JTF

Ceux qui comprennent

     En ce début d'année, tout semble paraître plus digeste. Mais vient toujours la même question. Pourquoi on a l'impression que cela va marcher et pourquoi ca ne marche pas ? Longtemps, j'ai pensé, comme beaucoup que la France se coupait en deux, et qu'il y avait d'un côté ceux qui travaillent et de l'autre ceux qui ne travaillent pas. Mais sans opposer systématiquement les travailleurs et les assistés, je ne suis pas certain que la réponse soit la bonne. J'ai aussi pensé qu'il y avait comme dans le temps les riches et les autres, mais là aussi, cela fait belle lurette que les riches comme les bourgeois ne sont plus des référants.

       En fait, je crois qu'il y a d'un côté ceux qui comprennent et ceux qui ne comprennent rien. Regardez c'est simple. Vous devez recevoir un paquet chez vous. On vous livre entre 9h et 13h. Le type qui vous livre, il ne comprend pas que vous travaillez ! Prenez un rendez vous chez le dentiste, la secrétaire qui prend votre rendez vous ne compend pas que vous ne savez pas ce que vous allez faire le 21 septembre 2013 ! Dites à un travailleur mélenchonniste que l'impôt sur les sociétés doit baisser, il ne comprendra pas ! Dites à un chef d'entreprise réactionnaire que la pauvreté est en bas de chez lui, il ne comprendra pas ! Demandez aux gens de pouvoir d'être plus près des réalités, ils ne comprendront pas ! Demandez à l'Etat de baisser les charges avant d'augmenter les produits, là aussi ils ne comprendront pas.

      Au delà de nos 36 vérités, il y a toujours une vérité, celle du bon sens, celle de la compréhension, de l'estime de l'autre, de la gentillesse, de l'honneteté et sans idéologie, je crois que décidèment, il y a un fossé de plus en plus large entre ceux qui compremment cela et qui l'appliquent et ceux qui ne le comprennent pas et qui ne l'appliqueront jamais.

BONNE ET HEUREUSE ANNEE 2013 !

Coup de chaud

     Bizarrement, certaines valeurs ne bougent pas au contraire. Que dire de Paris ? Avec des ratios hors normes, genre 15 fois le Rbe pour un murs et fonds. Que dire de certaines villes de province où on voit des établissements partir avec des 3 fois pour le fonds pour un hôtel qui a parfois besoin d'être rénové. Deux poids, deux mesures. La rareté explique tout ou presque. La pérennité, je pense, veut tout dire. Quand on est riche et investisseur, on préfère jouer sur le très long terme. En revanche, il vaut mieux compter sur soi même pour le financement car même les banques en ont le tournis.

Coup de tiède

     En revanche, il semble que les murs valent toujours la même chose. Comme si l'immobilier, intangible et sur, continuait son bonhomme de chemin, mais pas son bonhomme de neige.  Certes, on voit des hôtels s'effriter, mais rien de particulier. Un hôtel murs et fonds en province continue de se vendre sur des ratios allant de 4 à 5 fois son Ca. On revient là aussi sur des notions de pérennité. L'immobilier reste un garant mais des murs d'hôtels restent des murs d'hôtels. En revanche, dans ces périodes de grande nervosité financière, mieux vaut être solide, quand on va voir la banquier. Il est parfois intéréssant de comparer le coût du loyer à vide et le coût de l'emprunt à plein, et là on a des surprises qui font froid dans le dos. Si on pouvait emprunter sur 30 ans pour des murs d'hôtels, on serait tous riches.

Coup de froid

      Incontestablement, la fin d'année reflète parfaitement les tendances supposées de 2012. Même s'il ne faut pas en tirer des conclusions trop hâtives, le prix des fonds d'hôtels baisse. À des rares exceptions qui peuvent s'expliquer par des taux d'occupations pérennes, des rentabilités fortes et stables, le calcul rendement / risque en a prix un coup. Hier, on voyait avant hier des fonds d'hôtels se négocier entre 2,75 et 3,00. Hier, on était plutôt entre 2,50 et 2,25. Aujourd'hui, nous sommes sur une fourchette comprise entre 2,25 et 2,00. Ceci montre très bien une très grande nervosité sur ce marché. La demande reste supérieure à l'offre mais le ralentissement économique, la présupposée frilosité bancaire, les difficultés normatives, sont autant de facteurs, qui font accroître la notion de risque.

Au menu aujourd'hui...

Jean Tronchon Finance

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     CHEZ JTF, C'EST LA DÉGUSTATION QUI PRIME PAS L'ADDITION !

NEWS

Cette semaine, le cabinet tient à souligner son engagement de se rapprocher de la capitale, avec un hôtel restaurant 3 étoiles en région parisienne, un vrai relais de chasse (74). Mais JTF c’est avant tout la province. C’est ici que notre réputation s’est établie depuis plus de dix ans déjà. Au menu cette semaine : Une maison normande (70), un château de vair (51), un petit classique aquitain (72) un cru bourguignon (71) ou encore un confort charentais (73). Bien entendu, vous pouvez vous replonger dans la carte et peut-être trouverez-vous le bon « Palais » parmi nos produits déjà enregistrés.

Toute l’équipe JTF vous souhaite un agréable repas !

Paroles d'acheteur

Mais qui se cache derrière JTF ? Un type à qui vous envoyez un email à 20h et qui vous appelle à 20h10 pour vous expliquer que dans la recherche d’un hôtel soit le premier que vous visitez est le bon, soit vous en visiterez 50 et ce sera le dernier… Il avait raison, pour moi, ce sera le premier ! L’anecdote est véridique. Et voilà comment je suis devenu propriétaire d’un hôtel bureau, il y a 1 an et demi maintenant. Quel drôle de bonhomme. Sous des abords de commercial pur et dur, se cache un professionnel de la transaction hôtelière qui maitrise parfaitement son sujet  avec un point fort sur la partie financière. A ce niveau de compétence, cela peut même paraitre un handicap aux yeux de certains banquiers. Ce type est là pour vous conseiller, vous suivre et trouver la solution pour que l’affaire se fasse. Dans mon cas, plus de six mois de boulot pour arriver à la signature. Certes mon expérience est limitée, mais je fais confiance à ce type, pas pour ses beaux yeux, mais parce que c’est un bon, atypique, pugnace voire pénible mais qui vous mène au bout de la transaction au juste prix.

Laurent PECCATTE

http://www.hotel-dijon.eu/

Statistiques Françaises 30/11/12

Indicateurs conjoncturels Banque de France (30/11/12)

Cette semaine : d’après l’OCDE, la croissance du PIB serait de + 0,2 % en 2012 et de + 0,3 % en 2013. En novembre, l’indicateur de la confiance des ménages de l’Insee est stable à 84. À fin octobre 2012, le nombre de logements autorisés est en hausse de 1,0 % en moyenne mobile sur trois mois, par rapport aux trois mois précédents, alors que le nombre de logements mis en chantier baisse de 4,3 %. Le nombre de demandeurs d’emploi en catégorie A a augmenté pour le 18e mois consécutif en octobre et atteint son plus haut niveau depuis avril 1998, à 3 103 300 personnes. En octobre, la consommation des ménages en biens recule de 0,2 %.

http://www.banque-france.fr/economie-et-statistiques/actualites.html

Et si vous décidiez de vous dire oui

   Dans la vie, il faut d'abord savoir ce que l'on veut. Ensuite, il faut le courage de le dire. Enfin, il faut l'énergie de le faire. (Georges Clemenceau).

Je rejoins l'avis de Christophe Labarde. Nous passons l'essentiel de notre vie à dire oui aux autres et pas assez à dire oui à nous mêmes. il est temps de changer. Messieurs les hôteliers, changeons ensemble.

Black Friday

Jean Tronchon Finance
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LE « BLACK FRIDAY »
C'EST AUSSI CHEZ JTF

NEWS

Comme à chaque rentrée de nouveaux produits au sein du Cabinet JTF, je tiens
personnellement à vous faire part de ces derniers. Peut-être parmi eux trouverez vous
le bien que vous recherchiez. Un manoir en Bourgogne (64), un classique de
Haute-Normandie, un bouchon de Champagne (67), un must (68), ou bien encore
un 20 chambres au coeur de la Provence (69). Il est possible également que vous
trouviez la perle rare parmi nos produits déjà enregistrés.

En attendant, en ce " Black
Friday " faites vous plaisir.

Quel apport pour un hôtel bureau ? Magie...

     Je disais dernièrement que plus le prix monte, plus l'apport doit être conséquent. En fait, c'est un peu plus "sioux". Si on considère que par précaution, le Rbe est de 42,5% du Ca et qu'il faut 15% du Ca comme marge (salaires et bénéfice), alors mathématiqument, si A/P est le rapport entre l'apport et le prix de vente packagé (prix + commissions + frais enregristrement + travaux + divers) et si T est le multiplicateur du Prix de vente par rapport au Ca, nous aurons :

A/P = 1 - 3/T

Cela signifie que pour T = 3 l'apport peut être de 0, pour T = 4 l'apport doit être 25%, pour T = 4,5 l'apport doit être 33%, pour T = 5 l'apport doit être 40%, pour T = 5,5 l'apport doit être 45%, pour T = 6 l'apport doit être 50%, pour T = 6,5 l'apport doit être 55%, etc.

Attention, cette formule ne s'applique qu'à un achat murs et fonds d'hôtel bureau exploité par un couple et évidemment avec un apport qui en fait couvre le prix du fonds.

À méditer.

Statistiques Françaises 16/11/12

Indicateurs conjoncturels Banque de France (16/11/12)

Cette semaine : selon les premiers résultats publiés par l’Insee, le PIB en volume de la France est en hausse de 0,2 % au 3e trimestre 2012. L’inflation (IPCH en ga) ralentit en octobre à + 2,1 %, après + 2,2 % en septembre. Nette baisse de l’emploi salarié marchand (estimation flash) au 3e trimestre 2012 (– 0,3 %, soit – 50 400 emplois). Le solde de la balance des transactions courantes s’améliore en septembre (– 3,3 milliards d’euros, après – 3,6 milliards d’euros en août).

http://www.banque-france.fr/economie-et-statistiques/actualites.html

Vous avez vu mon banquier ?

     Il y a un toujours un truc qui m'étonne, c'est la réaction des banquiers sur un dossier. Souvent, on me dit, ils sont de plus en plus frileux. Non. En revanche, je crois que certains (et très peu rassurons nous) sont de plus en plus mauvais. Exemple, je présente un gros dossier (le même rire à la virgule près).

Le premier me demande de signer le business plan : ça on ne me l'a jamais fait encore. On s'en va.

Le deuxième me dit qu'il est très occupé et nous laisse en compagnie de son conseiller qui selon moi n'a pas encore lu un seul bilan de sa vie. Enfin, il essaye de faire semblant, mais le plus grave arrive quand on parle de Rbe. Alors silence, et je crois qu'à ce jour, il hésite encore entre Revenu bancaire éternel ou Responsabilité binaire exceptionnel. il y a du travail. Finalement, ils diront non, car le dossier ne franchira pas la porte de son bureau, étant incapable de comprendre quoique ce soit.

Le troisième ne parlera pas, mais quand je dis pas, je dis pas du tout. Il écoutera les clients. Il ne manquait que le divan ! Ils diront non mais je ne sais pas encore pourquoi ? il faudrait qu'on retourne pour une séance de divan peut être.

Le quatrième dira oui tout de suite, parce qu'il a tout lu, tout compris, que ses chefs étaient là, et que le banquier est un pro de chez pro.

Le cinquième dira oui une semaine trop tard mais il avait tout lu, tout assimilé, tout enregistré. Un pro.

Le sixième dira oui aussi, et s'est déplacé en force avec conseillers pros, analystes et tout le monde. Tout a été épluché, disséqué, re analysé, re disséqué, mais ils répondront trois semaines trop tard.

Le septième dira oui sans nous avoir vu ! Du grand art de de la finance ou le dossier financier prime sur les personnes. Un pro jugeant le dossier point par point mais sans voir les gens.

Conclusion : un con, un ignare, un psy, quatre banquiers. Le problème, c'est que ce sont toujours les mêmes banques qui sont des pros parfois à une exception près. Je crois qu'à la fin, la bêtise et l'ignorance vont nous envahir. Ce que je constate là dedans, c'est que c'est souvent le banquier qui fait la banque, mais ils restent quand même des banques où c'est bien la banque qui fait les banquiers.

Le retour de deux autres petits cochons

     Décidément, je ne sais pas si en ce moment c'est la saison des petits cochons, mais selon moi ils se reproduisent vite.

Je fais visiter dans le sud un hôtel à un type normal, mais c'est vrai qu'il avait une drôle de voiture, et une drôle de femme. Plus de nouvelles car il n'aimait pas l'hôtel. Boum, il l'a acheté dans mon dos. Il ne sait plus qui je suis !. Pas grave, il a réussi le tour de force en trois mois, en n'oubliant les normes et en n'y connaissant rien, à plomber la boîte. Fabuleux. Post scriptum : depuis il a du vendre sa belle voiture et sa femme est partie.

Je parle d'un hôtel dans l'ouest à un autre petit cochon. Je visite, je ne visite pas, j'y vais, j'y vais pas. Conclusion, elle n'y va pas. Mais en fait elle ira. Pas très loin. Le cochon est stoppé à temps, mais l'attention de doubler était là.

Dieu reconnaîtra les siens.....et il paraît d'après ce que l'on me dit en ce moment, Dieu en a pris une dizaine la main dans le sac. C'est pas beaucoup mais ouf cela en fait dix de moins.

L'honnêteté est seule payante et nous sommes 99%. Cela devrait aller quand même.

Je dis que...

     Il n'y a rien à faire, je ne m'y ferais pas. Regardez quelque chose. Un hôtel se vend packagé frais compris à maximum 5 fois son Ca. Faisons la courte mais très courte. Supposons que le Rbe soit de 50% et non pas 45% comme je le dis souvent. J'ai toujours dit et redit que l'apport se rémunère à 10%.

Prenons un exemple. J'ai un hôtel qui fait 400 k€ de Ca et que j'achète 5 fois son Ca soit 2.000 k€. Son Rbe est de 200 k€, donc je peux placer 2.000 k€ d'emprunt. Sur le papier, il s'autofinance si tout est sur les murs mais je n'ai pas de marge ni de salaires. Donc, quand on dit qu'il faut de l'apport, c'est pour se payer et se constituer une marge et puis tous les hôtels de province ne s'achètent pas 5 fois le Ca murs et fonds. Si dans notre cas, j'achetais l'hôtel toujours 2.000 k€, avec 600 k€ sur le fonds et 1.400 k€ sur les murs, et si j'apporte 30% soit 600 k€, je paye le fonds et j'emprunte 1.400 k€ sur les murs, soit 140 k€ de sorties d'emprunt et il me reste 60 k€ de marge soit 10% de mon apport. Cqfd.

...Quand le prix baisse,

     Regardons maintenant quelque chose. Si le prix baisse et si j'achète 1.800 k€, à données constantes, j'améliore de 200 k€ mon prix donc de 20 k€ ma marge et donc mon salaire. Moins j'achète cher, plus je gagne. Logique. On peut même penser que j'ai de moins en moins besoin d'apport. Vrai et faux car en effet tout cela présuppose que les données soient constantes. À 1.600 k€, soit 4 fois le Ca, et suivant la même répartition (200 sur le fonds et 1.400 sur les murs), ma logique reste vrai. Mais hélas on aura plutôt dans ce cas un prix de fonds plus élevé (600) et un prix de murs à la baisse (1.000). Là la marge s'améliore, car elle passe de 60 à 100, mais mon apport devrait rester le même. Si je changeais l'apport par exemple à 200 car le prix a baissé de 400 k€, alors là déjà le banquier va tousser, et en plus il va falloir que je finance mon fonds sur 7 ans (les 400 me coûteront 70 k€) et mes murs sur 15 ans (1.000 sur 15 ans soit 100). Il me reste que 30 de marge alors que si je n'avais rien changé dans la répartition, j'aurais eu 100.

     Conclusion. Quand on fait baisser le prix, il faudrait faire baisser que le prix du fonds et non pas celui des murs pour faire baisser l'apport (problème du banquier) sinon on est obligé d'apporter le maximum sur le fonds pour ne pas abîmer la marge finale. En fait, tout vient de la répartition murs et fonds et de l’apport. Plus le prix est bas, plus je gagne. Plus l’apport est haut, plus je gagne. Plus le prix du fonds est bas dans la répartition murs et fonds, plus je gagne.

...Quand le prix monte,

     Et quand mon prix monte ? Supposons dans le même exemple que mon prix doit à 6,5 fois le Ca soit ici 2.600 k€. Restons sur notre répartition initiale pour le fonds (600) et le reste sur les murs (2.000). On comprend tout de suite qu’un apport de 600 k€ autofinance l’achat, mais ne dégage rien. Pour retrouver notre marge de départ soit 60, il faut que j’apporte cash le prix du fonds (600) + 600 encore sur le prix des murs, soit 1.200 k€ sur 2.600 k€. Plus le prix de vente est haut, plus il faut apporter de cash au départ, et même, il faut apporter tout ce qui dépasse 5 fois le prix.

il faut quand même faire attention !

     Conclusion finale. Achetez moins cher, c’est mieux surtout si le prix du fonds est bas. De toute manière, il faut sauf exception acheter avec 30% d’apport. Acheter plus cher, vous contraint in fine, à apporter tout ce qui dépasse le 5 fois le Ca en apport. Tout cela est à prendre avec prudence, car un hôtel ne ressemble pas un autre, et le fait d’être exploitant, seul ou pas, investisseur ou pas joue. Je n’ai pas intégré les travaux. J’ai simplifié le calcul en prenant 50% et non pas 45% de Rbe. J’ai fait plein de raccourcis de manière délibérée. Et puis, je pense que ce n’est pas 5 fois la base mais plutôt 4,5 le Ca. Au bout du bout, faites attention quand vous achetez, car cela peut vous coûter cher, de payer un hôtel à prix normal si la répartition murs fonds n’est pas la bonne (rentabilité). Cela peut vous coûte très cher aussi si vous le payez au dessus du prix (apport très conséquent).

Exceptionnel...

Région Centre

Hôtel Bureau de Chaîne 2* 50 Chambres

État parfait avec un To de 80 %

Très grand Appartement

Ca 550 k€ --- Rbe 280 K€

Murs et Fonds 2.200 K€

Appelez moi

Ebe, Rbe, Ete et tutti quanti

     Je ne sais pas combien j'ai pu faire de notes sur le fameux Rbe. Ebe (excédent brut d'exploitation) retraité ou Rbe (résultat brut d'exploitation) ou Ete (excédent de trésorerie d'exploitation), voilà trois mêmes choses. Tout est simple dans la vie et ne croyez pas les marchands de soupe. 

      Pour un murs et fonds acheté par un exploitant, un Rbe est égal à 45 % du Ca hors taxes. Point. Quand vous achetez simplement un fonds, votre Rbe après loyer sera de 45 % moins le loyer.

      Vous devez reconstituer ce Rbe mécaniquement en ajoutant au résultat d'exploitation, la dotation, les salaires chargés des dirigeants, le loyer, les charges liées à l'ancienne exploitation (voiture - missions - déplacements etc) et peut être des frais divers de confort.

      Exemple : j'ai un hôtel qui fait 500 k€ de Ca, donc le Rbe fait 0,45 * 500 = 225 k€. Je suis certain que si vous ajoutez tout ce que je vous ai dit, vous êtes sur le 225. Et si vous tombez sur 210, on s'en fiche, car cela veut dire qu'on est pas trop loin ou que vous avez oublié quelques chose. En finance comparativement à la comptabilité, le mieux est l'ennemi du bien.

      Faites le test, c'est simple et si vous n'y arrivez pas, appelez moi. Chez JTF, le conseil est gratuit.

Aie aie aie

Je ne sais pas ce que vous en pensez, mais nous sommes en train de vivre en France, une horreur économique, pour reprendre l'expression de Viviane Forrester. On a tué le goût au travail, et on tue en ce moment le goût du risque. Si on veut tout socialiser, alors socialisons les pertes aussi. Mais non ! Soit les gens qui sont au pouvoir sont des incompétents qui n'ont aucune vision managériale, soit les aristocrates socialisants qui dirigent ont en tête un plan marxiste léniniste. Il est vrai que leur haine de la "rente", leur volonté de "détruire" les riches, leur plan de décourager les "entrepreneurs", tout cela laisse à penser que le Parti Socialiste n'a toujours pas renonçé à son vieux démon qui s'appelle le communisme. Aie aie aie, pauvres gens, je crois qu'on va tous déguster.........

Paroles d'acheteur

Drôle de rencontre !!!
Nous cherchions un hôtel dans le quart Sud-ouest de la France. Au travers de contacts, nous tombons sur Jean Tronchon. Il ne trouve rien de mieux que de me proposer un Hôtel dans le quart Sud-ouest de la Manche ! Il est fou cet homme là !! Sans le rencontrer, je visite quand même le bien … écoute ce drôle d’homme au téléphone… analyse le Bilan…
Ces propos sont clairs, directs, rassurants, de bon sens et avisés en finance. En reconversion (du secteur industriel) et gérant depuis 15 ans, cela reste très appréciable. Quelque peu atypique, cet homme peut en désarçonner certains mais il reste d’un professionnalisme déconcertant. Après plus de 6 mois en poste, je ne peux que dire : « Merci Jean ! »

Patricia FERNANDEZ et Claude BONNOT

http://www.moulindeducey.com/

Le troupeau

     Veux tu avoir la vie facile ? Reste toujours près du troupeau et oublie toi en lui. (Frederic Nietzsche)

Messieurs les hôteliers, vous voyez, cela va pas être très simple pour vous, ni pour moi d'abord, ni pour ceux qui travaillent en général.

 

Gouverner c'est choisir

     Tout ce que l'on peut dire, c'est surtout ne faites pas comme eux ! On dit d'un socialiste, que c'est quelqu'un qui veut tout faire droit, mais comme il s'y prend tellement mal, il fait tout de travers. Et le travers, il connaît. La presse est unanime. Au lendemain de la présentation du projet de loi de finances 2013, on a vu cafouillages, confusions, allers retours, dignes d'un foutoir ambiant sans nom.

      L'affaire des pigeons a couronné le tableau avec cette révolte des chefs d'entreprise sur la toile. Un jour, ils disent pas d'augmentations d'impôts en 2014. Le lendemain, ils disent le contraire en alarmant tout le monde sur une hausse de taxes. Ils disent, seuls les riches sont touchés. Oui enfin, ne soyez pas trop riches, retraités, travailleurs indépendants, buveurs de bière, fumeurs, téléspectateurs, ne vous chauffez pas trop, et tout le reste...

     Oui je crois qu'on nous prend pour des pigeons. Et là, comme au temps du marxisme, le ministre de l'économie, nous dit "ce que nous voulons taxer, ce n'est pas le risque, mais la rente ". Ils veulent faire la distinction maintenant entre riches et riches. Vu le travail, moi je les embauche pas.

     Gouverner c'est choisir mais il faut savoir expliquer.

Le désendettement conduit à l'effondrement des actifs

     Merci encore une fois à Nicolas Baverez, qui sait mettre en musique, les termes économiques. Lisez rien que cela : " La déflation est plus dangereuse que l'inflation pour deux raisons. Sur le plan économique, elle détruit des richesses réelles alors que l'inflation crée des richesses virtuelles. Sur le plan politique, elle lamine les classes moyennes, dont les revenus, le patrimoine, les emplois, les perspectives d'ascension sociale sont déstabilisés, ce qui nourrit les populismes et fragilise la démocratie ".

   Il cite l'économiste américain Irving Fisher (1867-1947) qui montre que le désendettement accéléré conduit à l'effondrement des actifs, qui se répercute sur l'ensemble des prix, provoquant la chute des profits puis l'explosion des faillites et du chômage.

     C'est clair ? Lisez le reste...et messieurs les hôteliers...écoutez les

http://www.lemonde.fr/economie/article/2012/10/01/l-engrenage-de-la-deflation_1768129_3234.html