JTF

En direct du marché... 24/06/09

Un des problèmes les plus récurrents en ce moment, c’est le montant du loyer quand on achète un fonds. On se retrouve parfois avec des 15% et même des 18% et plus. Un loyer, selon mon expérience ne doit pas dépasser 13% et encore cela doit se justifier par le fait d’un bon appartement et d’un bail équilibré. Un loyer élevé change le prix. Je vous dis pourquoi. Tout dépassement de loyer par rapport à la norme de 13%, abîme l’excédent de trésorerie.
La formule finale est simple si on pose « Ca » le chiffre d’affaires, « La » le loyer actuel et « Dpv » la dépréciation du prix de vente du fonds : Dpv = La/0,13 – Ca.

Exemple : Si nous avons un Ca de 300, le loyer normal devrait être de 13% soit 39. Il est en réalité de 49. J’ai donc perdu 10 de marge. Le prix de vente du fonds doit être déprécié de 75.

Cela signifie que si je veux acheter mon hôtel sur un coefficient multiplicateur de 2,5 soit 750 en acceptant le loyer actuel, cela est équivalent de le payer 825 avec un loyer normal soit un  coefficient de 2,75.

En direct du marché... 23/06/09

Incontestablement, le marché bouge. Compte tenu de la baisse du Chiffre d’affaires (5% en moyenne), les acheteurs attendent la baisse du prix de vente et les vendeurs croient que cela repartira. Avec l’imminence de la norme 2011, jamais autant d’hôtels n’ont été sur le marché, et le flux des acheteurs ne se ralentit pas. Bizarrerie quand même : peu d’affaires se font et si, elles se font, on revient sur des standards de prix plus bas. Cela ne veut pas dire que les normes de 3 fois pour le fonds et de 5 fois pour murs et fonds ne sont plus valables. Au contraire. Un bel hôtel vaut toujours cher et quand vous voyez un fonds qui se vend seulement 2 fois son Chiffre d’affaires, demandez vous pourquoi ? Généralement, ou les travaux de normalisation sont lourds, ou le loyer est cher, ou l’appartement privatif n’existe pas. Alors faites attention...
Il faut savoir trier et toujours trier dans les offres nombreuses, car beaucoup d’hôtels sont en perdition et ne pourront pas faire face à 2011 et aux modifications très rapides des emplacements. Mais je le répète, privilégiez les hôtels à fort taux d’occupation, aux normes, avec appartement… Tout se joue là : il vaut mieux assurer que remonter des pentes savonneuses. À propos, les banques ne sont pas frileuses, elle croient toujours aux bons dossiers et favorisent toujours l’aspect humain et la pérennité du Chiffre d’affaires.

Question d'apport...Deuxième bonne idée

Achat d'un fonds d'un hôtel bureau

Maintenant, on va raisonner fonds et non plus murs et fonds. On prendra un loyer standard de 10% du Ca, toujours une rémunération de 10% du Ca. Nous négligerons ici la marge de sécurité de 5% qui nous servirait en cas de coups durs car on peut penser que les salaires peuvent varier. Il ne reste que 30% pour placer la charge d’emprunt et ma formule devient : A = P (1 – 1,75/T).

Pour être encore plus réaliste, on notera que le prix d’achat doit toujours s’entendre frais compris.

L’apport est de 0 uniquement si T = 1,75.

Par exemple si T = 3,5, il faut apporter 50% du prix.

Si nous avons un coefficient de 2,75, il faut apporter 33%.

Exemple : J’achète un fonds d’hôtel qui fait un Ca de 250. Je le paye 2,60 soit 650 mais je rajoute les frais de transaction et les frais d’enregistrement ainsi que les frais d’actes soit 10% en plus. Cela me revient à 715 soit en fait un coefficient de 2,86.

Il faut que j’apporte avec ce taux exactement 39% de 715 soit 278. L’emprunt portera sur 437.
Vérifions. Sur 250, j’ai un Ebe de 125, un loyer de 25, une rémunération de 25 et il reste 75 pour placer l’emprunt. 75  de sorties annuelles d’emprunt correspondent à un emprunt sur 7 ans de 437. Cqfd.

Il faut nuancer le propos parce que les frais supplétifs parfois sont moindres (réduction de la commission, frais d’enregistrement réduit en cas de Sas etc.…). Il faut aussi nuancer l’approche car le loyer peut être différent (en plus ou en moins) et la rémunération n’est pas toujours de 10% dans le cas des hôtels qui font un Ca élevé. Il est clair aussi que des marges de sécurité de 5% ou 10% peuvent être envisagées. De même, si l’hôtel est étoilé, l’Ebe n’est plus obligatoirement de 50% mais plutôt 45%, et vice et versa dans les petits hôtels ou dans ceux où le taux d’occupation flirte avec les 80%. Enfin, un investisseur aura une autre conduite des affaires qu’un exploitant.

Mais si nous avions déjà un peu raison, cela signifie que pour successivement les T suivants soit 1,75  2,00  2,25  2,50  2,75  3,00  3,25  3, 50  4,00  4,50  4,75  5,00  les A devront être de
0%   12%  22%  30%  36%  42%  46%  50%  56% 61%  64%  65%. Mais tout est nuance quand même.

Exemple : un hôtel qui fait un Ca de 275 se vend frais compris 800. Apport 250.
D’après le schéma, on devrait, avec le T de 2,91, apporter 40%.
La marge est de 135 et il y a un loyer de 35. Il reste 100 et les nouveaux propriétaires se servent 35 de salaires. Il reste une marge de 65 pour placer l’emprunt. Dans un 1 étoile, la marge est bien meilleure et on gagne 15 de marge en plus et on étale l’emprunt sur 10 ans ce qui fait que la marge devient 80 et peut couvrir un emprunt de 550,000 sur 10 ans soit 70 et avoir une marge de 10.
On apportera 31%.

Exemple : un hôtel qui fait un Ca de 320 se vend frais compris 900. Apport 350.
T est égal à 2,81 et on devrait apporter 38%.
La marge est de 180 (+ 20 par rapport au 50%) avec un loyer de 50. Les propriétaires ne prennent que 30 de salaires. Il reste 100 pour l’emprunt. Sur 10 ans on peut placer un emprunt de 550 ce qui donne 70 et il reste 30 de marge.
On apportera 31%.

Exemple : un hôtel fait 500,000 de Ca et se vend 1,500,000 frais compris. Apport 500.
T est égal à 3 et nous devrions apporter 42%.
Le loyer est faible et l’Ebe est de 225 après loyer. Les propriétaires prendront 50 de salaires et il reste 175 pour l’emprunt. Les 1000 ne coûteront sur 10 ans que la somme de 130 et il ne restera que 45 de marge.
On apportera 30%.

Tout cela pour vous dire que tout n’est pas facile, mais retenons que sur un fonds ou une société qui abrite le fonds, avec 30% d’apport on passe, si certaines conditions sont remplies, sinon il va falloir augmenter l’apport et bénéficier d’un loyer faible, de frais annexes négociés et étaler son emprunt sur 10 ans et non pas 7 ans.

Suite au prochain brouillard…

Question d'apport...Première fausse idée

Achat Murs et Fonds d'un hôtel bureau

À la grande question qui est : quel doit être mon apport pour telle ou  telle affaire ? je vais essayer de vous apporter un début de réponse.

Plaçons nous dans un cadre, certes simpliste, que toute affaire rapporte en Ebe 50% du Ca, que je me rémunère à hauteur de 10% du Ca et que j’emprunte sur 15 ans. Vous comprendrez aisément que toute situation réelle ne fera qu’aggraver mon cas d’école.

Dans ce cas et d’avance pardon pour la formule, si A est mon apport, P le prix de vente et T mon coefficient multiplicateur de Ca, le résultat sera tout simplement : A = P (1 - 4/T).

Cela signifie que si j’achète un hôtel bureau murs et fonds sur la base de 4 fois son Ca, je peux apporter 0.

Cela ne sera jamais le cas en fait, car une partie du financement se portera sur du fonds donc sur une durée plus courte mais…

Cela signifie aussi que si j’achète l’hôtel sur la base de 8 fois son Ca, il me faudra apporter obligatoirement la moitié du prix en cash.

Prenons un exemple. J’ai un hôtel qui fait 300 de Ca et que j’achète murs et fonds 4 fois, c’est-à-dire 1.200 mais attention frais compris. Je dégage un Ebe de 150, je me verse 30 comme salaire et j’ai 120 pour placer un emprunt, soit en fait 1.200 d’emprunt total. C’est bon.

Si j’achète le même hôtel 6 fois son Ca soit frais compris 1.800. Je dois apporter, d’après ma formule -- 1.800 (1 – 4/6) – la somme de 600. Les 120 de marge de trésorerie couvriront mon emprunt de 1.200.

En fait, plus j’achète cher, plus je dois apporter d’argent frais ce qui est logique. Cela nous donne pour successivement un T à 4 5 6 7 8 9 10, un A de 0 20% 33% 43% 50% 56% 60%.

Mais la surprise va être derrière. Suite au prochain épisode…

Article de C.Prudhomme du journal Le Monde "La BCE rechigne encore à explorer des voies inédites"

Jean-Claude Trichet, le président de la Banque centrale européenne (BCE), a dévoilé, jeudi 5 mars, une arme monétaire inédite : le "je touche du bois".

"Je touche du bois", a avoué M. Trichet, pour que les agents économiques continuent d'anticiper l'inflation dans la zone euro. La hantise de l'institut monétaire est en effet, avec le peu de marges de manoeuvre dont elle dispose, de devoir affronter une spirale déflationniste, où les prix baisseraient durablement et gripperaient les mécanismes de l'économie.

Plus concrètement, la BCE a fait passer, jeudi, son taux directeur de 2 % à 1,5 %. La situation économique continue de se dégrader. Les prévisions de la BCE ont été nettement revues à la baisse : le produit intérieur brut (PIB) de la zone euro pourrait diminuer de 2,7 % en 2009 (contre une anticipation de - 0,5 % en décembre 2008) et l'inflation atteindre + 0,4 %, contre + 1,4 % auparavant.

Des prévisions qui ont surpris les économistes. "Nous n'aurions jamais pensé voir cela un jour, mais la BCE est devenue plus pessimiste sur la croissance de la zone euro que nous", ont ainsi écrit les experts de Credit suisse. Ces estimations sont d'ailleurs bien plus basses que celles de la Commission européenne, qui prévoit une contraction de 1,9 % du PIB de la zone euro cette année et une inflation de 1 %.

Au quatrième trimestre 2008, la croissance de la zone euro s'est contractée de 1,5 % par rapport au trimestre précédent, avec la chute des exportations, de l'investissement et de la demande des ménages, selon les données publiées jeudi par l'agence Eurostat. Des chiffres "décevants", juge, dans une note de recherche, Sunil Kapadia, économiste chez UBS, lesquels "suggèrent que le PIB sera mauvais au premier trimestre. Le plus inquiétant est l'effondrement de la consommation malgré le recul des prix de l'énergie et la réduction du niveau des taux d'intérêt. Les consommateurs sont clairement en retrait et les enquêtes d'opinion ne signalent pas de reprise rapide."

Au vu de l'assèchement du marché du crédit, M. Trichet n'exclut pas que "le taux de la BCE continue de baisser". Les économistes prévoient encore une baisse d'un demi-point en juin ou deux diminutions d'un quart de point aux alentours de l'été, qui emmèneraient le taux de refinancement de la zone euro à 1 %, la limite basse qu'avait évoquée le président de la Bundesbank, Axel Weber. La BCE n'envisage donc pas d'approcher son taux de zéro comme sa consoeur britannique. La Banque d'Angleterre (BoE) a en effet fait passer, jeudi, son taux principal de 1 % à 0,50 %.

Liquidités abondantes

La BCE n'a pas non plus décidé d'utiliser, pour le moment, d'autres canaux de relance monétaire que le maintien de liquidités abondantes pour le système bancaire. La BCE déclare seulement les étudier. La BoE, elle, a annoncé, jeudi, qu'elle allait racheter, sur les trois prochains mois, pour 75 milliards de livres (84 milliards d'euros) d'actifs (des emprunts d'Etat et des emprunts d'entreprise).

"Cette annonce a entraîné une forte détente des taux longs des "gilts" (les emprunts d'Etat britanniques), de près de 0,45 point de pourcentage sur les taux à quinze ans", notent les experts de Natixis. Ceux de Goldman Sachs estiment que vu la gravité de la situation britannique, la Banque d'Angleterre pourrait devoir acheter pour 100 milliards de livres de titres. Voire 150 milliards pour ceux de Credit suisse. Beaucoup d'établissements financiers ont d'ailleurs recommandé à leurs clients de s'engouffrer dans la stratégie de la Banque d'Angleterre en achetant des emprunts d'Etat britanniques à dix ans, car les achats de la banque centrale devraient faire monter les prix des titres.

La Banque du Canada vient aussi de baisser ses taux d'un quart de point, à 0,5 %, soulignant que les perspectives économiques ont continué à se détériorer dans le monde et au Canada. Le PIB a reculé de 3,4 % en rythme annuel au quatrième trimestre 2008, la plus forte baisse trimestrielle depuis 1991.

L'euro - qui avait fortement reculé jeudi après la réunion de la BCE, jusqu'à 1,2481 dollar - s'est nettement redressé vendredi, revenant à 1,2652 dollar, après la publication des mauvais chiffres de l'emploi américain.

Article du Figaro "Les établissements indépendants bas de gamme disparaissent"

DEUX CENT SEIZE hôtels en moins en 2008. Soit 13 400 chambres où personne n'ira plus dormir. L'an dernier a marqué un tournant dans l'hôtellerie française. « Ces trois dernières années, le parc a stagné : les constructions d'hôtels compensaient encore les fermetures, explique au Figaro Georges Panayotis, fondateur du cabinet d'études et de conseil MKG. On n'avait pas vu de baisse depuis 2005. » Selon lui, le nombre d'hôtels en France se réduira encore davantage dans les années qui viennent, car « avec la crise, les constructions sont au ralenti et les fermetures de petits hôtels s'accélèrent ».

En 2008, après deux années de croissance nette, le nombre de chambres d'hôtels en France a reculé de 0,2 %. Mais cette baisse masque des disparités importantes d'une catégorie à l'autre. L'hôtellerie économique est nettement touchée (- 3 % pour le zéro et une étoile ; - 0,4 % pour le deux étoiles), alors que les catégories supérieures continuent de se développer (+ 0,7 % pour le trois étoiles : + 3,8 % pour le quatre étoiles). Entre 1984 et 2008, l'offre hôtelière en trois et quatre étoiles est celle qui a le plus progressé… Elle s'est envolée de 96 % ! Elle propose désormais 248 044 chambres (sur un total de 669 827). Finalement, les plus touchés sont les petits établissements indépendants les moins chers, mais aussi les moins bien entretenus. Leur disparition est un signe de la montée en gamme des hôtels en France. Trop vieux, peu accueillants, ils n'attirent plus. « Les petits hôtels indépendants économiques sont en train de disparaître », affirme Georges Panayotis.

Aujourd'hui, ils n'ont plus que 50 000 chambres à proposer, contre 174 000 en 1984. Ne serait-ce que l'an dernier, leur offre a chuté de 4,4 %. Certes, les chaînes (comme Formule 1) leur ont pris des clients. Aujourd'hui, elles représentent 60 % de l'hôtellerie économique (moins de 2 étoiles). Mais leur développement ne compense pas la disparition des petits indépendants.

Plus écolo

« Depuis 1984, les chaînes économiques ont ouvert 78 000 chambres alors que l'hôtellerie économique indépendante en a fermé 124 000 », souligne Georges Panayotis. Le leader sur ce créneau, c'est Accor, avec 271 hôtels Formule 1 et 278 Etap Hotel. L'an dernier, il a inauguré 8 Etap Hotel. Le 11 mars, il innovera à l'aéroport de Toulouse, avec un Etap Hotel « new look », avec un bâtiment plus « écolo » (production solaire d'une partie de l'eau chaude) et un tout nouveau design pour les chambres. La nuit coûtera 44 euros en moyenne, pour deux personnes. Il ouvrira sans étoile. Mais il pourrait prétendre à deux étoiles avec la nouvelle classification hôtelière.

Article de P.A DELHOMMAIS du journal Le Monde "Maurice Allais, prophète maudit"

La crise se cherche ses prophètes. Les économistes qui, au milieu de l'aveuglement général, avaient prédit le pire, c'est-à-dire la réalité économique et financière actuelle. La presse américaine loue la clairvoyance des universitaires Nouriel Roubini (New York) et Robert Shiller (Yale).

Bien avant eux, un économiste français avait prédit l'apocalypse. Maurice Allais. Pour preuve, ces extraits d'une longue tribune que le Prix Nobel avait publiée dans Le Figaro, en octobre 1998, en pleine crise financière asiatique, et qui fut reprise, un an plus tard, dans son ouvrage La Crise mondiale d'aujourd'hui (Editions Clément Juglar, 240 pages).

"De profondes similitudes apparaissent entre la crise mondiale d'aujourd'hui et la Grande Dépression de 1929-1934 : la création et la destruction de moyens de paiement par le système du crédit, le financement d'investissements à long terme avec des fonds empruntés à court terme, le développement d'un endettement gigantesque, une spéculation massive sur les actions et les monnaies, un système financier et monétaire fondamentalement instable (...).

Ce qui est éminemment dangereux, c'est l'amplification des déséquilibres par le mécanisme du crédit et l'instabilité du système financier et monétaire tout entier, sur le double plan national et international, qu'il suscite. Cette instabilité a été considérablement aggravée par la totale libération des mouvements de capitaux dans la plus grande partie du monde.

(...) Depuis 1974, une spéculation massive s'est développée à l'échelle mondiale. A New York, et depuis 1983, se sont développés à un rythme exponentiel de gigantesques marchés sur les "stock-index futures", les "stock-index options", les "options on stock-index futures", puis les "hedge funds" et tous "les produits dérivés" présentés comme des panacées (...).

Qu'il s'agisse de la spéculation sur les monnaies ou de la spéculation sur les actions, ou de la spéculation sur les produits dérivés, le monde est devenu un vaste casino où les tables de jeu sont réparties sur toutes les longitudes et toutes les latitudes. Le jeu et les enchères, auxquelles participent des millions de joueurs, ne s'arrêtent jamais. Aux cotations américaines se succèdent les cotations à Tokyo et à Hongkong, puis à Londres, Francfort et Paris. Sur toutes les places, cette spéculation, frénétique et fébrile, est permise, alimentée et amplifiée par le crédit. Jamais dans le passé elle n'avait atteint une telle ampleur (...).

L'économie mondiale tout entière repose aujourd'hui sur de gigantesques pyramides de dettes, prenant appui les unes sur les autres dans un équilibre fragile. Jamais dans le passé une pareille accumulation de promesses de payer ne s'était constatée. Jamais sans doute il n'est devenu plus difficile d'y faire face. Jamais sans doute une telle instabilité potentielle n'était apparue avec une telle menace d'un effondrement général." Sans commentaire.

Ou plutôt si, quelques commentaires, de l'auteur lui-même. Joint au téléphone, Maurice Allais, qui fêtera ses 98 ans le 31 mai, se tient toujours autant au fait de l'actualité mondiale - il a suivi à la télévision la cérémonie d'investiture de Barack Obama, à qui il trouve "d'extraordinaires capacités".

Toujours prêt à débattre, toujours prêt à combattre les "fausses vérités, non vérifiées par les faits". "Ce qui se passe aujourd'hui est une répétition à quelques variantes près de ce qui s'est passé en 1929." En moins grave, aussi grave, plus grave ? "Il faut voir." Sa principale crainte ? Que les hommes politiques ne prennent pas suffisamment conscience de la gravité de la situation : "Parce qu'eux-mêmes n'ont pas connu personnellement la misère. Même le petit facteur. Moi, si".

La crise de 1929, Maurice Allais la connaît par cœur. C'est elle qui a décidé de sa vocation d'économiste. Quand il sort major de Polytechnique, il se destine à une carrière de physicien. Mais un voyage aux Etats-Unis, en 1933, alors au creux de la Grande Dépression, lui fait prendre un autre chemin. "C'était un spectacle incroyable, les gens en étaient réduits à la mendicité, explique-t-il. C'était un phénomène profondément étonnant auquel aucune explication satisfaisante n'était donnée."

C'est à la suite de ce choc qu'il choisit de consacrer toute son énergie et son intelligence à tenter de résoudre "le problème fondamental de toute économie : promouvoir une efficacité économique aussi grande que possible tout en assurant une répartition des revenus qui soit communément acceptable". Maximiser la croissance en minimisant les inégalités. En 1943, il publie un ouvrage de mille pages, A la recherche d'une discipline économique, rédigé en trente mois, qui lui vaudra, quarante-cinq ans plus tard, le prix Nobel.

Le fait que la crise financière actuelle fasse éclater les clivages idéologiques n'est pas forcément pour lui déplaire, lui qui se proclame "libéral socialiste." "Ce qui m'a valu beaucoup d'ennemis", confie-t-il, dans un pays où l'on aime tant étiqueter. Rejeté par les socialistes pour sa défense à tous crins du marché, repoussé par les libéraux pour ses prises de position contre "la doctrine laisser-fairiste mondialiste". Condamné par les partisans de l'Union monétaire européenne, lui le fédéraliste.

Maurice Allais, économiste maudit. Dont il était même devenu de bon ton, dans les années 1990, de moquer les longues analyses. Des propos de vieil homme aigri, expliquaient les économistes distingués, incapable de comprendre la modernité de l'économie mondiale. Ils avaient tort de le moquer. A tout point de vue.

Valeur d'un hôtel restaurant (Nouvelles du front)

Une des questions qui revient souvent en ce moment est de savoir si la crise immobilière a un impact sur la valeur des hôtels ? Selon moi, c’est non. Un hôtel ne vaut que par sa rentabilité comme je l’ai déjà dit. Que le prix de l’immobilier baisse, cela ne signifie en rien que la rentabilité de l’hôtel bouge. En revanche, la hausse du smic par exemple aurait un impact direct sur la rentabilité. Il en va de même si les charges externes augmentent de manière sensible. Les multiplicateurs restent donc les mêmes. Ce qui change en revanche, c’est peut-être la répartition entre murs et fonds. Les acheteurs avaient tendance à maximiser la valeur des murs afin d’allonger la durée d’emprunt. À partir du moment où la valeur des murs n’est plus justifiable de la même façon, il faut revoir à la baisse cette répartition et cela en défaveur de l’acheteur. Ici, se trouve certainement un léger début d’impact sur le prix. En effet, une baisse de 10% du prix de l’immobilier par exemple fera bouger les lignes  de crédit. Au lieu d’emprunter ces 10% sur 15 ans, il faudra se replier sur un emprunt à 7 ans. Sur 100 empruntés, au lieu d’avoir un coût de 10, on aura un coût de 17. Cela signifie que le prix global peut varier de 1% ou 2% ce qui est totalement négligeable et ne peut servir en aucune manière à une remise en question du prix de vente.

Cette réflexion sur la baisse de l’immobilier est totalement psychologique à mon avis. Comme Raymond Barre disait, en économie tout se joue sur le mot confiance. Aujourd’hui, acheteurs et vendeurs attendent et quand je leur pose la question ce qu’ils attendent, ils ne savent pas trop. Qui, quand, où et comment... ? Tout décidément se passe à la marge. Baisse de l’immobilier ou future baisse des taux, marasme ambiant, moral défaillant, tout concourre à l’immobilisme, à l’attentisme. Mais un jour viendra…En attendant certains font des affaires…

Article de E.FOTTORINO du journal Le Monde "2009, Réinventer"

Merci Mr FOTTORINO de nous dire tant de choses avec tant de force et de réalisme.

Si nos seules certitudes pour 2009 se résument à un écheveau d'incertitudes, alors mieux vaut moins prévoir qu'espérer. Même si l'espérance est parfois violente, et la violence toujours désespérante, comme le rappelle chaque jour la tragédie israélo-palestinienne. A l'heure des voeux, on peut se demander où nos civilisations placeront à l'avenir leurs croyances et leurs valeurs, pour rendre la vie sur cette planète durablement vivable.

L'an passé a vu le capitalisme trembler en laissant éclater une bulle financière gonflée par des irresponsables. Des subprimes aux titres empoisonnés, de Jérôme Kerviel à Bernard Madoff, de riches investisseurs et des dizaines de millions d'épargnants ont mesuré à leurs dépens que l'argent est un roi capricieux qui requiert des limites. Sous peine que nous perdions confiance dans les règles du marché, de laisser la spéculation devenir maîtresse d'un jeu de massacre, et l'escroquerie des pyramides de Ponzi la voie privilégiée pour s'enrichir entre faux amis.

Il serait enfantin de croire à la régulation et aux plans de relance comme seules thérapies susceptibles de soustraire l'économie mondiale à la récession. Renflouement des banques, aides aux industries automobile ou aéronautique - y compris dans la toute-puissante Chine ! -, soutien aux investissements et autres grands travaux, relecture de Roosevelt et de Keynes, promesses de jours meilleurs à condition de redoubler d'efforts : voilà pour alimenter l'espoir que le pire ne soit pas vraiment le pire.

Tout cela est contrebalancé par la vague des fermetures d'entreprises et la remontée du chômage mondial, par les faillites boursières annoncées, par la douleur du dollar, par la résurgence des inégalités sociales, par les tensions alimentaires dans les pays en développement, par les inquiétudes de voir les exportations du Sud et de l'Asie péricliter au rythme du ralentissement au Nord, tandis que les ravages silencieux du réchauffement climatique menacent pour demain les cultures vivrières, les accès sécurisés à l'eau potable, un développement urbain et rural harmonieux.

Il y aura d'autres Lampedusa, d'autres enclaves de Ceuta et Melilla, trop d'hommes et de femmes, d'enfants aussi, qui marchent ou voguent loin de chez eux avec pour seul horizon des charters de retour, si ce ne sont des murs et des grillages, ou des tempêtes pour sombrer. Combien de temps encore ? Combien de temps la faim, les épidémies, le cynisme commercial, la main qui reçoit au-dessous de la main qui donne, et parfois reprend ?

Quant aux risques de tensions et de conflits, ils ne manquent pas, tant la Russie de Poutine-Medvedev vit dans l'obsession de ses territoires perdus, tant l'Iran d'Ahmadinejad menace et provoque dans un bain de centrifugeuses et d'antisémitisme, tant le Proche-Orient piétine sur la voie du vivre-ensemble, avec trop d'histoire et pas assez de géographie. Si la carte américaine s'annonce déterminante, il serait naïf de voir en Barack Obama l'envoyé omnipotent de la Providence.

Qu'aux Etats-Unis l'homme noir ne soit plus jamais l'ombre de l'homme blanc, l'avancée est quasi miraculeuse. Qui aurait cru que le peuple américain oserait ce choix de liberté et de maturité, après avoir par deux fois élu le républicain texan George Bush ? Mais pour avoir trop peu reçu de George " W ", il semble que l'inconscient collectif demande déjà trop au nom et au visage de son successeur.

De la crise majeure qui secoue la planète, nous devons tirer des leçons, et surtout des solutions dépassant les mesures d'injection massive de capitaux. Il est urgent de rebattre les cartes du monde dans le sens de la raison et de l'intelligence collective, de la justice, de la sauvegarde active de notre écosystème naturel et humain.

Il reste à imaginer une croissance plus vertueuse, plus économe et plus autonome, axée sur des valeurs autres que le profit sans souci du lendemain. " Ce qui est très utile - l'eau, par exemple - n'a pas toujours une grande valeur, et tout ce qui a une grande valeur - par exemple les diamants - n'est pas forcément très utile ", rappelait dans nos colonnes (Le Monde du 2 janvier) l'ancien banquier londonien Pavan Sukhdev.

Défenseur du " capital naturel ", cet homme de finance réfléchit aux moyens de garantir la " sécurité écologique " en réduisant l'impact de l'activité économique sur les ressources naturelles et leur pérennité. La biodiversité, cette banque d'espèces universelle doublée d'une pharmacie sans pareille, doit entrer de plain-pied dans les calculs de la croissance et du bien-être. Sans quoi l'humanité continuera d'être aveuglée par des fausses valeurs où la surconsommation tient lieu de philosophie jetable, quand seul importe le durable.

BONNE ANNÉE 2009...ET SURTOUT SOYEZ TOUS LÀ L'ANNÉE PROCHAINE

JOYEUX NOËL

Article de F.BOSTNAVRON du journal Le Monde "Une cinquième étoile pour les hôtels les plus luxueux"

Hervé Novelli, secrétaire d'Etat chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services, a présenté, le 17 décembre, la nouvelle grille de classification hôtelière.

Dès sa prise de fonctions, au mois d'avril, M. Novelli s'était engagé à faire aboutir les travaux menés par son prédécesseur et les différents représentants des professions hôtelières sur la réforme du classement des hébergements touristiques en commençant par l'hôtellerie. "A l'heure d'Internet, l'ancien classement hôtelier, vieux de plus de vingt ans, n'était plus adapté aux critères d'aujourd'hui", rappelle M. Novelli.

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La nouvelle grille est désormais caractérisée par une incontestable montée en gamme. Exit l'anecdotique classement "0 étoile" et surtout le fameux "4 étoiles NN ou luxe" pour désigner un établissement de niveau supérieur. Désormais, tous les établissements répondant aux nouveaux critères de cette catégorie pourront prétendre à une cinquième étoile. Une réponse attendue depuis longtemps par les professionnels pour enfin disposer d'un véritable élément de comparaison avec la concurrence étrangère.

Le nombre de conditions à remplir pour prétendre accéder à telle catégorie ou à telle autre s'est singulièrement étoffé : il faudra désormais répondre à 61 critères contre 30 auparavant pour accéder à la première étoile. De même, il faudra répondre à 125 critères pour se classer dans le gotha des cinq étoiles.

Dans les faits, en 1986, il fallait que la chambre d'un hôtel 1 étoile ait un minimum de 7 m² pour une chambre simple et 8 m² pour une double. La taille est aujourd'hui passée à respectivement 8 et 9 m². De même, il faut aujourd'hui qu'au moins la moitié des chambres soient équipées d'une télévision.

Mais c'est surtout entre l'ancienne catégorie "4 étoiles luxe" et la nouvelle classification "5 étoiles" que l'évolution est la plus importante. La chambre simple, sanitaires compris, a gagné 7 m² et la double a "grandi" de 9 m². Quant à l'équipement de la chambre, bienvenue au XXI^e siècle ! Alors qu'un seul téléphone était nécessaire auparavant, il faut aujourd'hui la climatisation, Internet, la télévision avec accès aux chaînes thématiques et étrangères, un room service ainsi que des lits "aux dimensions majorées" dans la moitié des chambres sans oublier un coffre-fort, un minibar, la mise à disposition d'un ordinateur, d'un fax, d'une imprimante et un téléphone dans la salle de bains.

Et au-delà de la cinquième étoile ? "Comment distinguer l'exceptionnel ?", s'interroge Hervé Novelli. Pour trouver une réponse à cette question, le ministre a lancé un chantier spécifique pour définir ce qu'est un palace et, pourquoi pas, créer une catégorie "5 étoiles premium".

Comme ce fut le cas en 1986, le nouveau classement sera basé sur le volontariat, révisé tous les cinq ans, et le coût de l'audit sera pris en charge par l'hôtelier. Dans ces conditions, les 18 000 hôtels (pour 600 000 chambres) de France vont-ils rechercher une classification ? Pas sûr, certains estimant que l'appartenance à une grande chaîne les en dispense.

Mais pour Christine Pujol, présidente de l'Union des métiers et des industries de l'hôtellerie (UMIH), "il faut qu'un maximum d'hôtels adhèrent à ce classement. C'est le seul moyen que les petits hôtels aient une identification fiable. Tout le monde ne peut pas faire partie d'une chaîne d'hôtels".

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Je sais que parfois mon ton dérange certains mais pardonnez-moi. Je préfère dire la vérité et vous faire part de mon expérience que de me taire et laisser le client acheteur ou vendeur dans le vague.
Je suis comme ça.
Je suis avant tout à votre service pour vous faire découvrir l'hôtellerie, vous vendre votre hôtel ou vous en faire acheter un.
Surtout ne croyez pas les faux agents. Le marché est complexe et un hôtel, cela ne s'achète pas comme une maison. Je ne suis pas un expert de l'immobilier mais un intermédiaire qui connaît la dure réalité des chefs d'entreprise.
Vous avez bien compris que tout n'est pas qu'une question de prix, et qu'au delà de la notion de valeur, il y a tout le reste, c'est à dire le marketing, l'économie, l'environnement, l'écologie, la finance, les hommes et les femmes etc etc etc...
Je ne crois pas à un monde idéal mais à Hec, on m'a appris une chose "Apprendre à Oser".
Alors dans votre audace, sachez que je suis à vos côtés pour vous aider et vous comprendre car j'ai la même ambition que vous : Réussir.
Vraiment merci à vous tous.

N'hésitez pas à me contacter par mail, par téléphone, ou laissez- moi des commentaires. J'y réponds généralement très vite. Et pensez à la voie de l'excellence. Tout peut arriver et surtout le meilleur, quand on veut.

Cela fait 10 ans que je fais ce métier et j'ai vendu un certain nombre d'hôtels. Parlez de moi en bien ou en mal, mais parlez de moi. Il y a trop longtemps qu'on cache les choses dans l'hôtellerie et qu'on ne dit pas tout aux acheteurs et aux vendeurs. J'ai trop d'humilité pour penser que je sais beaucoup de choses, mais j'en sais quand même un tout petit peu plus que certains. Alors, aux côtés des vrais intermédiaires, je veux dire et redire ce que je sais et surtout vous le faire partager.

Messieurs les copieurs de mon blog, ne vous gênez pas, vous ne serez que des copieurs toute votre vie et jamais des faiseurs comme vous, acheteurs ou vendeurs qui êtes dans le monde de l'hôtellerie. Autre chose. On est tous les meilleurs et on doit tous y arriver parce que nous vivons dans un pays merveilleux qui restera pour longtemps la première destination du monde.

Rejoignez le futur et faites-moi confiance, je suis à vos côtés.

N'hésitez pas !

jean.tronchon@wanadoo.fr

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Article de C.GATINOIS du journal Le Monde "La BCE doit mener une course de vitesse contre la déflation"

La Banque centrale européenne (BCE) s'est réunie, jeudi 4 décembre, pour décider de la politique monétaire à adopter en zone euro. Face à l'aggravation de la crise financière et économique – la BCE s'attend à une contraction de 0,5 % en moyenne du produit intérieur brut en 2009 – et constatant le reflux brutal de l'inflation (passée de 4 % en juillet à 2,1 % en octobre), l'autorité monétaire à réduit ses taux d'intérêt directeurs de 0,75 point, pour les ramener à 2,50 %. Jamais la BCE n'avait effectué un geste d'une telle ampleur depuis sa création.

Ce sont toutes les banques centrales qui passent désormais à la vitesse supérieure pour tenter de lutter contre la crise. La Banque d'Angleterre et la Banque de Suède ont elles aussi assoupli leur politique monétaire, jeudi, dans des proportions historiques. Alors que les Etats utilisent l'arme budgétaire, les instituts d'émission actionnent à fond de leur côté le levier monétaire.

L'économiste Philippe Brossard analyse la stratégie de la BCE et s'interroge sur son efficacité.

La baisse des taux de 0,75 point est inédite en zone euro. Qu'en pensez-vous ?

Le geste de la BCE est certes exceptionnel mais nous ne vivons pas, en ce moment, une situation "normale". L'institut d'émission de la zone euro va dans le bon sens mais il reste à l'arrière-garde.

La BCE a réduit ses taux de 0,75 point, jeudi, mais la Banque d'Angleterre a, elle, appliqué une réduction de 1 point à 2 % (un plus bas depuis 1951), la Banque de Suède de 1,75 point à 2 %, et la Suisse est à 1 %, comme les Etats-Unis…

La BCE prend du retard. Elle ne fait donc pas partie de la solution à la crise. Et lorsque l'on ne fait pas partie de la solution, cela veut dire que l'on fait partie du problème.

Que voulez-vous dire ?

La zone euro va entrer en déflation. Autrement dit, les prix vont baisser en 2009 : ce repli atteindra 1 % en juillet, si le cours du baril de pétrole reste autour de 50 dollars. Face à cette baisse des revenus, la charge des emprunteurs – c'est-à-dire les petites et moyennes entreprises (PME), les ménages mais aussi les Etats – sera plus lourde. Il faudrait abaisser radicalement les taux directeurs pour alléger cette charge et aider l'économie à repartir.

Faudrait-il que les taux s'approchent de 0 % ?

Je le crois. Et il ne faut pas attendre. Le risque est que la BCE ne réduise pas assez et pas assez vite ses taux. Si l'on agit une fois la déflation en marche, les politiques monétaires deviennent inopérantes pour enrayer la récession. La banque centrale ne peut plus faire baisser les taux d'intérêt réels (taux d'intérêt diminués de l'inflation). Or la zone euro est déjà en récession. En tardant trop, la BCE risque d'être paralysée par la déflation.

Dans les années 1990, c'est ce qui s'est passé au Japon. La banque centrale a trop attendu et le pays s'est enfoncé dans une spirale de récession-déflation, malgré des taux ramenés à 0 %, mais trop tard. La Réserve fédérale aux Etats-Unis, et surtout son président Ben Bernanke, veulent éviter cela à tout prix. Mais M. Trichet semble ne pas prendre la mesure de ce danger. Il estime qu'en dépit d'une baisse des prix annoncée en 2009, il s'agit de désinflation et non de déflation. Il y a un problème de définition !

Avec des taux ramenés à près de 0 %, la BCE ne risque-t-elle pas d'être piégée, incapable d'agir si la crise dure plus longtemps que prévu, comme l'a évoqué M. Trichet ?

Si il y a un risque à prendre c'est celui de baisser trop les taux. Une banque centrale doit mener une course de vitesse contre la déflation car une fois que les prix baissent, ramener les taux à zéro ne sert plus à rien. Les revenus des ménages et des entreprises reculent et les sommes à rembourser par les emprunteurs deviennent exorbitantes. Il vaut mieux baisser trop les taux que de ne pas les baisser assez vite.

L'action des banques centrales n'a pas empêché l'entrée en récession de la plupart des économies mondiales. Agir sur les taux est-il vraiment efficace?

Les baisses opérées jusqu'ici n'ont pas résolu la crise mais elles ont eu un effet. Sur le marché du crédit les banques ne se prêtaient plus ou à des taux d'intérêts très élevés, à 5 % il y a un mois et demi. Aujourd'hui ces taux sont redescendus progressivement. En continuant ainsi le marché du crédit devrait se dégripper.

Pour endiguer la crise, les Etats peuvent aussi agir. Mais en Europe, la plupart des pays n'en ont pas les moyens. Seule l'Allemagne, dont la balance des paiements est excédentaire, pourrait le faire, mais elle ne le veut pas. Une énorme responsabilité repose donc sur la politique monétaire européenne.

Des milliards ont été injectés sur les marchés, des plans de relances massifs ont été annoncés. Ces sommes colossales ne risquent-t-elles pas de provoquer, à terme, de l'inflation ? De l'hyperinflation ?

Dans l'immédiat le risque est la déflation. On ne voit pas par quelle ironie de l'histoire la situation s'inverserait à horizon d'un an ou deux. Mais le gonflement de la dette publique est inquiétant. On oublie trop souvent que les Etats aussi peuvent faire faillite.

La question de l'inflation se posera certainement dans 8 ou 10 ans si rien n'est fait pour éviter que le marché ne s'emballe à nouveau, qu'une nouvelle bulle ne se crée. Mais la politique monétaire et la manipulation des taux d'intérêt ne peut pas tout résoudre. La prévention des bulles spéculatives passe par un contrôle plus réglementaire et quantitatif du crédit.

Article de C.GATINOIS du journal Le Monde "Les marchés attendent un geste historique de la BCE"

Face à une crise, ou plutôt à "un tsunami comme on en voit un par siècle", Alan Greenspan, l'ancien président de la Réserve fédérale américaine (Fed), autrefois adulé des marchés, avait fait part de son "grand désarroi".

Début décembre, ce sera peut-être au tour de Jean-Claude Trichet, le président de la Banque centrale européenne (BCE), de reconnaître implicitement que la crise est plus forte que ce qu'il aurait jamais imaginé. Si forte qu'elle pourrait obliger la BCE à déroger brutalement à son habituelle stratégie des petits pas et à son orthodoxie monétaire.

Le marché le pense. Les investisseurs s'attendent à 95 % à ce que l'autorité monétaire réduise de 0,75 point le taux directeur de la zone euro, jeudi 5 décembre, réduisant le loyer de l'argent de 3,25 % à 2,50 %.

"Ce serait du jamais-vu", indique Jean-Louis Mourier, analyste pour la société de Bourse Aurel. Mais il faut bien lutter contre la crise, et "10 % des investisseurs pensent même que la BCE pourrait baisser ses taux de 1 point", indique-t-il. La Banque nationale suisse (BNS) n'a-t-elle pas réduit de 1 point ses taux le 20 novembre et la Banque d'Angleterre de 1,5 point il y a un mois ?

DÉCONFITURE ACCÉLÉRÉE

Les pronostics d'une telle détente des taux en Europe ont contribué à faire reculer l'euro face au dollar. Sur la semaine, la monnaie unique, qui était passée brièvement au-dessus du seuil de 1,30 euro pour un dollar, est ainsi redescendue à 1,2690 dollar vendredi.

Pour la BCE, aller si loin sera toutefois difficile. En particulier pour certains de ses membres soucieux de ne pas faire déraper la "masse monétaire". Et si M. Trichet s'est dit, mercredi 26 novembre, "prêt à baisser les taux d'intérêt", il y a débat sur l'ampleur de cette baisse. Lorenzo Bini Smaghi, l'un des gouverneurs de la BCE, a notamment pris soin de rappeler que "dans les westerns-spaghettis", les bons gagnent s'ils tirent les premiers, mais qu'il faut aussi atteindre sa cible. "Il n'y a pas de scène aussi déprimante que lorsque la cavalerie est cernée et qu'elle n'a plus de munitions", a-t-il indiqué.

Autrement dit, face à une crise qui risque de durer, M. Bini Smaghi voudrait laisser un peu de marge de manoeuvre à la BCE et n'appliquer qu'une baisse des taux de 0,50 point pour pouvoir agir plus tard. Au cas où.

"La BCE aura du mal à baisser les taux de 0,75 point, mais elle sera bien obligée de s'y résoudre", estime toutefois Gilles Moëc, économiste chez Bank of America. "La récession en Europe est plus rapide, plus profonde que les pires scénarios envisagés il y a tout juste deux mois", argue-t-il. Et pour y faire face, il faut, selon lui, agir vite et fort.

Assouplir brutalement la politique monétaire contribuerait en effet à soulager une économie européenne en déconfiture accélérée. Où le taux de chômage est monté à 7,7 % en octobre, son plus haut niveau depuis presque deux ans. Où plus de 12 millions de personnes sont aujourd'hui sans emploi. Où la confiance des chefs d'entreprise et des consommateurs s'est effondrée en novembre à son plus bas niveau depuis vingt-trois ans.

"HELICOPTER BEN"

En outre, les craintes d'inflation, qui pouvaient jusqu'ici freiner la Banque centrale dans l'assouplissement de sa politique monétaire, s'évanouissent. La hausse des prix, qui avait dépassé les 4 % au début de l'été, est retombée à 2,1 % en rythme annuel. "L'inflation recule partout, y compris en Espagne. Cela laisse la possibilité pour la BCE de baisser ses taux d'une manière inhabituelle", conclut M. Moëc.

Le geste de la BCE serait ainsi exceptionnel, mais encore bien timide au regard de ce dont est capable son homologue américaine, la Fed. Après avoir déjà appliqué des baisses de taux radicales, la Réserve fédérale a indiqué, mardi, qu'elle comptait mobiliser jusqu'à 600 milliards de dollars (473 milliards d'euros) pour racheter sur le marché des titres de crédit immobiliers et prêter jusqu'à 200 milliards de dollars pour permettre à des investisseurs institutionnels d'acheter des obligations adossées à des actifs tels que des crédits automobiles, des encours de cartes de crédit, des crédits étudiants et des crédits consentis aux PME.

En d'autres termes, la Fed va faire fonctionner la planche à billets. Une façon de créer de façon exogène de la masse monétaire et de contrer ainsi les risques déflationnistes. Ben Bernanke, l'actuel président de la Fed, avait un jour affirmé que, pour lutter contre la déflation, il suffisait de jeter des billets par hélicoptère à la foule. Ce qui lui avait valu le surnom de "Helicopter Ben".

Marketing hôtelier (troisième idée)

Produit, place, promotion, prix. C’est simple comme bonjour. Voilà la solution. Ce qui est naturel s’énonce clairement. L'offre faite au client, peut être modifiée, en changeant le contenu des 4 P. Pour une marque de qualité par exemple, vous vous concentrerez sur la communication donc la promotion, et désensibiliserez le poids que le client pourrait accorder au prix. Incontournables, on doit jouer autour des 4 P, de manière à les faire tourner mais les fondamentaux doivent être là. Ainsi, il est clair que la place donc l’emplacement est primordial en matière d’hôtels. Mais, il faut toujours être vigilant pour rester dans les marqueurs et assurer ou renforcer son Chiffre d’affaires donc sa marge. Dans un marché concurrentiel, il faut se distinguer des autres et ne jamais être le mouton, donc il faut trouver le bon mix.

Ok ?

Marketing hôtelier (deuxième idée)

Kotler, le maître du marketing, analyse neuf idées courantes considérées comme des règles de succès marketing et dont il faut parfois cependant se méfier.

-          Améliorez encore et toujours la qualité !
-          Améliorez les services !
-          Ayez les prix les plus bas !
-          Ayez une forte part de marché !
-          Adaptez et personnalisez votre offre !
-          Améliorez sans cesse vos produits !
-          Innovez !
-          Entrez sur des marchés à forte croissance !
-          Allez au delà des attentes de vos clients !

Moi j’aime bien ces idées simples. Et vous ?

Marketing hôtelier (première idée)

Je vais encore vous parler de marché. Ne croyez pas que c’est une obsession, mais on n’est pas loin tout de même. Le marketing peut se définir comme le souci dominant de satisfaire la demande. C’est ce que j’ai appris. Le marketing mix, c’est l’ensemble des variables dont l’entreprise dispose pour influencer le comportement de l’acheteur. Le Boston Consulting Group a eu la bonne idée de distinguer quatre variables dites les 4P. Produit, place, promotion, prix.

Le produit, c’est la qualité, les caractéristiques et performances, la marque.
La place, c’est l’emplacement.
La promotion, c’est la publicité, et les relations publiques.
Le prix, c’est le niveau de prix, les remises et les conditions de crédit.

Ça vous parle, j’en suis sûr. Oui ? Non ?

Article de P.A DELHOMMAIS du journal Le Monde "Et maintenant, la déflation ?"

Il y a à peine trois mois, l'inflation était le sujet d'inquiétude économique numéro un. Les prix du pétrole atteignaient des sommets, tout comme ceux des denrées alimentaires. Les banques centrales mettaient en avant les risques de propagation aux salaires, ce que les économistes appellent "les effets de second tour".

L'inflation. Selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), l'inflation est une perte du pouvoir d'achat de la monnaie qui se traduit par une hausse généralisée et durable du niveau des prix. Généralement, pour évaluer le taux d'inflation, on utilise l'indice des prix à la consommation.

La désinflation. Elle est caractéristique d'une période dans laquelle le taux d'inflation, bien que supérieur à zéro, est orienté à la baisse.

La déflation. Selon l'Insee, c'est un gain de pouvoir d'achat qui se traduit par une diminution générale et durable des prix. C'est une inflation négative.

La stagflation. Elle consiste en la concomitance de deux phénomènes : une croissance faible, voire négative, avec un niveau élevé d'inflation.

Avec la crise financière, toutes ces craintes inflationnistes se sont envolées, et c'est aujourd'hui la déflation qui menace : une phase généralisée et durable de recul des prix, comme le Japon en a connu au cours des années 1990 à la suite de l'éclatement de sa bulle immobilière et boursière. La déflation a pour effet d'aggraver la crise économique en accentuant le recul de l'activité.

Selon les statistiques publiées mardi 18 novembre, les prix à la production ont reculé de 2,8 % au mois d'octobre aux Etats-Unis, un record depuis que cette statistique a été créée, en 1947. Au Royaume-Uni, l'inflation s'est établie à 4,5 % sur un an, en octobre, contre 5,2 % un mois plus tôt, ce qui représente le ralentissement mensuel le plus important observé depuis seize ans.

Le plongeon historique des prix agricoles et énergétiques est à l'origine de la décrue spectaculaire de l'inflation. Le cours du baril, qui atteignait 145 dollars mi-juillet, flirte désormais avec la barre des 50 dollars. Avec la crise financière, les fonds spéculatifs, qui avaient investi massivement sur les marchés de matières premières, faisant s'envoler les prix, s'en sont retirés dans une atmosphère de panique. A ce reflux de la spéculation, s'ajoute le jeu naturel de l'offre et de la demande : la seconde se réduit en raison de la récession mondiale.

Face à la menace de déflation, les gouvernements commencent à prendre peur. "L'an dernier et au cours des derniers mois le problème était l'inflation, une inflation combinée à la crise du crédit, l'an prochain le problème sera la déflation", a averti jeudi le premier ministre britannique Gordon Brown. "Jusqu'à juin, nous avons dû lutter contre l'inflation et le gouvernement chinois a réussi à maîtriser ce problème, a déclaré il y a quelques jours le vice-gouverneur de la banque centrale, Yi Gang. Mais désormais, le gouvernement réfléchit à des mesures pour prévenir efficacement une déflation possible."

Pour le prix Nobel d'économie Joseph Stiglitz, "il est clair que la menace inflationniste d'il y a un an a disparu. Il est trop tôt pour dire que nous sommes passés à une situation de déflation. Mais cela pourrait arriver." Les économistes soulignent que l'économie mondiale n'est pas encore confrontée à proprement parler à une situation de déflation. Elle se trouve dans une phase de désinflation accélérée, c'est-à-dire de ralentissement rapide du taux d'inflation. Dans la zone euro, celui-ci est revenu de 4 % en juillet à 3,2 % en octobre, mais il reste positif, ce qui veut dire que, mesuré sur un an, le niveau général des prix continue à augmenter.

La crainte est toutefois que ce mouvement de désinflation, aux effets bénéfiques pour le pouvoir d'achat, ne dégénère, à cause de la contraction historique du crédit, en déflation, aux conséquences économiques très négatives. En situation de déflation aiguë, ce ne sont pas seulement les prix qui baissent mais aussi les investissements et la production. La consommation se replie également, les ménages préférant différer leurs achats dans l'attente des baisses de prix à venir. Les rémunérations sont pour leur part tirées vers le bas, en raison de l'augmentation du chômage qui met les salariés en position de faiblesse vis-à-vis de leur employeur.

CRI D'ALARME

La déflation est encore plus dommageable pour les agents économiques endettés, qu'il s'agisse des Etats ou des particuliers. Avec des prix en baisse, la charge de la dette - le montant des versements d'intérêts et des remboursements d'emprunts - augmente mécaniquement. De quoi faire peur lorsqu'on connaît les niveaux d'endettement privé et public aux Etats-Unis et dans plusieurs grands pays européens.

Le cri d'alarme lancé jeudi par M. Brown se comprend d'autant mieux qu'une fois la déflation installée, il est très difficile de s'en défaire, comme l'a prouvé le cas du Japon. D'où la nécessité, selon les économistes, d'agir très en amont. Le principal remède consiste en une baisse radicale de taux d'intérêt par les banques centrales, pour regonfler artificiellement la masse monétaire. Celle du Japon avait ramené ses taux à 0,5 % au milieu des années 1990. Ils étaient même devenus négatifs en Suisse à la fin des années 1970.

C'est vers ce scénario de taux zéro, d'argent gratuit, qu'on semble s'orienter aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. La Réserve fédérale américaine (Fed) vient de ramener son taux directeur à 1 % et un assouplissement monétaire supplémentaire est envisagé. La Banque d'Angleterre a pour sa part abaissé d'un point et demi son principal taux, un geste d'une ampleur jamais observée. Il a été porté à 3 %, le plus bas niveau depuis cinquante ans. Son gouverneur, Mervyn King, a laissé entrevoir la possibilité de nouvelles réductions. De nombreux experts craignent en revanche que, dans la zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) rechigne, pour des raisons historiques et culturelles, à adopter une stratégie monétaire aussi extrême.

Article de I.REY-LEFEBVRE du Journal Le Monde "Malgré la baisse des taux, le crédit immobilier reste rare et cher"

   

La Banque centrale européenne (BCE) a annoncé, jeudi 6 novembre, une réduction de son principal taux directeur de 0,5 point, le faisant passer de 3,75% à 3,25%, à peine un mois après une précédente baisse de même ampleur. "Nous attendons du secteur bancaire qu'il apporte sa contribution pour restaurer la confiance (…) et qu'il prenne totalement en compte les mesures de soutien significatif adoptées par les gouvernements", a averti Jean-Claude Trichet, le président de la BCE, lors d'une conférence de presse.

Ce message sera-t-il entendu et, surtout, la baisse peut-elle apporter cette bouffée d'oxygène qu'attendent les emprunteurs immobiliers ? Depuis novembre 2006, la distribution de crédits à l'habitat n'a cessé de décroître, et plus sévèrement encore à partir du printemps. Fin août, les banques avaient, sur douze mois, accordé 125,4 milliards d'euros de prêts, un montant en baisse de 15,8 %, par rapport à la même période de 2007. Pour Laurent Quignon, économiste à BNP Paribas, "l'année 2008 devrait s'achever sur une chute des encours de 20 %, une tendance qui pourrait s'accentuer en 2009".

En fait, le crédit est devenu rare et cher. Crédit Logement, organisme de caution, constate que le taux moyen des crédits accordés en octobre s'établit à 5,15 % et croît pratiquement de 0,10 %, chaque mois, depuis janvier. Le courtier Empruntis a calculé que la seule hausse des taux a, en dix mois, exclu du marché environ 20 % des clients potentiels.

Cherté du crédit et prix inabordables des logements se combinent pour décourager les acquéreurs. Résultat : les achats de logements ont chuté de 25 % dans l'ancien et près de 35 % dans le neuf, ce qui plombe la construction, un secteur qui fut le moteur de la croissance depuis 2000.

"PAS ASSEZ PUISSANT"

"L'effet de la baisse du taux directeur de la BCE sur les tarifs bancaires ne sera ni immédiat ni total, prévient M.Quignon. Il faudra probablement attendre début 2009 pour le sentir, car les taux des crédits à long terme avaient déjà intégré cette annonce, attendue, et qui a même un peu déçu par son manque d'ampleur, et compte tenu des risques plus élevés que présentent les emprunteurs d'aujourd'hui."

Henry Buzy-Cazaux, le délégué général de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), est aussi critique  :  "Le geste de la BCE ne me paraît pas assez puissant pour rendre plus solvables les emprunteurs, et, sur le terrain, on a l'impression que les banques ne jouent pas le jeu, qu'elles sont toujours aussi parcimonieuses pour accorder des crédits." Les acquéreurs ont du mal à accepter un crédit à plus de 5 %, qui est un seuil psychologique.

Les banques, elles, ont fait quelques gestes envers les souscripteurs des prêts relais, pour desserrer l'étreinte, et se défendent de rationner le crédit : "Notre production n'est inférieure que de 12 % par rapport à celle de 2007, affirme Laurent Bortoli, responsable du crédit aux Caisses d'épargne. Et nous réaliserons l'objectif que nous fixe le premier ministre de distribuer 3 % à 4 % de prêts en plus, d'ici fin 2009." La ministre de l'économie, Christine Lagarde, a d'ailleurs annoncé, jeudi, qu'elle publierait chaque mois un baromètre des crédits distribués aux différents agents économiques.

"Nous sentons un frémissement de retour de la confiance entre banques, mais la situation reste anormale, avec des taux interbancaires beaucoup plus hauts que le taux directeur de la BCE, explique Thierry Dufour, directeur général délégué du Crédit Foncier. Si nous nous dirigeons vers une baisse des taux à court terme, elle est liée à à une mauvaise raison la crainte de la récession."

Pour Maël Resch, responsable de la communication d'Empruntis, un comparateur de crédit sur Internet, le problème n'est pas que bancaire : "Une vraie dynamique du marché immobilier naîtrait surtout de la baisse des prix des logements, seule à même de redonner du pouvoir d'achat aux acquéreurs."

Le blocage du marché immobilier inquiète le gouvernement. Mme Lagarde, a invité, vendredi, tous les acteurs du secteur pour une séance de travail sur le sujet. L'équation à résoudre n'est pas simple : permettre aux acquéreurs d'emprunter à nouveau et bon marché sans enrayer le mouvement de baisse des prix de vente qui s'amorce enfin.

Economie hôtelière (Sixième éclairage)

Pour bien vous montrer tout l’aspect philosophique de la chose, j’ai relu pour vous « Les vraies lois de l ‘économie » de Jacques Généreux. Pour les économistes, a de la valeur ce qui a un prix. Pourtant, on dit souvent au contraire que ce qui a de la valeur n’a pas de prix. La santé en est le meilleur exemple. Alors quoi penser ? L’économie est la science des valeurs marchandes.

Au départ, la substance de la richesse et de la valeur est fondée sur la satisfaction de tous les besoins humains. Certains la nomment valeur d’usage ou utilité. Seul Marx contestera cette vision en reconnaissant dans le travail la substance de la valeur. Outre sa nature, la mesure de la valeur pose un problème. Pour les Français comme Say, la valeur des biens se fonde sur l’utilité subjective. Pour les Anglais comme Smith et Ricardo, il faut déterminer un étalon de valeur. Pour ces derniers, même si l’utilité est l’essence de la valeur, cela ne permet aucunement de comprendre la formation des valeurs dans les échanges, donc des prix. L’eau par exemple est utile mais n’a quasiment pas de valeur sur le marché. La définition philosophique de la valeur ne suffit pas à décrire la réalité des échanges. Remarquez, on pourrait mesurer les valeurs par les prix. Mais à nouveau, le bât blesse car le prix, comme étalon de mesure de la valeur incorpore les instabilités monétaires et les évolutions des biens. Afin de pallier ces perturbations, les classiques anglais vont se rabattre sur la valeur du travail. Mais là aussi, cette piste sera vite enterrée car cette notion de travail est trop hétérogène pour être retenue. La théorie de la valeur devient vite un imbroglio indémêlable.

On revient donc à la notion de Say sur la notion d’utilité. Avant qu’elles soient échangées, il existe une valeur des biens et toute activité d’échange est créatrice de valeur dès lors qu’elle est utile à quelqu’un. Vers les années 1870, d’autres Français vont enfoncer le clou en créant la notion d’utilité marginale, qui est la satisfaction individuelle procurée par une unité supplémentaire. En fait pour reprendre l’exemple de l’eau, elle a une utilité totale élevée, mais une utilité marginale faible. C’est bien l’erreur des Anglais car par évidence, l’utilité fonde la richesse et constitue la base de la valeur, mais l’utilité marginale détermine les valeurs marchandes. Menger résume assez bien ce principe en affirmant : « Ainsi la valeur n’est pas inhérente aux biens, elle n’en est pas une propriété. C’est un jugement que les sujets économiques portent sur l’importance des biens. Il en résulte que la valeur n’existe pas hors de la conscience des hommes ».

Les libéraux contribueront à promouvoir une vision marchande de la valeur. Pour eux, le prix reflète toujours l’équilibre entre offre et demande  et ce prix est une mesure de la valeur subjective que les individus attribuent aux biens. Mais cette notion de mesure de valeur est trompeuse. Le spéculateur par exemple n’exprime pas son niveau d’utilité. Les prix en eux-mêmes sont affectés par des taxes et des charges et bien d’autres choses qui sont loin de l’utilité.

Exemple. Mon café que je paye, je ne le négocie pas et le prix n’est pas le même aux Champs-Elysées que dans un petite village de province. Et pourtant, je le paye si j’en ai envie pour la même utilité. Soutenir que les prix sont le seul reflet du désir des individus revient à considérer qu’ils ont tous des capacités et des contraintes strictement identiques.

Les classiques anglais avaient bien l’intuition que la valeur intrinsèque des choses risquait d’être fort différente de celle dictée par le marché. Il y a un écart entre la valeur réelle et la valeur déterminée. La confusion entre prix et valeur naît peut-être par le fait que le prix n’est pas la synthèse entre offre et demande mais bien le reflet d’une autre loi : celle du déséquilibre permanent. La composante non-marchande non mesurable reste donc le fondement de la valeur.

Vous n’en savez pas plus sur la valeur des hôtels. Mais au moins je vous ai raconté une histoire, certes compliquée, mais qui prouve bien, que la valeur c’est tout sauf un prix.

Donnez moi votre avis ?

Jean Tronchon Finance

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Article de P.A DELHOMMAIS du Journal Le Monde "25 000 milliards de dollars évanouis "

   

Octobre, mois maudit pour les marchés boursiers. Après 1929, 1987 et 1989 : 2008. En trois semaines et demie, Wall Street et les autres places ont chuté de 25 %. "Peut-être l'automne a-t-il une influence psychologique particulière sur l'humeur des milieux financiers  :  l'hiver approche", notait l'économiste John Kenneth Galbraith dans son livre consacré au krach de 1929.

Vendredi 24 octobre, qui marquait le 79^e anniversaire du plongeon à Wall Street, les Bourses ont connu une nouvelle journée noire. A Paris, l'indice CAC 40 a terminé la séance en baisse de 3,54 %, après avoir perdu plus de 10 % en cours de journée et être passé sous la barre des 3 000 points. Tokyo a cédé 9,60 %, Bombay 11 %. A Wall Street, l'indice Dow Jones a reculé de 3,59 % à l'issue d'une séance marquée par des mouvements de panique. "Une séance comme celle-là ne fait que prolonger l'agonie", a estimé Mace Blicksilver, de Marblehead Asset Management, interrogé par l'AFP. "De la peur à l'état pur", a observé pour sa part Gina Martin, de Wachovia Securities.

Les chiffres donnent le vertige. Depuis le début de l'année, les grandes places boursières internationales ont perdu presque la moitié de leur capitalisation. Cela signifie qu'environ 25 000 milliards de dollars sont partis en fumée, soit près de deux fois le produit intérieur brut (PIB) des Etats-Unis. Certaines places ont presque disparu du paysage. La Bourse de Reykjavik a perdu 94 % de sa valeur, Moscou 72 %, tout comme Bucarest.

Rien n'y fait. Ni la mise en œuvre de gigantesquesplans de sauvetage bancaires, ni l'annonce de plans de relance économique massifs ou les appels au calme lancés par les dirigeants politiques et monétaires ne parviennent à enrayer la chute des Bourses. Les investisseurs sont de plus en plus convaincus que l'économie mondiale n'échappera pas à une récession longue et douloureuse.

Le dernier espoir qui subsistait, celui que les pays émergents résistent à la crise, est en train de s'envoler. En Chine, le marché immobilier donne des signes de craquement, ce qui risque de fragiliser l'ensemble du système bancaire. Les fermetures d'usines se multiplient, les entreprises se trouvant privées de leurs débouchés dans les pays occidentaux. En Russie et dans tous les pays producteurs de pétrole, les revenus tirés des ventes de brut fondent au fur et à mesure que le prix du baril s'écroule. Le cours du brent est tombé vendredi à 62 dollars, soit une baisse de plus de 55 % en trois mois.

La crise des subprimes dégénère en crise économique globale, qui menace les pays les plus faibles. Vendredi, l'Islande, au bord de la faillite, a annoncé avoir signé un accord avec le Fonds monétaire international (FMI) pour un prêt de 2,1 milliards de dollars (1,7 milliard d'euros). Et la liste des pays en grande difficulté ne cesse de s'allonger : Ukraine, Pakistan, Argentine, Hongrie,etc.

Aux Etats-Unis et en Europe, la contamination de"l'économie réelle "commence à se matérialiser. Selon les chiffres publiés vendredi, l'économie britannique s'est contractée de 0,5 % au troisième trimestre, soit le recul le plus important depuis 1990. EnEspagne, le taux de chômage est remonté à son plus haut niveau depuis quatre ans. En France, le climat des affaires est tombé à son plus bas niveau depuis 1993. Quant au marché immobilier, il donne des signes de craquement. Le nombre de transactions devrait chuter de 25 % en 2008, ont indiqué jeudi les notaires.

Certains secteurs vacillent. Au premier rang d'entre eux, l'automobile. Renault va fermer ses usines en Europe de l'Ouest durant les vacances de la Toussaint. Le président du conseil de surveillance de Volkswagen, Ferdinand Piëch, prédit "une traversée du désert".

Au vu de cette détérioration du paysage économique, les opérateurs boursiers s'attendent à un effondrement des profits des entreprises.Tous les secteurs sont touchés. Selon une étude du courtier Cazenove, les plus exposés sont, dans l'ordre, la construction, les mines, les grands magasins, l'assurance-vie et la banque. Les valeurs refuges défensives se réduisent à une peau de chagrin : produits de grande consommation, spiritueux… A la Bourse de Paris, la moins mauvaise performance revient à GDF Suez, qui affiche un recul de 21,66 % depuis le début de l'année. La plus mauvaise est le fait de Renault, dont l'action a baissé de 77,12 % depuis le1 er janvier.

L'inquiétude des investisseurs est d'autant plus grande que les marges de manœuvre monétaires et budgétaires commencent à s'épuiser. En premier lieu, les taux d'intérêt s'approchent de leur plancher. Aux Etats-Unis, la Réserve fédérale (Fed) pourrait annoncer, mardi, une nouvelle baisse de son taux directeur, fixé aujourd'hui à 1,5 %. En Europe, les opérateurs s'attendent aussi à un geste de la Banque centrale européenne,dont le taux principal s'établit à 3,75 %. Au Japon, la banque centrale est dans l'incapacité d'agir, son taux directeur se situant à 0,5 %.

Sur le plan budgétaire, les injections de fonds publics pour sauver les banques vont se traduire par une hausse sensible des dettes publiques et par un recours massif à l'emprunt de la part des Etats. Cet afflux d'obligations du Trésor sur les marchés financiers risque de provoquer une forte remontée des taux d'intérêt à long terme qui jouent un rôle majeur dans le financement de l'économie. "Les marchés broient du noir et imaginent le pire avec uncaractère autoréalisateur, notent les économistes du Crédit agricole. La question de la confiance reste centrale, et personne ne sait bien aujourd'hui quel élément catalyseur est susceptible dela restaurerdemanièredurable."

Economie hôtelière (Cinquième éclairage)

Il y a quelque temps déjà, quelqu’un m’a dit que la « valeur » d’un fonds d’hôtel, c’était maximum 1,5 son Ca. A ce prix, je lui ai répondu en rigolant que j’étais acheteur. Mais mon interlocuteur, sa surprise passée, m’a avoué qu’il y avait beaucoup de travaux à faire dans cet hôtel et qu’il fallait renouveler la clientèle. Bien sûr, l’hôtel n’était pas aux normes et son positionnement était douteux. Conclusion, malgré mes avertissements et ce sans savoir où se trouvait cet hôtel, il l’a acheté, et il s’est rendu compte trop tard en plus qu’un gros porteur de 50 chambres allait s’installer dans la zone. Conclusion : il a perdu son apport.

L’histoire n’est pas drôle. Je ne crois pas aux miroirs aux alouettes et je pense, comme dans toute chose de la vie, il y a toujours les vieilles recettes alchimiques. Un bon truc, en général, c’est 75% d’instinct, 20% de calculs et 5% de chance. Le premier, on l’a ou, on ne l’a pas, et ça ne s’invente pas même si cela se cultive. Le second, ça s’apprend et là on sait apprendre ou pas. Quant au troisième, c’est le loto même si parfois aussi on a la chance qu’on mérite. Conclusion de cette alchimie : moi je ne suis pas un investisseur, et je suis admiratif des gens qui prennent des risques. Moi je suis un chiffrier, un faciliteur, pas un conseil mais un transactionnaire honnête. Vous, vous avez l’instinct pour savoir si l’affaire vous plaît et si vous pourrez en faire quelque chose. Moi je le devine. Mais vous, vous le savez. Laissez les chiffres à vos conseils. Normalement, je ne devrais pas être loin d’eux.

Je vais vous dire quelque chose. La première fois, je ne visite pas l’affaire avec mes clients, car c’est leur truc et puis je ne veux pas mettre la pression et je joue la confiance en leur disant rapidement où se trouve l’hôtel. Je ne suis pas un toutou et surtout quand j’entends les clients ayant visité d’autres affaires avec des agents commerciaux qui leur serinent la vieille chanson « c’est une affaire pour vous » ou « prenez la car ça va partir dans les trois jours » ou encore « non non ça c’est rien », ohlala que je suis content de ne pas savoir chanter…

Instinct + calcul + chance. Ne mettez jamais trop de calculs, ni trop de chance, ça fait perdre l’instinct et même si je pense ne pas savoir grand chose, ça je le sais.

Qu'en pensez vous ?

Rentabilité d'un hôtel (Logique 3)

Vous savez tous compter. Alors je reviens sur ma logique de rentabilité. Reprenons nos calculs. Pour un hôtel, murs et fonds, qui fait 400 K€ de Ca, nous devrions avoir une rentabilité pure de 45% soit 180 K€ . Si j’achète cet hôtel suivant le ratio de 5, cela me coûtera 2.000 K€ . Si j’apporte, supposons 600 K€ , et en faisant l’hypothèse que la répartition entre murs et fonds est bien 50 / 50, j’emprunte donc 400 sur 7 ans et le reste soit 1.000 sur 15 ans. Résultat des courses : cela me coûte 68 + 100 soit 168 et il me reste 12. Comme par hasard et nous l’avions vu précédemment, si les murs valent 1.400 et le fonds 600, cela me coûterait 140. En fait bizarrement, je retrouve avec le 60 exactement 10% de mon apport. D’abord on peut continuer longtemps ainsi. Si j’apporte en règle général le montant du fonds, il me restera comme marge toujours 10% de mon apport. Plus je dois financer le fonds, plus j’abîme ma marge, ce qui peut se comprendre puisque je finance sur 7 ans et non sur 15. Que dire alors, si on va chercher du 20 ans ? Je conseille parfois cette durée lorsque les acheteurs sont jeunes et qu’ils pensent que c’est une affaire qu’ils tiendront longtemps. On comprend aisément que cette solution permet aussi de compenser une valeur haute du fonds dans la répartition murs / fonds. Rappelons d’abord que dans un achat d’hôtels murs et fonds, il ne faut pas faire n’importe quoi, tant sur la valeur du fonds en la baissant trop bas car il doit y avoir une correspondance avec les valeurs fiscales, et tant sur le niveau des murs en les augmentant trop car il doit y avoir une correspondance immobilière. De toute manière, n’en déplaise aux vendeurs, un fonds d’un hôtel qui est vendu murs et fonds vaut généralement moins cher qu’un fonds vendu seul.

Alors vous comprendrez aisément que le nombre de variables de notre équation est en train de se multiplier.

A rentabilité constante soit 45% (ici 180), quand je baisse de 10% le prix de vente total (soit 0,10 *2.000 = 200), je gagne 8,5% de marge supplémentaire (0,17 * 5 * 0,10) ce qui ramène mon coefficient d’achat à 4,5 et non plus 5. Si j’achète avec un coefficient de 4 soit une baisse de 20%, j’aurais gagné en rentabilité cette fois-ci 17%. On voit bien donc que toute baisse de prix entraîne une augmentation de la marge et ce dans une proportion de 85% de la baisse.

A prix constant, maintenant, si au lieu de financer sur 2.000, avec toujours un apport de 600, non plus 400 le fonds et 1.000 les murs, mais 200 le fonds et 1.200 les murs, soit en fait un décalage de 10% du prix de vente du  fonds vers les murs, on gagne 14 (10% * 2.000 * (0,17 – 0,10)).

Quand je bascule 10% du prix de vente du fonds vers les murs, je gagne en rentabilité 3,5% (0,07 * 0,10 * 5).

Reprenons et vous verrez. Mes données de base sont celles-là. J’ai un hôtel qui fait 400 K€ de Ca, qui dégage 180 K€ de marge standard (45%) et qui est vendu murs et fonds 2.000 K€ (1.000 les murs et 1.000 le fonds). J’apporte 600 donc je dois emprunter 1.000 sur 15 ans (coût de 100) et 400 sur 7 ans (coût de 68). Il me reste dans ma poche 12 (180 – 100 – 68).

Je change les données. Non seulement, le prix baisse et passe de 2.000 à 1800 avec 1.000 sur les murs et 800 sur le fonds, mais en plus j’obtiens du vendeur qu’il bascule 180 du fond vers les murs soit en définitive 1.180 sur les murs et 620 sur le fonds. Cela me coûtera donc avec mon apport de 600, 118 (0,10 * 1.180) sur les murs et 3.4 (0,17 * 20) sur le fonds. Ma marge sera de 58.6 (180 – 118 – 3,4) soit 9,7% de mon apport. J’ai économisé 46.6 K€.

Mathématiquement, je pouvais la calculer autrement. J’ai gagné comme marge 8,5% (0,17 * 5 *10) par la baisse du prix et 3,15% (0,07 * 0,10 * 4,5) par le basculement. Soit un total de 11,65% soit 46.6 K€.

Conclusion : à chaque fois que je baisse le prix de 10%, je gagne 8% en rentabilité et à chaque fois que je bascule 10% du prix de vente du fonds vers les murs, je gagne 3%.

Pour les clients qui me suivent, ces calculs sont à vous.

Pour les agents immobiliers qui me copient, faites attention à vous.