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Article de P.A DELHOMMAIS du journal Le Monde " Après l'exubérance, un pessimisme "irrationnel ? "

   

On aimerait pouvoir se dire qu'après avoir fait preuve "d'exubérance irrationnelle", selon la formule d'Alan Greenspan, l'ancien président de la Réserve fédérale, les marchés boursiers affichent aujourd'hui "un pessimisme irrationnel".

Après tout, les taux d'intérêt sont extrêmement bas, le commerce mondial reste dynamique, les Etats ont pris des mesures fortes pour sauver les systèmes bancaires et les menaces inflationnistes s'envolent avec le plongeon des prix des matières premières.

Dans ces conditions, il peut sembler absurde de voir les indices boursiers des places occidentales retrouver les niveaux qu'ils avaient il y a dix ans, de constater que General Electric vaut moins en Bourse qu'en 1998.

Mais voilà, les investisseurs anticipent, et c'est le pire qu'ils anticipent. Le plongeon actuel des indices signifie qu'à leurs yeux, les prévisions officielles selon lesquelles la croissance sera nulle dans les pays du G7 en 2009 sont encore bien trop optimistes.

Leur scénario est celui d'une récession dure dans les grands pays industrialisés, une longue période de déflation, avec une consommation des ménages qui s'effondre, des prix de l'immobilier qui plongent, un chômage qui s'envole, des profits qui se volatilisent, des exportations qui s'écroulent. Avec à la clef d'énormes problèmes économiques, politiques et sociaux en Chine.

Il faut seulement espérer que les Bourses se trompent. En gardant quand même deux chiffres en tête. L'indice Dow Jones ne retrouva ses niveaux de septembre 1929 qu'en 1954. L'indice Nikkei, à Tokyo, vaut aujourd'hui 8 500 points, contre 40 000 points fin 1989.

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Article de E.FOTTORINO du Journal Le Monde "Retour au réel par la case désastre"

Aux heures noires de la Grande Crise à New York, raconte le célèbre économiste John Kenneth Galbraith dans son livre sur le krach de 1929, les hôteliers demandaient aux clients réservant une chambre si c'était pour dormir ou pour sauter. Dans la tourmente de cet automne, ce ne sont plus des individus qui sautent, mais des banques entières, des établissements de crédit naguère follement prospères au point de léviter dans des bulles d'or redevenues citrouilles au minuit sombre des marchés mondiaux.

Le site du Guardian pointait vendredi que l'immeuble de Time Square, au coeur de Manhattan, affichant sur son fronton le montant de la dette publique américaine, n'a plus assez de place pour loger la quantité astronomique de milliards de dollars, précisément 10 299 050 383, une énormité due notamment au financement du plan Paulson et à la mise sous perfusion des agences Freddie Mac et Fannie Mae. Il a même fallu éliminer le symbole "$", qui occupait la dernière case de l'affichage, pour que le passant puisse boire ce chiffre jusqu'à la lie... C'est à se demander si aucun banquier a seulement pris une fois la peine de lever les yeux pour regarder en face la "National Debt Clock", trop occupé sans doute par le mirage du crédit facile et du risque prétendument éliminé par la titrisation des créances pourries.

Un poison à retardement courait dans les veines de la finance. Les secours étatiques sont restés impuissants à administrer le bon sérum. Comble de la maladie du capitalisme, les injections massives d'argent ne soulagent pas la douleur des banques ni ne ravivent les marchés.

Cette purge est avant tout la sanction du réel qui cogne à la porte sans ménagement. Il faut dire qu'il avait déjà prévenu. En août 2007, avec le véritable déclenchement de la crise des subprimes. Mais, à l'époque, la plupart des financiers éludaient le danger, ignorant la complexité perverse des outils circulant sur les marchés au point de s'affranchir des contraintes de prudence. Le réel avait encore frappé début 2008 avec la flambée des prix alimentaires et les tensions sur les énergies fossiles. Rien vu, rien dit, rien appris.

Devant pareil désastre, on ne peut que s'inquiéter des transgressions de nos sociétés que dévore le virtuel. N'existent pas, sauf dans les jeux vidéo, les guerres aux soldats qui ressuscitent. N'existent pas, sauf chez les apprentis sorciers, les femmes qui enfantent en plusieurs exemplaires à l'approche de la soixantaine. On peut aimer l'interrogation de Valéry : "Que serions-nous sans le secours des choses qui n'existent pas ?", et crier gare devant un monde qui se construit sur des mirages. Des banques d'affaires qui prêtent plus de quarante fois leurs fonds propres, cela n'existe pas. Des ménages accédant sans effort financier à la propriété, cela n'existe pas davantage. La crise qui éclate le prouve : à posséder si peu de lest, bien des banques ont sacrifié la réalité à l'imaginaire, quitte à dérégler le thermomètre pour l'empêcher d'indiquer la fièvre. Inconscience, ivresse, cupidité, fuite en avant, l'affaire est entendue.

Et maintenant ? Comme dans les puits de pétrole en flammes que seule une énorme charge de dynamite parvient à éteindre par l'effet de souffle, seule une action concertée équivalente à l'attaque réussira. Qui peut la mener ? Pas les Etats-Unis uniquement, disqualifiés par l'échec d'un modèle libéral à l'anglo-saxonne. Après avoir longtemps cru à l'autorégulation des marchés, ils viennent de les anéantir par les pratiques intégristes de l'ère Bush.

La remise en cause de l'hyperpuissance américaine ne signifie pas le renforcement d'une Europe aux égoïsmes tenaces, comme l'illustre le refus allemand d'un plan commun. Pour autant, le capitalisme d'Etat façon russe ou chinoise ne saurait devenir le modèle à suivre, tant il se paie d'autoritarisme et d'inégalités aussi criantes qu'en Occident. La question reste entière : qui va poser la règle ? Qui la fera respecter ? Qui va nous ancrer au réel ? La sécurité financière doit devenir un droit mondial, garanti par des instances mondiales. Pour préserver la paix. Et une prospérité partagée, conciliable avec les ressources d'un monde fini.

Rentabilité d'un hôtel (Logique 2)

En fait, il faut bien savoir ce que l'on achète. Ce n'est pas la même chose de financer des murs ou un fonds. Je m'explique. Lorsque le prix de l'hôtel est par exemple de 1.800 K€ pour un Ca de 400 K€ (multiplicateur de 4,5), mon fameux Ebe retraité qui est de 200 K€, me permettra de supporter 200 K€ de remboursement maximum. Logique. Si la répartition entre murs et fonds est de 50/50 soit 900 et 900, et si j'apporte 500, je dois emprunter 1.300. Ces 1.300 empruntés vont être pour 400 sur du fonds soit sur 7 ans, et le reste donc 900 sur des murs soit sur 15 ans. A la louche, cela va me coûter 160 K€ (400 * 0,17 + 900 * 0,1). Il me restera donc 40 en poche. En revanche si le vendeur décide que la répartition n'est pas 50/50 mais plutôt 28% sur les murs (500) et 72% sur le fonds (1.300), tout change. Cela va me coûter 220 K€ (1.300 * 0,17). Et là je ne passe plus du tout. Conclusion. Le produit, c'est bien, mais regardez aussi la répartition entre murs et fonds, car parfois le vendeur, pour de simples raisons fiscales, peut nous entraîner dans une impasse.

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Article de P.A DELHOMMAIS du Journal Le Monde "L'Europe et les Etats-Unis lancés dans une course à la récession"

   

C'est encore et toujours le même sentiment de panique, le même climat de débandade, de débâcle généralisée qui règne dans les salles de marché. Du jamais-vu. A côté, les krachs de 1987 et de 1989, la crise asiatique de 1998 et la faillite du hedge fund LTCM la même année, l'explosion de la bulle Internet en 2000, les attentats du 11-Septembre apparaissent comme des secousses bien légères.

A chaque jour sa faillite bancaire, à chaque jour son lot de rumeurs de banqueroute d'établissements financiers qui n'épargnent aucun nom, même les plus prestigieux. Comme le dit dans un euphémisme Jean-Claude Trichet, le président de la Banque centrale européenne (BCE), "après avoir sous-estimé les risques", les marchés les "surestiment". Tout inquiète, tout fait peur, les opérateurs voient des subprimes partout.

Carnet de commandes en baisse, crise des liquidités, difficultés pour emprunter... : vous êtes chef d'entreprise, racontez-nous les difficultés auxquelles vous êtes confrontés à cause de la crise.

             

VOTRE AVIS

Pour vous, le système financier français (banque, assurances) est-il…

… bien armé pour faire face à la crise financière.	35 %
… ou pas bien armé .	48.1 %
Sans opinion.	16.9 %

Nombre de votants : 15559

Ce sondage est clos depuis le 4 octobre 2008

© expression publique

Et les pouvoirs publics ne font toujours pas ce qu'il faut pour les rassurer. Les informations selon lesquelles Paris avait l'intention de proposer un plan de sauvetage des banques du Vieux Continent, une sorte de plan Paulson à l'européenne, a semé un grand trouble.

La taille envisagée - de 300 à 350 milliards d'euros - est d'abord venue démontrer à quel point les banques européennes sont elles aussi intoxiquées. Le rejet catégorique par le gouvernement allemand - pas par les banquiers allemands - d'un tel plan a aussi étalé au grand jour les faiblesses structurelles de la zone euro et la difficulté des Européens à trouver une réponse collective forte à la crise bancaire qui les secoue.

Tout cela avait de quoi faire baisser l'euro, ce qui s'est produit. La monnaie unique est passée sous la barre des 1,40 dollar, un recul qui s'est accentué, jeudi 2 octobre, après la décision de la BCE de maintenir inchangés ses taux directeurs. L'euro a terminé vendredi soir à 1,3772 dollar, contre 1,46 une semaine auparavant.

Beaucoup avaient cru - espéré - que la BCE allait faire un geste fort pour secourir le système bancaire au bord du gouffre en abaissant sensiblement ses taux directeurs. Elle a certes assoupli son discours mais pas sa politique monétaire. M. Trichet s'est contenté de dire que l'option d'une baisse des taux avait été évoquée, mais pas retenue. Il y avait quelque chose d'un peu irréel à l'écouter évoquer les risques inflationnistes et les effets de second tour sur les salaires alors que circulaient au même moment des rumeurs de faillite de grandes banques européennes.

Le président de la BCE a toutefois souligné que l'institut d'émission était prêt à agir à tout instant, en dehors des réunions du conseil. Certains analystes en ont déduit que la BCE agira dans les tout prochains jours, une fois le plan Paulson adopté et passée la réunion des dirigeants du "G4" (France, Allemagne, Grande-Bretagne, Italie), qui se tenait samedi à Paris.

Quoi qu'il en soit, l'heure est désormais à la baisse des taux en Europe. D'autant que les pressions inflationnistes s'atténuent, aussi vite que la situation économique se détériore. Les prix des matières premières plongent et la récession s'installe. L'Insee prévoit en France un recul du PIB de 0,1 % au troisième et au quatrième trimestre.

"MAUVAISE VOIE"

C'est un beau match qui s'annonce entre les Etats-Unis et l'Europe. Laquelle des deux économies va plonger le plus profondément ?

Le Fonds monétaire international (FMI) donne les Etats-Unis "vainqueurs" de cette course à la récession. Dans un rapport publié jeudi, en conclusion d'une étude sur les crises financières, les experts du Fonds estiment que "la probabilité d'un ralentissement prononcé aux Etats-Unis" était "forte", tandis que la zone euro était "quelque peu à l'abri d'un repli brutal".

Selon les données publiées vendredi, l'économie américaine a détruit 159 000 emplois en septembre, le nombre le plus élevé depuis mars 2003. Les deux candidats à l'élection présidentielle américaine ont immédiatement commenté ce mauvais chiffre. Le démocrate Barack Obama a évoqué la détresse "des millions de familles luttant pour payer leurs factures et garder leur maison". Pour le républicain John McCain, l'annonce des destructions d'emplois "confirme ce que les travailleurs d'Amérique savent depuis des mois : l'économie de notre nation est sur la mauvaise voie". En effet.

Economie hotelière (Quatrième éclairage)

On sait trois choses sur la valeur.
La rentabilité d’une affaire doit toujours être le premier réflexe.
Le prix, c’est le présent et la valeur, c’est le futur.
La valeur est la somme de toutes les satisfactions matérielles et immatérielles que l’on retire d’un achat.

Je ne vous donnerai pas la solution aussi facilement. Mais on ne voit que le prix en apparence. Cherchez la valeur, et surtout posez vous la question de savoir si vous allez être heureux et riche !

Quand vous pourrez vous dire que le prix payé, c’était la valeur du bien, alors là on aura fait beaucoup de progrès.

Rentabilité d'un hôtel (Logique 1)

Je vais vous dire quelque chose, mais ne le répétez pas trop. Une bonne affaire, c’est une affaire qui s’autofinance. Voilà, j’ai tout dit. Ce n’est pas la peine de faire des calculs à la gomme pour arriver à cette conclusion. Si en mettant 0, l’affaire tient debout parce que j’arrive à la financer, c’est déjà qu’on est sur la bonne voie. Quand j’entends certains de mes confrères dire qu’il faut 30% minimum, je ne sais pas qui a inventé cela. Peut-être les banquiers. Oui cela doit être eux. En revanche, je suis d’accord qu’à ce prix, on ne se rémunère pas……….Suite au prochain numéro !!!

Economie hotelière (Troisième éclairage)

D’abord, quand on dit que la valeur c’est le futur, et que le prix c’est aujourd’hui, tout le monde comprend. Si j’achète un bien 100, je ne saurai que dans sept ans, dix ou plus, si j’avais payé le bon prix. Ce bon prix, c’est la valeur. C’est le prix que j’aurai payé dix ans avant si j’avais su ce qui arriverait dix ans plus tard. Donc, on ne le sait qu’après coup. Ce n’est pas tout à fait vrai en fait. On peut essayer d’anticiper au maximum. Un intermédiaire doit pouvoir vous aider. J’estime qu’un cabinet d’affaires doit être là pour vous faciliter l’opération, vous aider dans vos démarches et vous connaître parfaitement afin de vous aiguiller sur la notion de valeur. Nous sommes là pour vous vendre de l’évasion, du rêve et de la rentabilité. Un projet, quel qu’il soit, correspond à une attente et rien ne sert de presser le client pour que celui-ci se rende compte deux ans après qu’il est trop tard. Tout passe donc par l’écoute et l’écoute et encore l’écoute. Avis aux copieurs de mes idées, il faudra qu’il passe des heures et des heures avec les clients pour qu’ils sachent ce que je veux dire.

On tire d’une affaire qu’on achète trois sortes de rémunérations. La première, c’est le salaire qu’on en retire, la deuxième c’est l’effet de levier donc le remboursement des emprunts, et la troisième, c’est la plus value lors de la vente. Les deux premières sont calculables et la dernière est fonction du marché à terme. Tout cela reste normal. Cela ne veut pas dire que c’était un bon achat. Cela voudra dire peut-être que ce n’était pas un mauvais achat. Reste donc la quatrième rémunération qui est le delta entre la valeur et le prix.

Retenons la leçon 3. La valeur est la somme de toutes les satisfactions matérielles et immatérielles que l’on retire d’un achat.

Economie hotelière (Deuxième éclairage)

Tout bien considéré, les marchés donc les prix s’ajustent toujours. Comme le dit si bien, l’économiste P.Cordonnier, les prix parviennent à terme à égaliser l’offre et la demande sur chaque marché. En revanche, les gens ne s’ajustent jamais. Pour eux, les prix ne sont pas toujours des variables d’arbitrage (hôtel bureau ou hôtel restaurant), ni des enjeux de spéculation (murs et fonds ou fonds seul), mais bien au départ des factures qui vont déterminer les coûts de leurs activités, le bien fondé de leur projet d’investissement, les revenus dont ils vont disposer et donc enfin l’ensemble de leurs conditions de vie. C’est ce qu’on appelle « la valeur ». On voit bien que la valeur est ailleurs, mais que le prix est toujours là. Le déséquilibre entre valeur et prix est plus important que l’équilibre entre l’offre et la demande. Surtout sur ce marché où l’offre est faible par rapport à la demande.

Retenons la leçon 2. Le prix, c’est le présent et la valeur, c’est le futur.

Economie hotelière (Premier éclairage)

Je ne vais pas vous refaire le cours d’économie. Mais sachez que chez les économistes, on distingue les notions de valeur et de prix. Avant le prix, il y avait la valeur. La valeur d’un bien, c’est quelque chose qui vient de quelque part et qui est le début de la vérité. Le prix n’est que la traduction mercantile de la valeur. Quand le marché est là et bien là, le prix est donc la résultante entre une offre et une demande. Peut-être le bien vaut plus ou même vaut moins, le prix sera autre chose. Le prix est l’aspect visible de la valeur. La valeur donc ne se voit pas. En revanche, le prix s’appuie sur la valeur, et là on tourne en rond. Quelqu’un a donc dû créer un jour une valeur pour que le prix existe. En fait, tous les économistes cherchent encore la définition de la valeur. Rassurons-nous. On arrive néanmoins plus ou moins à cerner la valeur d’un bien, soit avec ce qu’il est (dedans), soit avec ce qu’il peut être (dehors).
Pour un hôtel, on achète des murs solides (dedans), un fonds qui est plus volatile (quand même dedans), mais on achète une vie, un confort, un bonheur, une rentabilité, parfois même une notabilité (dehors). Oui mais où est le prix et où est la valeur ? Le prix, vous le paierez, mais la valeur, vous la vivrez. Le prix n’étant pas la valeur, sachant que le prix se définit sur la valeur, la valeur correspondra toujours à l’espérance de gains réels ou immatériels que vous tirerez de l’achat. Comme personne ne connaît l’avenir, l’espérance de gains immatériels est incertaine. Si en revanche, vous vous limitez à un achat investisseur pur sans vous impliquer personnellement, le calcul reste purement financier et donc sera plus facilement décodable.
C’est pour ces raisons, que les investisseurs achètent moins chers que les particuliers, car l’aspect immatériel n’entre pas en compte pour eux.

Retenons la leçon 1. La rentabilité d’une affaire doit toujours être le premier réflexe car ainsi nous nous approchons de la valeur. 

L'hôtellerie : Un micro marché haussier

On va la faire courte car les chiffres ne sont pas concordants entre toutes les statistiques.

Nous avons 17.425 hôtels en France. Par an, il se crée environ 800 hôtels et il en disparaît 1.100. D’où un écart de 300 négatif que nous retrouvons grosso modo dans les statistiques de l’Insee. Environ 1.500 hôtels changent de propriétaire tous les ans, soit 9% du parc. La source est le Bodaac.

Mais attention, quand on regarde les chiffres de près, ils sont trompeurs. 500 ventes ne dépassent pas un montant de transaction de 100.000 € et 800 concernent des transactions comprises en 100.000 € et 400.000 €. Seulement 200 ventes sont supérieures à 400.000 €. Si nous allons plus loin dans le détail, sur ces 200 ventes, 50 se situent au dessus des 800.000 €. Ici, nous parlons que de fonds de commerce.

Je ne suis pas très surpris par le chiffre global car il me paraît cohérent. En effet, on peut penser que 10% du parc change de main tous les ans. En revanche, je suis étonné par le faible nombre de transactions au-delà de 800.000 €. Cela me paraît dérisoire.

Essayons de raisonner un peu. La valeur de 400.000 € correspond à des hôtels dont le Ca est au minimum de 200.000 €. Mais cela serait le cas, s'il n'y avait que des hôtels bureaux ce qui n'est pas la majorité. Il faut donc certainement dévaluer ce chiffre de 200 afin de ne compter que les hôtels, disons d'une capacité hôtelière moyenne, vendus à un prix correct. Je pense que le vrai chiffre est de 2/3 de 150 + 50 soit 150 ventes.

Prenons les choses comme elles viennent.

En revanche, reconnaissons que nous sommes sur un micro marché au dessus de 400.000 €. Imaginez vous que seulement 150 hôtels de taille au moins moyenne changent de main tous les ans. Mais pourquoi parle-t-on d’offre et de demande ? Il n’y a que des demandes…………Alors ne nous étonnons pas, vu le nombre de personnes qui recherchent des hôtels, que le marché hôtelier est définitivement haussier !

Article de P.A DELHOMMAIS du Journal Le Monde "Tensions extrêmes sur le marché monétaire"

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Quand on apprend au petit-déjeuner que le groupe financier japonais Nomura s'est offert pour le prix d'un pain au chocolat (deux dollars) les activités de courtage et de banque d'investissement de Lehman Brothers en Europe et au Moyen-Orient, on doit forcément avoir un peu de mal, quand on travaille sur les marchés financiers, à garder son calme.

Il en faut pourtant, pour résister à la tempête inouïe que connaissent les marchés financiers. Et notamment les marchés monétaires malgré les injections en continu de liquidités effectuées par les banques centrales. Mais les centaines de milliards de dollars et d'euros fournies ne suffisent pas à calmer la tension, qui est extrême.

Le peu de confiance qui subsistait encore a fini de disparaître. Les banques ne veulent plus se prêter d'argent entre elles, même pour quelques jours, de peur qu'entre temps, l'autre fasse faillite et qu'il ne soit plus possible de récupérer son argent.

Résultat, l'écart entre les taux interbancaires à trois mois et ceux des emprunts d'Etat de même échéance atteint des sommets. Plus de 2,7 % vendredi matin 26 septembre, pour les taux en dollar, alors qu'en période normale, il s'établit à environ vingt ou trente points de base (0,20 % à 0,30 %).

Il est vrai que, dans la nuit, on avait appris la défaillance de la banque WaMu, rachetée en catastrophe par JP Morgan.

La bonne nouvelle, si l'on peut dire, du côté des taux courts, c'est que les menaces de récession et de déflation qui ne cessent de croître au fur et à mesure que la crise bancaire s'aggrave pourraient bien obliger les banques centrales à assouplir leur politique monétaire. Aux Etats-Unis mais aussi en Europe. Pour mémoire, les taux japonais avaient été ramenés à zéro pour cent après l'éclatement de la bulle spéculative boursière et immobilière.

Sur le front des taux d'intérêt à long terme, la tendance est au contraire plutôt à la hausse compte tenu de la détérioration attendue des finances publiques américaines, en raison des mesures de sauvetage du système bancaire.

Selon les économistes de Natixis, le déficit public des Etats-Unis pourrait atteindre entre 9 % et 10 % du PIB en 2009, tandis que la dette publique grimperait à plus de 70 % du PIB.

DÉRAPAGE

Une telle dégradation peut-elle provoquer un abaissement de la note de la dette publique des Etats-Unis ? "Il est évident que ces mesures vont dégrader la qualité de la dette américaine, mais il n'est pas sûr que cela conduise à un "downgrade" effectif par les agences de notation, notent les économistes de Natixis. Une des difficultés réside dans le statut particulier des Etats-Unis dans l'économie mondiale, en particulier dans le statut de monnaie de réserve mondiale."

Malgré tous leurs malheurs, les Etats-Unis pourraient donc conserver leur note de triple A, la meilleure possible. Deux pays du G7 possèdent des notes inférieures, mais ils ont des niveaux de dette nettement supérieurs (plus de 100 % pour l'Italie et plus de 160 % pour le Japon).

Même si la note de la dette n'est pas abaissée, le dérapage des finances publiques américaines pourrait avoir un impact négatif sur les taux longs. D'autant que le financement du déficit budgétaire des Etats-Unis est très dépendant des investisseurs étrangers, notamment des banques centrales asiatiques.

"Une augmentation de l'offre de papiers, associée à des interrogations croissantes de la part des investisseurs étrangers sur la qualité de la dette des Etats-Unis, pourrait à terme peser lourdement sur les T-Notes, tant en termes relatifs qu'absolus." Le billet vert, lui aussi, pourrait avoir à en souffrir. Pour l'instant, il a étonnamment bien résisté à l'ouragan qui a dévasté Wall Street, terminant la semaine à 1,46 dollar pour un euro.

Il est vrai que si les Etats-Unis sont au plus mal, l'Europe inquiète de plus en plus. La crise bancaire semble sur le point de gangrener le Vieux Continent, les déficits budgétaires dérapent, notamment en France, les indices d'entrée en récession se multiplient.

C'est peut-être le yen, aujourd'hui, la vraie monnaie refuge, même si les perspectives de croissance du Japon, là encore, ne sont guère enthousiasmantes. Mais au moins les banques nippones n'ont-elles pas absorbé le poison des subprimes.

Article de I.EHRHART du Journal Le Monde "Lueur d'espoir"

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Si les marchés n'en ont pas fini avec la crise qui les secoue, la situation s'est pourtant nettement améliorée au cours de ces derniers jours. Les centaines de milliards de dollars, que devront fournir les contribuables américains pour sauver le système bancaire, n'y sont pas étrangères. Les indices boursiers continuent à faire du yo-yo, les analystes deviennent de plus en plus pessimistes sur l'importance de la contagion au "monde réel", le besoin d'argent n'a pas disparu pour autant, au contraire.          

                    

De façon très opportuniste, certains emprunteurs se sont faufilés dès que possible, et là où cela était possible, pour trouver du crédit. Ce fut donc dès mardi 23 septembre, en dollars, et uniquement le fait de signatures d'excellente qualité.
 

La première à se lancer fut KfW, banque publique allemande qui a emprunté 1 milliard de dollars à deux ans, suivie par la néerlandaise BNG, banque qui oeuvre dans le secteur public et les collectivités locales, encore des obligations remboursables dans deux ans et, enfin, NWB, agence hollandaise. Trois emprunteurs, tous trois notés triple A par les trois agences de notation que sont Fitch Ibca, Moody's et Standard and Poor's, et tous émettant des obligations "allégées" en matière de ratio prudentiel, des titres "o Cooke" pour les banques qui les acquièrent.

Il faut aussi remarquer l'opération de Caterpillar, lancée elle aussi le mardi 23 septembre, puisqu'il s'agit de la première entreprise à venir s'endetter directement auprès des investisseurs depuis la faillite de Lehman Brothers. Là encore, c'est en dollars que l'emprunt a été contracté. Le groupe industriel américain a trouvé 1,3 milliard de dollars en deux tranches, l'une à cinq ans, l'autre à dix ans.

Dans ce contexte perturbé, le marché américain a rouvert avec des émetteurs qui ont tous un point commun : ce ne sont pas des entreprises financières privées. Ces dernières devront encore patienter un peu. De la même façon, si certains professionnels attendent une réouverture du marché de l'euro qui, pour les plus optimistes, pourrait avoir lieu dans les tout prochains jours, ce n'est pas un émetteur financier privé qu'ils s'attendent à voir en premier.

Les grands principes de la réforme de la classification hôtelière "Ministère du Tourisme" Déclaration de H.NOVELLI

Hervé NOVELLI a annoncé aujourd’hui à l’hôtel Royal de Deauville les grands principes de la réforme de la classification hôtelière

Herve NOVELLI, secrétaire d’Etat chargé du Commerce, de l’Artisanat, des Petites et Moyennes Entreprises, du Tourisme et des Services a présenté aujourd’hui à Deauville les grands principes de la réforme en cours de la classification hôtelière. La nouvelle classification permettra d’améliorer la lisibilité de l’offre française, de moderniser les infrastructures hôtelières et de renforcer ainsi l’attractivité de la destination France.


Cette réforme représente un élément majeur de la politique lancée par Hervé NOVELLI lors des Assises Nationales du Tourisme visant à faire du secteur du tourisme un levier essentiel de la croissance et à la création d’emplois en France.

La réforme de la classification hôtelière est destinée à actualiser le référentiel aujourd’hui en vigueur et datant de 1986 qui n’est plus adapté aux nouvelles attentes des consommateurs français et internationaux. La nouvelle classification intégrera de nouveaux critères liés à l’accès à Internet, à l’accessibilité, au développement durable et à la qualité de service. Il est aussi prévu la création de la 5ème étoile. Cette nouvelle grille fait actuellement l’objet de discussions avec les représentants des professionnels. Dès l’obtention d’une vision partagée, les critères seront testés auprès d’un panel de clients français et étrangers. La publication d’un arrêté approuvant le nouveau référentiel de classement est prévue pour la fin de cette année 2008.

Les principaux axes de modification du référentiel sont les suivants :

· Le classement sera volontaire
· Le nouveau référentiel s’étalera  de 1 à 5 étoiles
· Il sera révisé tous les 3 à 5 ans
· Le coût du classement sera pris en charge par les professionnels
· Le classement restera attribué par l’Etat qui doit en demeurer le garant ;
· ODIT France, agence publique en charge du développement du tourisme :

o sélectionnera et agréera les réseaux d’audit spécialisés dans l’hôtellerie ;
o gèrera l’évolution du référentiel en partenariat avec les représentants des professionnels afin d’éviter de retomber dans le travers actuel où le référentiel n’a pas été actualisé pendant près de 20 ans.

Article de I.EHRHART du Journal Le Monde "Hors sujet"

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Et non, Lehman Brothers n'a pas été sauvé le week-end dernier. La banque américaine a même été contrainte de se mettre sous la protection du "chapitre 11", bref, en faillite.

Les banquiers ont été moins sonnés par la nationalisation du premier assureur américain, AIG, annoncée lundi 15 septembre. Le résultat cumulé de ces deux événements ne s'est pas fait attendre : l'ensemble des marchés de dette est fermé. Que ce soit en euros, en livres sterling ou en dollars, que le candidat à l'emprunt soit une banque, un assureur, une entreprise de la meilleure qualité possible, qu'il propose des obligations simples ou sécurisées, il peut passer son chemin.

Même les tournées de présentation d'entreprises afin de mieux se faire connaître des investisseurs ont tourné court. Hors sujet face à la débandade générale. Le brasseur néerlandais, Heineken, a ainsi dû renoncer après avoir fait salle vide le lundi 15 septembre. Et maintenant ?

Du côté des banquiers, aucun espoir à court terme de voir le marché rouvrir. Bien sûr, ou heureusement, cette tétanie ne concerne pas les Etats souverains. Ces derniers jours, l'Espagne a réalisé une adjudication de titres à maturité 2018, l'Etat français a émis du BTAN. Leurs calendriers d'émissions n'ont pas été affectés. Evidemment, une signature notée triple A, du type agence gouvernementale ou supranationale, comme la Banque européenne d'investissement, peut toujours emprunter auprès des investisseurs. Mais pour les autres, il va falloir être patient.

Du côté des entreprises fréquentant habituellement le marché obligataire, il n'y a pas de cas d'urgence identifié. Celles de mauvaise qualité ne venaient plus emprunter directement depuis juin 2007, quant aux autres, type Heineken, qui souhaitaient refinancer des acquisitions, les banques continueront à fournir le crédit en attendant que les investisseurs soient prêts à prendre de nouveau des risques.

Contrairement aux entreprises non financières, les banques ont sollicité les investisseurs, même lorsqu'elles devaient payer le prix fort. De toute façon, les grandes banques centrales ont un discours sans ambiguïté : le carnet de chèques est ouvert, sans limite. Le risque systémique est une fois de plus écarté.

Excédent Brut d'exploitation (Ebe) ou Excédent Brut de Trésorerie d'exploitation (Ebte)

Selon moi, il faut retraiter le résultat d’exploitation. Il faut y ajouter la dotation aux amortissements, les salaires des anciens dirigeants et les frais annexes liés à ces mêmes dirigeants (frais de réception, de missions et de déplacements), ainsi que les frais excessifs enregistrés lors d’opérations spéciales durant un exercice (par exemple frais d’avocats et d’experts comptables).
Attention à certains frais qui peuvent se balader dans le fonds du compte d’exploitation et qui sont des charges réelles.
Enfin, il faut de toute manière y ajouter aussi le loyer. Premièrement, cela est nécessaire en cas de rachat murs et fonds, et deuxièmement, même si on achète que le fonds, il faudra réactualiser éventuellement le bail.
Dernière opération, il faut regarder de très près les charges de personnel, car parfois l’équipe en place n’est pas en adéquation avec le schéma de reprise. Il se peut qu’on puisse faire des économies au niveau des réceptionnistes par exemple si un couple reprend l’hôtel alors qu’une personne seule le tenait auparavant.

Tout cela devrait vous donner un Ebe rectifié vous permettant de connaître parfaitement ce que dégage l’entreprise comme marge.

Je ne sais toujours pas comment il faut appeler cette marge. J’entends souvent parler de « Résultat brut d’exploitation », ou de « Cash Flow » (appelé cache flou chez les financiers). J’avais un moment essayé d’appeler cette marge « Excédent de Trésorerie d’exploitation » ce qui est un terme impropre, même si les décalages de paiement entre client – fournisseur – stock n’existent pas réellement dans l’hôtellerie. Tout ce que je sais, c’est que cette marge ou « Excédent brut d’exploitation rectifié (Eber)» correspond vulgairement à ce qui reste dans la poche du nouveau propriétaire, avant de se payer et de rembourser ses emprunts. Cet Eber est donc bien une notion de trésorerie d’où mon envie de la nommer « Excédent brut de trésorerie d’exploitation (Ebte) ».

Cet Ebe rectifié ou Ebte sera, en cas de rachat des murs, amputé des sorties de trésorerie correspondant aux emprunts (murs + fonds) et du salaire des nouveaux propriétaires.

Cet Ebe rectifié ou Ebte sera diminué du nouveau loyer, en cas de rachat du fonds seulement, puis ensuite amputé des sorties de trésorerie correspondants à l’emprunt (fonds) et du salaire des nouveaux propriétaires.

C’est ce fameux Ebte qui rapporté au Ca hors taxes de l’entreprise doit nous donner 45% dans le  cas de l’achat murs et fonds et 33% (avec un loyer de 12%) dans le cas de l’achat d’un fonds seulement.

Tout le monde comprendra que je consolide tous les éléments ici. Je ne m’occupe pas des structures qui accueillent soit le fonds, soit les murs. Je raisonne en trésorerie globale. En réalité, si les murs sont logés dans une Sci, les sorties de trésorerie liées à l’emprunt sont compensées par un loyer qui se retrouve dans les comptes de la société d’exploitation.

Article du Journal Le Monde "Le système financier américain s'efforce d'éviter un cataclysme"

            

Deux ouragans ont touché les rivages américains durant le week-end. Ike s'est abattu sur le Texas. Celui qui a dévasté Wall Street ne porte pas encore de nom. Mais on sait d'ores et déjà qu'il est l'un des plus violents jamais subis par la finance mondiale, avec la mise en faillite de Lehman Brothers, la cinquième banque d'affaires des Etats-Unis, et le rachat dans l'urgence du géant Merrill Lynch par Bank of America pour 50 milliards de dollars.

Toutes les tentatives menées samedi 13 et dimanche 14 septembre pour sauver Lehman ont échoué. Le dernier candidat à une reprise - la banque britannique Barclays - a finalement jeté l'éponge, faute d'avoir pu obtenir une aide financière de la Réserve fédérale américaine (Fed). En mars, la Fed avait pourtant fourni 30 milliards de dollars à JP Morgan pour racheter Bear Stearns. Il y a tout juste une semaine, elle avait annoncé la nationalisation de Freddie Mac et Fannie Mae, les deux piliers du financement immobilier aux Etats-Unis.

Mais cette fois, rien. La Fed s'est montrée inflexible. Pas question que le contribuable américain verse un dollar pour sauver cette banque privée, aussi prestigieuse soit-elle. Pas question de solliciter l'argent public pour effacer l'ardoise laissée par des investissements hasardeux.

Ce changement d'attitude de la Fed ne s'explique pas seulement par la volonté des pouvoirs publics américains de faire un exemple et de punir les spéculateurs. De fait, la Fed ne pouvait continuer à voler au secours de tous les établissements financiers du pays en difficulté sans risquer d'entamer sa propre crédibilité, et avec elle celle de la qualité de la dette des Etats-Unis, sur la scène financière internationale. Etant donné la dépendance de l'Amérique aux capitaux étrangers, notamment asiatiques, pour financer ses déficits publics, un tel risque était inenvisageable.

Mais celui pris en laissant sombrer Lehman Brothers n'est pas mince non plus. Compte tenu de la globalisation financière, ne va-t-on pas assister à des défaillances en chaîne, même en Europe ? Plus personne ne sait combien de temps encore la tempête des subprimes va continuer à ravager le système bancaire mondial.

          

Valeur d'un hôtel restaurant (Deuxième vision)

Je me permets de revenir sur la valeur d’un hôtel restaurant. Je disais qu’un hôtel restaurant ne valait pas plus cher et même un peu moins qu’un hôtel bureau à Ca Hôtellerie constant. Cela sous entend néanmoins beaucoup de précautions à prendre. Si nous sommes sur une taille d’hôtels de 30 chambres avec par exemple 300 K€ en hôtellerie et 300 K€ en restaurant, la valeur du fonds est certainement de 2,5 fois le Ca hôtel soit 750 K€. On peut certes monter sur des 900 K€ en cas d’exception mais je pense que le propriétaire est alors le chef et nous ne sommes plus dans un produit investisseur mais bien un produit particulier. En revanche, si nous avons toujours 300 K€ en hôtellerie mais 600 K€ en restauration, il faudra nuancer le prix. En effet, l’impact quantité jouera sur la rentabilité, et nous pouvons considérer que le prix sera plus élevé. Ainsi, si une marge de 5% est dégagée, nous aurons avec un Per de 10, une valeur de 50% du Ca restaurant. Il n’est donc pas toujours possible de faire l’impasse sur ce Ca restaurant. Dans notre cas, nous aurions un fonds hôtel restaurant estimé à 1.250 K€.
Affaire à suivre.

Article de E.LESER du Journal Le Monde " Le potentiel d'appréciation du dollar semble limité"

Jusqu'où le dollar peut-il monter ? Le rebond de la devise américaine au cours des dernières semaines a été à la fois rapide, spectaculaire et surprenant par son ampleur. Le billet vert a franchi successivement cette semaine les seuils de 1,40, 1,39 et 1,38 pour 1 euro. Jeudi 11 septembre, la devise américaine avait regagné près de 13 % face à l'euro depuis son plus bas de 1,6038 atteint le 15 juillet, avant de faiblir vendredi et de terminer la semaine à 1,42 dollar.

Il y a plusieurs explications au retour en grâce du billet vert, à commencer par l'environnement économique des deux côtés de l'Atlantique. Tandis que, aux Etats-Unis, l'activité fait preuve d'une résistance étonnante et que l'Etat fédéral semble se donner les moyens d'empêcher que la crise immobilière ne prenne plus d'ampleur en mettant sous tutelles les deux géants du marché hypothécaire, Fannie Mae et Freddie Mac, le Vieux Continent semble s'enfoncer dans le marasme. Ni la politique monétaire, orientée par la Banque centrale européenne (BCE) contre l'inflation, ni les marges de manoeuvre budgétaire, inexistantes dans de nombreux pays comme la France, ne sont à même d'enrayer le ralentissement.

Selon les prévisions économiques de la Commission européenne, les pays de la zone euro devraient connaître une croissance de 1,3 % en 2008 ; la Commission attendait 1,7 % en avril. " La baisse de l'euro face au dollar reflète le ralentissement économique en Europe observé depuis la mi-juillet. La nouveauté tient à la possibilité désormais envisagée que la zone euro puisse entrer en récession", souligne Jay Brisen, de Wachovia.

Les cambistes anticipent une hausse des taux aux Etats-Unis et une baisse en Europe, qui vont dans le sens d'un renforcement du dollar face à l'euro. Mais rien n'est moins sûr. La remontée du billet vert conjuguée à la baisse du pétrole réduit les tensions sur les prix aux Etats-Unis, et l'urgence n'est plus tout à fait la même pour la Réserve fédérale américaine (Fed) de relever le loyer de l'argent au jour le jour (2 %).

Dans le même temps, les accès de faiblesse de l'euro atténuent pour l'Europe l'effet désinflationniste du recul du baril. En outre, le rebond du dollar aura un impact négatif sur la croissance américaine, et la Fed, dont la mission n'est pas seulement de lutter contre la hausse des prix mais de soutenir l'activité, ne peut pas ne pas en tenir compte.

DÉFICITS EXTÉRIEURS

La baisse continue du billet vert explique pourquoi les Etats-Unis n'ont pas basculé dans la récession, en dépit des chocs violents liés à la crise de l'immobilier et du crédit et à l'envolée des prix de l'énergie et des matières premières. La faiblesse du dollar a réduit le déficit commercial en dopant les exportations, devenues le seul moteur de la croissance, et a permis aux grandes entreprises américaines de continuer à afficher une forte rentabilité en rapatriant les profits réalisés à l'étranger. Ces facteurs vont s'estomper. Il est enfin difficile d'imaginer la Fed remontant ses taux si près de l'élection présidentielle de novembre.

En Europe, Jean-Claude Trichet, le président de la BCE, a prévenu pour sa part que l'inflation devrait rester élevée encore "un certain temps", laissant peu d'espoir de baisse rapide du taux de l'argent au jour le jour (4,25 %).

L'autre facteur immédiat d'appréciation du dollar est la baisse continue des cours du pétrole. Le baril a perdu 30 % depuis juillet, passant un temps cette semaine sous le seuil des 100 dollars. Comme dans le paradoxe de l'oeuf et de la poule, il est impossible de savoir quel marché, celui des changes ou du pétrole, précède l'autre. Mais la corrélation entre les cours du pétrole et ceux du billet vert est assez évidente.

Reste les problèmes structurels de l'économie américaine, notamment l'insuffisance d'épargne et les déficits extérieurs. Ils limitent le potentiel d'appréciation du dollar. D'ailleurs, la remontée du billet vert face à l'euro est intervenue lorsque le yuan a cessé de s'apprécier face à la devise américaine.

Avec ses excédents commerciaux, la Chine finance une bonne partie du déficit des paiements américain. Il est vraisemblable que Pékin, soumis à de fortes pressions inflationnistes, laisse à nouveau le yuan s'apprécier progressivement face au dollar. Et, à moins d'un changement brutal de comportement de consommation qui se traduirait par une récession, la remontée du taux d'épargne des Américains sera lente.

Valeur d'un hôtel restaurant (Première vision)

La valeur d’un hôtel restaurant, restons fidèles à nos principes, correspond toujours à des multiplicateurs de Ca. Mais au lieu de retenir le Ca global, hôtel + restaurant, il ne faut retenir que le Ca de l’hôtel, puisqu’on sait que la restauration n’est pas génératrice de rentabilité. Nous resterons donc sur notre idée d’un multiplicateur du Ca. Nous avons vu que ce multiplicateur naviguait entre 3 et 5. En général, nous sommes sur 4 et au maximum sur 5. Il faut bien voir que le restaurant n’est pas un facteur toujours positif et la demande est moins forte dans les achats de ce type de bien. Beaucoup d’hôtels de ce type sont à vendre et en plus, beaucoup d’investisseurs particuliers, anciens propriétaires d’hôtel restaurant, ne cherche que des hôtels bureaux pour en finir avec le management du personnel. On peu considérer donc qu’un hôtel restaurant à Ca constant hôtellerie vaut un peu moins qu’un hôtel bureau. Nous serions donc sur une perte de à 0,5 sur le multiplicateur. Cela nous donne 3,5 avec un maximum à 4,5. Ca c’est pour le cas murs et fonds. Pour le fonds, même punition. Nous étions entre 2,5 et 3,3 et bien là aussi, retirons aussi 0,5 ce qui ramène le fonds à 2 ou 2,8 du Ca.

Mais comme rien n’est tout à fait dans la norme, bienvenue aux « exceptions » car il y en a. En fait, je crois que beaucoup de paramètres entrent en jeu. C’est comme l’âge du nouveau capitaine, mais cela, on pouvait le deviner !

Rentabilité d'un hôtel restaurant

Qu’en est-il d’un hôtel restaurant. Nous avons vu que la rentabilité d’un hôtel bureau tournait autour de 33% dans le cas d’un fonds et de 45% dans le cas d’un murs et fonds. En fait, lorsqu’il y a un restaurant dans l’hôtel, on dégage très peu de rentabilité supplémentaire. Quand on a payé le personnel, les achats et l’électricité, on arrive au bout du bout à une rentabilité variant entre 0% et 7% du Ca restauration. Alors, oublions le cas, où le chef est le propriétaire, car là effectivement, nous avons un salaire de chef en moins. Oublions le cas aussi où, le Ca est tellement important, que l’effet quantité joue à plein. Oublions peut-être aussi, la cas où la carte est si belle que le prix et la marge aussi. Mais en règle générale, cette restauration d’accompagnement est le complément de l’hôtellerie, comme un plus. Mais en termes de rentabilité, le compte n’y est pas. En fait donc la rentabilité d’un hôtel restaurant est quasiment celle d’un hôtel bureau et on prendra le même ratio. Faute de mieux et en essayant de comprendre comment se décompose ce Ca restauration.

Article de P.A DELHOMMAIS du Journal Le Monde "M. TRICHET peut donner des leçons d'orthodoxie aux Allemands"

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On l'a presque oublié mais lors du sommet de Bruxelles de mai 1998, les Allemands s'étaient vigoureusement opposés à la désignation de Jean-Claude Trichet comme premier président de la Banque centrale européenne (BCE).

A l'issue d'une nuit de psychodrame, qui avait vu Jacques Chirac batailler seul contre tous les autres chefs d'Etat et de gouvernement européens, Paris avait seulement obtenu que le Néerlandais Wim Duisenberg n'aille pas jusqu'au bout de son mandat. Les Allemands rechignaient à l'idée de confier la gestion de la future monnaie européenne - donc la leur - à un Français, forcément soupçonné de laxisme monétaire.

Ils peuvent être aujourd'hui rassurés. M. Trichet se montre plus orthodoxe que l'ont jamais été les patrons de la Bundesbank. Il peut en remontrer, en matière de rigueur monétaire à des Hans Tietmeyer ou Helmut Schlesinger.

JUSQU'AU-BOUTISME

La BCE n'a pas seulement choisi, jeudi 4 septembre, de ne pas baisser son principal taux directeur (fixé à 4,25 %), elle a surtout réaffirmé avec force que la priorité des priorités restait la lutte contre l'inflation. On connaît la chanson par coeur.

A l'évidence, M. Trichet ne se satisfait pas de la légère décélération de l'inflation (+ 3,8 % en août après + 4 % les deux mois précédents) liée à la décrue des cours des matières premières. Pour lui, ce niveau, près de deux fois supérieur à l'objectif que s'est fixé la BCE, reste "inquiétant".

Les effets de "second tour", c'est-à-dire la contagion aux salaires, menacent toujours, avec l'ouverture à l'automne des négociations dans le secteur de la métallurgie en Allemagne. Le syndicat IG Metall pourrait réclamer jusqu'à 8 % de hausse salariale, afin de compenser l'effet de la flambée des prix qui ronge le pouvoir d'achat des ménages. La BCE a d'ailleurs revu à la hausse ses prévisions d'inflation, à + 3,5 % en 2008 (contre + 3,4 % précédemment) et + 2,6 % en 2009 (contre + 2,4 %).

Et comme en plus, M. Trichet considère que "le mandat de la BCE, tel qu'il est défini dans le traité de Maastricht et qui donne la priorité à la stabilité des prix, est idéalement adapté pour répondre aux défis actuels", il ne faut pas s'attendre à une baisse rapide des taux directeurs. Et même peut-être pas à une baisse du tout, malgré la récession qui menace de plus en plus. L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a ainsi révisé en forte baisse son pronostic de croissance dans la zone euro en 2008, à + 1,3 %, contre + 1,7 % précédemment.

Mais ce jusqu'au-boutisme anti-inflationniste de l'institut monétaire de la zone euro commence à faire peur à nombre d'investisseurs.

MOURIR EN BONNE SANTÉ

Certains se demandent si l'Europe ne va pas mourir en bonne santé, débarrassée, certes, de l'inflation, mais tuée par une récession d'ampleur provoquant de forts remous sociaux et des tensions politiques majeures.

L'euro s'est d'ailleurs nettement affaibli face au dollar après le discours de M. Trichet, malgré la perspective de voir les taux européens rester durablement plus élevés que leurs homologues américains. Il est tombé, vendredi 5 septembre, à 1,4196 dollar, son cours le plus faible depuis onze mois.

Les esprits mal intentionnés vis-à-vis de M. Trichet - il y en a - font remarquer que cette dépréciation, si elle devait perdurer, aurait pour effet d'augmenter le prix des produits importés, notamment du pétrole, et donc de faire croître les tensions inflationnistes dans la zone euro. En un mot, la stratégie de M. Trichet fabriquerait plus d'inflation qu'elle n'en détruirait.

Les mêmes esprits mal intentionnés observent que malgré le grand écart de politiques monétaires - très souple aux Etats-Unis, très dure en Europe -, l'inflation outre-Atlantique n'est guère plus élevée que dans la zone euro (moins d'un point). Encore une partie de cette différence provient-elle de la moindre taxation de l'énergie aux Etats-Unis : les variations du cours du pétrole y ont un impact supérieur sur les prix à la consommation. "C'est à désespérer les Européens d'être si pieusement monétaristes", note l'économiste Philippe Brossard dans un point de vue publié cette semaine dans La Tribune.

Valeur du fonds d'un hôtel bureau (Deuxième constatation)

Maintenant, nous savons trois choses. La valeur d’un hôtel bureau murs et fonds correspond, si tout est réuni, à 5 fois le Ca hors taxes. La rentabilité d’un hôtel doit être de 45% pour un achat murs et fonds et de 33% si on achète que le fonds. Bien sûr, cela ne peut être vrai que dans des conditions  parfaites que nous avons déjà évoquées dans les notes précédentes.

Intéressons nous à la valeur du fonds d’un hôtel bureau ? Il ya toujours un rapport entre un prix et une rentabilité. C’est ce que les anglo-saxons appelle le Per ou Price Earning Ratio. Ce Per permet de calculer en combien de temps, on rembourse une affaire. Théoriquement, ce Per doit être de 7 ou 8 dans les meilleurs cas. Celui-ci varie et nous pouvons considérer que les investisseurs classiques dans l’hôtellerie le fixe entre 8 et 10 et que nous pouvons aller pour un particulier jusqu’à 11.

Il faut remarquer la logique des choses car si on multiplie 0,45 par 11, on retrouvera 5 qui est le prix murs et fonds d’un hôtel. On voit clairement qu’en cas de besoin d’investissement pour rénover un hôtel, toute somme investie devra être déduite. Prenons un exemple concret. Un hôtel bureau parfait fait 400 K€ de Ca. Sa rentabilité est de 45% soit 180 K€. Son prix maximum sera de 11 fois sa rentabilité soit 2.000 K€, soit donc 5 fois son Ca. S’il y a des travaux de rénovation pour 200 K€ à prévoir (sans qu’on intègre le Ca prévisionnel en résultant), il faudrait donc acheter 1.800 K€ cet hôtel ce qui revient à se baser sur un Per de 10. Nous donnons ici des valeurs maximum en estimant que l’hôtel est supposé quasiment parfait et ici perfectible.

Revenons sur la valeur du fonds d’un hôtel bureau. Le principe est quasiment le même. Si la rentabilité est de 33%, il suffit de prendre ce Per de 11 maximum et nous aurons le prix du fonds, soit 3,3 du Ca.

Payer donc un fonds au-delà de 3,3, relève donc de la folie spéculative ou d’un désir non marchand. En réalité, un fonds varie entre 2,5 et 3,3 et semble toujours plus proche de 3 aujourd’hui. Mais attention, tout dépend du loyer, facteur crucial dans notre calcul. Un loyer de 15% diminue le prix de l’hôtel comme un loyer de 7% l'augmente. Après tout est question d’appréciation. Affaire à suivre.