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QUE DU BONHEUR POUR 2012 AVEC SANTÉ ET RÉUSSITE

Exemple Hôtel vendu par JTF

Hôtel Les Sternes à Perros Guirec

http://www.hotel-sternes-perros.com/

En direct du marché...

La société est ainsi faite que de plus en plus tout vient à nous. Nous sommes partis de l'eau, du gaz et de l'électricité. Nous avons connu les livraisons de pizza et aujourd'hui, plus la peine de se déplacer pour acheter un meuble, un livre, un vêtement, un cd, un appareil, de la nourriture et la liste est longue. Même aux États Unis, il suffit de rentrer dans un restaurant, de prendre la carte, et de dire vous me livrerez ces plats chez moi à 20h. Le phénomène tend à s'accélerer. Mais voyez vous, il y a beaucoup de choses qu'on n'arrivera pas à déplacer, et par essence, là ou l'on va donc les hôtels. Rien que pour cela, l'hôtellerie en général a de beaux jours devant elle.

Quel apport pour acheter un hôtel murs et fonds ?

J'entends souvent les clients dire : j'ai 100 K€ et je cherche un 40 chambres. Heureusement que ce n'est pas un murs et fonds ! Soyez réaliste. Combien faut-il pour passer ? Beaucoup trop de paramètres entrent en jeu pour répondre d'une manière certaine mais quand même, on peut se risquer à évaluer.

Pour un murs et fonds, cela s'achète 4 fois son Ca et avec les frais de 10%, cela fera 4,4 fois. La marge est disons de 50%. Je peux financer 10 fois ma marge si l'emprunt est sur 15 ans, donc 5 fois le Ca. Mais dans ce cas idéal d'autofinancement, je n'ai pas de marge, pas de salaire, et on suppose que rien n'est à faire dans l'hôtel. Il me faut donc une marge de 10% de mon Ca, et un salaire de 50 minimum chargés et il faut surtout que la répartition murs fonds soit à mon avantage car tout emprunt sur 7 ou 10 ans abîme fortement ma marge. Ma seconde marge sera sonc de 40% du Ca - 50 K€ ou encore 40% * PV/4,4 - 50. Mon emprunt sur 15 ans (restons sur cette hypothèse) ne devra pas dépasser 10 * 0,0909 * PV - 500 soit 0,909 PV - 500. Dans le cas dun hôtel faisant 400 K, le prix de vente sera de 4,4 soit 1.760 K, ma marge initiale sera de 200 K, ma marge rectifiée sera de 40% Ca - 50 soit 110. Je ne pourrais emprunter que 1.100 avec un apport de 660. On retrouve ce montant dans la formule de 0,909 PV - 500 car cela donne 1.100. Donc dans ce cas, Il me faut 37,5% d'apport.

Eh bien imaginez vous, qua dans ce cas idéal, ou les murs avec leurs frais valent 1.100 et le fonds 660, où le prix n'est pas trop cher, où il n' y a rien à faire, il faut quand même 37,5% d'apport.

Et si l'hôtel faisait 200 de Ca, il vaudrait 880, la marge rectifié serait de 30. Je ne pourrais emprunter que 300 et apporter 580. Là le rapport est inversé (66% d'apport) car le salaire demandé de 50 entame la capacité de financement.

Et si l'hôtel faisait 800 de Ca, il vaudrait 3,520, la marge rectifié serait de 270. Je ne pourrais emprunter que 2.700 avec un apport de 820. Là le rapport est de 23% mais le salaire demandé ne correspond pas à l'apport exigé.

Conclusion : dans tous les cas, il faut au minimum 25% d'apport du prix packagé si vous êtes déjà hôtelier, et 33% d'apport si vous êtes en reconversion.

Mais attention, je suis parti sur un hôtel valant 4 fois son Ca, en état parfait, avec appartement, certes avec un taux d'occupation standard, et avec une répartition telle que les murs valent toujours plus que le fonds.

Qu'en pensez vous ?

En direct du marché...

J'entends souvent les clients dire et redire : la bonne taille pour la rentabilité d'un hôtel c'est minimum 40 chambres. Je ne sais pas qui a dit cela mais les idées mauvaises ont la vie longue. Pourquoi voudriez vous que la rentabilité varie en focntion du nombre de chambres ? Rien. De tout ce que je vois, la rentabilité est toujours d'environ 50% et je l'ai dit et redit, la seule chose qui puisse faire varier la marge, c'est le taux d'occupation (à loyer égal et à travaux égaux). En revanche, il est vrai que plus le nombre de chambres est important, plus le chiffre d'affaires est généralement élevé, donc plus la marge en valeur absolue est confortable, et plus il y a de la possibilité de faire travailler des équipes. C'est donc une vérité d'investisseur et non d'exploitant. Alors laissons les investisseurs à leur règle, mais je vous en prie, vous exploitants, ne l'appliquez pas à vous mêmes. Autre chose : il est vrai que plus l'hôtel est petit, plus vous exploitez, donc moins vous avez de possibilités de vous faire remplacer. Et alors ? J'ai même connu un client qui voulait que d'un 40 chambres. Je lui ai expliqué cette règle. Non. Je lui ai même montré un 25 chambres qui faisait 500 K€ de Ca. Non. Il a acheté un 40 chambres qui faisait 500 K€. Même prix, mais pas même taux d'occupation. Plouf plouf plouf, l'année suivante, le père Noel n'est pas passé chez lui.

De la valeur des choses...

On dit souvent à raison : « Les marchés ont leur folie, bien fol qui s’y fie ». Mais retournons la logique. Si les marchés étaient efficients, complets, sans phénomènes d’illiquidité et si les agents étaient rationnels, si l’information était symétriquement partagée par tous, alors, précisément, le prix ne serait qu'un inventaire de chiffres. Dans un tel monde, les prix pour toutes les transactions présentes et futures seraient fixes. C’est précisément parce que les marchés ne sont pas efficients qu’on a besoin du principe de juste valeur, à savoir une distance raisonnée par rapport au prix. Il n’y a que les inconditionnels des marchés pour égaliser rigidement en toute occasion la juste valeur au prix. Mais la valeur n'est toujours pas la juste valeur, qui n'est donc pas le prix. Conclusion : chacun a son prix, mais chacun aussi aura sa valeur.

En direct du marché...

Décidement, il ne se passe pas un jour sans avoir des surprises de la part de nos amis banquiers. Certains ne financent plus, mais plus du tout, et même font part de leurs états d'âme. C'est décourageant. D'autres sont en Rtt. Nos remplisseurs de case quant à eux remplissent toujours les cases. Et bizaremment, d'autres banquiers sont gourmands de prêts, et eux ils travaillent, tous les jours, donnent leur portable,  et ne remplissent pas les cases. Ceux là croient dans l'hôtellerie et vont de l'avant. La France bancaire s'est coupée en deux.

Exemple Hôtel vendu par JTF

Hôtel Châteaubriand à Nantes

http://www.hotel-chateaubriand-nantes.fr/

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Je ne voudrais surtout pas être méchant mais quand même. Le métier de banquier est dur en ce moment. Je ne voudrais pas être à leur place d'abord je n'y suis pas, donc vous me direz cela tombe bien. Je ne citerai pas la banque bien sûr, mais celle là, on me l'avait jamais faite. Suite à une promesse, on a déposé avec mes clients, des dossiers en banque. En fait et comme je le le fais d'habitude, je contacte les banquiers, je leur envoie le dossier, et ensuite lors de la réunion, ayant pris connaissance de tous les éléments, ils rencontrent les acheteurs ce qui leur permet de poser les bonnes questions et de se faire une bonne idée de la faisabilté de l'opération. Normalement, on contacte 4 à 5 banques. Vous connaissez tous le côté affreux du numéro de téléphone des plate-formes. J'ai pris les rendez-vous vers le 23 septembre et parfois le message passe mal. D'abord on me demande mon numéro de compte et j'en passe et des meileurs. Mais au bout du bout, on arrive toujours avec beaucoup de patience parfois, à avoir le bon interlocuteur. Généralement, les banquiers rappellent dans les deux jours maximum. Cette fois-ci, très sérieusement, il m'a rappelé le 2 novembre, soit exactement 40 jours après comme si le temps chez lui s'était arrété. Et en plus, il ne me paraissait pas gêné, surtout qu'il m'a dit, cette phrase extraordinaire : "Vous m'avez appelé hier ?" Fabuleux !

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Une nouvelle fois, la fameuse norme 2011 hôtelière est repoussée. La circulaire interministérielle vient expliquer les dispositions prises par l'arrêté du 26 octobre 2011. Elle définit le contenu du dossier que l'hôtelier doit soumettre à la commission de sécurité incendie pour faire valider son échéancier de travaux avant de le transmettre à la mairie au plus tard le 1er janvier 2012.
Le dossier de mise en sécurité, accompagné d'un échéancier de travaux prenant en compte les prescriptions de l'arrêté modificatif du 26 octobre 2011, doit comporter un certain nombre de pièces définies à savoir :

a) une notice de sécurité décrivant succinctement l'établissement.

b) Un plan de masse permettant de localiser l'hôtel.

c) Les plans des niveaux, objet des travaux d'amélioration de la sécurité.

d) un échéancier de réalisation.

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Pas mal de personnes me demande souvent combien peut valoir un hôtel restaurant ? Tout dépend du chiffre d'affaires réalisé par ce restaurant. Mais de manière générale, ne retenez que le chiffre d'affaires hôtel (nuitée et petit déjeuner) et oubliez celui du restaurant. Exemple si un hôtel fait 500 k en hôtel et 200 k en restaurant, il serait illusoire d'appliquer des multiplicateurs sur le total. Avec un coefficient de 2,5 nous obtenons une valorisation du fonds à 1,250 et non 1,750. Cela change tout. En revanche, on peut considérer qu'à partie d'un certain montant de chiffre, le restaurant commence à dégager des marges, qui elles, peuvent être intégrées dans le calcul. Exemple si l'hôtel fait 850 k et le restaurant 550 k, on peut considérer que le prix pourrait être de 2,5 * 850 + 0,1 * 550 = 2,180. L'impact reste de toute façon faible et on ne peut pas tout mélanger. En revanche, quand on est face non pas à des hôtels restaurants mais des restaurants hôtels où là la proportion est inversée, le calcul change du tout au tout.

Exemple Hôtel vendu par JTF

Hôtel Duquesne à Nantes

http://www.hotel-duquesne-nantes.com/

Exemple Hôtel vendu par JTF

Hôtel Saint Patrick à Nantes

http://www.hotel-saintpatrick.com/

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Je voulais vous faire part d'une réflexion un peu bizarre. Il y a trois ans, je rentre en mandat un hôtel à la vente pour 700 K€. L'hôtel est petit, joli, bien situé. Mais, le marché n'est pas trop là et disons le, l'hôtel est cher, un peu cher. Les vendeurs arrivent à trouver un acheteur à 650 K€ au bout de deux ans. Mais en fait, rapidement ils changent d'avis plus pour des raisons personnelles que professionnelles. Ils le remettent en vente au prix d'achat inflaté des frais donc à 725 K€. Voulant prendre une marge, le prix affiché est à 750 K€. Le marché n'est toujours pas trop là. Rien n'a changé, ni le chiffre d'affaires, ni la structure de l'hôtel. Il est vendu en une semaine au prix affiché et ils seront trois à le vouloir. Conclusion de l'histoire : je ne sais pas qui a raison, mais on voit ici la différence entre valeur et prix. On ne connaîtra jamais le véritable prix de l'hôtel mais on sait que deux personnes au moins n'ont pas les mêmes valeurs. Dans un contexte économique et financier dégradé, il est drôle de voir que le prix de vente en l'espace d'un an est passé de 650 à 750. Tous les acheteurs ont l'impression de payer toujours trop cher, mais en revanche, tous les acheteurs ne font le même calcul. Le premier acheteur avait fait selon lui une affaire, le second en a fait une autre. Les deux ont raison. Un acheteur A n'étant pas un acheteur B, la valeur X du premier ne peut être la valeur Y du second. Méfions nous des prix, la valeur a toujours raison.

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Après le vulgaire "Indignez vous" qui me paraît être un sentiment passif, moi je vous propose le "Résistez". Résistons à la médiocrité ambiante. Mais de quoi parle-t-on ? Qu'est ce que c'est tous ces faux monnayeurs d'argentiers qui jouent avec notre argent, qu'est ce que c'est tous ces politicards qui nous méprisent, qu'est ce que c'est tous ces patrons mafieux qui roulent sur le dos des autres, qu'est ce que c'est tous ces fainéants de tout poil qui donnent des leçons sur comment travailler, qu'est ce que c'est tous ces handicapés intellectuels qui parlent de théorie que personne ne comprend, qu'est ce que c'est tous ces faux croyants qui insultent en permanence ceux qui ont la foi, qu'est ce que c'est tous ces indignés qui s'indignent des autres et donc d'eux-mêmes.....Résistez, Travaillez, luttez contre l'injustice, luttez pour l'honneur, virez les mécréants, chassez les fascistes de gauche ou de droite, restez sur la ligne, celle de l'honnêteté et celle du bien. Tout va trop vite. Hier, il fallait un an, aujourd'hui, il faut une seconde. Comment voulez-vous qu'on s'y retrouve ? Tout le monde parle de tout et de rien, surtout de rien. Avant, il y avait les penseurs, aujourd'hui, on n'a que des Bhl. Avant, il y avait les visionnaires, maintenant, on a les arrivistes. Avant, on avait ceux qui savaient, maintenant on a ceux qui croient savoir et qui ne savent pas. Avant, on avançait, maintenant on recule. La faute à la société. Mais voyez-vous, même si 20% de cons sont de trop, je garde espoir car nous représentons 80%. Et 80% cela change beaucoup. Tout le monde a son destin en main, simplement il faut qu'on se le dise et surtout arrêtons d'être indignés, Résistons, apprenons à oser comme on dit à Hec. Arrêtons de dire et de redire les mêmes erreurs, écoutons les autres, car la vérité existe. À écouter certains, les hôteliers sont de vulgaires commerçants qui s’en mettent plein les poches, je m’insurge. À écouter d’autres, tant mieux si les impôts augmentent car les riches doivent payer, je hurle. À écouter d’autres encore, je fais un métier de voleurs, je les balaie de ma mémoire. Nous sommes les derniers survivants (80%) de ceux qui feront, laissons aux indignés l’espoir de ne rien faire. Résistons. Il y a ceux qui regardent et nous. Alors messieurs les acheteurs et messieurs les vendeurs, vous pouvez compter sur moi pour être à vos côtés pour vous comprendre, vous aider et réussir. Résistons.

Exemple Hôtel vendu par JTF

 

Hôtel Causse Comtal à Rodez

http://www.caussecomtal.fr/

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En cette période estivale, las vrais acheteurs sont tous sur le devant de la scène. C'est la période où les gens ont le temps et commencent à prendre leurs marques en vue d'une future acquisition pour octobre ou début janvier. À cette occasion, je voulais vous faire part d'une réflexion générale qu'un groupe de financiers a émis. Cela tient en trois remarques mais il est toujours bon de rappeler les fondamentaux. Première idée : le risque et la rentabilté c'est un mariage sans divorce possible. Deuxième idée : La rentabilité demandée et la rentabilité obtenue c'est une convergence obligatoire. Troisième idée : Le cash c'est la vérité. Tout cela pour vous dire que rien ne vaut la simplicité et la juste intuition. Un hôtel sur lequel on se sent bien et qu'on trouve bien placé, qui dégage suffisament de cash pour couvrir emprunts et salaires et ce par ce que, on l'achète sur un prix de marché, voilà des idées simples à mettre en oeuvre. J'ai toujours combattu les analyses alambiquées de certains sur le pourquoi du comment. Risque, rentabilté et cash, voilà trois concepts simples qu'il faut garder en tête. Maintenant, il faut trouver l'hôtel ! Et cette triple alliance financière doit s'allier avec une autre triple alliance plus personnelle à savoir : apport, lieu, et mode de vie. Et c'est là que tout devient difficile car l'alchimie de cette double triple alliance est rare.

Exemple Hôtel vendu par JTF

Hôtel Ty Gwenn à La Baule

http://www.hotel-tygwenn.fr

Exemple Hôtel vendu par JTF

Hôtel de Paris à Dijon

http://www.hotel-dijon.eu/

 

En direct du marché...

Je vous invite à lire les deux réactions sur ma note du 6 juin. Toutes les deux vont dans le même sens et évoquent le rôle un peu bizarre des banquiers en ce moment. Les temps en effet ont changé.. Nous avons généralement en face de nous et des acheteurs, des banquiers de terrain plus ou moins vieux, mais des gens qui connaissent parfaitement la dure réalité du business. Et puis derrière eux, se trouvent, ce que Fb appelle des directions financières, et ce que JC appelle des tours d'ivoire. Moi qui ai été directeur financier, je peux vous assurer qu'ils n'en ont que le nom, et que cette nouvelle race de pseudo-banquiers enchaînés à leurs ratios ne comprennent rien au monde des entreprises. Certes, ils ne sont pas tous comme cela et heureusement car les dossiers ne passeraient jamais. Mais il existe quelque part dans quelques banques, des individus formés à l'école des cases à remplir, des impunis qui prennent des décisions alors que eux mêmes ne savent pas grand chose, des empêcheurs de tourner en rond car ils estiment que l'hôtel est mal situé alors qu'ils ne savent pas où cela se trouve, que les acheteurs ont un mauvais profil alors qu'il est meilleur que le leur, qu'il n'y a pas d'avenir dans le tourisme français, et pire du pire, en retrouvant une bible datant de 1674, à l'époque où le relais de poste existait, dans laquelle est mentionné qu'un hôtel bureau vaut au grand maximum 1 fois son chiffre d'affaires.

On pourrait tous en rire mais hélas voyez vous, c'est pas drôle. Car même minoritaires, ces faux banquiers existent.

Souvenez vous......

"Ces êtres étranges venus d'une autre planète. Leur destination : la Terre. Leur but : en faire leur univers. David Vincent les a vus. Pour lui, cela a commencé par une nuit sombre, le long d'une route de campagne, tandis qu'il cherchait un raccourci que jamais il ne trouva. Cela a commencé par une auberge abandonnée et par un homme que le manque de sommeil avait rendu trop las pour continuer sa route. Cela a commencé par l'atterrissage d'un engin spatial venu d'une autre galaxie. À présent, David Vincent sait que les envahisseurs sont là, qu'ils ont pris une apparence humaine, il s'est fixé pour tâche de convaincre un monde incrédule car il sait que le cauchemar a déjà commencé…"

En direct du marché...

Les temps ne changent pas trop. La question centrale sur un hôtel reste toujours la même. Quelle est la rentabilité ? J'ai beau dire que c'est 50% du chiffre d'affaires hors taxes si on parle de murs et fonds, et de 50% - le loyer si on parle que de fonds, rien n'y fait. Souvent les acheteurs doutent de ce que je dis, mais si je vous l'affirme aussi ouvertement, c'est que j'ai pu faire le test sur environ 500 hôtels. Ah bien sûr, n'allez pas me mettre là dedans les 75 chambres 3*, les Chateaux 4*, et les hôtels qui sont détenus pas des investisseurs. Si on constate un Rbe reconstitué inférieur, c'est que le Chiffre d'affaires est trop faible pour amortir les frais fixes. Si on constate un Rbe reconstitué supérieur, c'est que le taux d'ocupation commence à flirter avec des sommets. Dans tous les cas, prenez le chiffre d'affaires et divisez le par deux, vous aurez déjà une partie de la solution.

En direct du marché...

Moi qui suis confronté en permance à la dure réalité du marché, je voulais vous dire, à vous acheteurs, qu'un phénomène nouveau arrive. Hier, nous avions connu les banquiers enthousiastes, puis ensuite raisonnables, et enfin frileux depuis quelques temps. Je vous répète deux trois conversations venant du marché. Sans les nommer, voilà une première banque qui me dit que mon dossier n'est pas viable car le fonds d'un hôtel bureau se vend entre 1 fois et 1,5 fois son chiffre d'affaires et jamais plus. En voilà une deuxième, qui me dit qu'elle ne finance plus d'hôtels. Enfin en voilà une troisième qui demande 75% d'apport. Moi je vais vous dire, la nullité me fait froid dans le dos. Tout le monde sait bien que la banque c'est une chose et que le banquier en est une autre. Même mes amis banquiers sont effarés ce qu'ils entendent, mais que voulez vous, il doit se passer quelque chose quelque part qui fait que les réticents et les mauvais sont en train de prendre le pouvoir sur les réalistes et les bons. Courage, un bon dossier est toujours un bon dossier.

En direct du marché...

Incontestablement, tout en ne sachant pas si cela sera durable ou pas, tout se complique. Je ne sais pas si cela est du au marché très turbulent, mais je trouve que les dossiers deviennent de plus en plus techniques à la limite du très complexes. Bizaremment, acheteurs et vendeurs n'y sont pour rien. Mais c'est la machine bancaire, juridique et fiscale qui est enrayée. Les banquiers manquent de plus en plus de visibilté donc renforcent leurs demandes de garanties, et avocats et notaires ont tendance à exiger des documents de toutes sortes pour mieux sécuriser leurs clients. Certes, les ventes portent de plus en plus sur des cessions de parts et non plus sur des fonds, mais quand même. Cela devient très compliqué et là où avant les dossiers se traitaient dans des temps raisonnables, aujourd'hui tout prend du retard. Affaire à suivre.

En direct du marché...

Merci pour le commentaire ...

Comme quoi tout change...mais qu'est ce que cela change ?

quand ? pour qui ? et comment ?

Si vous avez des avis, écrivez les.

http://www.lhotellerie-restauration.fr/journal/salon-concours-syndicat-association/2011-05/Vers-un-assouplissement-de-la-loi-incendie-pour-les-petits-hotels.htm

 

En direct du marché...

Je ne voudrais surtout pas être un oiseau de mauvaise augure, mais rien ne vient du gouvernement, pour retarder l'échéance du 4 août 2011, pour la mise aux normes. Certains avaient annonçé que la norme serait repoussée à 2012 voire 2015. Certains le croient encore, d'autres en sont sûrs, mais je ne vois rien venir. Beaucoup d'hôteliers se sont d'abord déjà mis en règle et je rappelle qu'il est impossible à la date d'aujourd'hui d'acheter un hôtel sans qu'on ait pu évaluer et chiffrer le risque. Alors attendons, mais je pense que les retardataires vont être déçus.