

Si j’achète le même hôtel 6 fois son Ca soit frais compris 1.800. Je dois apporter, d’après ma formule -- 1.800 (1 – 4/6) – la somme de 600. Les 120 de marge de trésorerie couvriront mon emprunt de 1.200.

En fait, plus j’achète cher, plus je dois apporter d’argent frais ce qui est logique. Cela nous donne pour successivement un T à 4 5 6 7 8 9 10, un A de 0 20% 33% 43% 50% 56% 60%.

Mais la surprise va être derrière. Suite au prochain épisode…

Article de C.Prudhomme du journal Le Monde "La BCE rechigne encore à explorer des voies inédites"

Jean-Claude Trichet, le président de la Banque centrale européenne (BCE), a dévoilé, jeudi 5 mars, une arme monétaire inédite : le "je touche du bois".

"Je touche du bois", a avoué M. Trichet, pour que les agents économiques continuent d'anticiper l'inflation dans la zone euro. La hantise de l'institut monétaire est en effet, avec le peu de marges de manoeuvre dont elle dispose, de devoir affronter une spirale déflationniste, où les prix baisseraient durablement et gripperaient les mécanismes de l'économie.

Plus concrètement, la BCE a fait passer, jeudi, son taux directeur de 2 % à 1,5 %. La situation économique continue de se dégrader. Les prévisions de la BCE ont été nettement revues à la baisse : le produit intérieur brut (PIB) de la zone euro pourrait diminuer de 2,7 % en 2009 (contre une anticipation de - 0,5 % en décembre 2008) et l'inflation atteindre + 0,4 %, contre + 1,4 % auparavant.

Des prévisions qui ont surpris les économistes. "Nous n'aurions jamais pensé voir cela un jour, mais la BCE est devenue plus pessimiste sur la croissance de la zone euro que nous", ont ainsi écrit les experts de Credit suisse. Ces estimations sont d'ailleurs bien plus basses que celles de la Commission européenne, qui prévoit une contraction de 1,9 % du PIB de la zone euro cette année et une inflation de 1 %.

Au quatrième trimestre 2008, la croissance de la zone euro s'est contractée de 1,5 % par rapport au trimestre précédent, avec la chute des exportations, de l'investissement et de la demande des ménages, selon les données publiées jeudi par l'agence Eurostat. Des chiffres "décevants", juge, dans une note de recherche, Sunil Kapadia, économiste chez UBS, lesquels "suggèrent que le PIB sera mauvais au premier trimestre. Le plus inquiétant est l'effondrement de la consommation malgré le recul des prix de l'énergie et la réduction du niveau des taux d'intérêt. Les consommateurs sont clairement en retrait et les enquêtes d'opinion ne signalent pas de reprise rapide."

Au vu de l'assèchement du marché du crédit, M. Trichet n'exclut pas que "le taux de la BCE continue de baisser". Les économistes prévoient encore une baisse d'un demi-point en juin ou deux diminutions d'un quart de point aux alentours de l'été, qui emmèneraient le taux de refinancement de la zone euro à 1 %, la limite basse qu'avait évoquée le président de la Bundesbank, Axel Weber. La BCE n'envisage donc pas d'approcher son taux de zéro comme sa consoeur britannique. La Banque d'Angleterre (BoE) a en effet fait passer, jeudi, son taux principal de 1 % à 0,50 %.

Liquidités abondantes

La BCE n'a pas non plus décidé d'utiliser, pour le moment, d'autres canaux de relance monétaire que le maintien de liquidités abondantes pour le système bancaire. La BCE déclare seulement les étudier. La BoE, elle, a annoncé, jeudi, qu'elle allait racheter, sur les trois prochains mois, pour 75 milliards de livres (84 milliards d'euros) d'actifs (des emprunts d'Etat et des emprunts d'entreprise).

"Cette annonce a entraîné une forte détente des taux longs des "gilts" (les emprunts d'Etat britanniques), de près de 0,45 point de pourcentage sur les taux à quinze ans", notent les experts de Natixis. Ceux de Goldman Sachs estiment que vu la gravité de la situation britannique, la Banque d'Angleterre pourrait devoir acheter pour 100 milliards de livres de titres. Voire 150 milliards pour ceux de Credit suisse. Beaucoup d'établissements financiers ont d'ailleurs recommandé à leurs clients de s'engouffrer dans la stratégie de la Banque d'Angleterre en achetant des emprunts d'Etat britanniques à dix ans, car les achats de la banque centrale devraient faire monter les prix des titres.

La Banque du Canada vient aussi de baisser ses taux d'un quart de point, à 0,5 %, soulignant que les perspectives économiques ont continué à se détériorer dans le monde et au Canada. Le PIB a reculé de 3,4 % en rythme annuel au quatrième trimestre 2008, la plus forte baisse trimestrielle depuis 1991.

L'euro - qui avait fortement reculé jeudi après la réunion de la BCE, jusqu'à 1,2481 dollar - s'est nettement redressé vendredi, revenant à 1,2652 dollar, après la publication des mauvais chiffres de l'emploi américain.

Article du Figaro "Les établissements indépendants bas de gamme disparaissent"

DEUX CENT SEIZE hôtels en moins en 2008. Soit 13 400 chambres où personne n'ira plus dormir. L'an dernier a marqué un tournant dans l'hôtellerie française. « Ces trois dernières années, le parc a stagné : les constructions d'hôtels compensaient encore les fermetures, explique au Figaro Georges Panayotis, fondateur du cabinet d'études et de conseil MKG. On n'avait pas vu de baisse depuis 2005. » Selon lui, le nombre d'hôtels en France se réduira encore davantage dans les années qui viennent, car « avec la crise, les constructions sont au ralenti et les fermetures de petits hôtels s'accélèrent ».

En 2008, après deux années de croissance nette, le nombre de chambres d'hôtels en France a reculé de 0,2 %. Mais cette baisse masque des disparités importantes d'une catégorie à l'autre. L'hôtellerie économique est nettement touchée (- 3 % pour le zéro et une étoile ; - 0,4 % pour le deux étoiles), alors que les catégories supérieures continuent de se développer (+ 0,7 % pour le trois étoiles : + 3,8 % pour le quatre étoiles). Entre 1984 et 2008, l'offre hôtelière en trois et quatre étoiles est celle qui a le plus progressé… Elle s'est envolée de 96 % ! Elle propose désormais 248 044 chambres (sur un total de 669 827). Finalement, les plus touchés sont les petits établissements indépendants les moins chers, mais aussi les moins bien entretenus. Leur disparition est un signe de la montée en gamme des hôtels en France. Trop vieux, peu accueillants, ils n'attirent plus. « Les petits hôtels indépendants économiques sont en train de disparaître », affirme Georges Panayotis.

Aujourd'hui, ils n'ont plus que 50 000 chambres à proposer, contre 174 000 en 1984. Ne serait-ce que l'an dernier, leur offre a chuté de 4,4 %. Certes, les chaînes (comme Formule 1) leur ont pris des clients. Aujourd'hui, elles représentent 60 % de l'hôtellerie économique (moins de 2 étoiles). Mais leur développement ne compense pas la disparition des petits indépendants.

Plus écolo

« Depuis 1984, les chaînes économiques ont ouvert 78 000 chambres alors que l'hôtellerie économique indépendante en a fermé 124 000 », souligne Georges Panayotis. Le leader sur ce créneau, c'est Accor, avec 271 hôtels Formule 1 et 278 Etap Hotel. L'an dernier, il a inauguré 8 Etap Hotel. Le 11 mars, il innovera à l'aéroport de Toulouse, avec un Etap Hotel « new look », avec un bâtiment plus « écolo » (production solaire d'une partie de l'eau chaude) et un tout nouveau design pour les chambres. La nuit coûtera 44 euros en moyenne, pour deux personnes. Il ouvrira sans étoile. Mais il pourrait prétendre à deux étoiles avec la nouvelle classification hôtelière.