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Rentabilité d'un hôtel (Logique 3)

Vous savez tous compter. Alors je reviens sur ma logique de rentabilité. Reprenons nos calculs. Pour un hôtel, murs et fonds, qui fait 400 K€ de Ca, nous devrions avoir une rentabilité pure de 45% soit 180 K€ . Si j’achète cet hôtel suivant le ratio de 5, cela me coûtera 2.000 K€ . Si j’apporte, supposons 600 K€ , et en faisant l’hypothèse que la répartition entre murs et fonds est bien 50 / 50, j’emprunte donc 400 sur 7 ans et le reste soit 1.000 sur 15 ans. Résultat des courses : cela me coûte 68 + 100 soit 168 et il me reste 12. Comme par hasard et nous l’avions vu précédemment, si les murs valent 1.400 et le fonds 600, cela me coûterait 140. En fait bizarrement, je retrouve avec le 60 exactement 10% de mon apport. D’abord on peut continuer longtemps ainsi. Si j’apporte en règle général le montant du fonds, il me restera comme marge toujours 10% de mon apport. Plus je dois financer le fonds, plus j’abîme ma marge, ce qui peut se comprendre puisque je finance sur 7 ans et non sur 15. Que dire alors, si on va chercher du 20 ans ? Je conseille parfois cette durée lorsque les acheteurs sont jeunes et qu’ils pensent que c’est une affaire qu’ils tiendront longtemps. On comprend aisément que cette solution permet aussi de compenser une valeur haute du fonds dans la répartition murs / fonds. Rappelons d’abord que dans un achat d’hôtels murs et fonds, il ne faut pas faire n’importe quoi, tant sur la valeur du fonds en la baissant trop bas car il doit y avoir une correspondance avec les valeurs fiscales, et tant sur le niveau des murs en les augmentant trop car il doit y avoir une correspondance immobilière. De toute manière, n’en déplaise aux vendeurs, un fonds d’un hôtel qui est vendu murs et fonds vaut généralement moins cher qu’un fonds vendu seul.

Alors vous comprendrez aisément que le nombre de variables de notre équation est en train de se multiplier.

A rentabilité constante soit 45% (ici 180), quand je baisse de 10% le prix de vente total (soit 0,10 *2.000 = 200), je gagne 8,5% de marge supplémentaire (0,17 * 5 * 0,10) ce qui ramène mon coefficient d’achat à 4,5 et non plus 5. Si j’achète avec un coefficient de 4 soit une baisse de 20%, j’aurais gagné en rentabilité cette fois-ci 17%. On voit bien donc que toute baisse de prix entraîne une augmentation de la marge et ce dans une proportion de 85% de la baisse.

A prix constant, maintenant, si au lieu de financer sur 2.000, avec toujours un apport de 600, non plus 400 le fonds et 1.000 les murs, mais 200 le fonds et 1.200 les murs, soit en fait un décalage de 10% du prix de vente du  fonds vers les murs, on gagne 14 (10% * 2.000 * (0,17 – 0,10)).

Quand je bascule 10% du prix de vente du fonds vers les murs, je gagne en rentabilité 3,5% (0,07 * 0,10 * 5).

Reprenons et vous verrez. Mes données de base sont celles-là. J’ai un hôtel qui fait 400 K€ de Ca, qui dégage 180 K€ de marge standard (45%) et qui est vendu murs et fonds 2.000 K€ (1.000 les murs et 1.000 le fonds). J’apporte 600 donc je dois emprunter 1.000 sur 15 ans (coût de 100) et 400 sur 7 ans (coût de 68). Il me reste dans ma poche 12 (180 – 100 – 68).

Je change les données. Non seulement, le prix baisse et passe de 2.000 à 1800 avec 1.000 sur les murs et 800 sur le fonds, mais en plus j’obtiens du vendeur qu’il bascule 180 du fond vers les murs soit en définitive 1.180 sur les murs et 620 sur le fonds. Cela me coûtera donc avec mon apport de 600, 118 (0,10 * 1.180) sur les murs et 3.4 (0,17 * 20) sur le fonds. Ma marge sera de 58.6 (180 – 118 – 3,4) soit 9,7% de mon apport. J’ai économisé 46.6 K€.

Mathématiquement, je pouvais la calculer autrement. J’ai gagné comme marge 8,5% (0,17 * 5 *10) par la baisse du prix et 3,15% (0,07 * 0,10 * 4,5) par le basculement. Soit un total de 11,65% soit 46.6 K€.

Conclusion : à chaque fois que je baisse le prix de 10%, je gagne 8% en rentabilité et à chaque fois que je bascule 10% du prix de vente du fonds vers les murs, je gagne 3%.

Pour les clients qui me suivent, ces calculs sont à vous.

Pour les agents immobiliers qui me copient, faites attention à vous.

Rentabilité d'un hôtel (Logique 2)

En fait, il faut bien savoir ce que l'on achète. Ce n'est pas la même chose de financer des murs ou un fonds. Je m'explique. Lorsque le prix de l'hôtel est par exemple de 1.800 K€ pour un Ca de 400 K€ (multiplicateur de 4,5), mon fameux Ebe retraité qui est de 200 K€, me permettra de supporter 200 K€ de remboursement maximum. Logique. Si la répartition entre murs et fonds est de 50/50 soit 900 et 900, et si j'apporte 500, je dois emprunter 1.300. Ces 1.300 empruntés vont être pour 400 sur du fonds soit sur 7 ans, et le reste donc 900 sur des murs soit sur 15 ans. A la louche, cela va me coûter 160 K€ (400 * 0,17 + 900 * 0,1). Il me restera donc 40 en poche. En revanche si le vendeur décide que la répartition n'est pas 50/50 mais plutôt 28% sur les murs (500) et 72% sur le fonds (1.300), tout change. Cela va me coûter 220 K€ (1.300 * 0,17). Et là je ne passe plus du tout. Conclusion. Le produit, c'est bien, mais regardez aussi la répartition entre murs et fonds, car parfois le vendeur, pour de simples raisons fiscales, peut nous entraîner dans une impasse.

Rentabilité d'un hôtel (Logique 1)

Je vais vous dire quelque chose, mais ne le répétez pas trop. Une bonne affaire, c’est une affaire qui s’autofinance. Voilà, j’ai tout dit. Ce n’est pas la peine de faire des calculs à la gomme pour arriver à cette conclusion. Si en mettant 0, l’affaire tient debout parce que j’arrive à la financer, c’est déjà qu’on est sur la bonne voie. Quand j’entends certains de mes confrères dire qu’il faut 30% minimum, je ne sais pas qui a inventé cela. Peut-être les banquiers. Oui cela doit être eux. En revanche, je suis d’accord qu’à ce prix, on ne se rémunère pas……….Suite au prochain numéro !!!

Rentabilité d'un hôtel restaurant

Qu’en est-il d’un hôtel restaurant. Nous avons vu que la rentabilité d’un hôtel bureau tournait autour de 33% dans le cas d’un fonds et de 45% dans le cas d’un murs et fonds. En fait, lorsqu’il y a un restaurant dans l’hôtel, on dégage très peu de rentabilité supplémentaire. Quand on a payé le personnel, les achats et l’électricité, on arrive au bout du bout à une rentabilité variant entre 0% et 7% du Ca restauration. Alors, oublions le cas, où le chef est le propriétaire, car là effectivement, nous avons un salaire de chef en moins. Oublions le cas aussi où, le Ca est tellement important, que l’effet quantité joue à plein. Oublions peut-être aussi, la cas où la carte est si belle que le prix et la marge aussi. Mais en règle générale, cette restauration d’accompagnement est le complément de l’hôtellerie, comme un plus. Mais en termes de rentabilité, le compte n’y est pas. En fait donc la rentabilité d’un hôtel restaurant est quasiment celle d’un hôtel bureau et on prendra le même ratio. Faute de mieux et en essayant de comprendre comment se décompose ce Ca restauration.

Rentabilité d'un hôtel bureau (Deuxième épisode)

Alors, vous me direz : qu’est ce qui se passe lorsqu’on achète simplement le fonds. Je répondrais : rien. En effet, ce fameux Ebe reconstitué, avoisinant les 45% du Ca, sera simplement diminué du montant du loyer. Généralement, on constate en ce moment une hausse des loyers d’hôtel. Auparavant, nous étions sous la barre des 10%, puis on s’en est rapproché et aujourd’hui, il est courant de voir des loyers tournant avoisinant les 12% du Chiffre d’affaires. Je ne suis pas certain que cela soit toujours justifié, mais il faut regarder de très près le bail pour savoir ce qu’il y a dedans.

Conclusion. Si on achète en tant qu’indépendant le fonds d’un hôtel bureau, la rentabilité sera de 33% du Chiffre d’affaires.

              

       

Rentabilité d'un hôtel bureau (Premier épisode)

Une des premières questions posées lorsqu’on achète un hôtel bureau est celle de la rentabilité. En réalité, tout est très simple. Bien sûr, il faut dans la plupart des cas reconstituer le fameux Ebe (Excédent brut d’exploitation). On part du résultat d’exploitation, et on y ajoute la dotation, éventuellement le loyer, puis les rémunérations chargées des propriétaires actuels. Et on y est ! On arrive quasiment dans tous les cas de figure entre 45 et 50 % du Chiffre d’affaires. Certes, on constate de temps en temps des écarts mais ils sont minimes.
Donc, voilà la recette.
Si on achète murs et fonds en tant qu’indépendant un hôtel bureau, prenez le Chiffre d’affaires et prenez 45% et vous aurez la rentabilité. Facile non !!!
Ce n’était pas la peine de sortir des équations de faux mathématicien pour sortir ce chiffre.