On va la faire courte car les chiffres ne sont pas concordants entre toutes les statistiques.
Nous avons 17.425 hôtels en France. Par an, il se crée environ 800 hôtels et il en disparaît 1.100. D’où un écart de 300 négatif que nous retrouvons grosso modo dans les statistiques de l’Insee. Environ 1.500 hôtels changent de propriétaire tous les ans, soit 9% du parc. La source est le Bodaac.
Mais attention, quand on regarde les chiffres de près, ils sont trompeurs. 500 ventes ne dépassent pas un montant de transaction de 100.000 € et 800 concernent des transactions comprises en 100.000 € et 400.000 €. Seulement 200 ventes sont supérieures à 400.000 €. Si nous allons plus loin dans le détail, sur ces 200 ventes, 50 se situent au dessus des 800.000 €. Ici, nous parlons que de fonds de commerce.
Je ne suis pas très surpris par le chiffre global car il me paraît cohérent. En effet, on peut penser que 10% du parc change de main tous les ans. En revanche, je suis étonné par le faible nombre de transactions au-delà de 800.000 €. Cela me paraît dérisoire.
Essayons de raisonner un peu. La valeur de 400.000 € correspond à des hôtels dont le Ca est au minimum de 200.000 €. Mais cela serait le cas, s'il n'y avait que des hôtels bureaux ce qui n'est pas la majorité. Il faut donc certainement dévaluer ce chiffre de 200 afin de ne compter que les hôtels, disons d'une capacité hôtelière moyenne, vendus à un prix correct. Je pense que le vrai chiffre est de 2/3 de 150 + 50 soit 150 ventes.
Prenons les choses comme elles viennent.
En revanche, reconnaissons que nous sommes sur un micro marché au dessus de 400.000 €. Imaginez vous que seulement 150 hôtels de taille au moins moyenne changent de main tous les ans. Mais pourquoi parle-t-on d’offre et de demande ? Il n’y a que des demandes…………Alors ne nous étonnons pas, vu le nombre de personnes qui recherchent des hôtels, que le marché hôtelier est définitivement haussier !
Quand on apprend au
petit-déjeuner que le groupe financier japonais Nomura s'est offert
pour le prix d'un pain au chocolat (deux dollars) les activités de
courtage et de banque d'investissement de Lehman Brothers en Europe et
au Moyen-Orient, on doit forcément avoir un peu de mal, quand on
travaille sur les marchés financiers, à garder son calme.
Il en faut pourtant,
pour résister à la tempête inouïe que connaissent les marchés
financiers. Et notamment les marchés monétaires malgré les injections
en continu de liquidités effectuées par les banques centrales. Mais les
centaines de milliards de dollars et d'euros fournies ne suffisent pas
à calmer la tension, qui est extrême.
Le peu de confiance qui
subsistait encore a fini de disparaître. Les banques ne veulent plus se
prêter d'argent entre elles, même pour quelques jours, de peur qu'entre
temps, l'autre fasse faillite et qu'il ne soit plus possible de
récupérer son argent.
Résultat, l'écart entre les taux
interbancaires à trois mois et ceux des emprunts d'Etat de même
échéance atteint des sommets. Plus de 2,7 % vendredi matin 26
septembre, pour les taux en dollar, alors qu'en période normale, il
s'établit à environ vingt ou trente points de base (0,20 % à 0,30 %).
Il est vrai que, dans la nuit, on avait appris la défaillance de la banque WaMu, rachetée en catastrophe par JP Morgan.
La
bonne nouvelle, si l'on peut dire, du côté des taux courts, c'est que
les menaces de récession et de déflation qui ne cessent de croître au
fur et à mesure que la crise bancaire s'aggrave pourraient bien obliger
les banques centrales à assouplir leur politique monétaire. Aux
Etats-Unis mais aussi en Europe. Pour mémoire, les taux japonais
avaient été ramenés à zéro pour cent après l'éclatement de la bulle
spéculative boursière et immobilière.
Sur le front des taux
d'intérêt à long terme, la tendance est au contraire plutôt à la hausse
compte tenu de la détérioration attendue des finances publiques
américaines, en raison des mesures de sauvetage du système bancaire.
Selon
les économistes de Natixis, le déficit public des Etats-Unis pourrait
atteindre entre 9 % et 10 % du PIB en 2009, tandis que la dette
publique grimperait à plus de 70 % du PIB.
DÉRAPAGE
Une telle dégradation peut-elle provoquer un abaissement de la note de la dette publique des Etats-Unis ? "Il
est évident que ces mesures vont dégrader la qualité de la dette
américaine, mais il n'est pas sûr que cela conduise à un "downgrade"
effectif par les agences de notation, notent les économistes de Natixis. Une
des difficultés réside dans le statut particulier des Etats-Unis dans
l'économie mondiale, en particulier dans le statut de monnaie de
réserve mondiale."
Malgré tous leurs malheurs, les Etats-Unis
pourraient donc conserver leur note de triple A, la meilleure possible.
Deux pays du G7 possèdent des notes inférieures, mais ils ont des
niveaux de dette nettement supérieurs (plus de 100 % pour l'Italie et
plus de 160 % pour le Japon).
Même si la note de la dette n'est
pas abaissée, le dérapage des finances publiques américaines pourrait
avoir un impact négatif sur les taux longs. D'autant que le financement
du déficit budgétaire des Etats-Unis est très dépendant des
investisseurs étrangers, notamment des banques centrales asiatiques.
"Une
augmentation de l'offre de papiers, associée à des interrogations
croissantes de la part des investisseurs étrangers sur la qualité de la
dette des Etats-Unis, pourrait à terme peser lourdement sur les
T-Notes, tant en termes relatifs qu'absolus." Le billet vert, lui
aussi, pourrait avoir à en souffrir. Pour l'instant, il a étonnamment
bien résisté à l'ouragan qui a dévasté Wall Street, terminant la
semaine à 1,46 dollar pour un euro.
Il est vrai que si les
Etats-Unis sont au plus mal, l'Europe inquiète de plus en plus. La
crise bancaire semble sur le point de gangrener le Vieux Continent, les
déficits budgétaires dérapent, notamment en France, les indices
d'entrée en récession se multiplient.
C'est peut-être le yen,
aujourd'hui, la vraie monnaie refuge, même si les perspectives de
croissance du Japon, là encore, ne sont guère enthousiasmantes. Mais au
moins les banques nippones n'ont-elles pas absorbé le poison des
subprimes.
Si les marchés n'en
ont pas fini avec la crise qui les secoue, la situation s'est pourtant
nettement améliorée au cours de ces derniers jours. Les centaines de
milliards de dollars, que devront fournir les contribuables américains
pour sauver le système bancaire, n'y sont pas étrangères. Les indices
boursiers continuent à faire du yo-yo, les analystes deviennent de plus
en plus pessimistes sur l'importance de la contagion au "monde réel",
le besoin d'argent n'a pas disparu pour autant, au contraire.
De façon très
opportuniste, certains emprunteurs se sont faufilés dès que possible,
et là où cela était possible, pour trouver du crédit. Ce fut donc dès
mardi 23 septembre, en dollars, et uniquement le fait de signatures
d'excellente qualité.
La première à se lancer fut KfW, banque
publique allemande qui a emprunté 1 milliard de dollars à deux ans,
suivie par la néerlandaise BNG, banque qui oeuvre dans le secteur
public et les collectivités locales, encore des obligations
remboursables dans deux ans et, enfin, NWB, agence hollandaise. Trois
emprunteurs, tous trois notés triple A par les trois agences de
notation que sont Fitch Ibca, Moody's et Standard and Poor's, et tous
émettant des obligations "allégées" en matière de ratio prudentiel, des
titres "o Cooke" pour les banques qui les acquièrent.
Il faut
aussi remarquer l'opération de Caterpillar, lancée elle aussi le mardi
23 septembre, puisqu'il s'agit de la première entreprise à venir
s'endetter directement auprès des investisseurs depuis la faillite de
Lehman Brothers. Là encore, c'est en dollars que l'emprunt a été
contracté. Le groupe industriel américain a trouvé 1,3 milliard de
dollars en deux tranches, l'une à cinq ans, l'autre à dix ans.
Dans
ce contexte perturbé, le marché américain a rouvert avec des émetteurs
qui ont tous un point commun : ce ne sont pas des entreprises
financières privées. Ces dernières devront encore patienter un peu. De
la même façon, si certains professionnels attendent une réouverture du
marché de l'euro qui, pour les plus optimistes, pourrait avoir lieu
dans les tout prochains jours, ce n'est pas un émetteur financier privé
qu'ils s'attendent à voir en premier.
Hervé NOVELLI a annoncé aujourd’hui à l’hôtel Royal
de Deauville les grands principes de la réforme de la classification
hôtelière
Herve NOVELLI, secrétaire d’Etat chargé du Commerce, de l’Artisanat, des Petites
et Moyennes Entreprises, du Tourisme et des Services a présenté aujourd’hui à
Deauville les grands principes de la réforme en cours de la classification hôtelière.
La nouvelle classification permettra d’améliorer la lisibilité de l’offre française,
de moderniser les infrastructures hôtelières et de renforcer ainsi l’attractivité
de la destination France.
Cette réforme représente un élément majeur de la politique lancée par Hervé NOVELLI
lors des Assises Nationales du Tourisme visant à faire du secteur du tourisme
un levier essentiel de la croissance et à la création d’emplois en France.
La réforme de la classification hôtelière est destinée à actualiser le référentiel
aujourd’hui en vigueur et datant de 1986 qui n’est plus adapté aux nouvelles attentes
des consommateurs français et internationaux. La nouvelle classification intégrera
de nouveaux critères liés à l’accès à Internet, à l’accessibilité, au développement
durable et à la qualité de service. Il est aussi prévu la création de la 5ème
étoile. Cette nouvelle grille fait actuellement l’objet de discussions avec les
représentants des professionnels. Dès l’obtention d’une vision partagée, les critères
seront testés auprès d’un panel de clients français et étrangers. La publication
d’un arrêté approuvant le nouveau référentiel de classement est prévue pour la
fin de cette année 2008.
Les principaux axes de modification du référentiel sont les suivants :
· Le classement sera volontaire
· Le nouveau référentiel s’étalera de 1 à 5 étoiles
· Il sera révisé tous les 3 à 5 ans
· Le coût du classement sera pris en charge par les professionnels
· Le classement restera attribué par l’Etat qui doit en demeurer le garant ;
· ODIT France, agence publique en charge du développement du tourisme :
o sélectionnera et agréera les réseaux d’audit spécialisés dans l’hôtellerie
;
o gèrera l’évolution du référentiel en partenariat avec les représentants des
professionnels afin d’éviter de retomber dans le travers actuel où le référentiel
n’a pas été actualisé pendant près de 20 ans.
Et non, Lehman
Brothers n'a pas été sauvé le week-end dernier. La banque américaine a
même été contrainte de se mettre sous la protection du "chapitre 11",
bref, en faillite.
Les banquiers ont été moins sonnés par la
nationalisation du premier assureur américain, AIG, annoncée lundi 15
septembre. Le résultat cumulé de ces deux événements ne s'est pas fait
attendre : l'ensemble des marchés de dette est fermé. Que ce soit en
euros, en livres sterling ou en dollars, que le candidat à l'emprunt
soit une banque, un assureur, une entreprise de la meilleure qualité
possible, qu'il propose des obligations simples ou sécurisées, il peut
passer son chemin.
Même les tournées de
présentation d'entreprises afin de mieux se faire connaître des
investisseurs ont tourné court. Hors sujet face à la débandade
générale. Le brasseur néerlandais, Heineken, a ainsi dû renoncer après
avoir fait salle vide le lundi 15 septembre. Et maintenant ?
Du
côté des banquiers, aucun espoir à court terme de voir le marché
rouvrir. Bien sûr, ou heureusement, cette tétanie ne concerne pas les
Etats souverains. Ces derniers jours, l'Espagne a réalisé une
adjudication de titres à maturité 2018, l'Etat français a émis du BTAN.
Leurs calendriers d'émissions n'ont pas été affectés. Evidemment, une
signature notée triple A, du type agence gouvernementale ou
supranationale, comme la Banque européenne d'investissement, peut
toujours emprunter auprès des investisseurs. Mais pour les autres, il
va falloir être patient.
Du côté des entreprises fréquentant
habituellement le marché obligataire, il n'y a pas de cas d'urgence
identifié. Celles de mauvaise qualité ne venaient plus emprunter
directement depuis juin 2007, quant aux autres, type Heineken, qui
souhaitaient refinancer des acquisitions, les banques continueront à
fournir le crédit en attendant que les investisseurs soient prêts à
prendre de nouveau des risques.
Contrairement aux entreprises non
financières, les banques ont sollicité les investisseurs, même
lorsqu'elles devaient payer le prix fort. De toute façon, les grandes
banques centrales ont un discours sans ambiguïté : le carnet de chèques
est ouvert, sans limite. Le risque systémique est une fois de plus
écarté.
Selon moi, il faut retraiter le résultat d’exploitation. Il faut y ajouter la dotation aux amortissements, les salaires des anciens dirigeants et les frais annexes liés à ces mêmes dirigeants (frais de réception, de missions et de déplacements), ainsi que les frais excessifs enregistrés lors d’opérations spéciales durant un exercice (par exemple frais d’avocats et d’experts comptables). Attention à certains frais qui peuvent se balader dans le fonds du compte d’exploitation et qui sont des charges réelles. Enfin, il faut de toute manière y ajouter aussi le loyer. Premièrement, cela est nécessaire en cas de rachat murs et fonds, et deuxièmement, même si on achète que le fonds, il faudra réactualiser éventuellement le bail. Dernière opération, il faut regarder de très près les charges de personnel, car parfois l’équipe en place n’est pas en adéquation avec le schéma de reprise. Il se peut qu’on puisse faire des économies au niveau des réceptionnistes par exemple si un couple reprend l’hôtel alors qu’une personne seule le tenait auparavant.
Tout cela devrait vous donner un Ebe rectifié vous permettant de connaître parfaitement ce que dégage l’entreprise comme marge.
Je ne sais toujours pas comment il faut appeler cette marge. J’entends souvent parler de « Résultat brut d’exploitation », ou de « Cash Flow » (appelé cache flou chez les financiers). J’avais un moment essayé d’appeler cette marge « Excédent de Trésorerie d’exploitation » ce qui est un terme impropre, même si les décalages de paiement entre client – fournisseur – stock n’existent pas réellement dans l’hôtellerie. Tout ce que je sais, c’est que cette marge ou « Excédent brut d’exploitation rectifié (Eber)» correspond vulgairement à ce qui reste dans la poche du nouveau propriétaire, avant de se payer et de rembourser ses emprunts. Cet Eber est donc bien une notion de trésorerie d’où mon envie de la nommer « Excédent brut de trésorerie d’exploitation (Ebte) ».
Cet Ebe rectifié ou Ebte sera, en cas de rachat des murs, amputé des sorties de trésorerie correspondant aux emprunts (murs + fonds) et du salaire des nouveaux propriétaires.
Cet Ebe rectifié ou Ebte sera diminué du nouveau loyer, en cas de rachat du fonds seulement, puis ensuite amputé des sorties de trésorerie correspondants à l’emprunt (fonds) et du salaire des nouveaux propriétaires.
C’est ce fameux Ebte qui rapporté au Ca hors taxes de l’entreprise doit nous donner 45% dans le cas de l’achat murs et fonds et 33% (avec un loyer de 12%) dans le cas de l’achat d’un fonds seulement.
Tout le monde comprendra que je consolide tous les éléments ici. Je ne m’occupe pas des structures qui accueillent soit le fonds, soit les murs. Je raisonne en trésorerie globale. En réalité, si les murs sont logés dans une Sci, les sorties de trésorerie liées à l’emprunt sont compensées par un loyer qui se retrouve dans les comptes de la société d’exploitation.
Deux ouragans ont
touché les rivages américains durant le week-end. Ike s'est abattu sur
le Texas. Celui qui a dévasté Wall Street ne porte pas encore de nom.
Mais on sait d'ores et déjà qu'il est l'un des plus violents jamais
subis par la finance mondiale, avec la mise en faillite de Lehman
Brothers, la cinquième banque d'affaires des Etats-Unis, et le rachat
dans l'urgence du géant Merrill Lynch par Bank of America pour 50
milliards de dollars.
Toutes les tentatives menées samedi 13 et
dimanche 14 septembre pour sauver Lehman ont échoué. Le dernier
candidat à une reprise - la banque britannique Barclays - a finalement
jeté l'éponge, faute d'avoir pu obtenir une aide financière de la
Réserve fédérale américaine (Fed). En mars, la Fed avait pourtant
fourni 30 milliards de dollars à JP Morgan pour racheter Bear Stearns.
Il y a tout juste une semaine, elle avait annoncé la nationalisation de
Freddie Mac et Fannie Mae, les deux piliers du financement immobilier
aux Etats-Unis.
Mais cette fois, rien. La Fed s'est montrée
inflexible. Pas question que le contribuable américain verse un dollar
pour sauver cette banque privée, aussi prestigieuse soit-elle. Pas
question de solliciter l'argent public pour effacer l'ardoise laissée
par des investissements hasardeux.
Ce changement d'attitude de la
Fed ne s'explique pas seulement par la volonté des pouvoirs publics
américains de faire un exemple et de punir les spéculateurs. De fait,
la Fed ne pouvait continuer à voler au secours de tous les
établissements financiers du pays en difficulté sans risquer d'entamer
sa propre crédibilité, et avec elle celle de la qualité de la dette des
Etats-Unis, sur la scène financière internationale. Etant donné la
dépendance de l'Amérique aux capitaux étrangers, notamment asiatiques,
pour financer ses déficits publics, un tel risque était inenvisageable.
Mais
celui pris en laissant sombrer Lehman Brothers n'est pas mince non
plus. Compte tenu de la globalisation financière, ne va-t-on pas
assister à des défaillances en chaîne, même en Europe ? Plus personne
ne sait combien de temps encore la tempête des subprimes va continuer à
ravager le système bancaire mondial.
Je me permets de revenir sur la valeur d’un hôtel restaurant. Je disais qu’un hôtel restaurant ne valait pas plus cher et même un peu moins qu’un hôtel bureau à Ca Hôtellerie constant. Cela sous entend néanmoins beaucoup de précautions à prendre. Si nous sommes sur une taille d’hôtels de 30 chambres avec par exemple 300 K€ en hôtellerie et 300 K€ en restaurant, la valeur du fonds est certainement de 2,5 fois le Ca hôtel soit 750 K€. On peut certes monter sur des 900 K€ en cas d’exception mais je pense que le propriétaire est alors le chef et nous ne sommes plus dans un produit investisseur mais bien un produit particulier. En revanche, si nous avons toujours 300 K€ en hôtellerie mais 600 K€ en restauration, il faudra nuancer le prix. En effet, l’impact quantité jouera sur la rentabilité, et nous pouvons considérer que le prix sera plus élevé. Ainsi, si une marge de 5% est dégagée, nous aurons avec un Per de 10, une valeur de 50% du Ca restaurant. Il n’est donc pas toujours possible de faire l’impasse sur ce Ca restaurant. Dans notre cas, nous aurions un fonds hôtel restaurant estimé à 1.250 K€. Affaire à suivre.
Jusqu'où le dollar peut-il monter ? Le rebond de la devise américaine au cours des dernières semaines a été à la fois rapide, spectaculaire et surprenant par son ampleur. Le billet vert a franchi successivement cette semaine les seuils de 1,40, 1,39 et 1,38 pour 1 euro. Jeudi 11 septembre, la devise américaine avait regagné près de 13 % face à l'euro depuis son plus bas de 1,6038 atteint le 15 juillet, avant de faiblir vendredi et de terminer la semaine à 1,42 dollar.
Il y a plusieurs explications au retour en grâce du billet vert, à commencer par l'environnement économique des deux côtés de l'Atlantique. Tandis que, aux Etats-Unis, l'activité fait preuve d'une résistance étonnante et que l'Etat fédéral semble se donner les moyens d'empêcher que la crise immobilière ne prenne plus d'ampleur en mettant sous tutelles les deux géants du marché hypothécaire, Fannie Mae et Freddie Mac, le Vieux Continent semble s'enfoncer dans le marasme. Ni la politique monétaire, orientée par la Banque centrale européenne (BCE) contre l'inflation, ni les marges de manoeuvre budgétaire, inexistantes dans de nombreux pays comme la France, ne sont à même d'enrayer le ralentissement.
Selon les prévisions économiques de la Commission européenne, les pays de la zone euro devraient connaître une croissance de 1,3 % en 2008 ; la Commission attendait 1,7 % en avril. " La baisse de l'euro face au dollar reflète le ralentissement économique en Europe observé depuis la mi-juillet. La nouveauté tient à la possibilité désormais envisagée que la zone euro puisse entrer en récession", souligne Jay Brisen, de Wachovia.
Les cambistes anticipent une hausse des taux aux Etats-Unis et une baisse en Europe, qui vont dans le sens d'un renforcement du dollar face à l'euro. Mais rien n'est moins sûr. La remontée du billet vert conjuguée à la baisse du pétrole réduit les tensions sur les prix aux Etats-Unis, et l'urgence n'est plus tout à fait la même pour la Réserve fédérale américaine (Fed) de relever le loyer de l'argent au jour le jour (2 %).
Dans le même temps, les accès de faiblesse de l'euro atténuent pour l'Europe l'effet désinflationniste du recul du baril. En outre, le rebond du dollar aura un impact négatif sur la croissance américaine, et la Fed, dont la mission n'est pas seulement de lutter contre la hausse des prix mais de soutenir l'activité, ne peut pas ne pas en tenir compte.
DÉFICITS EXTÉRIEURS
La baisse continue du billet vert explique pourquoi les Etats-Unis n'ont pas basculé dans la récession, en dépit des chocs violents liés à la crise de l'immobilier et du crédit et à l'envolée des prix de l'énergie et des matières premières. La faiblesse du dollar a réduit le déficit commercial en dopant les exportations, devenues le seul moteur de la croissance, et a permis aux grandes entreprises américaines de continuer à afficher une forte rentabilité en rapatriant les profits réalisés à l'étranger. Ces facteurs vont s'estomper. Il est enfin difficile d'imaginer la Fed remontant ses taux si près de l'élection présidentielle de novembre.
En Europe, Jean-Claude Trichet, le président de la BCE, a prévenu pour sa part que l'inflation devrait rester élevée encore "un certain temps", laissant peu d'espoir de baisse rapide du taux de l'argent au jour le jour (4,25 %).
L'autre facteur immédiat d'appréciation du dollar est la baisse continue des cours du pétrole. Le baril a perdu 30 % depuis juillet, passant un temps cette semaine sous le seuil des 100 dollars. Comme dans le paradoxe de l'oeuf et de la poule, il est impossible de savoir quel marché, celui des changes ou du pétrole, précède l'autre. Mais la corrélation entre les cours du pétrole et ceux du billet vert est assez évidente.
Reste les problèmes structurels de l'économie américaine, notamment l'insuffisance d'épargne et les déficits extérieurs. Ils limitent le potentiel d'appréciation du dollar. D'ailleurs, la remontée du billet vert face à l'euro est intervenue lorsque le yuan a cessé de s'apprécier face à la devise américaine.
Avec ses excédents commerciaux, la Chine finance une bonne partie du déficit des paiements américain. Il est vraisemblable que Pékin, soumis à de fortes pressions inflationnistes, laisse à nouveau le yuan s'apprécier progressivement face au dollar. Et, à moins d'un changement brutal de comportement de consommation qui se traduirait par une récession, la remontée du taux d'épargne des Américains sera lente.
La valeur d’un hôtel restaurant, restons fidèles à nos principes, correspond toujours à des multiplicateurs de Ca. Mais au lieu de retenir le Ca global, hôtel + restaurant, il ne faut retenir que le Ca de l’hôtel, puisqu’on sait que la restauration n’est pas génératrice de rentabilité. Nous resterons donc sur notre idée d’un multiplicateur du Ca. Nous avons vu que ce multiplicateur naviguait entre 3 et 5. En général, nous sommes sur 4 et au maximum sur 5. Il faut bien voir que le restaurant n’est pas un facteur toujours positif et la demande est moins forte dans les achats de ce type de bien. Beaucoup d’hôtels de ce type sont à vendre et en plus, beaucoup d’investisseurs particuliers, anciens propriétaires d’hôtel restaurant, ne cherche que des hôtels bureaux pour en finir avec le management du personnel. On peu considérer donc qu’un hôtel restaurant à Ca constant hôtellerie vaut un peu moins qu’un hôtel bureau. Nous serions donc sur une perte de à 0,5 sur le multiplicateur. Cela nous donne 3,5 avec un maximum à 4,5. Ca c’est pour le cas murs et fonds. Pour le fonds, même punition. Nous étions entre 2,5 et 3,3 et bien là aussi, retirons aussi 0,5 ce qui ramène le fonds à 2 ou 2,8 du Ca.
Mais comme rien n’est tout à fait dans la norme, bienvenue aux « exceptions » car il y en a. En fait, je crois que beaucoup de paramètres entrent en jeu. C’est comme l’âge du nouveau capitaine, mais cela, on pouvait le deviner !
Qu’en est-il d’un hôtel restaurant. Nous avons vu que la rentabilité d’un hôtel bureau tournait autour de 33% dans le cas d’un fonds et de 45% dans le cas d’un murs et fonds. En fait, lorsqu’il y a un restaurant dans l’hôtel, on dégage très peu de rentabilité supplémentaire. Quand on a payé le personnel, les achats et l’électricité, on arrive au bout du bout à une rentabilité variant entre 0% et 7% du Ca restauration. Alors, oublions le cas, où le chef est le propriétaire, car là effectivement, nous avons un salaire de chef en moins. Oublions le cas aussi où, le Ca est tellement important, que l’effet quantité joue à plein. Oublions peut-être aussi, la cas où la carte est si belle que le prix et la marge aussi. Mais en règle générale, cette restauration d’accompagnement est le complément de l’hôtellerie, comme un plus. Mais en termes de rentabilité, le compte n’y est pas. En fait donc la rentabilité d’un hôtel restaurant est quasiment celle d’un hôtel bureau et on prendra le même ratio. Faute de mieux et en essayant de comprendre comment se décompose ce Ca restauration.
On l'a presque oublié
mais lors du sommet de Bruxelles de mai 1998, les Allemands s'étaient
vigoureusement opposés à la désignation de Jean-Claude Trichet comme
premier président de la Banque centrale européenne (BCE).
A
l'issue d'une nuit de psychodrame, qui avait vu Jacques Chirac
batailler seul contre tous les autres chefs d'Etat et de gouvernement
européens, Paris avait seulement obtenu que le Néerlandais Wim
Duisenberg n'aille pas jusqu'au bout de son mandat. Les Allemands
rechignaient à l'idée de confier la gestion de la future monnaie
européenne - donc la leur - à un Français, forcément soupçonné de
laxisme monétaire.
Ils peuvent être
aujourd'hui rassurés. M. Trichet se montre plus orthodoxe que l'ont
jamais été les patrons de la Bundesbank. Il peut en remontrer, en
matière de rigueur monétaire à des Hans Tietmeyer ou Helmut Schlesinger.
JUSQU'AU-BOUTISME
La
BCE n'a pas seulement choisi, jeudi 4 septembre, de ne pas baisser son
principal taux directeur (fixé à 4,25 %), elle a surtout réaffirmé avec
force que la priorité des priorités restait la lutte contre
l'inflation. On connaît la chanson par coeur.
A l'évidence, M.
Trichet ne se satisfait pas de la légère décélération de l'inflation (+
3,8 % en août après + 4 % les deux mois précédents) liée à la décrue
des cours des matières premières. Pour lui, ce niveau, près de deux
fois supérieur à l'objectif que s'est fixé la BCE, reste "inquiétant".
Les
effets de "second tour", c'est-à-dire la contagion aux salaires,
menacent toujours, avec l'ouverture à l'automne des négociations dans
le secteur de la métallurgie en Allemagne. Le syndicat IG Metall
pourrait réclamer jusqu'à 8 % de hausse salariale, afin de compenser
l'effet de la flambée des prix qui ronge le pouvoir d'achat des
ménages. La BCE a d'ailleurs revu à la hausse ses prévisions
d'inflation, à + 3,5 % en 2008 (contre + 3,4 % précédemment) et + 2,6 %
en 2009 (contre + 2,4 %).
Et comme en plus, M. Trichet considère que "le
mandat de la BCE, tel qu'il est défini dans le traité de Maastricht et
qui donne la priorité à la stabilité des prix, est idéalement adapté
pour répondre aux défis actuels", il ne faut pas s'attendre à une
baisse rapide des taux directeurs. Et même peut-être pas à une baisse
du tout, malgré la récession qui menace de plus en plus. L'Organisation
de coopération et de développement économiques (OCDE) a ainsi révisé en
forte baisse son pronostic de croissance dans la zone euro en 2008, à +
1,3 %, contre + 1,7 % précédemment.
Mais ce jusqu'au-boutisme
anti-inflationniste de l'institut monétaire de la zone euro commence à
faire peur à nombre d'investisseurs.
MOURIR EN BONNE SANTÉ
Certains
se demandent si l'Europe ne va pas mourir en bonne santé, débarrassée,
certes, de l'inflation, mais tuée par une récession d'ampleur
provoquant de forts remous sociaux et des tensions politiques majeures.
L'euro
s'est d'ailleurs nettement affaibli face au dollar après le discours de
M. Trichet, malgré la perspective de voir les taux européens rester
durablement plus élevés que leurs homologues américains. Il est tombé,
vendredi 5 septembre, à 1,4196 dollar, son cours le plus faible depuis
onze mois.
Les esprits mal intentionnés vis-à-vis de M. Trichet -
il y en a - font remarquer que cette dépréciation, si elle devait
perdurer, aurait pour effet d'augmenter le prix des produits importés,
notamment du pétrole, et donc de faire croître les tensions
inflationnistes dans la zone euro. En un mot, la stratégie de M.
Trichet fabriquerait plus d'inflation qu'elle n'en détruirait.
Les
mêmes esprits mal intentionnés observent que malgré le grand écart de
politiques monétaires - très souple aux Etats-Unis, très dure en Europe
-, l'inflation outre-Atlantique n'est guère plus élevée que dans la
zone euro (moins d'un point). Encore une partie de cette différence
provient-elle de la moindre taxation de l'énergie aux Etats-Unis : les
variations du cours du pétrole y ont un impact supérieur sur les prix à
la consommation. "C'est à désespérer les Européens d'être si pieusement monétaristes", note l'économiste Philippe Brossard dans un point de vue publié cette semaine dans La Tribune.
Maintenant, nous savons trois choses. La valeur d’un hôtel bureau murs et fonds correspond, si tout est réuni, à 5 fois le Ca hors taxes. La rentabilité d’un hôtel doit être de 45% pour un achat murs et fonds et de 33% si on achète que le fonds. Bien sûr, cela ne peut être vrai que dans des conditions parfaites que nous avons déjà évoquées dans les notes précédentes.
Intéressons nous à la valeur du fonds d’un hôtel bureau ? Il ya toujours un rapport entre un prix et une rentabilité. C’est ce que les anglo-saxons appelle le Per ou Price Earning Ratio. Ce Per permet de calculer en combien de temps, on rembourse une affaire. Théoriquement, ce Per doit être de 7 ou 8 dans les meilleurs cas. Celui-ci varie et nous pouvons considérer que les investisseurs classiques dans l’hôtellerie le fixe entre 8 et 10 et que nous pouvons aller pour un particulier jusqu’à 11.
Il faut remarquer la logique des choses car si on multiplie 0,45 par 11, on retrouvera 5 qui est le prix murs et fonds d’un hôtel. On voit clairement qu’en cas de besoin d’investissement pour rénover un hôtel, toute somme investie devra être déduite. Prenons un exemple concret. Un hôtel bureau parfait fait 400 K€ de Ca. Sa rentabilité est de 45% soit 180 K€. Son prix maximum sera de 11 fois sa rentabilité soit 2.000 K€, soit donc 5 fois son Ca. S’il y a des travaux de rénovation pour 200 K€ à prévoir (sans qu’on intègre le Ca prévisionnel en résultant), il faudrait donc acheter 1.800 K€ cet hôtel ce qui revient à se baser sur un Per de 10. Nous donnons ici des valeurs maximum en estimant que l’hôtel est supposé quasiment parfait et ici perfectible.
Revenons sur la valeur du fonds d’un hôtel bureau. Le principe est quasiment le même. Si la rentabilité est de 33%, il suffit de prendre ce Per de 11 maximum et nous aurons le prix du fonds, soit 3,3 du Ca.
Payer donc un fonds au-delà de 3,3, relève donc de la folie spéculative ou d’un désir non marchand. En réalité, un fonds varie entre 2,5 et 3,3 et semble toujours plus proche de 3 aujourd’hui. Mais attention, tout dépend du loyer, facteur crucial dans notre calcul. Un loyer de 15% diminue le prix de l’hôtel comme un loyer de 7% l'augmente. Après tout est question d’appréciation. Affaire à suivre.
La
valeur d’un hôtel bureau n’est pas une mince affaire. Oublions le
discours de l’acheteur qui veut toujours acheter le moins cher possible
et celui du vendeur qui veut vendre le plus haut possible. Il est
parfois amusant de constater en cas de cession et d’achat, que ce sont
parfois les mêmes qui tiennent des discours différents. Restons
objectif.
Le principe est toujours le même. Dans le cas
d’hôtels bureaux, la valeur des établissements, murs et fonds, se fait
par des multiplicateurs de Ca hors taxes. La notion de rentabilité
n’intervient que très rarement puisque le standard de résultat est
clairement toujours le même soit 45% du Ca, comme nous l’avions déjà
dit.
Ces multiplicateurs sont aujourd’hui de 4 ou de 5. Bien sûr,
des facteurs indépendants de l’emplacement et donc qui ne joueront
aucun rôle sur le Ca actuel peuvent être pris en compte. Il y a par
exemple le « grand charme » de l’endroit qui plaît au nouveau
propriétaire, ou bien encore la « taille de l’hôtel », ainsi que la
possibilité d’avoir un appartement mais aussi les travaux nécessaires
pour se mettre en conformité avec les normes 2011 et 2015 et surtout
l’état dans lequel se trouve l’hôtel. On peut évoquer aussi
l’évolution, sur 5 voire 10 ans, de la ville dans laquelle on se
trouve. On peut aussi relever la marge de manœuvre dont peut disposer
l’acquéreur, soit en développant le nombre de chambres, soit en
chaînant l’hôtel. D’autres y intègrent la flexibilité du personnel
ainsi que les extensions de parking, mais aussi la grandeur des
chambres pour passer les lits en « king size » avec couettes et
envisager de mettre des écrans plats dans toutes les chambres. Beaucoup
de choses viennent donc interférer la première vision.
De toute
manière, tout se voit à travers le Ca et le taux d’occupation. Ceux-ci
sont le reflet de la situation actuelle et sont déjà très parlants.
Quand
ces facteurs ne sont pas tous réunis, la tendance est de revenir sur un
ratio inférieur à 4, voire 3 à 3,5. En effet les freins au confort,
ainsi qu’au développement, sont des handicaps. Il faut parfois
tellement investir pour remettre l’hôtel en marche et assurer son
parfait redémarrage que le prix de départ doit être très largement revu
à la baisse.
Et puis, intervient la valeur immobilière. Mais,
celle-ci n’est pas selon moi déterminante au point de surpayer un
hôtel. On peut comprendre que l’immobilier est un facteur crucial mais
pas à ce point. Normalement, le multiplicateur maximum de 5 inclut
tout. On peut aussi comprendre l’aspect spéculatif sur des murs. Paris
en est le bon exemple, mais à ce moment, ce surprix donné à
l’immobilier nuit à la rentabilité, même si à termes, on peut
éventuellement jouer gagnant. Nous sommes, déjà entré dans la
spéculation immobilière, donc c’est un autre jeu, et celui-ci est à
risque.
Conclusion : 5 ou 4 ou 3, il faut faire son choix mais j’espère vous avoir donné quelques pistes de réflexion.
Alors,
vous me direz : qu’est ce qui se passe lorsqu’on achète simplement le
fonds. Je répondrais : rien. En effet, ce fameux Ebe reconstitué,
avoisinant les 45% du Ca, sera simplement diminué du montant du loyer.
Généralement, on constate en ce moment une hausse des loyers d’hôtel.
Auparavant, nous étions sous la barre des 10%, puis on s’en est
rapproché et aujourd’hui, il est courant de voir des loyers tournant
avoisinant les 12% du Chiffre d’affaires. Je ne suis pas certain que
cela soit toujours justifié, mais il faut regarder de très près le bail
pour savoir ce qu’il y a dedans.
Conclusion. Si on achète en tant qu’indépendant le fonds d’un hôtel bureau, la rentabilité sera de 33% du Chiffre d’affaires.
Une des premières questions posées lorsqu’on achète un hôtel bureau est celle de la rentabilité. En réalité, tout est très simple. Bien sûr, il faut dans la plupart des cas reconstituer le fameux Ebe (Excédent brut d’exploitation). On part du résultat d’exploitation, et on y ajoute la dotation, éventuellement le loyer, puis les rémunérations chargées des propriétaires actuels. Et on y est ! On arrive quasiment dans tous les cas de figure entre 45 et 50 % du Chiffre d’affaires. Certes, on constate de temps en temps des écarts mais ils sont minimes.
Donc, voilà la recette.
Si on achète murs et fonds en tant qu’indépendant un hôtel bureau, prenez le Chiffre d’affaires et prenez 45% et vous aurez la rentabilité. Facile non !!!
Ce n’était pas la peine de sortir des équations de faux mathématicien pour sortir ce chiffre.
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