JTF

Je me demande si le monde n'a pas changé

     Le mauvais temps revient. Des indiscrétions politiques font état que les socialistes après 100 jours d'inactivité, ne savent plus s'il faut tourner la barre à gauche ou à droite. Pour le moment, malgré les mesurettes prises, on devrait annoncer un début de chasse aux sorcières, mais en haut lieu de l'état, on ne sait plus qui sont les sorcières. C'est bien là le problème, car en plus, l'activité économique s'est contracté, et vous hôteliers, vous avez passé un mauvais été. Que dire du marché très atone des transactions ? On a l'impression parfois que tout le monde est en vacances et que tout le monde attend. J'avais connu cela avant les élections et on a le sentiment que ces élections ne sont pas finies pour tout le monde.

     Compte tenu des mauvais chiffres d'affaire, les vendeurs hésitent et les acheteurs font des visites. Même avec des taux bas, les banquiers comme d'habitude, jouent de plus en plus les empêcheurs de tourner en rond. Pourtant, malgrè des freins, certains font des opérations et j'en suis le témoin. Mais que c'est difficile ! Les dossiers d'aujourd'hui ne ressemblent en rien à ceux d'hier, et je vous avoue, tous les jours, il faut se battre pour trouver la solution. Parfois, je me demande si le monde n'a pas changé.

Deux petits cochons qui reviennent

     Je rentre un hôtel. Pas de mandat car le vendeur me dit chut. Il ne veut pas que cela se sache. Logique. J'en parle à un acheteur qui me dit chut car il ne veut pas qu'on sache qu'il achète. Quoi de plus logique. Plus de nouvelles. Comme dans beaucoup de cas, le silence signifie l'abandon. Mais j'apprends qu'il se sont entendus comme de vieux copains et que chacun a feint de ne pas me connaître. Quand je reviens dans le bal, le tour de passe passe est déjà terminé. Tous les deux sont même étonnés de mon étonnement. Tous les deux sont même furieux de ma colère. Tous les deux me font des reproches, on ne sait pas de quoi ! Que j'existe ? Alors messieurs, comme disait quelqu'un, Dieu reconnaîtra les siens......

     Moi je continuerai à être honnête.

Un ciel aussi sombre

     Je lisais le fameux billet de Hubert Jousset. Il dit que la zone euro est dans une impasse dont on ne voit pas le jour. Cet euro, seule grande monnaie qui ne s'appuie sur aucun état, doit baisser. Mais cette baisse ne suffira pas, car il faut urgemment et en même temps organiser un ensemble européen cohérent. Or, sur cette zone en déclin, personne n'ose prendre les devants, car personne n'a le pouvoir, ni l'audace , ni la légitimité pour le faire.

     À force d'hésiter entre défaisance de la zone euro et perte de souveraineté, deux issues elles mêmes dangereuses, on prend son temps et on attend toujours le retour de la croissance ou pire celle de l'inflation. Au bout, c'est soit la voie sans issue soit un accouchement pénible. Oui je suis d'accord comme lui, sur la phrase de Shakespeare : "Un ciel aussi sombre ne s'éclaircit pas sans une tempête".

Attention à la tempête

     Avec cet été hivernal, j'entends pas mal d'hôteliers souffrir. Les acteurs vendeurs du marché sont très sceptiques sur la marche à suivre. L'attentisme électoral puis l'attentisme socialiste sur les mesures à venir, le tout entremêlé avec la morosité ambiante, font que certains hôteliers ont retiré leur produit de la vente. En effet comment leur reprocher, à moins d'agir dans l'urgence, de choisir entre l'incertain et l'incertain. Vendre, c'est parfois abandonner un revenu, pour espèrer une faible rente. Mais vendre, c'est aussi pouvoir rebondir. Tout reste permis mais quand même, attention à la tempête !

Attention à Marx

     Christian Fauré l'explique très bien. La baisse tendancielle du taux de profit est un concept central du marxisme, qui affirme que le taux de profit dans une économie capitaliste est condamné à chuter tendanciellement, en raison de l’augmentation de l’intensité capitalistique au détriment du travail.

Elle n’a jamais été vérifiée. Les travaux de Nicholas Kaldor par exemple ont souligné que le taux de profit était resté stable sur la longue durée. Ce point de vue est profondément erroné car il existe bel et bien une baisse tendancielle du taux de profit inhérente au capitalisme. Dit autrement, et si rien n’est fait, le système capitaliste se consume et voit son taux de profit diminuer inexorablement. Face à cette tendance, Marx souligne qu’il existe des contre-tendances. Car s’il est resté stable, ce n’est qu’au prix de devoir injecter régulièrement dans le système, lors de crises, des contres-tendances qui lui redonnent du souffle : une économie de guerre, uen expansion des marchés, l'innovation technique, le marketing consumériste.

     La baisse tendancielle se manifeste de plus en plus fortement sur le long terme, alors que les contres-tendances sont des mécanismes qui n’agissent que sur le court terme, pour relancer la machine, parfois dans la précipitation et toujours sans mesurer les externalités négatives qu’elles produisent. Le taux de profit est comme un feu qui, si il n’est pas alimenté, dépérit. Pour l’entretenir, il faut lui donner des combustibles.

     Attention à Marx. Car ce qui se passe chez nous ici, ce qui se passe en Grèce et qui s'étend dans d'autres pays, ce qui se passe au niveau de la crise bancaire et étatique, nous donne parfois des frissons, et nous fait penser que le système s'est enraillé tout seul. N'en rajoutons pas. Mais un peu de décence dans certains comportements seraient souhaitables et je ne suis pas certain que les états soient les plus sérieux pour donner des exemples. Je ne vise personne. Mais de loin, je préfère voir à la barre un capitaine plutôt qu'un matelot. Surtout quand le matelot Voltaire est entouré d'une bonne tripotée d'idéologues bobos qui se moquent des gens.

Discuté, rediscuté mais très discutable

     Je réponds ici à un commentaire de Jean Emmanuel. La question posée était la suivante : Jusqu'où peut-on aller par les temps qui courent avec un apport de 400 K€ dans la reprise d'une entreprise hôtelière viable ?

     Premièrement, comme le prix minimum d'un hôtel est de 300 k€, tout ce qui est en deçà de 150 k€ d'apport ne peut être jugé de modeste. Après, il est vrai, que les temps bancaires sont difficiles même très difficiles, et que je ne vois plus comment, on peut rentrer sur une affaire si l'apport n'est pas égal au minimum à 35%. On parlait dans le temps d'un autofinancement systématique des murs mais ce temps là est bien révolu. Je crois maintenant que ce qui effraie le banquier, c'est non seulement la rentabilté de l'hôtel, l'âge du capitaine, son apport, son professionalisme, l'état de l'hôtel, mais aussi le montant emprunté. Je m'explique.

     Dans le cadre d'un fonds, avec 400 k€ d'apport, il faut chercher un fonds dont le prix packagé (prix + frais + honoraires) n'excède pas 1.200 k€. Sincèrement 1.000 k€ c'est encore mieux. C'est typiquement un hôtel qui fait 400 k€ de Ca. Si vous avez la moindre expérience dans l'hôtellerie, cela passera mieux. Mais si on achète les murs, le prix packagé va tourner autour de 1.700 k€ disons. Et là, la banquier va se retrouver à prêter 1.300 k€ et c'est à où le bas blesse.

     Vu le marché aujourd'hui, je pense que le banquier va demander 40% sur un fonds et 30% sur un mur et fonds. Évidemment, tout change d'une affaire à une autre, mais au vu de mes dernières ventes, je peux vous dire, que tout est discuté et rediscuté. Cela est même très discutable. Mais la frilosité bancaire a de quoi faire peur, d'abord ils ont peur pour eux-mêmes.

On est mal parti !

     Je pense qu'une certaine morosité s'est emparée du marché hôtelier. Avouez quand même, que les dirigeants socialistes sont plus obsédés à faire du social que du managérial. Pas de poule et pas d'oeuf. La première création de richesse, c'est l'entreprise. La deuxième création, c'est le personnel. La troisième, c'est l'État. Je le répète souvent, la droite, c'est l'homme pour une société, pour la gauche, c'est la société pour l'homme.

     On est mal parti car à vouloir de manière obsessionnelle enrichir le pauvre, on appauvrit le riche. Or au delà de toute justice fiscale logique, les socialistes idéologues tirent tout le monde vers le bas et avec eux, réussir devient vraiment un tabou, une honte. À force de taxer et retaxer, ils devraient déjà purger l'État et s'appliquer à eux mêmes, ce qu'ils font aux autres.

     Remarquez, comme disait Coluche, c'est agréable d'être pris pour un con par un imbécile. Dans notre cas, c'est plus terrible que cela, car voilà des gens incapables de gérer l'État, qui disent comment faire pour diriger les entreprises. On est mal parti !

La Valeur n'est pas au milieu

     La valeur d'une entreprise est l'élément le plus discutable. La simple application des méthodes classiques ne peut en aucun cas constituer une réponse satisfaisante. Comme nous l'avons toujours dit, la valeur est une vision unilatérale. La transaction n'existe que si un accord est trouvé sur le prix. En effet, la valeur vendeur et la valeur acheteur peuvent se trouver très éloignées l'une de l'autre. La valeur marché, quant à elle, est une autre notion, qui généralement se situe entre les positions acheteur et vendeur, bien que parfois, nous pouvons avoir des surprises, car c'est tout sauf le milieu. C'est donc bien "l'acceptation de la convergence" entre la valeur acheteur et la valeur vendeur qui donne le prix.

Le marché a un visage

     Un économiste disait " Mettre fin à la dictature du marché, fluide et anonyme, c'est rompre avec qui ? ". Cela me rappelle un autre conseiller qui affirmait " Marx est impuissant faute d'ennemis identifiés ". En réalité, je crois que le marché a bien un visage, le nôtre. C'est vous, acheteurs et vendeurs, qui faites et défaites sans cesse le système, en croyant, en imaginant, en faisant, an achetant, en vendant. Le marché n'est certes pas si fluide que cela, mais il est un tout, sans être un rien. Donc, le marché a toujours raison, car vous croyez toujours bien faire et vous fabriquez sans cesse de la valeur sur un prix.

Choix rationnel ou pas ?

     Troisième Réflexion de Daniel Kahneman Prix Nobel d'économie en 2002 sur le choix rationnel.

     La théorie économique dominante, dite du choix rationnel, postule que, face à un choix, par exemple entre une certitude ou un pari, l'homme sensé fait toujours une analyse objective et logique. Depuis le XVIIIe siècle et les travaux du mathématicien Daniel Bernoulli sur la psychologie des préférences, cette théorie a intégré deux notions majeures concernant la prise de décision : la peur du risque et l'espérance d'utilité, c'est-à-dire le fait que l'homme sensé apprécie la valeur de ce qu'il possède non en fonction de la quantité d'argent que cela représente mais de l'usage qu'il espère en faire.

     Pour autant, la théorie dominante continue de supposer que les gens sont des décideurs rationnels. Elle postule par exemple que la peur du risque est la même, que les gens soient en situation de gain ou de perte. Or, nos expériences de psychologie nous ont montré que, dans la vie réelle, ce n'est pas si simple : les gens sont souvent la proie d'illusions cognitives qui les empêchent d'analyser logiquement une situation. Ainsi, ils préfèrent un pari risqué à une certitude lorsqu'ils sont sûrs de perdre mais rarement lorsqu'ils sont sûrs de gagner (et ce, même si la certitude du gain est suffisamment élevée pour compenser le risque encouru).

     Notre aversion pour le risque est donc plus forte quand il s'agit de gain que lorsqu'il s'agit de perte. Nous avons également tendance à considérer que la différence de gain (ou de perte) entre 50 et 100 euros est plus importante qu'entre 1050 et 1100 euros. Mais ce n'est pas tout... Face à un choix en condition d'incertitude (impliquant donc les lois de probabilité), nous n'appliquons pas ces lois de manière rationnelle, contrairement à ce que dit la théorie dominante : nous pensons généralement qu'il y a une différence plus importante entre 0 % et 10 % de chance d'obtenir un résultat qu'entre 30 % et 40 % de chance d'obtenir le même résultat. On a donc tendance à surpondérer les événements à faible probabilité et à souspondérer les événements à forte probabilité. La théorie du prospect tient également compte de cette illusion cognitive qui vient de notre façon subjective d'évaluer des probabilités.

Je vends ou j'achète ?

     Première Réflexion de Daniel Kahneman Prix Nobel d'économie en 2002 sur l'effet de possession.

     Richard Thaler avait observé que les gens attachent un prix très différent au même objet selon qu' ils le possèdent ou non. En général, ils réclament beaucoup plus d'argent pour le vendre qu'ils ne seraient prêts à en donner pour l'acquérir. Notre théorie du "prospect" explique ce phénomène : ce que les gens apprécient et évaluent, ce ne sont pas des situations mais des changements de situation, et ils accordent une importance bien plus grande aux pertes qu'aux gains, même s'il s'agit du même objet. 

Je définis, je cherche, je trouve, je chiffre

     Je viens de lire un énième article sur le calcul de la valeur des hôtels. Nous ne sommes jamais au bout de nos surprises. Six critères entrent en jeu selon l’auteur. D'abord l'analyse du bilan. Ça c'est bien. Où cela se corse, c'est que selon l'auteur, il ne s’agit pas vraiment d’apprécier le Rbe ni l’Ebe mais plutôt le Résultat d'exploitation en tenant compte des économies réalisables et des recettes exceptionnelles. C'est justement la notion de Rbe car celui-ci est par définition un Ebe corrigé. Bon passons. Ensuite, il faut évaluer l'hôtel en multipliant le Ca par un coefficient qui varie selon le lieu. Qu'on prenne Paris et la Province, pourquoi pas, mais je rappelle quand même qu'un fonds d'hôtel, je dis un fonds vaut à peu près la même chose à Orléans qu'à Toulouse. Certes, il y a un attrait certain pour des villes proches de la mer ou pour des villes de charme, mais le soleil et l'eau ne modifient en rien le Rbe. Ensuite, troisième point, il faut croiser la valeur bilan et la valeur Ca, car dit l'auteur il y a des affaires avec un bon Ca sans rentabilité. Ouf c'est du lourd. Car voyez vous, c'est le propre de l'hôtellerie, le Ca entraîne la marge, et justement toute constatation d'une marge déficiente ne peut provenir que d'éléments perturbateurs que tout à chacun saura retrouver dans le Rbe qui lui corrige ces effets.

    Quatrième point. C’est l'analyse des composantes propres à savoir l'emplacement, la surface, les mètres linéaires, l'état des lieux, la situation locative, la sécurité. Il y a un peu à boire et à manger là dedans, mais bon. On passe ensuite sur l'aspect professionnel de l'affaire, c'est à dire la qualité de l'outil, les moyens commerciaux, l'efficacité, etc.... Dernier point, il faut faire une comparaison avec les prix de marché environnants.

     Moi je crois qu’on se complique un peu l’esprit. Avant tout l’acheteur ne cherche un hôtel que dans des régions définies. Ensuite l’apport va le guider vers un type de bien avec un Ca et un nombre de chambres. Ensuite, selon ma formule magique, il doit répondre à la question « Est ce que je me vois y vivre et y travailler ». Et c’est seulement ensuite qu’il va se poser la question de la rentabilité, de la sécurité, de la commercialité et de tout le reste. Je définis, je cherche, je trouve, je vérifie, je contrôle.

     Ah autre chose. L’auteur dit que chacun a sa propre méthode guidée par ses propres intérêts selon qu’il est acheteur, vendeur, agent immobilier, investisseur…Je crois que c’est faux. Chacun a son prix en tête en revanche mais le cabinet d’affaire lui, qui est par définition, l’homme du marché, n’a pas sa propre méthode de calcul. Tout après est une manière d’appréciation, de réalisation, et d’opportunité.

On perd le fil du bon prix

     Comment voulez-vous sincèrement qu'un marché concurrentiel devienne haussier ? Regardez, à la date de la mondialisation, ce qui se passe sur le marché des coûts. Tout se tend et il est difficile de lutter contre tel ou tel fournissseur étranger qui n'applique pas les mêmes taux horaires. Mais regardez aussi ce qui se passe sur le marché des prix. Tout le monde y va de sa politique baissière et dans le domaine de l'hôtellerie, notez que les marchands de remise y vont fort. Afin de remplir son hôtel, chacun utilise les remiseurs, en ouvrant certes seulement quelques chambres à ce marché, mais quand même.

     Yield management ou pas, le client maximise le rapport qualité prix à outrance, et si, en apparence, cela satisfait certains, force est de constater que cette tendance se généralise, et qu'elle tue chaque année de plus en plus d'hôtels. Les vases communicants fonctionnent à plein régime. À vouloir toujours discutailler sur le prix d'une chambre, on est en train de perdre le fil du bon prix.

Malheur à ceux qui jouent les Cassandre

     On avait prévu le pire. En réalité, la croissance de l'économie française a atteint 1,7% en 2011, ce qui n'est si mal, compte tenu de la conjoncture actuelle. Au quatrième trimestre, nous sommes aussi positifs de 0,2%. En 2010, l'économie française avait progressé de 1,4 %. Tout n'est pas parfait car on connaît les risques économiques et bancaires de notre monde. Mais quand même ! Eh bien imaginez vous que tout le monde n'est pas content. Certains journalistes disent que ce n'est pas assez, d'autres affirment que cela cache d'autres déficits, enfin les derniers crient haut et fort que la catastrophe est devant nous.

     Sacrés prophètes économistes ! Prévoir n'est pas facile, et chaque remarque a peut être du vrai, mais en attendant, réjouissons nous. Néanmoins, dans la foulée, la Banque de France a sorti son évaluation pour le premier trimestre 2012 en estimant que celle-ci devrait être nulle. Remarquez, la même institution avait confirmé récemment que la prévision pour le quatrième trimestre devait être aussi à 0, ce qui prouve que tous les experts se trompent.

     Je vous rappelle que la notion de récession, c'est lorsque le Pib se contracte deux trimestres de suite. Donc je vous le dis : nous ne sommes pas en récession. Malheur à ceux qui jouent les Cassandre.

Un hôtel n'est pas un immeuble !

     La vente d'hôtels murs et fonds n'a selon moi rien à voir avec de l'immobilier. Tout d'abord, on achète un outil de travail donc avant tout une rentabilité. Ensuite, même si je l'entends parfois, il est difficile de caler le prix des murs d'un hôtel sur le prix du mètre carré. J'ai déjà vu des propriétaires déconnecter librement le prix du fonds du prix des murs en disant le fonds vaut tant selon les règles du marché et les murs valent tant parce que le marché immobilier donne tant.

     C'est une vision simpliste. On peut néanmoins accréditer un tout petit cette thèse pour expliquer que dans certaines villes comme Paris et d'autres certainement, un hôtel murs et fonds vaut plus cher qu'à Bourges. Je mets beaucoup de réserves car d'après moi, seul la pérennité du taux d'occupation peut influer tel ou tel prix. Mais on ne doit pas totalement exclure cette thèse immobilière.

     Je crois surtout que lorsque le propriétaire en province parle ainsi, c'est qu'il justifie son prix haut et qu'hélas, il ne tient nullement compte du marché. Certes, pour un hôtel, un immeuble cossu est plus attrayant qu'un immeuble mais il faut tenir compte de facteurs comme état, entretien, fonctionnalité, travaux à faire, normes électriques et j'en passe et des meilleurs.

     Il faut donc un peu beaucoup de discernement pour faire la part des choses car ce n'est pas si simple. Une seule chose est sûre : un hôtel n'est pas un immeuble !

Une entreprise : c'est 3 chiffres

     Une entreprise, c'est au niveau des chiffres trois choses : un Chiffre d'affaires, des Charges, et une Trésorerie. Si on oublie cela, on oublie tout. Comment faire pour avoir plus de chiffre d'affaires, avec des charges maîtrisées, et comment maintenir ma trésorerie pour faire face à des imprévus, des investissements ou tout simplement dégager des marges de sécurité. Tout est dans l'historique et dans la prévision.

     Ne vous y trompez pas, tous les hôteliers connaissent le schéma par coeur. Alors messieurs les acheteurs, quand demain vous allez regarder les comptes d'un hôtel, regardez l'évolution de ces trois chiffres sur 2 ou 3 ans. Le chiffre d'affaires est le plus " comestible ", car il est compréhensible. Pour les charges, c'est plus " hard ", car il faut reprendre le résultat d'exploitation et enlever toutes les charges non récurrentes, les charges ne générant pas de sorties de cash, les charges liées aux exploitants, et même le loyer. Si vous arrivez à un niveau de charges entre 45% et 50% du Ca, c'est que vous êtes bon. Regardez maintenant la trésorerie. Elle est obligatoirement positive. Si elle ne l'est pas, c'est qu'il y a un problème.

     Normalement, vous devez être capable de faire le test en 5 minutes.

     Si vous n'y arrivez pas, pas grave, je suis là, et chez moi c'est gratuit. Moi je vends des hôtels, et tous mes conseils, comme mon blog, sont pour vous, rien que pour vous, et je ne les vends pas.

Frigorifié, comme le marché

    Je pense que tout le monde va y perdre son latin. Incontestablement, le marché est comme le temps, très refroidi. Franchement, si vous n'avez pas d'argent ou si vous n'êtes pas professionnel, laissez tomber ! Les banques sont de plus en plus circonspectes sur le secteur de l'hôtellerie restauration. Les taux varient d'un dossier à l'autre et cela montre une grande fébrilité. D'un côté, je suis agréablement surpris quand même de voir sur un dossier assez " hard ", une banque financer le projet, et ce sur 20 ans pour les murs et 10 ans pour le fonds, avec c'est vrai des taux assez élevés.

    D'un autre côté, je suis aussi étonné dans le bons sens, de voir les banques casser les taux, rien que pour avoir le dossier. Il n'y a plus de règle absolue. Le dossier et sa qualité, le parcours du repreneur, son âge, et surtout son apport, avec deci delà la fortune régionale de la banque, font qu'on peut y arriver. Cela fait de plus en plus de conditions à remplir, mais pour le moment, tous mes dossiers sont financables et financés. Ce n'est pas le cas pour tout le monde et selon moi, l'avis de tempête est encore pour demain, il va falloir penser à s'abriter !

En direct du marché...

Vous l'avez compris depuis longtemps en me lisant, je ne suis pas un inconditionnel des analyses bancaires. Je suis toujours surpris de voir telle ou telle banque faire ou défaire des choses, suivre ou ne pas suivre sur un projet, même parfois ne rien comprendre à un business plan, et pire encore nous faire croire que eux ils savent et que les entreprises ne savent rien. Il y a banquiers et banquiers. J'ai toujours fustigé ce que j'appelle les remplisseurs de case, les pseudo analystes financiers, dont certains devraient retourner à l'école plutôt que de donner des leçons. Au moins, ils devraient avant de prendre une décision, se déplacer, sentir, toucher, ressentir, voir, discuter, au lieu de remplir de manière simpliste leur grille d'évaluation. Mais, je vous le dis, quand même, comme la dernière fois, il y a beaucoup de banquiers normaux qui font leur travail, et surtout ceux de proximité. Et là haut aussi, dans les tours, il y a des gens formidables qui luttent comme dans l'administration, contre la lourdeur des procédures. Mais surtout sachez quelque chose, il faut arrêter de tirer systèmatiquement sur la banque, car voyez vous, le jour, où ils ne seront plus là, vous aussi, vous aurez disparu.

En direct du marché...

Le marché tourne un peu au ralenti en ce début d'année. J'entends bien mes clients me dire que ce sont toujours les mêmes produits qui leurs sont proposés. Les vendeurs semblent attendre. On ne sait pas quoi ! Mais les craintes électorales, les craintes des taux, les craintes des banques, les craintes de l'humeur ambiante, tout cela mis dans le même paquet, cela donne un goût de début de sinistrose. Et pourtant ! L'hôtellerie se porte bien, et certaines banques prêtent toujours. Je suis sûr que nos politiques vont se chamayer, et que tout le monde va y aller de son petit mot pour dire que le pire est derrière et que demain, on repart. Là dessus, les journalistes ne manqueront pas une occasion pour en rajouter une couche. Vive le lendemain du 6 mai, au moins, on sera guéri, même si on n'était pas malade. Remarquez le lendemain du 6, c'est le 7 mai, et cela tombe bien, c'est mon anniversaire.

En direct du marché...

J'entends souvent les clients dire et redire : la bonne taille pour la rentabilité d'un hôtel c'est minimum 40 chambres. Je ne sais pas qui a dit cela mais les idées mauvaises ont la vie longue. Pourquoi voudriez vous que la rentabilité varie en focntion du nombre de chambres ? Rien. De tout ce que je vois, la rentabilité est toujours d'environ 50% et je l'ai dit et redit, la seule chose qui puisse faire varier la marge, c'est le taux d'occupation (à loyer égal et à travaux égaux). En revanche, il est vrai que plus le nombre de chambres est important, plus le chiffre d'affaires est généralement élevé, donc plus la marge en valeur absolue est confortable, et plus il y a de la possibilité de faire travailler des équipes. C'est donc une vérité d'investisseur et non d'exploitant. Alors laissons les investisseurs à leur règle, mais je vous en prie, vous exploitants, ne l'appliquez pas à vous mêmes. Autre chose : il est vrai que plus l'hôtel est petit, plus vous exploitez, donc moins vous avez de possibilités de vous faire remplacer. Et alors ? J'ai même connu un client qui voulait que d'un 40 chambres. Je lui ai expliqué cette règle. Non. Je lui ai même montré un 25 chambres qui faisait 500 K€ de Ca. Non. Il a acheté un 40 chambres qui faisait 500 K€. Même prix, mais pas même taux d'occupation. Plouf plouf plouf, l'année suivante, le père Noel n'est pas passé chez lui.

En direct du marché...

Décidement, il ne se passe pas un jour sans avoir des surprises de la part de nos amis banquiers. Certains ne financent plus, mais plus du tout, et même font part de leurs états d'âme. C'est décourageant. D'autres sont en Rtt. Nos remplisseurs de case quant à eux remplissent toujours les cases. Et bizaremment, d'autres banquiers sont gourmands de prêts, et eux ils travaillent, tous les jours, donnent leur portable,  et ne remplissent pas les cases. Ceux là croient dans l'hôtellerie et vont de l'avant. La France bancaire s'est coupée en deux.

En direct du marché...

Je ne voudrais surtout pas être méchant mais quand même. Le métier de banquier est dur en ce moment. Je ne voudrais pas être à leur place d'abord je n'y suis pas, donc vous me direz cela tombe bien. Je ne citerai pas la banque bien sûr, mais celle là, on me l'avait jamais faite. Suite à une promesse, on a déposé avec mes clients, des dossiers en banque. En fait et comme je le le fais d'habitude, je contacte les banquiers, je leur envoie le dossier, et ensuite lors de la réunion, ayant pris connaissance de tous les éléments, ils rencontrent les acheteurs ce qui leur permet de poser les bonnes questions et de se faire une bonne idée de la faisabilté de l'opération. Normalement, on contacte 4 à 5 banques. Vous connaissez tous le côté affreux du numéro de téléphone des plate-formes. J'ai pris les rendez-vous vers le 23 septembre et parfois le message passe mal. D'abord on me demande mon numéro de compte et j'en passe et des meileurs. Mais au bout du bout, on arrive toujours avec beaucoup de patience parfois, à avoir le bon interlocuteur. Généralement, les banquiers rappellent dans les deux jours maximum. Cette fois-ci, très sérieusement, il m'a rappelé le 2 novembre, soit exactement 40 jours après comme si le temps chez lui s'était arrété. Et en plus, il ne me paraissait pas gêné, surtout qu'il m'a dit, cette phrase extraordinaire : "Vous m'avez appelé hier ?" Fabuleux !

En direct du marché...

Une nouvelle fois, la fameuse norme 2011 hôtelière est repoussée. La circulaire interministérielle vient expliquer les dispositions prises par l'arrêté du 26 octobre 2011. Elle définit le contenu du dossier que l'hôtelier doit soumettre à la commission de sécurité incendie pour faire valider son échéancier de travaux avant de le transmettre à la mairie au plus tard le 1er janvier 2012.
Le dossier de mise en sécurité, accompagné d'un échéancier de travaux prenant en compte les prescriptions de l'arrêté modificatif du 26 octobre 2011, doit comporter un certain nombre de pièces définies à savoir :

a) une notice de sécurité décrivant succinctement l'établissement.

b) Un plan de masse permettant de localiser l'hôtel.

c) Les plans des niveaux, objet des travaux d'amélioration de la sécurité.

d) un échéancier de réalisation.

En direct du marché...

Pas mal de personnes me demande souvent combien peut valoir un hôtel restaurant ? Tout dépend du chiffre d'affaires réalisé par ce restaurant. Mais de manière générale, ne retenez que le chiffre d'affaires hôtel (nuitée et petit déjeuner) et oubliez celui du restaurant. Exemple si un hôtel fait 500 k en hôtel et 200 k en restaurant, il serait illusoire d'appliquer des multiplicateurs sur le total. Avec un coefficient de 2,5 nous obtenons une valorisation du fonds à 1,250 et non 1,750. Cela change tout. En revanche, on peut considérer qu'à partie d'un certain montant de chiffre, le restaurant commence à dégager des marges, qui elles, peuvent être intégrées dans le calcul. Exemple si l'hôtel fait 850 k et le restaurant 550 k, on peut considérer que le prix pourrait être de 2,5 * 850 + 0,1 * 550 = 2,180. L'impact reste de toute façon faible et on ne peut pas tout mélanger. En revanche, quand on est face non pas à des hôtels restaurants mais des restaurants hôtels où là la proportion est inversée, le calcul change du tout au tout.

En direct du marché...

Je voulais vous faire part d'une réflexion un peu bizarre. Il y a trois ans, je rentre en mandat un hôtel à la vente pour 700 K€. L'hôtel est petit, joli, bien situé. Mais, le marché n'est pas trop là et disons le, l'hôtel est cher, un peu cher. Les vendeurs arrivent à trouver un acheteur à 650 K€ au bout de deux ans. Mais en fait, rapidement ils changent d'avis plus pour des raisons personnelles que professionnelles. Ils le remettent en vente au prix d'achat inflaté des frais donc à 725 K€. Voulant prendre une marge, le prix affiché est à 750 K€. Le marché n'est toujours pas trop là. Rien n'a changé, ni le chiffre d'affaires, ni la structure de l'hôtel. Il est vendu en une semaine au prix affiché et ils seront trois à le vouloir. Conclusion de l'histoire : je ne sais pas qui a raison, mais on voit ici la différence entre valeur et prix. On ne connaîtra jamais le véritable prix de l'hôtel mais on sait que deux personnes au moins n'ont pas les mêmes valeurs. Dans un contexte économique et financier dégradé, il est drôle de voir que le prix de vente en l'espace d'un an est passé de 650 à 750. Tous les acheteurs ont l'impression de payer toujours trop cher, mais en revanche, tous les acheteurs ne font le même calcul. Le premier acheteur avait fait selon lui une affaire, le second en a fait une autre. Les deux ont raison. Un acheteur A n'étant pas un acheteur B, la valeur X du premier ne peut être la valeur Y du second. Méfions nous des prix, la valeur a toujours raison.