JTF

Economie hôtelière (Sixième éclairage)

Pour bien vous montrer tout l’aspect philosophique de la chose, j’ai relu pour vous « Les vraies lois de l ‘économie » de Jacques Généreux. Pour les économistes, a de la valeur ce qui a un prix. Pourtant, on dit souvent au contraire que ce qui a de la valeur n’a pas de prix. La santé en est le meilleur exemple. Alors quoi penser ? L’économie est la science des valeurs marchandes.

Au départ, la substance de la richesse et de la valeur est fondée sur la satisfaction de tous les besoins humains. Certains la nomment valeur d’usage ou utilité. Seul Marx contestera cette vision en reconnaissant dans le travail la substance de la valeur. Outre sa nature, la mesure de la valeur pose un problème. Pour les Français comme Say, la valeur des biens se fonde sur l’utilité subjective. Pour les Anglais comme Smith et Ricardo, il faut déterminer un étalon de valeur. Pour ces derniers, même si l’utilité est l’essence de la valeur, cela ne permet aucunement de comprendre la formation des valeurs dans les échanges, donc des prix. L’eau par exemple est utile mais n’a quasiment pas de valeur sur le marché. La définition philosophique de la valeur ne suffit pas à décrire la réalité des échanges. Remarquez, on pourrait mesurer les valeurs par les prix. Mais à nouveau, le bât blesse car le prix, comme étalon de mesure de la valeur incorpore les instabilités monétaires et les évolutions des biens. Afin de pallier ces perturbations, les classiques anglais vont se rabattre sur la valeur du travail. Mais là aussi, cette piste sera vite enterrée car cette notion de travail est trop hétérogène pour être retenue. La théorie de la valeur devient vite un imbroglio indémêlable.

On revient donc à la notion de Say sur la notion d’utilité. Avant qu’elles soient échangées, il existe une valeur des biens et toute activité d’échange est créatrice de valeur dès lors qu’elle est utile à quelqu’un. Vers les années 1870, d’autres Français vont enfoncer le clou en créant la notion d’utilité marginale, qui est la satisfaction individuelle procurée par une unité supplémentaire. En fait pour reprendre l’exemple de l’eau, elle a une utilité totale élevée, mais une utilité marginale faible. C’est bien l’erreur des Anglais car par évidence, l’utilité fonde la richesse et constitue la base de la valeur, mais l’utilité marginale détermine les valeurs marchandes. Menger résume assez bien ce principe en affirmant : « Ainsi la valeur n’est pas inhérente aux biens, elle n’en est pas une propriété. C’est un jugement que les sujets économiques portent sur l’importance des biens. Il en résulte que la valeur n’existe pas hors de la conscience des hommes ».

Les libéraux contribueront à promouvoir une vision marchande de la valeur. Pour eux, le prix reflète toujours l’équilibre entre offre et demande  et ce prix est une mesure de la valeur subjective que les individus attribuent aux biens. Mais cette notion de mesure de valeur est trompeuse. Le spéculateur par exemple n’exprime pas son niveau d’utilité. Les prix en eux-mêmes sont affectés par des taxes et des charges et bien d’autres choses qui sont loin de l’utilité.

Exemple. Mon café que je paye, je ne le négocie pas et le prix n’est pas le même aux Champs-Elysées que dans un petite village de province. Et pourtant, je le paye si j’en ai envie pour la même utilité. Soutenir que les prix sont le seul reflet du désir des individus revient à considérer qu’ils ont tous des capacités et des contraintes strictement identiques.

Les classiques anglais avaient bien l’intuition que la valeur intrinsèque des choses risquait d’être fort différente de celle dictée par le marché. Il y a un écart entre la valeur réelle et la valeur déterminée. La confusion entre prix et valeur naît peut-être par le fait que le prix n’est pas la synthèse entre offre et demande mais bien le reflet d’une autre loi : celle du déséquilibre permanent. La composante non-marchande non mesurable reste donc le fondement de la valeur.

Vous n’en savez pas plus sur la valeur des hôtels. Mais au moins je vous ai raconté une histoire, certes compliquée, mais qui prouve bien, que la valeur c’est tout sauf un prix.

Donnez moi votre avis ?

Jean Tronchon Finance

JTF

30 jours d'existence.....430 Visiteurs.

40 jours d'existence.....710 Visiteurs.

50 jours aujourd'hui.. 1.050 Visiteurs.

Merci à vous tous de me lire, de me téléphoner. J'attends aussi beaucoup de vos commentaires, bons ou mauvais. N'hésitez pas !

Je suis là pour vous, pour vous rendre service, vous écouter, vous aider, vous faire acheter ou vendre un hôtel.

[email protected]

01 49 77 71 13

Join The Future

JTF

30 jours d'existence.....430 Visiteurs.

40 jours d'existence.....710 Visiteurs.

50 jours aujourd'hui.. 1.050 Visiteurs.

Merci à vous tous de me lire, de me téléphoner. J'attends aussi beaucoup de vos commentaires, bons ou mauvais. N'hésitez pas !

Je suis là pour vous, pour vous rendre service, vous écouter, vous aider, vous faire acheter ou vendre un hôtel.

[email protected]

01 49 77 71 13

Join The Future

JTF

30 jours d'existence.....430 Visiteurs.

40 jours d'existence.....710 Visiteurs.

50 jours aujourd'hui.. 1.050 Visiteurs.

Merci à vous tous de me lire, de me téléphoner. J'attends aussi beaucoup de vos commentaires, bons ou mauvais. N'hésitez pas !

Je suis là pour vous, pour vous rendre service, vous écouter, vous aider, vous faire acheter ou vendre un hôtel.

[email protected]

01 49 77 71 13

Join The Future

Article de P.A DELHOMMAIS du Journal Le Monde "25 000 milliards de dollars évanouis "

   

Octobre, mois maudit pour les marchés boursiers. Après 1929, 1987 et 1989 : 2008. En trois semaines et demie, Wall Street et les autres places ont chuté de 25 %. "Peut-être l'automne a-t-il une influence psychologique particulière sur l'humeur des milieux financiers  :  l'hiver approche", notait l'économiste John Kenneth Galbraith dans son livre consacré au krach de 1929.

Vendredi 24 octobre, qui marquait le 79^e anniversaire du plongeon à Wall Street, les Bourses ont connu une nouvelle journée noire. A Paris, l'indice CAC 40 a terminé la séance en baisse de 3,54 %, après avoir perdu plus de 10 % en cours de journée et être passé sous la barre des 3 000 points. Tokyo a cédé 9,60 %, Bombay 11 %. A Wall Street, l'indice Dow Jones a reculé de 3,59 % à l'issue d'une séance marquée par des mouvements de panique. "Une séance comme celle-là ne fait que prolonger l'agonie", a estimé Mace Blicksilver, de Marblehead Asset Management, interrogé par l'AFP. "De la peur à l'état pur", a observé pour sa part Gina Martin, de Wachovia Securities.

Les chiffres donnent le vertige. Depuis le début de l'année, les grandes places boursières internationales ont perdu presque la moitié de leur capitalisation. Cela signifie qu'environ 25 000 milliards de dollars sont partis en fumée, soit près de deux fois le produit intérieur brut (PIB) des Etats-Unis. Certaines places ont presque disparu du paysage. La Bourse de Reykjavik a perdu 94 % de sa valeur, Moscou 72 %, tout comme Bucarest.

Rien n'y fait. Ni la mise en œuvre de gigantesquesplans de sauvetage bancaires, ni l'annonce de plans de relance économique massifs ou les appels au calme lancés par les dirigeants politiques et monétaires ne parviennent à enrayer la chute des Bourses. Les investisseurs sont de plus en plus convaincus que l'économie mondiale n'échappera pas à une récession longue et douloureuse.

Le dernier espoir qui subsistait, celui que les pays émergents résistent à la crise, est en train de s'envoler. En Chine, le marché immobilier donne des signes de craquement, ce qui risque de fragiliser l'ensemble du système bancaire. Les fermetures d'usines se multiplient, les entreprises se trouvant privées de leurs débouchés dans les pays occidentaux. En Russie et dans tous les pays producteurs de pétrole, les revenus tirés des ventes de brut fondent au fur et à mesure que le prix du baril s'écroule. Le cours du brent est tombé vendredi à 62 dollars, soit une baisse de plus de 55 % en trois mois.

La crise des subprimes dégénère en crise économique globale, qui menace les pays les plus faibles. Vendredi, l'Islande, au bord de la faillite, a annoncé avoir signé un accord avec le Fonds monétaire international (FMI) pour un prêt de 2,1 milliards de dollars (1,7 milliard d'euros). Et la liste des pays en grande difficulté ne cesse de s'allonger : Ukraine, Pakistan, Argentine, Hongrie,etc.

Aux Etats-Unis et en Europe, la contamination de"l'économie réelle "commence à se matérialiser. Selon les chiffres publiés vendredi, l'économie britannique s'est contractée de 0,5 % au troisième trimestre, soit le recul le plus important depuis 1990. EnEspagne, le taux de chômage est remonté à son plus haut niveau depuis quatre ans. En France, le climat des affaires est tombé à son plus bas niveau depuis 1993. Quant au marché immobilier, il donne des signes de craquement. Le nombre de transactions devrait chuter de 25 % en 2008, ont indiqué jeudi les notaires.

Certains secteurs vacillent. Au premier rang d'entre eux, l'automobile. Renault va fermer ses usines en Europe de l'Ouest durant les vacances de la Toussaint. Le président du conseil de surveillance de Volkswagen, Ferdinand Piëch, prédit "une traversée du désert".

Au vu de cette détérioration du paysage économique, les opérateurs boursiers s'attendent à un effondrement des profits des entreprises.Tous les secteurs sont touchés. Selon une étude du courtier Cazenove, les plus exposés sont, dans l'ordre, la construction, les mines, les grands magasins, l'assurance-vie et la banque. Les valeurs refuges défensives se réduisent à une peau de chagrin : produits de grande consommation, spiritueux… A la Bourse de Paris, la moins mauvaise performance revient à GDF Suez, qui affiche un recul de 21,66 % depuis le début de l'année. La plus mauvaise est le fait de Renault, dont l'action a baissé de 77,12 % depuis le1 er janvier.

L'inquiétude des investisseurs est d'autant plus grande que les marges de manœuvre monétaires et budgétaires commencent à s'épuiser. En premier lieu, les taux d'intérêt s'approchent de leur plancher. Aux Etats-Unis, la Réserve fédérale (Fed) pourrait annoncer, mardi, une nouvelle baisse de son taux directeur, fixé aujourd'hui à 1,5 %. En Europe, les opérateurs s'attendent aussi à un geste de la Banque centrale européenne,dont le taux principal s'établit à 3,75 %. Au Japon, la banque centrale est dans l'incapacité d'agir, son taux directeur se situant à 0,5 %.

Sur le plan budgétaire, les injections de fonds publics pour sauver les banques vont se traduire par une hausse sensible des dettes publiques et par un recours massif à l'emprunt de la part des Etats. Cet afflux d'obligations du Trésor sur les marchés financiers risque de provoquer une forte remontée des taux d'intérêt à long terme qui jouent un rôle majeur dans le financement de l'économie. "Les marchés broient du noir et imaginent le pire avec uncaractère autoréalisateur, notent les économistes du Crédit agricole. La question de la confiance reste centrale, et personne ne sait bien aujourd'hui quel élément catalyseur est susceptible dela restaurerdemanièredurable."

Economie hôtelière (Cinquième éclairage)

Il y a quelque temps déjà, quelqu’un m’a dit que la « valeur » d’un fonds d’hôtel, c’était maximum 1,5 son Ca. A ce prix, je lui ai répondu en rigolant que j’étais acheteur. Mais mon interlocuteur, sa surprise passée, m’a avoué qu’il y avait beaucoup de travaux à faire dans cet hôtel et qu’il fallait renouveler la clientèle. Bien sûr, l’hôtel n’était pas aux normes et son positionnement était douteux. Conclusion, malgré mes avertissements et ce sans savoir où se trouvait cet hôtel, il l’a acheté, et il s’est rendu compte trop tard en plus qu’un gros porteur de 50 chambres allait s’installer dans la zone. Conclusion : il a perdu son apport.

L’histoire n’est pas drôle. Je ne crois pas aux miroirs aux alouettes et je pense, comme dans toute chose de la vie, il y a toujours les vieilles recettes alchimiques. Un bon truc, en général, c’est 75% d’instinct, 20% de calculs et 5% de chance. Le premier, on l’a ou, on ne l’a pas, et ça ne s’invente pas même si cela se cultive. Le second, ça s’apprend et là on sait apprendre ou pas. Quant au troisième, c’est le loto même si parfois aussi on a la chance qu’on mérite. Conclusion de cette alchimie : moi je ne suis pas un investisseur, et je suis admiratif des gens qui prennent des risques. Moi je suis un chiffrier, un faciliteur, pas un conseil mais un transactionnaire honnête. Vous, vous avez l’instinct pour savoir si l’affaire vous plaît et si vous pourrez en faire quelque chose. Moi je le devine. Mais vous, vous le savez. Laissez les chiffres à vos conseils. Normalement, je ne devrais pas être loin d’eux.

Je vais vous dire quelque chose. La première fois, je ne visite pas l’affaire avec mes clients, car c’est leur truc et puis je ne veux pas mettre la pression et je joue la confiance en leur disant rapidement où se trouve l’hôtel. Je ne suis pas un toutou et surtout quand j’entends les clients ayant visité d’autres affaires avec des agents commerciaux qui leur serinent la vieille chanson « c’est une affaire pour vous » ou « prenez la car ça va partir dans les trois jours » ou encore « non non ça c’est rien », ohlala que je suis content de ne pas savoir chanter…

Instinct + calcul + chance. Ne mettez jamais trop de calculs, ni trop de chance, ça fait perdre l’instinct et même si je pense ne pas savoir grand chose, ça je le sais.

Qu'en pensez vous ?

Rentabilité d'un hôtel (Logique 3)

Vous savez tous compter. Alors je reviens sur ma logique de rentabilité. Reprenons nos calculs. Pour un hôtel, murs et fonds, qui fait 400 K€ de Ca, nous devrions avoir une rentabilité pure de 45% soit 180 K€ . Si j’achète cet hôtel suivant le ratio de 5, cela me coûtera 2.000 K€ . Si j’apporte, supposons 600 K€ , et en faisant l’hypothèse que la répartition entre murs et fonds est bien 50 / 50, j’emprunte donc 400 sur 7 ans et le reste soit 1.000 sur 15 ans. Résultat des courses : cela me coûte 68 + 100 soit 168 et il me reste 12. Comme par hasard et nous l’avions vu précédemment, si les murs valent 1.400 et le fonds 600, cela me coûterait 140. En fait bizarrement, je retrouve avec le 60 exactement 10% de mon apport. D’abord on peut continuer longtemps ainsi. Si j’apporte en règle général le montant du fonds, il me restera comme marge toujours 10% de mon apport. Plus je dois financer le fonds, plus j’abîme ma marge, ce qui peut se comprendre puisque je finance sur 7 ans et non sur 15. Que dire alors, si on va chercher du 20 ans ? Je conseille parfois cette durée lorsque les acheteurs sont jeunes et qu’ils pensent que c’est une affaire qu’ils tiendront longtemps. On comprend aisément que cette solution permet aussi de compenser une valeur haute du fonds dans la répartition murs / fonds. Rappelons d’abord que dans un achat d’hôtels murs et fonds, il ne faut pas faire n’importe quoi, tant sur la valeur du fonds en la baissant trop bas car il doit y avoir une correspondance avec les valeurs fiscales, et tant sur le niveau des murs en les augmentant trop car il doit y avoir une correspondance immobilière. De toute manière, n’en déplaise aux vendeurs, un fonds d’un hôtel qui est vendu murs et fonds vaut généralement moins cher qu’un fonds vendu seul.

Alors vous comprendrez aisément que le nombre de variables de notre équation est en train de se multiplier.

A rentabilité constante soit 45% (ici 180), quand je baisse de 10% le prix de vente total (soit 0,10 *2.000 = 200), je gagne 8,5% de marge supplémentaire (0,17 * 5 * 0,10) ce qui ramène mon coefficient d’achat à 4,5 et non plus 5. Si j’achète avec un coefficient de 4 soit une baisse de 20%, j’aurais gagné en rentabilité cette fois-ci 17%. On voit bien donc que toute baisse de prix entraîne une augmentation de la marge et ce dans une proportion de 85% de la baisse.

A prix constant, maintenant, si au lieu de financer sur 2.000, avec toujours un apport de 600, non plus 400 le fonds et 1.000 les murs, mais 200 le fonds et 1.200 les murs, soit en fait un décalage de 10% du prix de vente du  fonds vers les murs, on gagne 14 (10% * 2.000 * (0,17 – 0,10)).

Quand je bascule 10% du prix de vente du fonds vers les murs, je gagne en rentabilité 3,5% (0,07 * 0,10 * 5).

Reprenons et vous verrez. Mes données de base sont celles-là. J’ai un hôtel qui fait 400 K€ de Ca, qui dégage 180 K€ de marge standard (45%) et qui est vendu murs et fonds 2.000 K€ (1.000 les murs et 1.000 le fonds). J’apporte 600 donc je dois emprunter 1.000 sur 15 ans (coût de 100) et 400 sur 7 ans (coût de 68). Il me reste dans ma poche 12 (180 – 100 – 68).

Je change les données. Non seulement, le prix baisse et passe de 2.000 à 1800 avec 1.000 sur les murs et 800 sur le fonds, mais en plus j’obtiens du vendeur qu’il bascule 180 du fond vers les murs soit en définitive 1.180 sur les murs et 620 sur le fonds. Cela me coûtera donc avec mon apport de 600, 118 (0,10 * 1.180) sur les murs et 3.4 (0,17 * 20) sur le fonds. Ma marge sera de 58.6 (180 – 118 – 3,4) soit 9,7% de mon apport. J’ai économisé 46.6 K€.

Mathématiquement, je pouvais la calculer autrement. J’ai gagné comme marge 8,5% (0,17 * 5 *10) par la baisse du prix et 3,15% (0,07 * 0,10 * 4,5) par le basculement. Soit un total de 11,65% soit 46.6 K€.

Conclusion : à chaque fois que je baisse le prix de 10%, je gagne 8% en rentabilité et à chaque fois que je bascule 10% du prix de vente du fonds vers les murs, je gagne 3%.

Pour les clients qui me suivent, ces calculs sont à vous.

Pour les agents immobiliers qui me copient, faites attention à vous.

Jean Tronchon Finance

A tous les vendeurs potentiels, vous pouvez me contacter discrètement sur mon email :

[email protected]

Je peux vous faire une évaluation gratuite de votre affaire sans engagement de votre part.

Article de P.A DELHOMMAIS du journal Le Monde " Après l'exubérance, un pessimisme "irrationnel ? "

   

On aimerait pouvoir se dire qu'après avoir fait preuve "d'exubérance irrationnelle", selon la formule d'Alan Greenspan, l'ancien président de la Réserve fédérale, les marchés boursiers affichent aujourd'hui "un pessimisme irrationnel".

Après tout, les taux d'intérêt sont extrêmement bas, le commerce mondial reste dynamique, les Etats ont pris des mesures fortes pour sauver les systèmes bancaires et les menaces inflationnistes s'envolent avec le plongeon des prix des matières premières.

Dans ces conditions, il peut sembler absurde de voir les indices boursiers des places occidentales retrouver les niveaux qu'ils avaient il y a dix ans, de constater que General Electric vaut moins en Bourse qu'en 1998.

Mais voilà, les investisseurs anticipent, et c'est le pire qu'ils anticipent. Le plongeon actuel des indices signifie qu'à leurs yeux, les prévisions officielles selon lesquelles la croissance sera nulle dans les pays du G7 en 2009 sont encore bien trop optimistes.

Leur scénario est celui d'une récession dure dans les grands pays industrialisés, une longue période de déflation, avec une consommation des ménages qui s'effondre, des prix de l'immobilier qui plongent, un chômage qui s'envole, des profits qui se volatilisent, des exportations qui s'écroulent. Avec à la clef d'énormes problèmes économiques, politiques et sociaux en Chine.

Il faut seulement espérer que les Bourses se trompent. En gardant quand même deux chiffres en tête. L'indice Dow Jones ne retrouva ses niveaux de septembre 1929 qu'en 1954. L'indice Nikkei, à Tokyo, vaut aujourd'hui 8 500 points, contre 40 000 points fin 1989.

Jean Tronchon Finance

JTF

30 jours d'existence.....430 Visiteurs.

40 jours aujourd'hui.....710 Visiteurs.

Je vous attends tous à travers vos commentaires. N'hésitez pas !

N'hésitez pas non plus à me téléphoner comme beaucoup le font. Je suis à votre écoute.

[email protected]

01 49 77 71 13

Join The Future

JTF

30 jours d'existence.....430 Visiteurs.

40 jours aujourd'hui.....710 Visiteurs.

Je vous attends tous à travers vos commentaires. N'hésitez pas !

N'hésitez pas non plus à me téléphoner comme beaucoup le font. Je suis à votre écoute.

[email protected]

01 49 77 71 13

Join The Future

Article de E.FOTTORINO du Journal Le Monde "Retour au réel par la case désastre"

Aux heures noires de la Grande Crise à New York, raconte le célèbre économiste John Kenneth Galbraith dans son livre sur le krach de 1929, les hôteliers demandaient aux clients réservant une chambre si c'était pour dormir ou pour sauter. Dans la tourmente de cet automne, ce ne sont plus des individus qui sautent, mais des banques entières, des établissements de crédit naguère follement prospères au point de léviter dans des bulles d'or redevenues citrouilles au minuit sombre des marchés mondiaux.

Le site du Guardian pointait vendredi que l'immeuble de Time Square, au coeur de Manhattan, affichant sur son fronton le montant de la dette publique américaine, n'a plus assez de place pour loger la quantité astronomique de milliards de dollars, précisément 10 299 050 383, une énormité due notamment au financement du plan Paulson et à la mise sous perfusion des agences Freddie Mac et Fannie Mae. Il a même fallu éliminer le symbole "$", qui occupait la dernière case de l'affichage, pour que le passant puisse boire ce chiffre jusqu'à la lie... C'est à se demander si aucun banquier a seulement pris une fois la peine de lever les yeux pour regarder en face la "National Debt Clock", trop occupé sans doute par le mirage du crédit facile et du risque prétendument éliminé par la titrisation des créances pourries.

Un poison à retardement courait dans les veines de la finance. Les secours étatiques sont restés impuissants à administrer le bon sérum. Comble de la maladie du capitalisme, les injections massives d'argent ne soulagent pas la douleur des banques ni ne ravivent les marchés.

Cette purge est avant tout la sanction du réel qui cogne à la porte sans ménagement. Il faut dire qu'il avait déjà prévenu. En août 2007, avec le véritable déclenchement de la crise des subprimes. Mais, à l'époque, la plupart des financiers éludaient le danger, ignorant la complexité perverse des outils circulant sur les marchés au point de s'affranchir des contraintes de prudence. Le réel avait encore frappé début 2008 avec la flambée des prix alimentaires et les tensions sur les énergies fossiles. Rien vu, rien dit, rien appris.

Devant pareil désastre, on ne peut que s'inquiéter des transgressions de nos sociétés que dévore le virtuel. N'existent pas, sauf dans les jeux vidéo, les guerres aux soldats qui ressuscitent. N'existent pas, sauf chez les apprentis sorciers, les femmes qui enfantent en plusieurs exemplaires à l'approche de la soixantaine. On peut aimer l'interrogation de Valéry : "Que serions-nous sans le secours des choses qui n'existent pas ?", et crier gare devant un monde qui se construit sur des mirages. Des banques d'affaires qui prêtent plus de quarante fois leurs fonds propres, cela n'existe pas. Des ménages accédant sans effort financier à la propriété, cela n'existe pas davantage. La crise qui éclate le prouve : à posséder si peu de lest, bien des banques ont sacrifié la réalité à l'imaginaire, quitte à dérégler le thermomètre pour l'empêcher d'indiquer la fièvre. Inconscience, ivresse, cupidité, fuite en avant, l'affaire est entendue.

Et maintenant ? Comme dans les puits de pétrole en flammes que seule une énorme charge de dynamite parvient à éteindre par l'effet de souffle, seule une action concertée équivalente à l'attaque réussira. Qui peut la mener ? Pas les Etats-Unis uniquement, disqualifiés par l'échec d'un modèle libéral à l'anglo-saxonne. Après avoir longtemps cru à l'autorégulation des marchés, ils viennent de les anéantir par les pratiques intégristes de l'ère Bush.

La remise en cause de l'hyperpuissance américaine ne signifie pas le renforcement d'une Europe aux égoïsmes tenaces, comme l'illustre le refus allemand d'un plan commun. Pour autant, le capitalisme d'Etat façon russe ou chinoise ne saurait devenir le modèle à suivre, tant il se paie d'autoritarisme et d'inégalités aussi criantes qu'en Occident. La question reste entière : qui va poser la règle ? Qui la fera respecter ? Qui va nous ancrer au réel ? La sécurité financière doit devenir un droit mondial, garanti par des instances mondiales. Pour préserver la paix. Et une prospérité partagée, conciliable avec les ressources d'un monde fini.

Rentabilité d'un hôtel (Logique 2)

En fait, il faut bien savoir ce que l'on achète. Ce n'est pas la même chose de financer des murs ou un fonds. Je m'explique. Lorsque le prix de l'hôtel est par exemple de 1.800 K€ pour un Ca de 400 K€ (multiplicateur de 4,5), mon fameux Ebe retraité qui est de 200 K€, me permettra de supporter 200 K€ de remboursement maximum. Logique. Si la répartition entre murs et fonds est de 50/50 soit 900 et 900, et si j'apporte 500, je dois emprunter 1.300. Ces 1.300 empruntés vont être pour 400 sur du fonds soit sur 7 ans, et le reste donc 900 sur des murs soit sur 15 ans. A la louche, cela va me coûter 160 K€ (400 * 0,17 + 900 * 0,1). Il me restera donc 40 en poche. En revanche si le vendeur décide que la répartition n'est pas 50/50 mais plutôt 28% sur les murs (500) et 72% sur le fonds (1.300), tout change. Cela va me coûter 220 K€ (1.300 * 0,17). Et là je ne passe plus du tout. Conclusion. Le produit, c'est bien, mais regardez aussi la répartition entre murs et fonds, car parfois le vendeur, pour de simples raisons fiscales, peut nous entraîner dans une impasse.

Jean Tronchon Finance

JTF

Mon site a juste 1 mois. 430 Visiteurs.

J’espère que mon ton réaliste vous plaît.

Mais je vous attends tous, anciens et nouveaux lecteurs de mon blog à travers vos commentaires, bons ou pas bons d’abord.

Pour me joindre, vous savez comment faire.

[email protected]

01 49 77 71 13

Merci de votre confiance, et sachez que mon cabinet est là 24 heures sur 24 et 365 jours par an.
Comme vous !

Join The Future

Article de P.A DELHOMMAIS du Journal Le Monde "L'Europe et les Etats-Unis lancés dans une course à la récession"

   

C'est encore et toujours le même sentiment de panique, le même climat de débandade, de débâcle généralisée qui règne dans les salles de marché. Du jamais-vu. A côté, les krachs de 1987 et de 1989, la crise asiatique de 1998 et la faillite du hedge fund LTCM la même année, l'explosion de la bulle Internet en 2000, les attentats du 11-Septembre apparaissent comme des secousses bien légères.

A chaque jour sa faillite bancaire, à chaque jour son lot de rumeurs de banqueroute d'établissements financiers qui n'épargnent aucun nom, même les plus prestigieux. Comme le dit dans un euphémisme Jean-Claude Trichet, le président de la Banque centrale européenne (BCE), "après avoir sous-estimé les risques", les marchés les "surestiment". Tout inquiète, tout fait peur, les opérateurs voient des subprimes partout.

Carnet de commandes en baisse, crise des liquidités, difficultés pour emprunter... : vous êtes chef d'entreprise, racontez-nous les difficultés auxquelles vous êtes confrontés à cause de la crise.

             

VOTRE AVIS

Pour vous, le système financier français (banque, assurances) est-il…

… bien armé pour faire face à la crise financière.	35 %
… ou pas bien armé .	48.1 %
Sans opinion.	16.9 %

Nombre de votants : 15559

Ce sondage est clos depuis le 4 octobre 2008

© expression publique

Et les pouvoirs publics ne font toujours pas ce qu'il faut pour les rassurer. Les informations selon lesquelles Paris avait l'intention de proposer un plan de sauvetage des banques du Vieux Continent, une sorte de plan Paulson à l'européenne, a semé un grand trouble.

La taille envisagée - de 300 à 350 milliards d'euros - est d'abord venue démontrer à quel point les banques européennes sont elles aussi intoxiquées. Le rejet catégorique par le gouvernement allemand - pas par les banquiers allemands - d'un tel plan a aussi étalé au grand jour les faiblesses structurelles de la zone euro et la difficulté des Européens à trouver une réponse collective forte à la crise bancaire qui les secoue.

Tout cela avait de quoi faire baisser l'euro, ce qui s'est produit. La monnaie unique est passée sous la barre des 1,40 dollar, un recul qui s'est accentué, jeudi 2 octobre, après la décision de la BCE de maintenir inchangés ses taux directeurs. L'euro a terminé vendredi soir à 1,3772 dollar, contre 1,46 une semaine auparavant.

Beaucoup avaient cru - espéré - que la BCE allait faire un geste fort pour secourir le système bancaire au bord du gouffre en abaissant sensiblement ses taux directeurs. Elle a certes assoupli son discours mais pas sa politique monétaire. M. Trichet s'est contenté de dire que l'option d'une baisse des taux avait été évoquée, mais pas retenue. Il y avait quelque chose d'un peu irréel à l'écouter évoquer les risques inflationnistes et les effets de second tour sur les salaires alors que circulaient au même moment des rumeurs de faillite de grandes banques européennes.

Le président de la BCE a toutefois souligné que l'institut d'émission était prêt à agir à tout instant, en dehors des réunions du conseil. Certains analystes en ont déduit que la BCE agira dans les tout prochains jours, une fois le plan Paulson adopté et passée la réunion des dirigeants du "G4" (France, Allemagne, Grande-Bretagne, Italie), qui se tenait samedi à Paris.

Quoi qu'il en soit, l'heure est désormais à la baisse des taux en Europe. D'autant que les pressions inflationnistes s'atténuent, aussi vite que la situation économique se détériore. Les prix des matières premières plongent et la récession s'installe. L'Insee prévoit en France un recul du PIB de 0,1 % au troisième et au quatrième trimestre.

"MAUVAISE VOIE"

C'est un beau match qui s'annonce entre les Etats-Unis et l'Europe. Laquelle des deux économies va plonger le plus profondément ?

Le Fonds monétaire international (FMI) donne les Etats-Unis "vainqueurs" de cette course à la récession. Dans un rapport publié jeudi, en conclusion d'une étude sur les crises financières, les experts du Fonds estiment que "la probabilité d'un ralentissement prononcé aux Etats-Unis" était "forte", tandis que la zone euro était "quelque peu à l'abri d'un repli brutal".

Selon les données publiées vendredi, l'économie américaine a détruit 159 000 emplois en septembre, le nombre le plus élevé depuis mars 2003. Les deux candidats à l'élection présidentielle américaine ont immédiatement commenté ce mauvais chiffre. Le démocrate Barack Obama a évoqué la détresse "des millions de familles luttant pour payer leurs factures et garder leur maison". Pour le républicain John McCain, l'annonce des destructions d'emplois "confirme ce que les travailleurs d'Amérique savent depuis des mois : l'économie de notre nation est sur la mauvaise voie". En effet.

Economie hotelière (Quatrième éclairage)

On sait trois choses sur la valeur.
La rentabilité d’une affaire doit toujours être le premier réflexe.
Le prix, c’est le présent et la valeur, c’est le futur.
La valeur est la somme de toutes les satisfactions matérielles et immatérielles que l’on retire d’un achat.

Je ne vous donnerai pas la solution aussi facilement. Mais on ne voit que le prix en apparence. Cherchez la valeur, et surtout posez vous la question de savoir si vous allez être heureux et riche !

Quand vous pourrez vous dire que le prix payé, c’était la valeur du bien, alors là on aura fait beaucoup de progrès.

Rentabilité d'un hôtel (Logique 1)

Je vais vous dire quelque chose, mais ne le répétez pas trop. Une bonne affaire, c’est une affaire qui s’autofinance. Voilà, j’ai tout dit. Ce n’est pas la peine de faire des calculs à la gomme pour arriver à cette conclusion. Si en mettant 0, l’affaire tient debout parce que j’arrive à la financer, c’est déjà qu’on est sur la bonne voie. Quand j’entends certains de mes confrères dire qu’il faut 30% minimum, je ne sais pas qui a inventé cela. Peut-être les banquiers. Oui cela doit être eux. En revanche, je suis d’accord qu’à ce prix, on ne se rémunère pas……….Suite au prochain numéro !!!

Economie hotelière (Troisième éclairage)

D’abord, quand on dit que la valeur c’est le futur, et que le prix c’est aujourd’hui, tout le monde comprend. Si j’achète un bien 100, je ne saurai que dans sept ans, dix ou plus, si j’avais payé le bon prix. Ce bon prix, c’est la valeur. C’est le prix que j’aurai payé dix ans avant si j’avais su ce qui arriverait dix ans plus tard. Donc, on ne le sait qu’après coup. Ce n’est pas tout à fait vrai en fait. On peut essayer d’anticiper au maximum. Un intermédiaire doit pouvoir vous aider. J’estime qu’un cabinet d’affaires doit être là pour vous faciliter l’opération, vous aider dans vos démarches et vous connaître parfaitement afin de vous aiguiller sur la notion de valeur. Nous sommes là pour vous vendre de l’évasion, du rêve et de la rentabilité. Un projet, quel qu’il soit, correspond à une attente et rien ne sert de presser le client pour que celui-ci se rende compte deux ans après qu’il est trop tard. Tout passe donc par l’écoute et l’écoute et encore l’écoute. Avis aux copieurs de mes idées, il faudra qu’il passe des heures et des heures avec les clients pour qu’ils sachent ce que je veux dire.

On tire d’une affaire qu’on achète trois sortes de rémunérations. La première, c’est le salaire qu’on en retire, la deuxième c’est l’effet de levier donc le remboursement des emprunts, et la troisième, c’est la plus value lors de la vente. Les deux premières sont calculables et la dernière est fonction du marché à terme. Tout cela reste normal. Cela ne veut pas dire que c’était un bon achat. Cela voudra dire peut-être que ce n’était pas un mauvais achat. Reste donc la quatrième rémunération qui est le delta entre la valeur et le prix.

Retenons la leçon 3. La valeur est la somme de toutes les satisfactions matérielles et immatérielles que l’on retire d’un achat.

Economie hotelière (Deuxième éclairage)

Tout bien considéré, les marchés donc les prix s’ajustent toujours. Comme le dit si bien, l’économiste P.Cordonnier, les prix parviennent à terme à égaliser l’offre et la demande sur chaque marché. En revanche, les gens ne s’ajustent jamais. Pour eux, les prix ne sont pas toujours des variables d’arbitrage (hôtel bureau ou hôtel restaurant), ni des enjeux de spéculation (murs et fonds ou fonds seul), mais bien au départ des factures qui vont déterminer les coûts de leurs activités, le bien fondé de leur projet d’investissement, les revenus dont ils vont disposer et donc enfin l’ensemble de leurs conditions de vie. C’est ce qu’on appelle « la valeur ». On voit bien que la valeur est ailleurs, mais que le prix est toujours là. Le déséquilibre entre valeur et prix est plus important que l’équilibre entre l’offre et la demande. Surtout sur ce marché où l’offre est faible par rapport à la demande.

Retenons la leçon 2. Le prix, c’est le présent et la valeur, c’est le futur.

Economie hotelière (Premier éclairage)

Je ne vais pas vous refaire le cours d’économie. Mais sachez que chez les économistes, on distingue les notions de valeur et de prix. Avant le prix, il y avait la valeur. La valeur d’un bien, c’est quelque chose qui vient de quelque part et qui est le début de la vérité. Le prix n’est que la traduction mercantile de la valeur. Quand le marché est là et bien là, le prix est donc la résultante entre une offre et une demande. Peut-être le bien vaut plus ou même vaut moins, le prix sera autre chose. Le prix est l’aspect visible de la valeur. La valeur donc ne se voit pas. En revanche, le prix s’appuie sur la valeur, et là on tourne en rond. Quelqu’un a donc dû créer un jour une valeur pour que le prix existe. En fait, tous les économistes cherchent encore la définition de la valeur. Rassurons-nous. On arrive néanmoins plus ou moins à cerner la valeur d’un bien, soit avec ce qu’il est (dedans), soit avec ce qu’il peut être (dehors).
Pour un hôtel, on achète des murs solides (dedans), un fonds qui est plus volatile (quand même dedans), mais on achète une vie, un confort, un bonheur, une rentabilité, parfois même une notabilité (dehors). Oui mais où est le prix et où est la valeur ? Le prix, vous le paierez, mais la valeur, vous la vivrez. Le prix n’étant pas la valeur, sachant que le prix se définit sur la valeur, la valeur correspondra toujours à l’espérance de gains réels ou immatériels que vous tirerez de l’achat. Comme personne ne connaît l’avenir, l’espérance de gains immatériels est incertaine. Si en revanche, vous vous limitez à un achat investisseur pur sans vous impliquer personnellement, le calcul reste purement financier et donc sera plus facilement décodable.
C’est pour ces raisons, que les investisseurs achètent moins chers que les particuliers, car l’aspect immatériel n’entre pas en compte pour eux.

Retenons la leçon 1. La rentabilité d’une affaire doit toujours être le premier réflexe car ainsi nous nous approchons de la valeur.